裁判字號：臺灣高雄地方法院92年訴字第125號民事判決
裁判日期：民國92年10月13日
裁判案由：履行契約
臺灣高雄地方法院民事判決九十二年度訴字第一二五號
原告丙○○訴訟代理人 林華生 律師被告高雄縣內門鄉公所法定代理人乙○○訴訟代理人 陳俊偉 律師右當事人間請求履行契約事件，於民國九十二年九月二十六日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應於原告將高雄縣○○鄉○○段一七四建號即門牌號碼為高雄縣內門鄉內門六七之二三號房屋連同坐落之基地交付被告之同時，給付原告新台幣貳佰肆拾貳萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣捌拾萬捌仟元供擔保後得假執行，但被告如於假執行程序實施前以新台幣貳佰肆拾貳萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
一、原告主張：伊於民國八十一年七月一日向被告購買高雄縣○○鄉○○段一七四建號即門牌號碼高雄縣內門鄉六七之二三號房屋及坐落之基地（下稱系爭房地），總價金為新台幣（下同）二百五十萬元，訂約時先給付一百萬元，餘款一百五十萬元則自訂約日起至九十一年七月一日止十年期間，按半年期於每年六月一日、十二月一日繳交七萬五千元。因該房地屬公共造產之特定事業用地，按法令規定不能買賣、分割及移轉所有權，故雙方形式上乃以租賃契約方式簽訂，並於契約第十五條約定：如將來該房地之特定事業用地地目變更或消失，被告即應將產權登記為伊所有，如不能轉移產權時，被告應將所繳之房屋款無息全部退還，伊如有異議不願承受退款時，則可免繳租金繼續使用。嗣伊均按期繳款，惟至九十一年六月一日即最後一期繳款期限屆至時，伊通知被告若系爭房地所有權得為移轉，伊願繳交最後一期款七萬五千元，若仍未能移轉，則請求被告應返還已受領之價金二百四十二萬五千元，詎被告迄今不僅未能將房地所有權移轉，亦未退還伊所繳價金，因鈞院於審理中已調查得知系爭房地目前確無法移轉登記，爰依兩造契約第十五條約定，請求被告返還受領之價金。並聲明求為判決：
㈠被告應給付原告新台幣貳佰肆拾貳萬伍仟元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：系爭房地乃伊向台灣省民政廳公共造產基金委員會貸款建造，用以興建公有市場攤位及店鋪，其處分使用須受相關法令限制，伊當時出賣予鄉民，惟因主管機關不同意，形式上乃改以租賃契約簽訂，故對於原告主張於八十一年間向伊購買系爭房地，雙方簽訂之契約約定暨該契約實質上屬於買賣契約等節均不爭執。惟系爭房地依現行法令仍然可以辦理移轉登記，且伊正在進行相關法定程序，是契約第十五條約定之給款條件尚未成就，原告請求並無理由。又系爭房地迄今未能移轉非伊訂約時所得預料，因原告已占用十年有餘未繳租金，縱原告之請求有理由，請依民法第二百二十七條之二第一項情事變更原則，而減少伊之給付。同時伊亦行使同時履行抗辯權，請求被告應將系爭房地返還，伊方有返還價金之義務等語。並聲明求為判決：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利益判決，願供擔保宣告免為假執行。
三、原告主張其於八十一年間向被告購買系爭房地，該房地因屬公共造產，非經主管機關同意不能買賣、分割及移轉所有權，故雙方名義上簽訂為租賃契約，約定之買賣總價金二百五十萬元，於訂約時先給付一百萬元，餘款一百五十萬元則自訂約日起至九十一年七月一日止十年期間，按半年期於每年六月一日、十二月一日繳交七萬五千元，並於契約第十五條約定：「本公有市場為特定事業用地，將來特定事業用地地目變更或消失，出租人（註：即被告）應將店鋪產權登記為承租人（註：即原告）所有，如不能轉移產權時，出租人應將承租人所繳之房屋款無息全部退還，承租人如有異議不願承受退款時，得免繳租金繼續使用。」，截至九十一年六月一日最後一期，因原告要求被告同時履行所有權移轉義務未果，而拒絕繳納以外，迄今原告已繳納二百四十二萬五千元等情，均為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告主張系爭房地迄今均未能移轉登記，依契約第十五條約定被告應返還已受領價金乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本案之爭點即為：㈠兩造契約第十五條約定之真意為何？原告得否請求被告返還已繳價款？㈡若原告之請求為有理由，則系爭契約有無情事變更原則之適用，而應減輕被告之給付？㈢若原告之請求為有理由，有否返還房地之對待給付義務？
