裁判字號：臺灣宜蘭地方法院97年訴字第137號民事判決
裁判日期：民國97年07月30日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣宜蘭地方法院民事判決97年度訴字第137號原告己○○訴訟代理人 陳培仁 律師
黃英豪 律師被告戊○○○
乙○○丙○○兼以上三人訴訟代理人丁○○被告甲○○上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於97年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告於向被告戊○○○、丙○○、乙○○、甲○○、丁○○共給付新台幣壹仟貳佰萬元，被告戊○○○、丙○○、乙○○、甲○○、丁○○應將如附表所示不動產所有權之公同共有權利移轉登記與原告。
訴訟費用新台幣伍萬柒仟肆佰參拾元由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落於台北市○○區○○段四小段72、73、79等地號土地（面積分別為674平方尺、89平方公尺、203平方公尺，權利範圍各為10,000分之225）及台北市○○區○○段四小段2247建號（門牌號碼：台北市○○路○段○○○巷○○號4樓，權利範圍全部，以下與前開土地稱系爭房地）為原告與被告等公同共有。詎被告等未經原告同意下，竟決議將系爭房地加以處分，並委由被告戊○○○於民國97年4月17日以存證信函對原告表示，欲將系爭房地以總價新台幣（以下同）1,200萬出售予訴外人 鄭宏洲 ，並依土地法第34條之1之規定通知原告行使優先承購權，原告知悉後，即於97年4月20日以存證信函回覆表示就系爭房地願以與相同條優先承購，更表示將於同年月24日親至被告戊○○○住所地，向被告等為債務本旨之給付，然被告等不但迄未依前開存證信函之通知辦理，更從此避不見面，拒絕受領原告欲給付之買賣價金。
（二）按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格優先承購，前項規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1第4項、第5項定有明文。共有人出賣公同共有土地或建築改良物時，他共有人得以同一價格優先承購（最高法院95年度台上字第2214號判決意旨參照）。查，原告經被告等通知欲將系爭房地出賣予第三人鄭宏洲之際，已明確對被告等告知願以相同條件優先承買。並進而以存證信函通知被告戊○○○將於97年4月24日前往其住地為債務本旨之給付，並於電話中向其再三強調。詎被告等於當日故不見面，拒絕受領原告提出之給付，原告既已將準備給付價金之情事通知被告，被告等自應依原買契約之約定，將系爭房地之所有權移轉登與原告。
（三）為此聲明：原告於向被告戊○○○、丙○○、乙○○、甲○○、丁○○共給付新台幣壹仟貳佰萬元後，被告戊○○○、丙○○、乙○○、甲○○、丁○○應將如附表所示不動產所有權之公同共有權利移轉登記與原告；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告與被告等因繼承而取得公同共同位於台北市○○區○○段四小段72、73、79等三筆持分土地及其上建號2247之房屋，除原告外，被告等於97年4月16日與訴外人鄭宏洲簽訂不動產買賣契約，即於該契約第十二條特別約定第一款明白約定：如有約定事項情況發生，雙方同意無條件解除買賣契約，本次買賣歸於無形，視同未發生。而被告等在原告於97年4月20日以存證信函通知將依相同條件優先購買時，隨即於97年4月22日與訴外人鄭宏洲合意解除系爭房地買賣契約，並於同日以存證信函通知原告，而被告等現目前已不願再出售系爭房地，原告自不得再主張優先承買。又原告於收到被告等之存證信函後，竟不斷用電話騷擾被告簽約之代表人戊○○○，明知被告等已無出售系爭房地之意思，竟再三對一位年長83歲的老人騷擾，實是無理。另原告訴訟成性，告遍所有公同共有人（96年家訴字第22254號），實是浪費國家司法資源，實不可取。
（二）按土地法第34條之1第4項所定共同土地優先承買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，本件不動產買賣被告等已與訴外人解除買賣契約，本次買賣已不存在，依最高法院65年台上字第2113號判例意旨，原告自無請求權之法律基礎，要求被告被告移轉所有權。
（三）為此聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保免於假執行。
