臺灣彰化地方法院104年度簡上字第75號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院104年簡上字第75號民事判決

裁判日期：民國104年12月30日

裁判案由：拆屋還地

臺灣彰化地方法院民事判決104年度簡上字第75號上訴人 林玉葉 訴訟代理人 詹閔智 律師被上訴人 李素琴 訴訟代理人 張耀二
陳盈光 律師複代理人 白植淳
李春輝 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年4月1日本院彰化簡易庭第一審判決（104年度彰簡字第94號），提起上訴，本院合議庭於中華民國104年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面：㈠聲明：
原判決廢棄。被上訴人應將坐落彰化市○○段○○○○○○號土地上如彰化地政事務所民國104年2月9日土地複丈成果圖所示編號A部分，面積7平方公尺地上物拆除，並將上開土地返還予全體共有人；第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；願供擔保，請准宣告假執行。
㈡陳述：除與第一審主張相同者，茲予引用外，另補述如下：
⒈兩造間現未存有任何租賃關係，原審判決認定事實顯已違誤
。坐落彰化市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）係上訴人與訴外人 謝志昆 共有，應有部分各二分之一；上訴人及謝志昆二人前與被上訴人就其占用部分之土地曾於102年9月11日簽立有租賃契約，月租為新台幣（下同）800元，被上訴人於簽約之同時並已預付10年租金共96,000元，而租金由上訴人與謝志昆依其應有比例分配，即各分得二分之一款項48,000元。嗣後（暫不論係上訴人所稱102年11月或被上訴人所稱103年9月、10月），而上訴人曾以口頭方式對被上訴人表示終止租賃契約，並將全部租金96,000元當場返還被上訴人，被上訴人在接受返還租金之同時，亦同意上訴人終止該第一次租賃契約，則上訴人是時係返還被上訴人金額為96,000元（並未扣除已經經過之租賃月份租金），除上訴人依約得受48,000元，並包含訴外人謝志昆交付48,000元，並受謝志昆委託，代為終止租賃關係之意思表示，並經被上訴人收受96,000元，並同意終止雙方租賃關係，則上訴人與訴外人謝志昆與被上訴人間租賃關係於是時業合意終止，當可認定。而原審判決率爾認定上訴人僅係單方向被上訴人為終止租賃關係之意思表示，而未及於訴外人謝志昆，惟此部分除被上訴人於原審並未予以爭執，原審判決確已違反辯論主義，已非適法，況客觀事實上訴人返還予被上訴人金額係包含謝志昆得受租金48,000元部分，原審判決昧於客觀事實，率爾認定事實，已非適法。
⒉嗣後，訴外人謝志昆另與被上訴人另簽定租賃契約，更可證
明訴外人前確有與被上訴人終止租賃關係之意思表示，並委託上訴人代為行使，否則，倘訴外人謝志昆當時無終止租賃關係之意思，何需將48,000元返還予被上訴人，況雙方租賃關係尚存續，何需另定租約？且前、後租約約定租賃期間並不相同，益徵訴外人謝志昆與被上訴人嗣後之租賃契約，係迥異於先前之租賃契約甚明。原審判定認定事實確與客觀現存事實相違，且上訴人返還金額係96,000元，當包含訴外人謝志昆部分，當無原審判決認定僅上訴人單方為終止租賃關係之意思表示，況訴外人謝志昆嗣後再次與被上訴人簽訂租賃契約，惟前、後租賃契約內容不相同，則當為另一意思表示甚明，原審判決認定事實顯有違誤，且違反經驗法則與論理法則。職是，上訴人、訴外人謝志昆二人與被上訴人前簽訂之租賃契約，業由雙方合意終止租賃關係，以如前述，則雙方間未存有合法之租賃關係，被上訴人無權占有系爭土地甚明，則上訴人依民法第767條請求被上訴人返還系爭土地予全體共有人當屬有理由。
⒊上訴人向被上訴人為終止第一次租約，確得證人謝志昆同意
