裁判字號：臺灣臺北地方法院96年訴字第7763號民事判決
裁判日期：民國97年06月20日
裁判案由：排除侵害
臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第7763號原告甲○○被告乙○○上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國97年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告與被告係坐落於臺北市○○區○○段二小段385地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分各為1846/10000、2000/10000，系爭土地上建有門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○號1樓至5樓公寓建物（下稱系爭公寓），原告以其子 毛鴻璋 名義為原始起造人，其子並於民國72年6月20日以贈與為原因，移轉登記為系爭公寓2樓房屋之所有權人，被告則於71年10月28日以買賣為原因，移轉登記為系爭公寓1樓房屋之所有權人，被告未經全體區分所有權人之同意，將系爭1樓房屋前方共有之空地以建築圍牆之方式違法侵占面積28.84平方公尺，長達26年之久，因原告與被告日前發生訴訟糾紛，請工程人員鑑定系爭土地之竣工圖，始發現系爭1樓房屋前方空地原本係規劃為停車位，供全體區分所有權人共同使用，原告自有使用該空地之權利，故被告將該空地私自建築圍牆並供作私人車位及庭院之行為，已侵害到原告及全體區分所有權人就該空地之所有權，爰依民法第767條、第821條但書規定，為全體區分所有權人之利益提起本件訴訟等語（見本院卷第40頁）。並聲明：被告應將坐落於系爭土地上如附圖所示面積28.84平方公尺之增建部分拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人。
二、被告抗辯稱：
（一）被告當初擬購屋時，建商開價1樓房屋新臺幣（下同）250萬元，2樓房屋由地主即原告無償取得，3樓房屋155萬元，4樓房屋遞減為140萬元，5樓房屋則反增為190萬元，因建商稱1樓住戶有法定空地及庭院使用權（停車位、停車使用權），5樓住戶有頂樓使用權，是當時相沿成習之默示分管契約，其使用權皆含括在購屋價款中，故須多付出相當之對價，這亦是26年前一般建商及購屋者相約定之不成文習俗、默示分管契約。
（二）臺北市○○區○○街○○巷共有200至300戶住家，大都是68至70年間所蓋5層樓住商混合公寓，建商設計1樓為商用，使用公共空地為停車位，所有1樓住戶皆依當時默示分管契約付出高額房價，擁有法定空地庭院、停車位之使用權，現住戶4樓 林柏灃 、5樓 鮑志江 仍是當初第一手向建商購屋，並居住至今，可傳訊其作證，更何況被告當初看屋時，1樓已依建築線築好圍牆，且1樓之使用執照為商用（一般辦公事務所），被告以300萬元向前手陳先生購置後，為申辦公教貸款48萬元才申請使用執照為自用，停車位部分則未申請變更。
（三）在68年間，全臺北市車輛很少，所以建商皆規劃為1樓商用使用權，而現今車輛增加數倍，建商建築才規劃停車位產權獨立（70年間全臺北市有15萬1425輛，95年間有65萬4854輛），從臺北市監理處車輛統計數亦可知68年間默示分管契約符合當時環境需求之設計，原告既為系爭土地之地主，在22多年前與建商 金銘 先生簽訂合建契約，故原告之權利義務應亦已詳列於合建契約中，請原告提出合建契約即明。
（四）按請求權，其消滅時效因15年間不行使而消滅，民法第125條定有明文，是原告提起本件訴訟已罹於時效等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告於56年10月21日以買賣為原因，移轉取得系爭土地所有權之應有部分1846/10000，復於69年間與建商合建系爭公寓，並以其子毛鴻璋名義為原始起造人，其子於
72年6月20日以贈與為原因，移轉登記為系爭2樓房屋之所有權人。
（二）被告於71年10月18日以買賣為原因，移轉取得系爭土地所有權之應有部分2000/10000，並於同年月28日以買賣為原因，移轉取得其上系爭公寓1樓房屋之所有權。
（三）系爭土地空地上如附圖所示面積28.84平方公尺之增建部分，建商原係規劃為停車空間，被告自前手購入系爭
1樓房屋後，即一直使用迄今。
（四）被告曾於71年11月25日申請變更使用執照，將系爭1樓房屋室內面積85平方公尺部分，由原自由業事務所申請變更用途為集合住宅，並經臺北市政府工務局71年12月15日北市工建字第69271號函核准在案。
