裁判字號：臺灣高等法院97年重上字第618號民事判決
裁判日期：民國98年08月11日
裁判案由：拆除地上物返還土地等
臺灣高等法院民事判決97年度重上字第618號上訴人即附帶被上訴人乙○○訴訟代理人 龍毓梅 律師
李子聿 律師 蔡慧玲 律師上一人複代理人 李大偉 律師被上訴人即附帶上訴人甲○○訴訟代理人 洪維煌 律師上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，兩造對於中華民國97年11月14日臺灣板橋地方法院97年度重訴字第227號第一審判決各自提起上訴、附帶上訴，本院於98年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
原判決關於駁回附帶上訴人本判決第三、四項之訴部分，暨訴訟費用之裁判廢棄。
附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新台幣貳拾玖萬肆仟叁佰伍拾元，及自民國九十七年五月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新台幣肆拾伍萬零柒佰壹拾玖元，及自民國九十七年一月一日起，至附帶被上訴人拆除附圖所示A、C部分建物，將系爭土地如附圖所示A、B、C土地返還附帶上訴人之日止，按月再給付附帶上訴人新台幣貳萬陸仟伍佰肆拾壹元。
其餘附帶上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（含附帶上訴部分）由上訴人負擔百分之九十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人主張：坐落台北縣樹林市○○段884、885地號土地（下合稱系爭土地）本係訴外人 王范秀 所有，並與訴外人 朱鴻章 、 朱鴻益 與 朱鄭甜 簽訂不定期基地租賃契約（下稱系爭租約），由朱鴻章3人承租土地並興建未辦保存登記之門牌號碼台北縣樹林市○○路○段97及99號房屋（下合稱系爭房屋）。77年間，上訴人以配偶 林麗卿 名義，向朱鴻章3人購買系爭房屋使用權，契約並註基地租賃情事；79年間，爭系土地移轉登記為被上訴人所有，並承接系爭租約關係，年租金為新台幣（下同）58萬8700元。迨95年7月間，上訴人認系爭房屋年久失修，遂拆除並興建鋼骨建物。嗣上訴人訴請被上訴人出具土地使用同意書，經原法院95年訴字第2372號為上訴人敗訴判決，再經本院96年上易字第169號判決駁回其上訴確定（下稱前案），並認定系爭房屋不堪使用且經拆除致系爭租約消滅。系爭租約既於95年7月間消滅，上訴人除應支付95年1至6月份租金29萬4350元外，其占有系爭土地已無正當權源，應將系爭土地上如附圖所示
Ａ、Ｃ部分建物拆除，將全部土地返還被上訴人；並自95年8月起至96年12月底，按申報地價年息百分之十計付17個月不當得利共94萬9085元，此後應按月支付5萬5829元至返還土地為止。爰依所有物返還請求權、租金與不當得利請求權，訴請上訴人拆屋還地，並給付租金29萬4350元本息；另支付94萬9085元及按月支付5萬5829元不當得利等語（於原審聲明：㈠上訴人應將系爭土地上如附圖所示A、B、C斜線部分之地上物拆除，將土地騰空返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人29萬4350元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；㈢上訴人應給付被上訴人94萬9085元，及自97年1月1日起至清償日止按月給付5萬5829元。原審判決：㈠上訴人應將系爭土地如原判決附圖A部分所示面積215平方公尺之鋼架及如附圖C部分所示面積91平方公尺之鐵皮屋拆除，將上開基地連同附圖B部分所示面積12平方公尺之防火巷之土地，返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人27萬1203元，及自97年1月1日起至拆除日止按月給付被上訴人1萬5925元。㈢駁回被上訴人其餘請求。上訴人就敗訴部分提起上訴，被上訴人就敗訴部分提起附帶上訴）。並答辯及附帶上訴聲明：㈠上訴駁回。㈡原判決駁回附帶上訴人後開請求部分廢棄。㈢附帶被上訴人應再給付附帶上訴人29萬4350元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈣附帶被上訴人應再給付附帶上訴人67萬7882元，及自97年1月1日起至拆除返還前述土地日止，按月再給付附帶上訴人3萬9904元。