及授權，該終止之意思表示確生效力。此據證人謝志昆 於鈞院 104年11月9日具結證稱，可證上訴人林玉葉對被上訴人所為之解約或終止租賃契約，均經證人謝志昆本人的授權，並授權予上訴人代為全權處理。此據證人謝志昆明確證稱上訴人向被上訴人就第一次租約為終止租約之意思表示時，確得系爭房地共有人即證人謝志昆同意並且授權由上訴人向被上訴人為終止之意思表示甚明，則上訴人所為之意思表示當生效力，原審判決就此部分除違反辯論主意外，亦與事實相違。
⒋被上訴人雖辯稱證人謝志昆因與上訴人為母子關係，故作出
虛偽之陳述等與抗辯，惟除證人謝志昆具結證稱上開證詞外，另輔以上訴人於為終止第一次租約時，係返還被上訴人金額為96,000元。故除上訴人依其持分可分受48,000元外，並包含證人謝志昆所交付48,000元，並受謝志昆授權，代為終止租賃關係之意思表示，並經被上訴人同意終止第一次租約，並收受96,000元租金，故除兩造確合意終止租賃關係，則上訴人、證人謝志昆與被上訴人間租賃關係於是時業合意終止，當可認定。故輔以此返還金額包含證人謝志昆部分之客觀事實，足認證人所述為真。
⒌另輔以證人謝志昆嗣後另與被上訴人另簽定第二次租賃契約
，更可證明證人謝志昆前確有與被上訴人終止租賃關係之意思表示，並委託上訴人代為行使，否則，倘證人謝志昆當時無終止租賃關係之意思，何需將48,000元返還予被上訴人？且雙方租賃關係尚存續，何需另定租約？且前、後租約約定租賃期間並不相同，益徵證人謝志昆與被上訴人嗣後之租賃契約，係迥異於先前之租賃契約甚明。
⒍兩造間之第一次租賃契約確經上訴人依約終止或經雙方合意
終止，則被上訴人現時無法律上原因佔有系爭土地。蓋契約之合意終止與因法定終止權之行使而終止者不同，效果亦異，除有特別約定外，並不當然適用或準用民法關於契約終止之規定，此有最高法院98年度台上字第856號判決可供參照。次按依民法第263條準用第258條第1項及第94條、95條第1項規定，終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，其以對話為意思表示者，其意思表示以相對人了解時，發生效力；非對話為意思表示者，其意思表示以通知到達相對人時，發生效力。是以，租賃契約當事人任一方於租賃期間屆滿之前，欲單獨終止契約時，均應將終止之意思表示向他方當事人為之，亦為同法第263條準用第258條之規定甚明。經查，兩造簽訂第一次租約時有口頭約定不得於系爭土地上放置危險物品，並且需清空，否則得終止租約，業經證人謝志昆證述甚詳，則當屬約定終止事由無誤，則業經上訴人（並經證人謝志昆授權）向被上訴人為終止之意思表示，則即生終止之效力甚明。縱認兩造簽訂第一次租約未約定終止事由，則於上訴人並經證人謝志昆授權向被上訴人為終止之意思表示，即應屬終止租約意思表示之要約，並提出全額租金96,000元予被上訴人，而被上訴人業同意終止第一次租約，此可由被上訴人於原審明確自認其同意上訴人終止第一次租賃契約，並接受返還租金，此有原審104年3月18日言詞辯論筆錄可證（第二頁倒數第10行起），則就此同意應認為係承諾，則雙方就終止第一次租約達成合意，據此兩造間第一次租約經雙方合意終止甚明。則兩造間之第一次租賃契約確經上訴人依約終止或經雙方合意終止，則被上訴人現時無法律上原因佔有系爭土地甚明，則原審判決確屬違誤，上訴人請求當屬有理由。
⒎證人謝志昆與被上訴人簽訂之第二次租約，對上訴人不生效
力。此據證人謝志昆於鈞院具結證稱可證第二次租約僅由證人謝志昆單獨與被上訴人簽訂，並未經上訴人同意，且簽訂時上訴人業不知悉，此除可由證人謝志昆證述外，另可由卷附證人謝志昆與被上訴人簽訂之第二次租賃契約書可佐，租賃契約書上僅由證人謝志昆、被上訴人簽署，未見上訴人之簽署，足認第二次租約上訴人除不知情外，亦不同意將系爭土地出租予被上訴人甚明，則該第二次租賃契約當對上訴人不生效力。另被上訴人抗辯第二次租約租金現由上訴人收執，足認上訴人事前知悉與容任，則上訴人當受第二次租約拘云云，惟據證人謝志昆具結證述可知當時係因證人謝志昆嗣後發現被上訴人又未依約遵循，故再次發函要求解除第二次租約，故於發函後，因證人平時需上班無暇處理返還租金事宜，故再次委由上訴人將租金返還予被上訴人，故暫由上訴人收執。另證人謝志昆僅單純證述目前因第二次租賃契約收執租金目前下落，僅單純描述客觀事實，並未證述上訴人是否知悉或是同意，就此部分被上訴人推論顯屬無據甚明。足認被上訴人所辯不足可採。