四、本件之爭點為：
（一）原告主張之所有物返還請求權、除去妨害請求權是否已罹於時效而消滅？
（二）系爭公寓原始區分所有權人間，就1樓房屋前方如附圖所示面積28.84平方公尺之共有空地，是否有約定由1樓所有權人使用之分管契約存在？原告是否應受分管約定之拘束？
（三）原告請求拆除系爭1樓房屋前方空地上如附圖所示之增建物，是否有據？
五、得心證之理由：
（一）原告主張之所有物返還請求權是否已罹於時效而消滅？按已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用；已登記不動產所有人之除去妨害請求權，不在本院釋字第107號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第125條消滅時效規定之適用（大法官會議釋字第107號、第164號解釋參照）。經查，原告係於56年10月21日以買賣為原因移轉取得系爭土地所有權之應有部分1846/10000，有土地登記謄本乙份附卷可稽（見本院96年度北調字第722號卷第3頁），是原告為已登記之不動產所有人，其本於所有權人之地位行使所有物返還請求權、除去妨害請求權，自無消滅時效規定之適用，被告辯稱原告之請求權業已罹於15年之時效而消滅云云，委無可採。
（二）系爭公寓原始區分所有權人間，就1樓房屋前方如附圖所示面積28.84平方公尺之共有空地，是否有約定由1樓所有權人使用之分管契約存在？原告是否應受分管約定之拘束？⒈按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其
附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第799條前段及第820條第1項分別定有明文。又於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，此觀諸公寓大廈管理條例第55條第2項但書即明。準此，共有人之間，就共有物，非不得約定共有物之特定部分，由某共有人管理之，此項約定，即為共有物之分管契約，公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，分管契約訂定後，共有人將其應有部分讓與第三人時，於受讓人明知或可得而知之情形下，受讓人仍應受讓與人與其他共有人所訂分管契約之拘束（最高法院48年臺上字第1065號判例意旨及司法院大法官釋字第349號解釋參照）。
⒉經查，系爭公寓係於69年3月12日取得臺北市政府工務
局69建（中山）（直）006號建造執照，業據本院依職權向臺北市政府工務局調取系爭公寓申請建造執照暨所附相關資料查明無誤（見本院卷第174-1頁），是系爭公寓係於公寓大廈管理條例施行前即取得建造執照，則系爭公寓原始區分所有權人倘就共有之共同部分，已依民法共有之相關規定為特別約定者，自有其效力，且得不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，惟特別約定以外部分，仍有現行公寓大廈管理條例及民法相關規定之適用。被告抗辯稱：系爭公寓興建完成後，建商即與各買受人約定系爭1樓房屋前方空地由1樓所有權人使用，伊向前手買受時，1樓房屋前方空地已有建築圍牆等語，雖為原告所否認，惟查，證人即系爭公寓3樓房屋現所有權人 周立 到庭證稱：系爭3樓房屋是我父親死亡後由我繼承，當初是我父親與一些人合建完成，房子興建完成時，我在當兵，我於72年間服完兵役回來，當時1樓空地就已經有建築圍牆，由1樓住戶使用，其他住戶都沒有表示意見，我父親於70年3月間死亡等語（見本院卷第136頁背面），而被告係於71年10月28日以買賣為原因，移轉取得系爭1樓房屋乙節，有建物登記謄本乙份可憑（見本院卷第56頁），可見系爭1樓房屋前方共有之空地，於72年間以前即已建築圍牆，並由1樓房屋所有權人管理使用，而類同此種約定1樓空地歸由1樓所有權人管理使用之買賣條件，乃
60、70年間，公寓大廈房地買賣交易中，常見之形態，應認系爭公寓原始共有人間經由各別與建商之約定，已合意成立上述內容之分管契約，原告既係系爭土地之原始共有人，並與建商合建取得系爭2樓房屋所有權（以其子毛鴻璋名義為原始起造人及房屋所有權人），且自系爭2樓房屋興建完成即居住迄今，此為原告所不爭執，其對於上開分管契約之存在，要難諉為不知，自應受上開分管契約之拘束甚明。
⒊次按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有