四、兩造契約第十五條約定之真意為何？原告得否請求被告返還已繳價款？㈠按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當
事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」民法第二百四十六條第一項定有明文，是如當事人間有約定待不能之情形除去後再為給付，則契約仍為有效，最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議可供參照。查本件買賣契約標的物即系爭房地，乃被告向台灣省公共造產基金貸款興建，依法非經主管機關同意不能為買賣移轉登記，惟兩造於訂約時既約定將來所有權得為移轉時，被告方為給付，其乃屬前揭條文但書之情形，依上開決議意旨，系爭契約自屬有效，合先敘明。
㈡次按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以
過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院三十九年台上字第一○五三號判例意旨可資參照。經查：本件契約形式上約定為租賃契約，契約全文中均稱原告為承租人，稱被告為出租人，契約約定租賃期間自八十一年七月一日至九十一年七月一日共十年，且對於系爭房地之使用、修繕更均以租賃契約等條文規範之，雖有該契約乙份在卷可稽，惟其乃因簽約時被告尚未徵得主管機關同意出售，為籌措款項，因而與原告形式上簽訂為租賃契約，實質則為買賣契約，第一期定金給付一百萬元，餘一百五十萬元分十年繳清，房地則先交由原告居住使用等情，均為被告所不爭執，且經證人即被告當初承辦系爭專案人員 王順忠 到庭證述：「系爭房地為公共造產不宜賣出‧‧‧但因我們公所實在缺錢，只好在形式上訂為租賃契約向上呈報，實際上鄉民交付的是買賣價金，一般租金不會這麼高」、「契約第十五條是指屆時若礙於法令不能移轉，應由鄉公所將收取價金還給鄉民」等語屬實。則系爭契約應屬買賣房地契約，並於八十一年七月一日締約時即告成立生效，十年期間對於原告而言係分期付款期間，並非租賃期間，被告第一期繳納之押租金一百萬元，嗣每年繳納之十五萬元，均屬買賣價金之一部，而非租金。
㈢依此，系爭契約第十五條約定：「本公有市場為特定事業用地，將來特定事業用
地地目變更或消失，出租人（註：即被告）應將店鋪產權登記為承租人（註：即原告）所有，如不能轉移產權時，出租人應將承租人所繳之房屋款無息全部退還，承租人如有異議不願承受退款時，得免繳租金繼續使用。」之記載，依兩造締約之真意，應係被告應於十年間負責將系爭房地不能移轉所有權之不能情形除去，待地目變更得為移轉時，即應移轉，而被告於十年期滿後若仍不能將房地移轉，兩造則約定賦予原告有選擇權，其一原告得請求被告應將已繳納價金返還，其二原告得選擇不接受退款，繼續使用房地。就法律效果而言，前者乃係選擇契約解除之效果，亦即將「十年期滿後，如不能轉移產權時」約定作為契約解除之「條件」，該條件成就時，原告即得請求返還價金；後者則係原告可選擇契約不解除，而繼續使用房地，待日後產權得移轉時再為移轉。被告雖抗辯第十五條所謂「將來特定事業用地地目變更」，應不受十年期間之限制等語，惟本件契約既然已約定十年為期，原告須於十年間繳清餘款，基於契約對等原則，被告最遲自亦應於十年間負責將不能移轉之情形除去，否則被告之給付期限於原告付清全部價金後仍屬不定，對於原告之期限利益損害甚大，亦與上開約定被告有返還價金義務之效果不符，顯已非原告訂約時之真意，是被告前揭抗辯並不可採。
㈣另被告雖抗辯系爭房地仍有可能移轉，且其刻正辦理地目變更程序等語，惟債務
人是否已陷於給付不能，應以當事人間約定之給付期限為準，如未定給付期限，則至少應以本院最後言詞辯論期日終結時為準，即本院言詞辯論終結時，如債務人尚處於給付不能之狀態，不問其為永久不能或一時不能，皆當然發生給付不能之法律效果，最高法院八十九年台上字第四五號裁判意旨可供參照。經查：系爭房地將來雖然可能移轉登記，然須先辦理公共造產結束經營程序，而依公共造產辦理結束經營作業要點規定，結束經營須先報請鄉民代表大會、縣政府、行政院內政部核准備查，再將向公共造產基金所為之貸款還清，並將特定目的事業用地變更為非特定目的事業用地，若欲移轉處分，則須再報請鄉民代表大會、縣政府同意，而被告之上級機關高雄縣政府現礙於法令並不同意被告處分出售，且前揭處理程序須耗費多少時日亦不確定等情，業據證人即高雄縣政府財政局職員甲○○到庭陳述明確，並有高雄縣政府九十二年六月二十四日府財產字第九二○一○七一九五號函文暨內政部九十二年六月九日內授中辦地字第九二○○八三二四四號函在卷可稽。是截至本院言詞辯論終結，被告顯均未能將系爭房地移轉登記予原告，況系爭契約兩造乃係約定以十年為期，被告之給付期限早於九十一年六月三十日即已屆至，其仍未能給付，則原告自得依約選擇契約解除之法律效果，即請求被告返還已受領之價金。