⒏上訴人提起本訴並無權利濫用之情事。被上訴人佔有系爭土
地部分，並搭建建築物，而該建築物係屬違建，即非原始建照核准範圍，係被上訴人違法搭建構築，就此部分當無權利保護之必要，況依法當需拆除之範圍。承上，被上訴人違法建築法規私自增建系爭土地上之建築物，就此部分顯增加原建築設計得承受之壓力，當嚴重影響結構安全，故反而拆除將確保建築物結構安全甚明，被上訴人所辯顯與事實相違。另系爭土地本屬建築空地，用以充作防火巷之用，以確保失火時不會延燒到鄰屋，而現被上訴人違法占用外，並構築建築物，則上開防火功能即告消失，則上訴人請求拆屋還地之計畫乃係用以回歸防火功能，當不得另充作他用，被上訴人所辯顯屬無稽等語。
二、被上訴人方面：㈠聲明：上訴駁回；第二審費用由上訴人負擔。
㈡陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，另補述如下：
⒈被上訴人於102年9月11日與上訴人及訴外人謝志昆就被上訴
人占用之系爭土地編號A部分，簽立第一次租賃契約，雖上訴人曾於102年11月或103年9、10月間欲終止第一次租約，惟上訴人行使方式亦與法有違，故第一次租約仍合法有效。按民事訴訟法第277、259至263條規定及參照最高法院101年台上字第1294號民事判決意旨：「按終止權之行使，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條規定，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性。」，依民事訴訟法第277條前段規定可知，本件上訴人應就有利於己之事實即上訴人是否已合法終止第一次租約，負起舉證責任。上訴人於104年3月18日原審言詞辯論時曾陳稱：「因為被告在防火巷燒東西，煮東西，會造成產生一氧化碳氣體吹向原告，原告認為被告之使用系爭租賃土地方式有安全疑慮，所以認為被告有構成違約情事，才終止租賃契約。原告是在出租系爭土地2個月後約102年11月間即以口頭方式對被告表示終止租賃契約…」等語(見原審卷第50頁)，由上訴人前開所述明確可知，上訴人乃於102年11月間終止雙方第一次租約，惟依前開民法之規定及最高法院見解，終止權之行使，若契約之一方有數人，應由其全體為之，今上訴人與訴外人謝志昆同為第一次租約之契約一方當事人，依法須全體為之，始生終止之效力(此乃所謂終止權行使之不可分性)，上訴人於原審審理中自始至終皆主張由伊「單獨」向被上訴人主張終止第一次租約之法律關係，惟上訴人終止權之行使，於法未合，應不生終止第一次租約之效力。⒉且於鈞院104年11月9日審理時，證人謝志昆（上訴人之子，
亦為第一次租約之出租人）結證：「（上訴人訴訟代理人契約後來有繼續或是你們有終止？）因為本來有口頭約定不要放置危險的東西，但後來發現被上訴人還是有放危險的物品，還有燒東西，所以就跟我媽媽商量說要與被上訴人解約，因為我白天有上班，所以我有授權我媽媽去跟被上訴人談解約的事情」；「（被上訴人複代理人請求提示原審卷第50頁筆錄，上訴人林玉葉當時於原審之該部分陳述是否屬實？）是的」，由上訴人前開所述及證人證詞明確可知，上訴人與證人皆一再強調是以被上訴人有違約之事由，向被上訴人表示終止（單獨行為）第一次租約法律關係，依前開實務見解，上訴人欲主張約定終止權，前提須存在約定之終止事由，惟細譯第一次租約收據全文（見原審卷第16頁）並無任何終止權之約定，且證人亦證稱：「（被上訴人複代理人：請求提示原審卷第16頁收據，上訴人及你與被上訴人簽立之第一次租賃契約，是否只有該張收據為證？）是的。」，上訴人僅空言（無任何證據!）有口頭約定不要放置危險東西，且上訴人違反該約定，故終止第一次租約，依法不生終止契約之效力，應無疑問。