裁判字號：臺灣高等法院高雄分院93年上字第7號民事判決
裁判日期：民國93年08月31日
裁判案由：履行契約
臺灣高等法院高雄分院民事判決九十三年度上字第七號
上訴人高雄縣內門鄉公所法定代理人甲○○訴訟代理人 陳俊偉 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 林華生 律師當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國九十二年十月十三日臺灣高雄地方法院九十二年度訴字第一二五號第一審判決提起上訴，本院於民國九十三年八月十九日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國八十一年七月一日向上訴人購買高雄縣○○鄉○○段一七四建號即門牌號碼高雄縣內門鄉六七之二三號房屋及坐落之基地（下稱系爭房地），總價金為新台幣（下同）二百五十萬元，訂約時先給付一百萬元，餘款一百五十萬元則自訂約日起至九十一年七月一日止十年期間，按半年期於每年六月一日、十二月一日繳交七萬五千元。因該房地屬公共造產之特定事業用地，按法令規定不能買賣、分割及移轉所有權，故雙方形式上乃以租賃契約方式簽訂，並於契約第十五條約定：如將來該房地之特定事業用地地目變更或消失，上訴人即應將產權登記為伊所有，如不能移轉產權時，上訴人應將伊所繳之房屋款無息全部退還，伊如有異議不願承受退款時，則可免繳租金繼續使用。嗣伊均按期繳款，惟至九十一年六月一日即最後一期繳款期限屆至時，伊通知上訴人若系爭房地所有權得為移轉，伊願繳交最後一期款七萬五千元，若仍未能移轉，則請求上訴人應返還已受領之價金二百四十二萬五千元，詎上訴人迄今不僅未能將房地所有權移轉，亦未退還伊所繳價金，系爭房地目前確無法移轉登記，爰依兩造契約第十五條約定，請求上訴人返還被上訴人二百四十二萬五千元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息及願供擔保請准宣告假執行（原審為被上訴人附條件之勝訴判決，並駁回被上訴人關於利息之請求，上訴人不服提起上訴，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，該部分業已確定）。於本院聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：㈠系爭房地依現行法令仍然可以辦理移轉登記，且伊正在進行相關法定程序，是契約第十五條約定之給款條件尚未成就。㈡如認被上訴人請求為有理由，伊亦行使同時履行抗辯權，請求被上訴人應將系爭房地返還，伊方有返還價金之義務。㈢如認被上訴人之請求有理由，但被上訴人占用系爭房地期間，受有不當得利，應按月給付被上訴人一萬二千五百元，上訴人以此主張抵銷等語資為抗辯。於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、爭執及不爭執事項：㈠不爭執事項：
⑴被上訴人於八十一年間向上訴人購買系爭房地，該房地因屬公共造產，非經主管
機關同意不能買賣、分割及移轉所有權，故雙方名義上簽訂為租賃契約，約定之買賣總價金為二百五十萬元，於訂約時先給付一百萬元，餘款一百五十萬元則自訂約日起至九十一年七月一日止十年期間，按半年期於每年六月一日、十二月一日繳交七萬五千元。
⑵系爭契約第十五條約定：「本公有市場為特定事業用地，將來特定事業用地地目
變更或消失，出租人（即上訴人）應將店鋪產權登記為承租人（即被上訴人）所有，如不能轉移產權時，出租人應將承租人所繳之房屋款無息全部退還，承租人如有異議不願承受退款時，得免繳租金繼續使用。」。
⑶截至九十一年六月一日最後一期，因被上訴人要求上訴人同時履行所有權移轉義務未果，而拒絕繳納以外，迄今被上訴人已繳納二百四十二萬五千元。
㈡爭執事項：
⑴兩造契約第十五條約定之真意為何？被上訴人得否請求上訴人返還已繳價款？⑵若被上訴人之請求為有理由，有否返還房地之對待給付義務？⑶上訴人主張抵銷部分有無理由？
四、關於爭點⑴：㈠按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事
