臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
105年度中簡字第1093號
原 告 黃春桂
訴訟代理人 蕭立俊 律師
被 告 沐藏月鍋物料理餐館
法定代理人 何柔葳
訴訟代理人 吳永茂 律師
上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國105年12月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號房屋（建號：臺
中市○○區○○段○○○○○號）騰空遷讓返還予原告，並自民
國一○四年十一月一日起至上開房屋遷讓返還之日止，按月給付
原告新臺幣參萬伍仟元。
被告應給付原告新臺幣貳拾參萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣伍拾捌萬貳仟柒佰元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文
。本件原告起訴時原聲明：「㈠被告應將門牌號碼臺中市○
○區○○路○○○號房屋（建號：臺中市○○區○○段○○○○○
號，下稱系爭968號房屋）騰空遷讓返還予原告，並自民國
104年11月1日起至系爭968號房屋遷讓返還之日止，按月給
付原告新臺幣（下同）3萬5,000元。㈡被告應給付原告23萬
元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利
率百分之5計算之利息。」等語，嗣於本院105年10月26日言
詞辯論時，將上開聲明列為先位聲明，並追加備位聲明「㈠
被告應將系爭968號房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自
105年10月27日起至遷讓返還系爭968號房屋之日止，按月給
付原告3萬5,000元。」（見本院卷第150頁背面），本院審
酌原告追加之備位聲明請求之標的，與原告起訴時原聲明，
訴訟資料得相互援用，請求之基礎事實同一，且被告於答辯
狀亦抗辯兩造間就系爭968號房屋為使用借貸關係，原告追
加備位主張之訴訟標的（借用物返還請求權）及備位聲明，
不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，合於民事訴訟法第255
條第1項第2、7款規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠先位主張：
原告於102年3月14日登記為系爭968號房屋之所有權人。被
告餐館於103年5月至同年8月間在968號房屋及相鄰之門牌號
碼臺中市○○區○○路○○○號房屋（下稱970號房屋）內部裝
潢，於103年8月4日完成設立登記，登記負責人為原告媳婦
何柔葳，並於103年9月間在968號、970號房屋（均為店面）
開幕營業。又兩造間對於系爭968號房屋雖無訂立書面租賃
契約，然就系爭968號房屋之使用，有約定需給付租金，僅
為鼓勵創業，特別優惠裝潢期間及開始營業後之103年9月至
11月期間不收取租金，惟被告自103年12月起，依約定按月
給付每月3萬5,000元之租金。然被告就103年12月分租金，
於104年1月5日給付3萬5,000元，就104年1月分租金，於104
年1月30日給付3萬5,000元，就104年2月分租金，於104年3
月4日給付3萬5,000元，就104年3月分租金未給付，就104年
4月分租金，於104年5月20日僅給付2萬5,000元，短少給付1
萬元，就104年5月分租金，於104年6月9日給付2萬5,000元
，短少給付1萬元，就104年6月分以後之租金，迄未給付，
是被告就租金之給付，除未能按時給付外，亦有短少給付或
未給付之情事，原告乃於104年5月5日以簡訊，向被告催告
租金之給付，及於104年9月23日寄發存證信函予被告登記負
責人何柔葳，定相當期限催告被告支付欠租，如逾期未給付
欠租，兩造間之租約即為終止，不待通知，惟被告於收受存
證信函後，並未給付所欠租金，是本件原告已依法終止兩造
間租賃契約，自得依租賃物返還請求權之法律關係，訴請被
告遷讓交還系爭968號房屋。被告於原告終止租賃契約前，
仍有積欠租金未給付予原告，且於終止租賃契約後，迄今仍
占用系爭968號房屋未交還原告，原告自得依租賃契約及不
當得利之法律關係，請求被告給付104年10月31日前所欠租
金及相當於租金之不當得利（即104年3月至104年10月間，