依前開民法之規定及最高法院見解，終止權之行使，若契約之一方有數人，應由其全體為之，今上訴人與證人同為第一次租約之契約一方當事人，依法須全體為之，始生終止之效力(此乃所謂終止權行使之不可分性)，上訴人於原審審理中自始至終皆主張由伊「單獨」向被上訴人主張因被上訴人違約，故終止第一次租約之法律關係，證人雖於鈞院審理中證稱有授權予上訴人，惟證人與上訴人為母子關係，證人非常有可能因親情的壓力而作出虛偽之陳述，且若真有授權之情形，為何上訴人於原審陳述時從未提及？顯見上訴人供稱有經證人之授權，實乃臨訟杜撰之詞，而不足採信!上訴人終止權之行使，於法未合，應不生終止第一次租約之效力。
⒊被上訴人嗣後與證人所簽訂之第二次租賃契約（原審卷第17
頁至27頁），證人僅空言被上訴人有違反租約之情形（惟並無任何證據證明），故終止第二次租約，應不生終止契約之效力。被上訴人與上訴人及證人間所成立之第一次租約至今仍合法有效，已如前述，惟因被上訴人不諳法律，誤以為第一次租約已經終止，始與證人另簽立第二次租約，雖造成一地二租，但依前開實務見解，法律行為（第二次租約）之內容只要不違反公序良俗或強行規定，即應賦與法律上之效力，故應認為第二次租約仍合法有效，再者，細譯第二次租約契約書內容，雖僅記載出租人為證人一人，惟證人於鈞院104年11月9日審理證稱：「（法官：你以存證信函終止第二次租賃契約，所收取的租金是否已經返還？）還沒，現在放在我媽媽那邊，因為第二次是我跟張耀二簽的，我將租金交給我媽媽，我們多次要還給被上訴人他們，但是他們不收。」等語，可知租金實際上是由證人取得後旋即交給上訴人收受保管，顯見證人與被上訴人簽訂第二份租約之情事，事先為上訴人所知悉與容任，依最高法院40年台上字第304號判例、66年台上字42號判例意旨可知，租約之成立本不以書面為必要，故應認為上訴人亦為契約當事人而應受第二次租約之拘束。
⒋再者，證人於鈞院審理中證稱：「（被上訴人複代理人請求
提示租賃契約書，剛剛證人說被上訴人有違反第二次租賃契約的情形，被上訴人是違反契約何條約定，所以才會以存證信函解除第二次租賃契約？）是違反口頭約定不能放置危險物品的內容，被上訴人違約在先，不是違反租賃契約的條文。」等語。由證人之證述可知，證人雖聲稱有口頭約定不能放置危險物品，惟並無任何證據可茲證明，證人終止第二次租約，應不生終止契約之效力。
⒌本件占用之A部份土地，面積僅7平方公尺，若拆除該部份建
物，恐有影響結構安全之可能，又上訴人收回土地後並無使用之計畫，且多次無故拒絕協調，上訴人先數次表明願出租予被上訴人後又出爾反爾，有失誠信，顯然以損害他人為主要目的，而有民法第148條第1項權利濫用之情形，本件除系爭彰化市○○段○○○○○○號土地外，相鄰之000-0、000-0、000-0、000-0以及000-0地號等土地，皆有所有土地曲折之問題，且因當初建商建屋，未依照土地形狀建屋和預留空地比，導致這幾戶土地有互相佔用之問題（不可歸責於被上訴人），當時各住戶間都同意依現況重測相互找補，僅有上訴人一人無故反對。再者，被上訴人亦曾多次懇切向上訴人表明欲向伊購買占用之A部份土地，惟上訴人皆不願出售，令被上訴人懷疑，上訴人是否故意刁難？況且，上訴人收回系爭土地後並無任何使用之計畫，且先數次同意出租予被上訴人後，又出爾反爾，應認為上訴人行使權利以損害他人為主要目的，而有民法第148條權利濫用之情形等語。
三、兩造不爭執事項（見本審卷第70頁反面）：㈠系爭土地為上訴人與訴外人謝志昆所共有，被上訴人係坐落
同段901-3地號土地連同土地上建築物之所有權人，被上訴人所有上開土地及建物係緊鄰系爭土地。
㈡兩造及訴外人謝志昆於102年9月11日就被上訴人占有系爭土
地範圍訂有租賃契約，約定月租800元、租期10年，被上訴人同日交付10年租金96,000元予上訴人及謝志昆。嗣上訴人將96,000元返還予被上訴人欲終止上開租約，該筆款項並經被上訴人收執。
㈢系爭土地共有人即訴外人謝志昆與被上訴人就被上訴人占有
