內湖簡易庭109年度湖簡字第1766號民事判決

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　109年度湖簡字第1766號
原　　　告　 陳家財
　　　　　　 林明忠
　　　　　　 李衍傑
　　　　　　 卓培煙
　　　　　　 郭世明
　　　　　　敦寶建設股份有限公司
法定代理人　 連建吉
共　　　同
訴訟代理人　 余敏長 律師
被　　　告　 賴珍雪
訴訟代理人　 賈育民 律師
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國109年12
月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌臺北市○○區○○路0段000巷0號房屋（即臺北市
○○區○○段○○段○○○號）騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣267元，及自民國109年10月23日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告應自民國109年6月20日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按
月給付原告新臺幣1萬2,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣22萬元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠訴外人 柯進發 原為臺北市○○區○○路0段000巷0號房屋（
○○○區○○段○○段53建號，下稱系爭房屋）所有權共有
人之一，其於民國108年8月20日與被告簽訂房屋租賃契約，
將系爭房屋出租予被告，約定租金每月新臺幣（下同）8,00
0元（日租金約267元，元以下四捨五入）、租期1年，至109
年8月19日止（下稱系爭租約）。而於系爭租約存續期間內
，系爭房屋所有權人（含訴外人柯進發在內）將系爭房屋出
售予原告等6人，並於109年6月18日完成所有權移轉登記。
訴外人柯進發自109年6月24日起，即陸續以存證信函通知被
告系爭房屋已出售他人、租期屆滿後應返還系爭房，並將被
告先前所匯付109年6月20日至同年7月19日租金8,000元退還
被告、限被告於同年7月30日前搬離。原告亦於同年7月15日
以存證信函限期通知被告於10日內遷出，然被告迄今仍無權
占有系爭房屋，拒不返還。爰依民法455條前段、第767條第
1項前段、第179條規定及系爭租約第13條第1項約定之法律
關係，訴請被告返還系爭房屋、給付上開1日之租金暨自起
訴狀繕本送達翌日起算之法定利息，及給付相當租金之不當
得利暨違約金。
㈡並聲明：⒈如主文第一項、第二項；⒉被告應自109年6月20
日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告16,000元；⒊
願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠系爭租約為訴外人柯進發當時佯稱為報稅所用而與被告訂立
，然未經系爭房屋全體共有人同意，應屬無效，且屬通謀虛
偽意思表示，依民法第87條第1項規定，亦屬無效，原告無
權依該租約要求被告遷讓系爭房屋。實際上，被告父親 賴獻
和母親 黃寶玉 於52年12月間即遷入居住於系爭房屋，與系爭
房屋當時之所有權人間有不定期限租賃契約關係存在，且每
月均有支付租金，並無未違反土地法第100條規定之情事，
故原告無權收回系爭房屋等語。
㈡並聲明：⒈駁回原告之訴；⒉如受不利判決，願供擔保請准
免為假執行之宣告。
三、經核：
㈠訴外人柯進發原為系爭房屋所有權共有人之一，原告6人於
109年6月18日以買賣為原因（原因發生日為同年5月14日）
完成所有權移轉登記。
㈡訴外人柯進發前與被告就系爭房屋簽訂租賃契約，系爭租約
記載租期自108年6月20日起至109年6月19日止，每月租金8,
000元，於每月20日前支付。系爭租約第13條第1項、第3項
分別載明：「㈠租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應立即
將房屋返還出租人…」、「㈢承租人未依第一項約定返還房
屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金
額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租
金折算）之違約金至返還為止。」
㈢訴外人柯進發於109年6月24日寄發存證信函予被告，通知系
爭房屋已出售原告6人共有，請於同年月30日前與新所有權
人另訂租約；復於同年月30日寄發存證信函予被告，通知系
爭租約租期已屆滿，請於同年30日遷離；再於同年7月20日
寄發存證信函予被告，通知系爭租約租期屆滿，並附郵政匯
票退回同年6月18日被告存入訴外人柯進發帳戶之8,000元，
同時說明若未與新屋主換約，請於上述期限搬離等意旨。以
上存證信函，均同時寄送附本予原告。
㈣原告敦寶建設股份有限公司（下稱敦寶公司）於109年7月15
日寄發存證信函予被告，限期10日催請被告將系爭房屋返還
全體共有人。
㈤被告則於109年7月10日寄發存證信函予原告敦寶公司，表示
其與系爭房屋前所有權人有不定期租賃契約，是否有優先承
買權情事尚待釐清。復於同年月20日回覆原告敦寶公司前項
催告函，表示其就系爭房屋有不定期租約關係。
以上各項，有原告提出之建物登記謄本、各存證信函影本可