扣除被告於上開期間給付之50,000元）230,000元（計算式
：35,0008月－50,000＝230,000），及自104年11月1日起
至被告遷讓交還系爭968號房屋之日止，按月給付原告35,
000元等語。並先位聲明：如主文第一項、第二項所示。
㈡備位主張：
退步言之，若本院認定兩造間就系爭968號房屋為使用借貸
關係（原告否認之），亦應認借貸目的已完畢，被告應騰空
遷讓交還系爭968號房屋。蓋由被告答辯意旨，被告抗辯原
告因愛子心切，故購買系爭968號店面房屋，提供予原告兒
子 伍家 顯開設經營被告餐館使用，倘認被告所辯屬實，原告
亦係為讓兒子 伍家顯 能專心創業，故提供系爭968號房屋供
其作為經營被告餐館之一半店面使用，然而伍家顯自104年3
、4月起即脫離被告餐館之經營，與其妻即被告登記負責人
何柔葳之婚姻亦處於不和諧之狀態，因伍家顯現已有穩定之
工作，並未參與被告餐館之經營，可認借貸目的已經完畢，
使用借貸關係消滅，原告自得請求被告遷讓交還系爭968號
房屋。另系爭968號房地所坐落位置，周遭生活機能良好，
故原告請求被告應自105年10月27日起至遷讓返還系爭968號
房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3萬5,000
元等語。並備位聲明：⒈被告應將系爭968號房屋騰空遷讓
返還予原告。⒉被告應自105年10月27日起至遷讓返還系爭
968號房屋之日止，按月給付原告3萬5,000元。
二、被告則以：
㈠被告餐館為合夥事業，何柔葳與原告兒子伍家顯為夫妻合夥
人為伍家顯、 何文澤 、何柔葳三人，由何柔葳擔任被告餐館
之登記負責人，伍家顯為被告餐館之實質合夥人之一，也參
與被告餐館草創過程，並協助簽約，且被告餐館103年9月開
幕經營後，亦在103年9月至隔年3月間，在被告餐館之廚房
工作，當初未登記伍家顯為合夥人，係因原告說有算過命，
伍家顯不適合登記為合夥人或負責人，當初被告餐館之出資
額部分，何文澤出資150萬，何柔葳跟婆家商借150萬元，伍
家顯跟原告商借150萬元，作為開設被告餐館之資金使用。
系爭968號房屋與何柔葳所購買相鄰之970號房屋，於房屋預
售階段即打通，且僅施作一座可通往店面二樓之樓梯，可知
原告當初購買系爭968號房屋，即有意降低原告兒子跟媳婦
創業的成本，願無償提供系爭968號房屋予原告兒子伍家顯
及何柔葳開設經營餐館使用，原告係同意以未定期限之使用
借貸之方式，將968號房屋無償借予伍家顯與何柔葳作為開
設經營被告餐館使用。兩造間並未有租賃契約之書面或口頭
約定，亦未有任何押租金，至於被告登記負責人何柔葳持現
金，分別於104年1月5日匯款給付3萬5,000元、104年1月30
日匯款給付3萬5,000元、104年3月4日匯款給付3萬5,000元
、104年5月20日匯款給付2萬5,000元、104年6月9日匯款給
付2萬5,000元，至原告名下臺中縣大里市農會之帳戶，係給
付原告 孝順 回饋金，並非代表被告給付租金予原告，故兩造
間無租賃關係存在，原告先位聲明依租賃物返還請求權及租
賃契約、不當得利法律關係，訴請被告遷讓交還系爭968號
房屋、租金及相當於租金之不當得利，應屬無據。
㈡被告餐館之合夥股東因經營理念不合，登記合夥人何文澤已
退夥，而實質合夥人之伍家顯離家出走後，對於被告餐館之
經營均未聞問，被告餐館目前由登記負責人何柔葳獨力經營
，故就系爭968號使用借貸之目的並未完畢，原告備位聲明
依借用物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告騰空
遷讓交還返還系爭968號房屋、相當於租金之不當得利，亦
屬無據等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受
不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第149頁正背面、第189頁背面）
：
㈠原告於99年12月前在系爭968號房屋預售階段即購買系爭968
號房屋及所坐落基地之持分，總價金新台幣1,350萬元，貸
款880萬元，於102年3月14日登記為所有權人。
㈡被告餐館登記負責人何柔葳（原名 何憶娘 ）與原告之子伍家
顯於100年3月30日辦婚宴，於102年5月28日登記結婚，育有
1女，女兒000年0月00日出生。
㈢何柔葳當初於99年間於房屋預售階段即購買相鄰970號房地
，總價金1180萬元，總貸款880萬元，每個月要繳納4萬多元
利息，於102年3月14日登記為所有權人。