系爭土地範圍另訂有租賃契約，約定月租800元、租期自102年9月11日起3年，謝志昆曾以存證信函終止上開租賃契約，被上訴人於103年10月23日收受。
㈣據彰化地政事務所104年2月9日土地複丈成果圖所示，被上訴人占用編號A部分（面積7平方公尺）土地。
㈤上訴人提起原審之訴前，曾委請彰化地政事務所複丈系爭土
地，複丈結果如原審起訴狀證物二所載。上訴人認被上訴人侵占系爭土地，以彰化光復路郵局存證號碼647號存證信函催告被上訴人應返還所侵占之土地（如原審證物三）。
㈥被上訴人自認占用系爭土地。
四、兩造爭執事項（見本審卷第70頁反面至71頁）：㈠被上訴人於原審未抗辯第一次終止租約未得謝志昆同意，原
審判決是否已違辯論主義？㈡被上訴人占有系爭土地是否有占有權源？㈢上訴人於102年11月間或103年9月或10月間對被上訴人以口
頭方式對被上訴人終止第一次租約（即上訴人及謝志昆共同與被上訴人簽訂之租約）之意思表示，是否發生終止之效力？㈣謝志昆與被上訴人簽訂之租賃契約，是否得拘束上訴人？是
否可以對抗上訴人作為占有系爭土地之合法權源？
五、得心證之理由：㈠上訴人上訴主張：系爭土地為上訴人與訴外人謝志昆所共有
，被上訴人係坐落同段000-0地號土地連同土地上建築物之所
有權人，被上訴人所有上開土地及建物係緊鄰系爭土地。兩造及訴外人謝志昆於102年9月11日就被上訴人占有系爭土地範圍訂有租賃契約，約定月租800元、租期10年，被上訴人同日交付10年租金96,000元予上訴人及謝志昆。嗣上訴人將96,000元返還予被上訴人欲終止上開租約，該筆款項並經被上訴人收執。系爭土地共有人即訴外人謝志昆與被上訴人就被上訴人占有系爭土地範圍另訂有租賃契約，約定月租800元、租期自102年9月11日起3年，謝志昆曾以存證信函終止上開租賃契約，被上訴人於103年10月23日收受。則兩造間之第一次租賃契約既經上訴人依約終止或經雙方合意終止，則被上訴人現時無法律上原因占有系爭土地。縱認兩造簽訂第一次租約未約定終止事由，則於上訴人並經證人謝志昆授權向被上訴人為終止之意思表示，即應屬終止租約意思表示之要約，並提出全額租金96,000元予被上訴人，而被上訴人業同意終止第一次租約，則被上訴人現時無法律上原因佔有系爭土地甚明，則原審判決確屬違誤，上訴人請求當屬有理由。嗣證人謝志昆另與被上訴人簽訂之第二次租約，對上訴人不生效力。上訴人提起本訴並無權利濫用之情事，爰提起本件上訴等語。被上訴人則以：被上訴人雖於102年9月11日與上訴人及訴外人謝志昆就被上訴人占用之系爭土地編號A部分，簽立第一次租賃契約，雖上訴人曾於102年11月或103年9、10月間欲終止第一次租約，惟上訴人行使方式與法有違，故第一次租約仍合法有效。惟因被上訴人不諳法律，誤以為第一次租約已經終止，始與系爭土地共有人及證人謝志昆另簽立第二次租約，雖造成一地二租，然依實務見解，法律行為（第二次租約）之內容只要不違反公序良俗或強行規定，即應賦與法律上之效力，應認為本件第二次租約仍合法有效，兩造間既仍有租約存在，則被上訴人係合法占有系爭土地，自非無權占有，其提起本件上訴自無理由等語。依據兩造上揭陳述及爭點，本院以下應依序審酌之事項為：上訴人於102年11月間或103年9月或10月間對被上訴人以口頭方式對被上訴人終止第一次租約（即上訴人及謝志昆共同與被上訴人簽訂之租約）之意思表示，是否發生終止之效力？謝志昆與被上訴人另簽之租賃契約（即第二次租約），是否得拘束上訴人？是否可以對抗上訴人作為占有系爭土地之合法權源？㈡兩造所簽第一次租約已否終止？⒈按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，契約當