二、上訴人即附帶被上訴人則以：77年間，上訴人以配偶林麗卿名義向朱鴻章等人購買系爭房屋，並承受系爭租約。被上訴人取得系爭土地所有權後，從未與上訴人合意租賃關係應於系爭房屋不堪使用時終止。縱認系爭租約期限應於系爭房屋不堪使用時終止，但是上訴人將二層樓之系爭房屋整修為三層樓之附圖所示A建物，純以舊有基礎加以整修，原有牆壁均未拆除，僅更換屋頂，故系爭房屋未達於不堪使用之程度；何況，81年間，上訴人在系爭土地上另增建附圖所示C建物，由門牌號碼樹林市○○街○巷○號出入，迄未拆除，故系爭租約並未終止。再者，被上訴人拒絕受領95年1至12月租金，故上訴人將95年租金共58萬8700元提存於台灣士林地方法院以清償，自不生欠租情事。即使系爭租約業已終止，被上訴人主張以申報地價年息百分之十核算不當得利，顯然過高等語，資為抗辯。並上訴及答辯聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢附帶上訴駁回。
三、兩造不爭執事實：㈠77年間，上訴人以配偶林麗卿名義，向朱鴻章等人購得系爭
房屋使用權，並承受其與原地主王范秀間系爭租約（不定期基地租賃關係）。79年間，系爭土地移轉登記為被上訴人所有，並繼受系爭租賃關係，年租金為58萬8700元（原審卷6至7頁土地登記簿謄本，第128至133頁不動產買賣契約書）㈡95年7月，上訴人將系爭房屋改為鋼骨結構之建物，嗣上訴
人請求被上訴人出具土地使用同意書，經前案一、二審判決敗訴確定。（見原審卷第8至22頁）㈢96年12月24日，上訴人將95年1月至12月之租金58萬8700元，以96年度存字第3491號提存於台灣士林地方法院提存所。
（原審卷第59頁）
四、本件爭點為：㈠系爭租賃關係是否業已終止？㈡上訴人是否已清償95年1至6月份租金29萬4350元？㈢如系爭租賃關係業已終止，被上訴人所得請求不當得利數額？茲就兩造論點分述如下。
五、關於系爭租賃關係是否已終止方面：被上訴人主張前案認定系爭房屋因不堪使用而拆除，致系爭租約業已消滅，上訴人於本件不得為相反主張；且C建物僅係殘餘建物，不因C建物尚未拆除，即謂系爭租約仍然有效等語。上訴人辯稱並未合意租期至系爭房屋不堪使用為止，且上訴人於95年7月間以原屋基礎進行整修，未拆除牆壁，僅更換屋頂，系爭房屋並未達於不堪使用之程度，何況C建物依然存在，故系爭租約尚未終止云云。經查：
㈠按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事
項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，當事人及法院就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，不得任作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台上字第1782、2569號、73年度台上字第4062號判決要旨參照）。此與學說上所謂爭點效理論相仿，亦即當事人在前訴訟以重要爭點加以爭執，經法院審理及判斷，所發生之通用力，於不同之後訴，如以同一爭點為重要之先決問題加以審理時，當事人不得為與其判斷相反之主張、舉證，並禁止法院為與其相矛盾之判斷之效力。
㈡查上訴人於前案訴請被上訴人出具土地使用同意書，故系爭
租約效力為出具同意書義務之先決問題，且為該案爭點。嗣上訴人於前案提起第二審上訴，主張系爭房屋年久失修有改建之必要，被上訴人本應履行同意建築之義務，並出具土地使用同意書，俾向主管機關申請建造執照等語；被上訴人則謂系爭租約真意為系爭房屋不堪使用時，系爭租約即消滅等語（見前案二審判決第3頁，原審卷第17頁）。前案二審判決遂認定「㈠按『租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅』（最高法院85年度台上字第790號判決意旨參照）。復按『土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅』（最高法院87年度台上字第2475號判決意旨參照）。㈡…惟基地租賃係以上訴人（指乙○○）就其所有之系爭97、99號房屋而使用系爭