參，均堪認定。
四、法院之判斷：
原告主張買受取得系爭房屋所有權，並依民法第425條第1項
規定繼受訴外人即原共有人柯進發與被告之系爭租約，系爭
租約租期已屆滿，而訴請被告返還系爭房屋、給付上開1日
之租金，及給付相當租金之不當得利暨違約金；被告則以前
詞置辯。是本件應審酌之主要爭點為：⒈系爭租約是否通謀
虛偽意思表示而無效？⒉被告之父母是否就系爭房屋有不定
期租賃關係存在？茲論述如下：
㈠被告未能舉證證明系爭租約係通謀虛偽意思表示，系爭租約
應屬有效，且應由原告繼受之：
⒈查，系爭租約確係被告與訴外人柯進發所簽署，此為被告所
不爭執，被告雖抗辯訴外人柯進發僅為共有人之一，未經全
體共有人同意，應屬無效，惟租賃契約係債權契約，出租人
非以所有權人為必要，縱出租人非所有權人，或由部分共有
人出租，並不影響租賃契約之效力。至於民法第820條第1項
本文雖規定：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有
人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但此為共有
人間之內部問題，乃共有人得以主張之規範，並不影響部分
共有人與他人簽訂租約之效力，被告此部分抗辯，尚非可採
。至於被告另抗辯系爭租約係訴外人柯進發佯稱為報稅所用
，與其通謀虛偽意思表示而簽訂乙節，為原告所否認，自應
由被告就其主張通謀虛偽意思表示之情，負舉證之責。而被
告就其此部分主張，並未提出確切之證據以明，其雖提出10
7年11月20日匯款8,000元至訴外人 柯林寶玉 帳戶之收據影本
乙張，主張顯非給付系爭租約之租金，而推論系爭租約確係
為報稅之用之不實租約云云。然而，衡諸常情，訴外人柯進
發既僅為系爭房屋共有人之一，為申報租賃所得而與被告簽
訂系爭租約，顯然並非有利於己之行為，被告所述與常情有
違，實非可採。至於上述匯款時間固早於系爭租約簽訂日，
但當事人或關係人另行成立新法律關係，以取代變更原有法
律關係，乃交易上常見之情形，亦不足推認新成立之法律關
係，即屬通謀虛偽之意思表示；況且，當事人間之權利義務
，倘已成立新法律關係，解釋上，原有法律關係即已消滅，
而變更為新成立之法律關係。綜上，被告既未能舉證以明，
其抗辯系爭租約應屬無效云云，即非可採。
⒉按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第
425條第1項定有明文。依上所述，系爭租約應屬有效，而原
告於系爭租約租期存續中，買受取得系爭房屋，本於上開買
賣不破租賃規定，原告主張其繼受系爭租約，當屬有據。
㈡被告未能舉證證明其父母就系爭房屋確有不定期租賃關係存
在：
查，被告雖另抗辯其父母於52年12月間即遷入居住於系爭房
屋，與系爭房屋當時之所有權人間有不定期限租賃契約關係
存在云云，然為原告所否認。經核，被告就此部分抗辯，雖
提出其父母設籍系爭房屋之戶籍資料為據，然而，縱有長久
居住之事實，亦非必然即存有租賃關係；至於有關給付租金
部分，徒以被告提出上開107年11月20日匯款8,000元之收據
，實不足憑認被告確有數十年、乃至數年長期給付租金之事
實，其此部分抗辯，自不足憑採。
㈢原告請求之判斷
⒈系爭租約之租期已於109年6月19日屆滿，則原告本於繼受系
爭租約出租人之地位，以及所有權人之物上請求權，請求被
告遷讓返還系爭房屋，並依約請求繼受租期即109年6月19日
之租金267元，並自租期屆滿翌日即109年6月20日起至返還
系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利8,000元，
均屬有據。
⒉至於原告另請求被告自租期屆滿翌日起至返還系爭房屋之日
止、給付相當於租金1倍之違約金部分，經核，系爭租約第
13條第1項固有得請求違約金之約定，惟按，約定之違約金
額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條亦有明文
。本院審酌系爭房屋為民前39年7月建築完成之磚造老建物
（有建物登記謄本影本可參），衡情，居住使用功能性應非
甚佳，並其所在地區環境等一切情狀，認於上開相當於租金
之不當得利（即每月8,000元）外，另請求相當於租金1倍之
違約金，核屬過高，應酌減按租金1/2即每月4,000元計算為
當。逾此金額之為違約金，即不應准許。
四、從而，原告民法455條前段、第767條第1項前段、第179條規
定及系爭租約第13條第1項約定等法律關係，請求被告給付
如主文第一、二、三項所示，為有理由，應予准許。逾此範
圍之請求，即無理由，應予駁回。
五、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據
，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，
併此敘明。
六、本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決部分，應依職
權宣告假執行；又被告 陳明 願供擔保請准免為假執行，核無
不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告其餘假執行之聲
請，則失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國110年4月23日
內湖簡易庭法官施月燿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。
中華民國110年4月23日
書記官朱鈴玉