事人有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第258條定有明文，此為解除權行使方法之規定。次按民法第263條準用第258條第1項及第94條、第95條第1項規定，終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，其以對話為意思表示者，其意思表示以相對人了解時，發生效力；非對話為意思表示者，其意思表示以通知到達相對人時，發生效力。是以，租賃契約當事人任一方於租賃期間屆滿之前，欲單獨終止契約時，均應將終止之意思表示向他方當事人為之，亦為同法第263條準用第258條之規定甚明。本件兩造及訴外人謝志昆於102年9月11日就被上訴人占有系爭土地範圍訂有租賃契約，約定月租800元、租期10年，被上訴人同日交付10年租金96,000元予上訴人及謝志昆。嗣上訴人將96,000元返還予被上訴人欲終止上開租約，該筆款項並經被上訴人收執等情，業於前揭兩造不爭執事項第二點中載明，則此節應予審究者，乃兩造間所簽第一次租約已否因此失效？⒉對此，被上訴人辯稱上訴人與訴外人謝志昆同為第一次租約
之契約一方當事人，其終止權之行使，依法須全體為之，始生終止之效力，上訴人於原審審理中自始至終皆主張由伊「單獨」向被上訴人終止第一次租約，應不生終止租約之效力等語，復參酌本件上訴人並未舉證證明其有何終止權可得行使，足認第一次租約並未因被上訴人行使終止權而終止。惟應再予審究者，係該第一次租約是否因兩造合意而終止，按按契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，使原有契約之效力向後歸於無效，亦即以第二次之契約終止原有之契約（第一次之契約）。依契約自由原則，契約之雙方當事人雖得再訂契約，使原屬有效之契約向將來歸於無效，惟其成立要件仍應依民法第一百五十三條之規定定之。而依該條規定，當事人對於契約必要之點必須意思一致，契約始能立（參照最高法院99年度台上字第60號民事判決）。則上訴人為終止第一次租約，而將96,000元租金返還予被上訴人，並經被上訴人收執，上訴人於原審104年3月18日庭期亦表示：「被告在接返還租金的同時，也有同意原告終止第一次租賃契約..」等語（見原審卷第50頁倒數第8-10行），足見兩造確已達成合意終止租約之意思表示合致，惟因第一次租約係由上訴人與其子謝志昆共同與被上訴人簽立，則是否生合意終止租約之效力，仍須審究上訴人有無代理其子謝志昆之權限而定。
⒊證人謝志昆到庭證稱：「（問：契約後來有繼續或是你們有
終止？）因為本來有口頭約定不要放置危險的東西，但後來發現被上訴人還是有放危險的物品，還有燒東西，所以就跟我媽媽商量說要與被上訴人解約，因為我白天有上班，所以我有授權我媽媽去跟被上訴人談解約的事情。」、「（問：剛剛你看到的收據上面所載的96,000元，是否已全部交還給被上訴人？）有。」、「（問：上訴人林玉葉對被上訴人所為之解約或終止租賃契約，是否有經過你本人的授權，並且你同意這樣的動作？）有，我同意並授權給我媽媽代為全權處理。」等語，並參酌上訴人返還之金額係包含謝志昆應得48,000元部分之租金總額96,000元等情，足認上訴人向被上訴人就第一次租約為終止租約之意思表示時，確得系爭房地共有人即證人謝志昆同意授權，並由上訴人與被上訴人達成終止租約之合意甚明。按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103條定有明文。上訴人既亦已代理謝志昆達成終止租約之合意，前開第一次租約即因契約當事人間之合意而生終止之效力，被上訴人就此部分所辯，即無足採。至上訴人主張被上訴人於原審未抗辯第一次終止租約未得證人謝志昆同意，原審判決是否已違辯論主義云云等節，因本院既已認定兩造第一次租賃契約已生合意終止之效力，上訴人上開主張對於判決結果已無影響，即不再贅論。
㈢被上訴人與謝志昆所簽第二次租約是否對上訴人生效？⒈系爭土地共有人即訴外人謝志昆與被上訴人就被上訴人占有