五、若原告之請求為有理由，則系爭契約有無情事變更原則之適用，而應減輕被告之給付？按民法第二百二十七條之二第一項固規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」，惟所謂因情事變更，致法院應為增減給付或變更其他原有效果之判決者，以法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由致情事變更，非當時所得預料，而依原有效果顯失公平為要件。如於法律行為成立時，即預見情事將有變更，對於應如何調整給付已有約定者，自無情事變更原則之適用，最高法院八十六年度台上字第一三六四號裁判意旨可資參照。經查：被告於訂約時即知悉系爭房地屬公共造產，且地目使用為特定目的事業用地，非經依法呈報主管機關同意後不得擅自違背造產目的而為處分，此為被告所不爭執，且觀諸契約第十五條就如不能移轉時之法律效果亦特別明文約定益明。是被告早於訂約時，對於系爭房地所有權將來可能不能移轉，而應將原告已繳價金返還乙節，早有預知，其仍願意與原告訂約，自應受該契約約定之拘束，況被告依此買賣契約，先則於訂約時收受一百萬元，繼而每半年收受七萬五千元，而其移轉登記義務仍有十年之緩衝期間，若需返還款項時亦不需附加利息，就一般買賣契約及解約之效果而言，被告先則享有長期之給付期限利益，返還價金時亦屬無息，其所受權利之保護，已難謂有不周，況本件僅係就不能移轉之效果而為論斷，而此部份之訂約前後並無任何非兩造所不能預料之情事發生，則被告並無受情事變更原則而為保護之必要，被告前揭抗辯，並不足採。
六、若原告之請求為有理由，有否返還房屋之對待給付義務？按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：㈠由他方所受領之給付物，應返還之。㈡受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之‧‧‧」、「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二百六十四條至第二百六十七條之規定。」，民法第二百六十四條第一項前段、第二百五十九條第一、二款、第二百六十一條分別定有明文。又法院如認被告為同時履行之抗辯為有理由者，自應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，最高法院三十九年台上字第九○二號判例意旨可資參照。本件被告抗辯縱其應返還受領價金，原告亦應返還房地等語（見本院九十二年八月二十八日調查筆錄），可見已有行使同時履行抗辯之意思。查系爭契約第十五條既係約定契約十年期滿後，如被告尚不能履行移轉所有權之契約義務，原告可以選擇契約解除之法律效果，已如上述，則除被告應將已受領之價款返還外，依上規定，原告自亦負有返還受領物之回復原狀義務，且該二者間有對待給付之關係，雖兩造未將之明文約定，然依契約解除之效果，自應為如此解釋，方為公平。是被告抗辯伊於返還價金同時，原告負有返還房地之對待給付義務，為有理由，本院自應為對待給付之判決，併此敘明。
七、綜上所述，被告於系爭契約十年期滿後，仍未能依約將系爭房地所有權移轉登記予原告，則原告本於契約第十五條約定，選擇請求被告應將已受領價金二百四十二萬五千元返還，為有理由，應予准許，又因被告為同時履行抗辯，本院爰諭知對待給付判決。至於原告請求被告給付法定遲延利息部分，因原告未提出對待給付之前，被告無給付價金之義務，不生遲延給付問題（最高法院五十年台上字第第一五五○號判例意旨參照），且兩造就應返還之金額亦約定為無息，是原告此部份之請求為無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
十、結論：原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年十月十三日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B審判長法官林紀元~B法官許政賢~B法官蔡川富右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十二年十月十三日~B法院書記官黃俊凱