人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六條第一項定有明文，是如當事人間有約定，待不能之情形除去後再為給付，則契約仍為有效，最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議可供參照。查本件買賣契約標的物即系爭房地，乃上訴人向台灣省公共造產基金貸款興建，依法非經主管機關同意不能為買賣移轉登記，惟兩造於訂約時既約定將來所有權得為移轉時，上訴人方為給付，其乃屬前揭條文但書之情形，依上開決議意旨，系爭契約自屬有效，合先敘明。
㈡次按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以
過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院三十九年台上字第一○五三號判例可資參照。經查：本件契約形式上約定為租賃契約，契約全文中均稱被上訴人為承租人，稱上訴人為出租人，契約約定租賃期間自八十一年七月一日至九十一年七月一日共十年，且對於系爭房地之使用、修繕、變更均以租賃契約等條文規範之，雖有該契約一份在卷可稽（見原審卷第五至八頁），惟其乃因簽約時上訴人尚未徵得主管機關同意出售，為籌措款項，因而與被上訴人形式上簽訂為租賃契約，實質則為買賣契約，第一期定金給付一百萬元，餘一百五十萬元分十年繳清，房地則先交由被上訴人居住使用等情，均為上訴人所不爭執，且經證人即上訴人當初承辦系爭專案人員 王順忠 到庭證述：系爭房地為公共造產不宜賣出‧‧‧但因我們公所實在缺錢，只好在形式上訂為租賃契約向上呈報，實際上鄉民交付的是買賣價金，一般租金不會這麼高；契約第十五條是指屆時若礙於法令不能移轉，應由鄉公所將收取價金還給鄉民等語屬實（見原審卷第六○、六一頁）。則系爭契約應屬買賣房地契約，並於八十一年七月一日締約時即告成立生效，十年期間對於被上訴人而言係分期付款期間，並非租賃期間，上訴人第一期繳納之押租金一百萬元，嗣每年繳納之十五萬元，均屬買賣價金之一部，而非租金。
㈢依此，系爭契約第十五條約定：「本公有市場為特定事業用地，將來特定事業用
地地目變更或消失，出租人（即上訴人）應將店鋪產權登記為承租人（即被上訴人）所有，如不能轉移產權時，出租人應將承租人所繳之房屋款無息全部退還，承租人如有異議不願承受退款時，得免繳租金繼續使用。」之記載，依兩造締約之真意，應係上訴人應於十年間負責將系爭房地不能移轉所有權之不能情形除去，待地目變更得為移轉時，即應移轉，而上訴人於十年期滿後若仍不能將房地移轉，兩造則約定賦予被上訴人有選擇權，其一：被上訴人得請求上訴人應將已繳納價金返還，其二：被上訴人得選擇不接受退款，繼續使用房地。就法律效果而言，前者乃係選擇失其效力之效果，亦即將「十年期滿後，如不能轉移產權時」約定作為契約失其效力之「解除條件」，該條件成就時，被上訴人即得請求返還價金；後者則係被上訴人可選擇契約不失其效力，而繼續使用房地，待日後產權得移轉時再為移轉。上訴人抗辯非附解除條件，係附期限云云，自無可採。又上訴人雖抗辯第十五條所謂「將來特定事業用地地目變更」，應不受十年期間之限制等語，惟本件契約既然已約定十年為期，被上訴人須於十年間繳清餘款，基於契約對等原則，上訴人最遲自亦應於十年間負責將不能移轉之情形除去，否則上訴人之給付期限於被上訴人付清全部價金後仍屬不定，對於被上訴人之期限利益損害甚大，亦與上開約定上訴人有返還價金義務之效果不符，顯已非兩造訂約時之真意，是上訴人前揭抗辯並不可採。
㈣另上訴人雖抗辯系爭房地仍有可能移轉，且其刻正辦理地目變更程序等語，惟債
務人是否已陷於給付不能，應以當事人間約定之給付期限為準。經查：系爭房地將來雖然可能移轉登記，然須先辦理公共造產結束經營程序，而依公共造產辦理結束經營作業要點規定，結束經營須先報請鄉民代表大會、縣政府、行政院內政部核准備查，再將向公共造產基金所為之貸款還清，並將特定目的事業用地變更為非特定目的事業用地，若欲移轉處分，則須再報請鄉民代表大會、縣政府同意，而上訴人之上級機關高雄縣政府現礙於法令並不同意上訴人處分出售，且前揭處理程序須耗費多少時日亦不確定等情，業據證人即高雄縣政府財政局職員江金清到庭陳述明確（見原審卷第一二三、一二四頁），並有高雄縣政府九十二年六月二十四日府財產字第九二○一○七一九五號函文暨內政部九十二年六月九日內授中辦地字第九二○○八三二四四號函在卷可稽（見原審卷第一一一至一一四頁）。而上述情況於本院審理時，上訴人並未主張或舉證已完成法定程序，上訴人顯均未能將系爭房地移轉登記予被上訴人，況系爭契約兩造乃係約定以十年為期，上訴人之給付期限早於九十一年六月三十日即已屆至，其仍未能給付，則被上訴人自得依約請求上訴人返還已受領之價金。上訴人雖抗辯因被上訴人未給付最後一期價金，其於九十一年九月六日發函催告於文到一個月內繳納，逾期即解除租約云云，惟系爭契約已於九十一年六月三十日因解除條件成就而失其效力，被上訴人嗣後再解除契約，自不發生任何效力。