系爭土地範圍另訂有租賃契約，約定月租800元、租期自102年9月11日起3年，謝志昆曾以存證信函終止上開租賃契約，被上訴人於103年10月23日收受，此於兩造不爭執事項第3項中載明。就上訴人並非簽立係二次租約書面所載之契約當事人此點而言，上訴人主張證人謝志昆與被上訴人所訂第二次租賃契約對上訴人不生效力等節，固非無據。惟證人謝志昆到庭復證稱：「（上訴人訴訟代理人問：既然你已經主張要與對方解除第一次的租約，為何你又再跟被上訴人簽訂第二次的租賃契約？）把錢拿給被上訴人之後，張耀二即李素琴的兒子有來跟我談說叫我們再租給他們，因為他們怕說要拆屋還地，我想說講了那麼多次，我就有答應再重新簽訂契約。」、「（上訴人訴訟代理人問：你與被上訴人簽訂第二次租賃契約，是否有經過上訴人同意？）沒有，因為我媽媽很堅持要叫他們拆屋還地，因為被上訴人他們來找我很多次，所以我就先簽了，想說之後再跟我媽媽商量。」及「（法官問：你以存證信函終止第二次租賃契約，所收取的租金是否已經返還？）還沒，現在放在我媽媽那邊，因為第二次是我跟張耀二簽的，我將租金交給我媽媽，我們多次要還給被上訴人他們，但是他們不收。」等語（本審卷第72頁），足認被上訴人與謝志昆簽訂第二次租約，由謝志昆收受3年租金28,800元後，同時委由謝志昆代為向上訴人表示再行承租系爭土地之意並徵求其同意，衡情上訴人於謝志昆持所收取之租金，應有代被上訴人向上訴人表示上開承租之意，上訴人始收受上開被上訴人輾轉交付之3年租金。
⒉按沈默與默示意思表示不同，沈默係單純之不作為，並非間
接意思表示，除法律或契約另有規定外，原則上不生法律效果。默示意思表示則係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力；默示之同意，必依表意人之舉動，或其他情事足以間接推知其有同意之意思者，始得認之，若單純之沈默，則除有特別之情事足認為同意外，不得認係默示之同意，最高法院86年度台上字第3609號判決、90年度台上字第902號判決亦足資參照。既然上訴人於謝志昆代被上訴人表示承租之意後，即收取被上訴人交付之3年租金，難謂無出租系爭土地之默示同意。復參以證人謝志昆到庭復證稱：「（法官提示原審卷第53頁至第54頁存證信函，上訴人訴訟代理人問：簽完第二次租賃契約之後，為何你要再發存證信函向被上訴人表達要解約，並返還租金給被上訴人？）因為第二次簽了之後，也有跟他們約定不能堆放雜物跟一些危險的東西，但是被上訴人他們依舊故我沒有照約定去做，所以我就發了存證信函說要終止契約。」等語（本審卷第72頁），核與卷附存證信函所示內容相符（原審卷第53～54頁），足認謝志昆寄發存證信函終止第二次租約之原因，係伊認為被上訴人有違反租約之情事，而非主張上訴人拒絕出租，藉此益徵上訴人於收受上開3年28,800元租金時，確有出租系爭土地予被上訴人之默示同意，則兩造間之租賃契約於上訴人收受上開租金，而為同意出租之默示表示後成立生效。
⒊至證人謝志昆另稱：「（問：請求提示租賃契約書，剛剛證
人說被上訴人有違反第二次租賃契約的情形，被上訴人是違反契約何條約定，所以才會以存證信函解除第二次租賃契約？）是違反口頭約定不能放置危險物品的內容，被上訴人違約在先，不是違反租賃契約的條文。」等語，並未提出實據以實其說，尚難認其有終止第二次租約之終止權限，亦無從終止前開兩造間因上訴人默示同意而訂立之租約，則兩造間之租賃契約既未失效且仍在租賃期間內，被上訴人即非無權占有，上訴人並應受該租約拘束，準此，本件上訴人之上訴，難認有理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條規定提起本件拆屋還地之訴，請求被上訴人應將坐落彰化市○○段○○○○○○號土地上如彰化地政事務所民國104年2月9日土地複丈成果圖所示編號A部分，面積7平方公尺地上物拆除，並將上開土地返還予全體共有人，並無理由，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，雖理由與本院不同，惟結論並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年12月30日
民事第三庭審判長法官王鏡明
法官鍾孟容法官林于人以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國104年12月30日
書記官吳曉玟