㈣原告所購買之系爭房地，與何柔葳所購買之相鄰970號房地
，於房屋預售階段（交屋前）已經打通、共用的樓梯也是在
交屋前做好。在預售階段，被告登記負責人所購買之970號
店面稱為店D，原告所購買968號店面為店C。
㈤被告餐館於103年5月至同年8月間在968號房屋及相鄰之970
號房屋內部裝潢，於103年8月4日完成設立登記，登記負責
人為何柔葳（原名何憶娘），登記合夥人為何文澤。於103
年9月間在968號、970號房屋（均為店面）開幕營業。
㈥被告登記負責人何柔葳會從被告餐館的營運收益，拿3萬5,
000元，去幫忙支應970號房屋（即店D）貸款債務。
㈦被告登記負責人何柔葳拿現金至大里市農會國光分行，於
104年1月5日匯款給付3萬5,000元、104年1月30日匯款給付3
萬5,000元、104年3月4日匯款給付3萬5,000元、104年5月20
日匯款給付2萬5,000元、104年6月9日匯款給付2萬5,000元
，至原告名下臺中縣大里市農會之帳戶。
㈧被告餐館為系爭968號房屋之現占用人。
四、得心證之理由：
㈠先位聲明部分：
⒈原告主張其於預售階段即購買系爭968號房屋，於102年3月
14日登記為系爭968號房屋之所有權人，被告餐館於103年5
月至同年8月間在系爭968號房屋及相鄰之970號房屋內部裝
潢，於103年9月間在968號、970號房屋開幕營業，被告餐館
目前仍在營業，為968號房屋之現占用人等事實，業據原告
提出被告餐館登記資料、968號房屋之房屋稅繳款書、968號
房屋建物第一類登記謄本、建物及所坐落土地之所有權狀等
件為證（見本院卷第11頁、第21頁、第167至170頁），並有
被告餐館之現場照片在卷可佐（見本院卷第67至72頁），復
為被告所不爭執（見本院卷第第149頁正背面、第189頁背面
），此部分事實，堪信為真
⒉原告另主張其自103年9月1日起出租968號房屋予被告，每月
租金約定為35,000元，因前三個月即103年9月1日至103年11
月30日仍在開幕期間，故同意免除被告上開三個月期間之租
金債務，然被告自103年12月1日起，僅繳納103年12月至104
年2月的租金，就104年3月分租金未給付，就104年4月至5月
之租金，僅分別各繳納2萬5,000元，各短少給付1萬元，自
104年6月起迄今均未繳納租金等情（見本院卷第7頁、第190
頁背面至第191頁正面），惟為被告所否認，並以前詞置辯
，自應由原告就兩造間租賃關係存在之事實，負舉證之責。
經查：
①原告主張在預售階段，原告所購買968號店面房屋為店C，被
告登記負責人所購買之970號店面房屋稱為店D，被告餐館自
103年9月間在上開968號、970號店面房屋開幕營業，被告登
記負責人會從被告餐館的營運收益，拿3萬5,000元，去幫忙
支應被告登記負責人所購買970號店面（即店D）的房屋貸款
乙情，業據其提出被告登記負責人何柔葳所製作被告餐館10
3年10月分之月報表為證（見本院卷第162頁），並為被告所
不爭執（見本院卷第189頁背面至第190頁正面），此部分事
實，應可採信。
②原告主張被告就原告所有968號店面（即店C）自103年12月
起需給付每月租金3萬5,000元，故由被告登記負責人何柔葳
所製作103年12月、104年1月分之報表中，可發現被告餐館
的支出項目，除需支付3萬5,000元供繳交970號房屋（即店
D）貸款，亦多了應給付給原告系爭968號店面（即店C）的
租金3萬5,000元等情，業據其提出被告登記負責人何柔葳所
製作被告餐館103年12月、104年1月分之月報表為證（見本
院卷第163至164頁）；參以被告登記負責人何柔葳於本院審
理時陳稱：開店時候原告有問我，你自己店D部分的貸款如
何處理，我說只能靠經營被告餐館的盈餘，幫忙支應貸款利
息3萬5,000元；原告所提出之三紙報表，是我製作的，當時
店剛開始經營，原告要求我做報表，要給股東看，我當時也
不太會做會計的工作等語（見本院卷第190頁正面），可知
因被告登記負責人何柔葳並非專業會計人員，上開兩紙報表
僅是製作出來供被告餐館股東內部參考，格式上並非很嚴謹
，故雖報表左上角分別記載「12/21～12/31」、「元月份21
～31」，支出明細記載「租金7萬元、備註C、D」、「店租7
萬元」等語（見本院卷第163至164頁），對照104年10月分
報表之支出明細記載「租金3萬5,000元、備註店D」等語（
見本院卷第162頁），可知上開兩紙報表就支出明細之內容
記載「租金7萬元、備註C、D」、「店租7萬元」，應係表示