884、885地號土地為目的，是兩造間之基地租賃雖為不定期租賃關係，然於系爭97、99號房屋不堪使用時即應歸於消滅。復查上訴人既自認系爭97、99號房屋因年久失修而於95年7月間拆除，且系爭房屋已由加強磚造改為鋼骨結構…，復依兩造所提出之系爭房屋改建前後之照片顯示，原有之加強磚造結構已蕩然無存，而代之以鋼骨結構…，衡情系爭房屋應已不堪使用，否則並無拆除改為鋼骨結構之必要，則兩造間之不定期基地租賃關係，顯因系爭97、99號房屋不堪使用而消滅。㈢…最高法院51年度台上字第2987號判例固謂：『租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務』，然係指於基地租賃契約存續期間內房屋因故滅失之場合，出租人負有同意重建之義務，即於定期基地租賃契約之期間尚未屆滿，或不定期基地租賃契約尚未因房屋不堪使用而消滅之場合，房屋因故滅失並不生使基地租賃契約消滅之效力，出租人當然負有同意重建之義務，並非指於房屋已不堪使用時，不定期基地租賃契約猶可繼續存在，而使不定期限租賃契約之效力永遠不消滅。而本件之情形乃兩造間之不定期租賃契約因上訴人所有系爭97、99號房屋因年久失修不堪使用而消滅，兩造間之不定期租賃契約已不存在，自無上開最高法院51年度台上字第2987號判例之適用。至於最高法院51年3月19日民刑庭總會決議，係就『某甲將其所有基地出租與乙建築房屋，未定期限，若干年後，屋毀於火，今乙欲申請工務機關發照重建，求甲蓋章同意，甲有無同意義務』之提案所作成之決議，僅於房屋並未達不堪使用之程度，但卻毀於火災之情形下，始有適用之餘地，而系爭房屋係因年久失修不堪使用而遭上訴人拆除，與未達不堪使用程度而遭火災燒毀之情形有間，亦無適用之餘地。」（見前案二審判決第3至5頁，原審卷第17至19頁）。因此判斷：「五、綜上所述，兩造間之不定期基地租賃契約已因上訴人所有系爭房屋年久失修不堪使用而消滅，被上訴人（指甲○○）並不負同意上訴人重新建築之義務，亦不負出具土地使用同意書予上訴人之義務。」（見前案二審判決第7頁、原審卷第21頁）。是兩造以系爭租約為重要先決問題而充分攻防，經前案二審判決認定系爭房屋不堪使用遭拆除致系爭租約失效；此一認定於本件即發生爭點效效力，當事人應受其拘束，故系爭房屋不堪使用並經上訴人於95年7月拆除時，系爭租約即消滅。
㈢前案二審判決認定系爭租約業已消滅，既如前述。是上訴人
仍謂其整修時未拆除原屋牆壁，僅更換屋頂，系爭房屋未達於不堪使用之程度，且上訴人於81年間另在系爭土地上興建C建物存續迄今，故基地租賃關係並未消滅云云；此一主張顯與前案爭點效相違背，自非可採。再者，77年年間，上訴人以林麗卿名義，向朱鴻章等人購得系爭房屋使用權，不動產買賣契約書均特別註記「買賣不動產標示○○○鎮○○段○○○○號上房屋乙戶，即中山路一段99號建物所有權全部（該房屋係由乙方向原地主王范秀以不定期租賃方式，承租該土地所興建之房屋）本房屋價款經雙方議定為新台幣伍佰柒拾萬元正」、「買賣不動產標示○○○鎮○○段○○○○號上房屋乙戶，即中山路一段97號建物所有權全部（該房屋係由乙方向原地主王范秀以不定期租賃方式，承租該土地所興建之房屋）本買賣房屋價款經雙方議定為新台幣叁佰捌拾萬元正」（見原審卷第130、133頁），是依買賣契約內容，系爭租約僅以興建系爭房屋為目的，故系爭房屋不堪使用時，系爭租約即因而消滅，至於被上訴人於81年間是否搭建C建物，並非基地租賃目的，於系爭契約效力並無影響。從而，則上訴人謂C建物獨立存在，故系爭租約仍屬有效云云，亦與契約本旨不符。
㈣系爭租約既經終止，上訴人占用使用系爭土地即無正當權源
。查系爭土地如附圖A、C部分由上訴人分別搭蓋鋼架、鐵皮屋，附圖B部分則為上訴人所使用防火巷，此經原審會同兩造台北縣樹林地政事務所人員勘驗，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽（見原審卷68、69、72-2頁），則被上訴人本於所有物返還請求權，訴請上訴人拆除上開A、C部分建物，將A、B、C部分土地返還予被上訴人，洵屬有據，應予准許。
六、關於上訴人是否清償95年1至6月份租金方面：被上訴人主張上訴人積欠95年1至6月租金29萬4350元，被上訴人則辯稱已將租金提存於台灣士林地方法院云云。經查：㈠按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，
民法第235條前段定有明文。系爭租約於95年7月始終止，上訴人自應給付95年1至6月租金29萬4350元，始符合債之本旨。
㈡查上訴人於96年12月24日將58萬8700元提存於台灣士林地方
法院，有該院96年度存字第3491號提存書可稽（見原審卷第59頁）。惟提存書載明「給付民國95年度樹林市○○段884、885地號土地租金」（見同頁），是上訴人提存內容為95年全年度租金，其將58萬8700元視為一體，受取人無從單就1至6月租金29萬4350元領取，故上訴人提存內容與債務本旨不符，不生清償效力，自應另行給付29萬4350元。
七、關於被上訴人所得請求不當得利數額方面：被上訴人主張系爭租約於95年7月消滅，故上訴人自此時受有相當於租金之不當得利，因系爭土地位於精華地段，自95年8月起，應按系爭土地申報地價年息百分之十計付不當得利等語。被上訴人則辯稱上訴人主張數額過高云云。經查：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，民法第179條前段、土地法第97條第1項、第105條亦定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