人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度臺上字第1377號判決要旨參照）。經查，系爭公寓係於70年7月31日經臺北市政府工務局核發70使字第1133號使用執照，使用分區為住宅區，1樓用途為自由業事務所，2至5樓用途為集合住宅，並於71年3月11日完成第1次保存登記，被告所有之系爭1樓房屋，業於71年12月15日經臺北市政府工務局北市工建字第69271號函核准變更用途為集合住宅（面積85平方公尺）等情，有臺北市建築管理處97年5月8日北市都建照字第09762701500號函、使用執照及建物登記謄本在卷可參（見本院卷第140至142、56至61、174-2頁），而觀諸臺北市工務局檢送之使用執照卷宗所附竣工圖所示（見本院卷第174-3頁），系爭1樓房屋前方之共有空地原僅規劃為單一停車空間，衡情建商基於方便使用之考量，通常係設計由1樓房屋之區分所有權人使用，並附隨較高之價金為條件，較為合理，參以60、70年間，建商與各承購戶分別約定屋頂平台或基地之空地由特定共有人使用之約款，乃公寓大廈房地買賣習見之交易形態，衍生此交易慣習之緣由，或因考量管理使用之便宜性，並附隨1樓及頂層價金通常較之於中間樓層為高之條件始然，是被告抗辯其就系爭1樓房屋前方之共有空地有約定專用權，應為可採。再者，縱認原始區分所有權人間，就系爭1樓房屋前方之共有空地並無明示分管之約定，惟被告及其前手自系爭公寓興建完成後，已先後管理使用系爭1樓房屋前方之共有空地部分，各共有人均未予干涉，顯然已歷時逾26年，亦應認有默示分管契約之存在，殆無疑義。
⒋另按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立
之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之；是其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之（最高法院89年度臺上字第585號判決意旨參照），準此，於系爭公寓全體區分所有權人同意終止或變更上開分管契約之前，原告及其他區分所有權人均不得否認上開分管契約之存在及效力，而應受該分管契約之拘束。
（三）原告請求拆除系爭公寓1樓房屋前方空地上之增建物，是否有據？⒈60、70年間在習慣上及建築商營業通例皆於建好公寓大
廈房屋出售時或預售時即已安排約定，地面前後空地歸1樓管理使用，已如前述，且買賣房屋時，1樓亦較其他樓層為貴，換言之，1樓之區分所有權人使用地面共有之空地早已付出使用代價，而買受1樓之人之所以願意花費較高之代價係因空地可用於加蓋建物，增加室內使用面積，乃普遍存在之現象，此觀諸位於系爭公寓附近之建築物1樓外觀均建築圍牆由1樓住戶管理使用即明，有被告提出之現場照片數幀可稽（見本院卷第45至49頁），並經本院到場勘驗屬實（見本院卷第68頁），堪認系爭公寓1樓房屋前方之共有空地上建築圍牆係沿襲1樓對此地面空地加蓋建物之使用方式。
⒉又系爭公寓係於69年間由地主與建商合建，出售房屋時
約定1樓空地由1樓住戶使用，縱認原始區分所有權人間，並無明示分管之約定，亦應認有默示分管契約之存在，已如前述，而被告管理使用之共有空地上建築圍牆部分，並無證據證明係被告自行增建，且自72年間以前即已存在，業據證人周立到庭證述綦詳，復因分管約定而由被告之前手給付建商對價，被告亦以較高之代價自其前手承受1樓房屋，而得管理使用前方之共有空地，迄今已逾26年，原告係與建商合建之地主，並以其子毛鴻璋名義為原始起造人，移轉取得系爭2樓房屋之所有權，自應接受此一分管約定存在之事實及1樓對此空地部分之管理使用方式甚明。從而，被告既係基於分管契約而使用上開共有之空地，並非無權占有，則原告請求被告將系爭1樓房屋前方如附圖所示之增建物拆除，即屬無據。
六、綜上所述，原告本於已登記不動產所有權人之地位行使所有物返還請求權及除去妨害請求權，並無消滅時效規定之適用，被告主張時效抗辯，為無理由，又系爭公寓原始區分所有權人間，就系爭1樓房屋前方共有空地，既已約定由1樓區分所有權人管理使用，被告基於分管約定而占用，即非無權占有，從而，原告依民法第767條、第821條規定請求被告應將如附圖所示空地上之增建物拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人，即為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年6月20日
民事第二庭法官鍾素鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年6月20日
書記官林玗倩