五、關於爭點⑵：㈠按契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第
二百六十四條第一項前段定有明文。雙務契約因解除條件成就而失其效力時，當事人就其所受領之給付，係無法律上原因而受利益，致他人受損害，應依不當得利之規定負返還義務，即令另一方又主張回復原狀，惟雙方因而互負返還之債務，亦係基於同一經解除之契約而發生，互有對待給付之關係，自應類推適用民法第二百六十四條規定，認雙方就此得為同時履行之抗辯。
㈡本件上訴人抗辯：如認其應返還所受領價金，被上訴人亦應返還系爭房地等語（
見原審卷第一三三頁），可見已有行使同時履行抗辯之意思。查系爭契約第十五條既係約定契約十年期滿後，如上訴人尚不能履行移轉所有權之契約義務，被上訴人可以選擇契約解除之法律效果，已如上述，則除上訴人應將已受領之價款返還外，被上訴人受領系爭房地，即係無法律上原因而受利益，致他人受損害，應依不當得利之規定負返還義務，揆諸前開說明，該二者間有對待給付之關係，是上訴人抗辯伊於返還價金同時，被上訴人負有返還房地之對待給付義務，為有理由，原審為對待給付之判決，洵屬正當。
六、關於爭點⑶上訴人主張被上訴人占用系爭房地迄今十二年，有不當得利之情形，按每月一萬二千五百元計，以此主張抵銷部分：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原
因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條所明定。又按附解除條件之契約及契約之解除，二者法律效果截然不同。附解除條件之契約，於條件成就時，當然失其效力；而契約之解除則以解除權人行使解除權為必要，須以意思表示為之。契約之解除有溯及效力，解除條件之成就，原則上並無溯及之效力。又契約解除時，當事人償還義務之範圍，依民法第二百五十九條之規定；附解除條件之契約，於條件成就而失其效力時，當事人間之償還義務，則依不當得利之規定，最高法院七十四年度台上字第一三五四號裁判意旨參照。本件系爭買賣契約固因被上訴人行使選擇權而使解除條件成就致失其效力，同時被上訴人占用系爭房地因此失其法律上原因，而應依不當得利之規定負返還之義務，業如前述。然被上訴人受領系爭房地係本於系爭買賣契約，因此在被上訴人行使選擇權使系爭買賣契約失其效力前，被上訴人占有使用系爭房地，非無法律上原因，揆諸前開說明，被上訴人選擇權之行使，並無使系爭買賣契約溯及無效之效力，因此自難認被上訴人於受領系爭房地後至九十一年六月三十日系爭契約失其效力期間受有相當於租金之不當利益。
㈡至於被上訴人行使選擇權而使系爭買賣契約解除條件成就，於九十一年六月三十
日失其效力後，如前所述，本件應類推適用同時履行抗辯原則，上訴人於返還價金同時，被上訴人負有返還房地之對待給付義務，二者既有對待給付關係，則上訴人未返還價金前，被上訴人既得拒絕自己之給付即返還系爭房地，則其占有使用系爭房地，即非無法律上原因，上訴人主張被上訴人自九十一年六月三十日後受有相當於租金之不當得利，於法尚有未合。職是，上訴人主張被上訴人自受領系爭房地起迄今十二年間，受有相當於租金之不當利益，上訴人得依不當得利之法律關係請求被上訴人返還並以該部分債權主張抵銷云云，於法尚有未合，不應准許。
七、綜上所述，上訴人於系爭契約十年期滿後，仍未能依約將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，則被上訴人本於契約第十五條約定，選擇請求上訴人應將已受領價金二百四十二萬五千元返還，為有理由，應予准許。原審判決上訴人應如數給付及因上訴人為同時履行之抗辯，而為對待給付判決，理由雖有不同，但結論尚無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年八月三十一日
民事第二庭~B1審判長法官簡色嬌~B2法官沈建興~B3法官陳真真正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中華民國九十三年八月三十一日~B法院書記官高惠珠附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。