㈡查上訴人占用系爭土地面積達318平方公尺，其中885號土地
全部199平方公尺均遭占用，884號土地遭占用面積為119平方公尺（000-000=119），有複丈成果圖（即附圖，原審卷48頁）可按。系爭土地地目為建，面臨樹林市○○路，附近商店林立，市區繁榮，884、885號土地96年1月之每平方公尺申報地價分別為2萬0592元、1萬9696元，亦有土地登記謄本及照片可稽（見原審卷第6、7、137頁），但上訴人所搭建鋼架尚未至完工階段，亦有相片可參（見原審卷第83至87頁）。本院審酌上情、系爭土地經濟價值及上訴人所得利益等情狀，認不當得利之數額以申報地價年息百分之八計算為宜。從而，自95年8月1日起，上訴人每年不當得利金額為50萬9596，每月則為4萬2466元〔（20,592*119*0.08）+（19,696*199*0.08）=509,596。509,59612=42,466〕；自95年8月1日起至96年12月31日止，17個月不當得利為72萬1922元（42,466*17=721,922），自97年1月1日起，至拆除上開
A、C部分建物，將A、B、C部分土地返還予被上訴人為止，應按月給付不當得利4萬2466元。
八、綜上所述：㈠系爭租約（不定期基地租賃）效力係前案重要爭點，前案確
定判決認定系爭房屋於95年7月間不堪使用經上訴人拆除，系爭租約因而消滅，於本件發生爭點效效力，故上訴人認系爭租約仍然存續一節，自非可取。系爭租約法律關係既已消滅，上訴人占有系爭土地即屬無權占有，應拆除建物將系爭土地返還予被上訴人。上訴人提存不符系爭租約本旨，應另行清償95年1至6月份租金29萬4350元；並自95年8月1日起至返還土地之日止，以申報地價年息百分之八計付不當得利。從而，被上訴人甲○○依據所有物返還請求權、租金與不當得利請求權，請求⑴上訴人乙○○應拆除附圖所示A、C部分建物，將系爭土地如附圖所示A、B、C土地返還予被上訴人，⑵上訴人應給付被上訴人29萬4350元及自起訴狀繕本送達翌日起（即97年5月31日）至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑶上訴人應給付被上訴人72萬1922元，及自97年1月1日起，至拆除前開建物返還系爭土地之日止，按月給付4萬2466元。為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈡是則原審判命上訴人乙○○拆除附圖所示A、C部分建物，將
系爭土地如附圖所示A、B、C土地返還予被上訴人；並給付（不當得利）27萬1203元，及自97年1月1日起至拆除返還日止，按月給付被上訴人甲○○1萬5925元，且依據兩造聲請分別為准免假執行之宣告，或職權宣告假執行，於法並無違誤。乙○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於原審駁回附帶上訴人甲○○請求租金29萬4350元本息、不當得利45萬0719元（721,922-271,203=450,719），及自97年1月1日起，至拆除返還之日止每月2萬6541元（42,466-15,925=26,541）之請求，尚有違誤，應由本院廢棄改判如主文第3、4項所示；茲甲○○於本院並未聲請為假執行之宣告，故原判決駁回甲○○此部分假執行之聲請，理由雖與本院決定不同，仍應予以維持（主文已包含於其餘附帶上訴駁回內，毋庸另行諭知），並予敘明。甲○○其餘請求不應准許部分，原審為其敗訴判決，經核於法並無不合，附帶上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分附帶上訴。
九、本件為判決基礎之事證已明，A建物興建狀況、C建物存在並不影響本院認定系爭租約業已失效，故無履勘現場必要。兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌後，認均與本件結論無礙，不再一一論列，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中華民國98年8月11日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官陳麗芬法官吳燁山正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
其餘不得上訴。
中華民國98年8月12日
書記官于誠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。