被告餐館在103年12月、104年1月，除需支付3萬5,000元供
被告登記負責人繳交970號房屋貸款，也多了應給付給原告
968號店面（即店C）的租金3萬5,000元，被告餐館使用兩間
店面房屋之代價合計7萬元。是由上證據以觀，足認原告主
張被告餐館就使用系爭968號房屋，應自103年12月起，應按
月給付每月租金3萬5,000元乙節，堪可採信。
③參以被告登記負責人何柔葳分別拿現金至大里市農會國光分
行，於104年1月5日匯款給付3萬5,000元、104年1月30日匯
款給付3萬5,000元、104年3月4日匯款給付3萬5,000元、104
年5月20日匯款給付2萬5,000元、104年6月9日匯款給付2萬
5,000元，至原告名下臺中縣大里市農會之帳戶等情，有原
告存摺交易明細表在卷可查（見本院卷50至51頁），並為被
告所不爭執，此部分事實，可以認定。雖被告抗辯：上開金
額係被告餐館開店後，扣除支出及股東薪資後，如有盈餘，
給予原告2萬至3萬5,000元之回饋金，作為孝順長輩之用，
並非租金之給付，且何柔葳母親 賴平 如亦會不定期收到2萬
元至3萬5,000元之孝順回饋金 云云 （見本院卷第65頁、第
103頁），然查，證人 賴平如 於本院審理時證稱：「（被告
法代 開這家店有無說每個月要給你多少錢？）沒有。她拿紅
包給我，我都不收了。（被告有無要每月給孝順金、回餽金
？）被告法代何柔葳有一次要拿紅包給我，沒有說明目，我
不想跟她拿，等她狀況好一點再跟她拿。」等語（見本院卷
第152頁背面至第153頁正面），是被告抗辯上開金額為給付
原告之孝順回饋金，被告登記負責人何柔葳母親賴平如亦有
收到孝順回饋 金云云 ，應不足採。另觀諸原告存摺交易明細
表，其中於104年5月20日、104年6月9日之匯款資料，就匯
款人特別註記為「沐藏月鍋物料理餐館」（見本院卷第50至
51頁），亦徵所匯款項係關於被告就租金債務之給付，蓋如
為孝順回饋金之給付，應無須就匯款人為上開註記。再審視
上開匯款日期，被告登記負責人於104年3月4日給付35,000
元後，於104年5月4日以前均未給付，對照原告與被告登記
負責人何柔葳於104年5月5日之簡訊對話紀錄「原告：【4月
22日重新開店已兩星期，請於每月5日前付店租35,000元。
】何柔葳：現在！是每個人都要西我的血嗎？兩個禮拜沒開
店，損失20幾萬，誰跟我算這一筆！流失多少客人。伍家行
行好～不要逼我。原告：只是基於使用者付費，房子1350萬
，加150萬，1500萬元的銀行利息要多少，到底誰吸誰？何
柔葳：20天做不到6萬！店面投資150，我無法再吃股份，我
找人看願不願意吃伍家股份！真的沒錢～算給你聽，又說我
的事～給我一些時間！沒什麼深仇大恨～請不要這樣子逼我
～。原告：老話再說一次，約簽好，財務談清楚，每人都有
壓力，不是只有你有貸款壓力。何柔葳：我不是只有房貸60
0萬元壓力！還要還婆家200萬壓力！還要把店撐下去壓力！
要說現在要講清楚！那過去也要講清楚～當初說要買店面，
現在開了，不要威脅我不讓我開；8A本來說共有，現在也沒
有！【給我時間，等店好轉，我會給租金。】不要逼我～拜
託，真的拜託，我真的很想死。原告：…4月10日之後，我
能用兩個字來形容，心寒，為了減輕貸款，不讓子女操心，
老爸牙掉一顆，捨不得植牙，現在掉三顆，植牙要30幾萬元
，真不值。我只知道從現在開始，不再為子女做牛馬，要醒
醒，要調整自己，怎樣過自己的晚年日子。何柔葳：讓老人
家傷心，真抱歉，非我本意！願好好照顧身體～【我會努力
經營，付房租！給我時間，真的拜託，拜託了！】」等語（
見本院卷第194至201頁），可知由被告登記負責人何柔葳的
答覆內容，在原告催繳租金後，其並未質疑原告所主張之租
金數額及否認兩造間之租賃關係存在，僅係抗辯：暫無能力
支付，可否給予時間，等被告餐館經營好轉，會給付租金等
語，應係就租金債務請求緩期清償之意，由此足徵原告主張
其所有系爭968號房屋出租予被告餐館經營使用，兩造間租
賃關係存在，約定被告自103年12月1日起，按月應給付之每
月租金3萬5,000元乙情，應屬真實可信。
⒊被告雖抗辯：本件兩造並未訂立書面租約及未收取押租金，
兩造間不存在租賃關係等語（見本院卷第63頁），然按租賃
契約之成立，苟合於民法第421條所謂當事人約定一方以物
租與他方使用收益，他方支付租金之情形，即令未經訂立書
面，仍不得謂當事人間之關係尚未成立（最高法院40年台上
字第304號判例、37年上字第6762號判例意旨可資參照）。
又租賃為諾成契約，當事人約定一方以物租以他方使用，他
方支付租金，即生效力，不以押金之交付為成立要件（最高
法院33年上字第637號判例意旨可資參照）。是兩造間之租
賃關係縱未訂立書面，且出租人未向承租人收取押租金，亦
不影響兩造間租賃契約之成立，被告此部分抗辯，並非可採
。
⒋按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1
項、第2項、第455條分別定有明文。經查，原告主張所有96
8號房屋出租予被告餐館經營使用，約定被告應自103年12月
1日起按月給付每月租金3萬5,000元乙情，堪信為真，業經
本院說明如上。又被告於104年9月5日以前，所欠租金已達
兩個月以上租額，有原告存摺交易明細表在卷可佐（見本院
卷第50至51頁），經原告於104年9月23日，寄發存證信函予
被告登記負責人何柔葳，定2日之期限，催告於文到2日內給
付欠租，逾期未給付，即終止租約，不再另行通知，該存證
信函於104年9月24日送達何柔葳（見本院卷第12至15頁），
惟被告登記負責人何柔葳經催告後，已逾相當期限仍未給付
欠租，原告終止兩造間租賃契約，自屬有效。從而，兩造間
租賃關係既經合法終止，原告依租賃物返還請求權之法律關
係，訴請被告騰空遷讓交還系爭968號房屋，應屬有據。
⒌按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金
之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號
判例意旨參照）。本件原告合法終止兩造間租賃關係前，被
告依應給付原告租金（每月3萬5,000元），原告合法終止系
爭租約後，被告屬無權占用他人房屋，獲有相當於租金之不
當得利，被告仍應給付原告相當於租金之不當得利（每月3
萬5,000元）。從而，原告依租賃契約及不當得利之法律關
係，請求被告給付23萬元（計算式：35,0006＋20,000＝
230,000），及自104年11月1日起至遷讓交還系爭968號房屋
之日止，按月給付原告3萬5,000元，亦屬有據。
⒍按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，
亦無法律可據者，週年利率為百分之5。給付有確定期限者
，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者
，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自
受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或
依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告
有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條
第1項、第2項分別定有明文。從而，原告就23萬元部分，請
求被告給付自起訴狀繕本送達被告翌日（即105年2月4日，
見本院卷第25至26頁）起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息，與上開規定，核無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、租賃契約、不當得利
之法律關係，先位聲明請求㈠被告應騰空遷讓交還系爭968
號房屋予原告，及自104年11月1日起至遷讓交還系爭968號
房屋之日止，按月給付原告3萬5,000元。㈡被告應給付原告
23萬元，及自105年2月4日起至清償日止，按週年利率百分
之5計算之利息等語，均有理由，應予准許。又本院既認定
原告先位聲明部分為有理由，就原告備位聲明部分即毋庸裁
判（最高法院97年度台上字第111號判決意旨可資參照），
特此指明。
六、本判決係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依
職權宣告假執行。另被告 陳明 願供擔保，聲請宣告免為假執
行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰
不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年1月13日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月13日
書記官楊金池