三、兩造不爭執之事實：被告出賣系爭房地後，隨即通知原告是否依土地法第34條之1行使優先承買權，並在收到原告表示願以相同條件優先承買之意思表示後，被告等隨即與買賣契約買受人鄭宏洲合意解除買賣契約。
四、得心證之理由：本件經爭點整理後，確認兩造爭執事項為：原告在被告與訴外人鄭宏洲合意解除系爭房地買賣契約後，對被告等主張土地第34條之1之優先承買權，有無理由？茲審酌如下：
（一）按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。為土地法第34條之1第1、2、4、5項定有明文。次按部分共有人固得依土地法第34條之1第1項將共有土地之全部，出賣於他人，然就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，不過對於他共有人之應有部分，有權代為處分而已，並非以此剝奪他共有人優先承購之權利，他共有人仍得依同條第4項規定，對之主張優先承購權，最高法院78年度第12次民事庭會議意旨參照。查，原告與被告等因繼承而公同共有系爭房地，而被告等依土地法第34條之
1第1項之規定，未經原告同意，於97年4月16日以總價款1,200萬元，將系爭房地出賣予訴外人鄭宏洲，有該不動產買賣契約書在卷可稽，是依土地法第34條之1及上開最高法院民事庭決議，原告自得對被告等主張優先承買系爭房地。
（二）次按土地法第34條之1第4項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，應不得再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用（最高法院84年度台上字第2134號判決意旨參照）。
又按共有人出賣公同共有土地或建築改良物時，他共有人得以同一價格優先承購。該優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院95年度台上字第2214號判決意旨參照）。經查，被告等於收受原告行使優先承買系爭房地之意思表示後，始依買賣契約第十二條特別約定第一款：「本案買賣因共有人之一己○○（即原告）未出面同意出售，如共有人己○○有意行使土地法第34條之1之優先購買時，本契約雙方同意無條件解除」之約定，於97年4月22日與訴外人鄭宏洲合意解除系爭房地買賣契約，有系爭房地買賣契約書及解約協議書在卷可佐。依上開判決意旨，原告一經表示以同一條件優先承買，系爭房地之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，且被告等與第三人鄭宏洲之買賣契約原已合法存在，於他共有人即原告表示優先承買後，出賣之共有人即被告等始與訴外人鄭宏洲為避免原告行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在原告為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則被告等與訴外人鄭宏洲間之原有權利義務關係已有變更，應認不得再任由被告等與訴外人鄭宏洲合意解除契約，否則無異規避土地法第34條之1所定他共有人所得行使之優先承購權之意旨。從而，被告等抗辯已與訴外人鄭宏洲合意解除契約，原告不得再主張優先承買云云，尚無可採。至最高法院65年台上字第2113號判例係指共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，不同意之共有人始無優先購買權，與本案系爭不動產買賣有效成立後，為規避不同意之共有人行優先承購權，始合意解除買賣契約有所不同，被告等援引為抗辯，尚有誤會，併予敘明。
（三）綜上，原告依據土地法第34條之1優先承買之法律關係，請求於原告向被告戊○○○、丙○○、乙○○、甲○○、丁○○共給付1,200萬元，被告戊○○○、丙○○、乙○○、甲○○、丁○○應將如附表所示不動產所有權之公同共有權利移轉登記與原告，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，然查，本件原告係請求被告將系爭房地所有權移轉登記與原告，即係請求命被告等為移轉所有權之意思表示，依強制執行法第130條之規定，待判決確定時，應視為被告等已有向有關機關申請為意思表示，茲判決尚未確定，固無執行之可言，即日後確定，亦無待於執行，是本件原告聲請供擔保宣告假執行，顯有未合，此部分之聲請應予駁回。原告假執行聲請既經駁回，被告等聲請供擔保免為假執行，自無必要，附此敘明。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中華民國97年7月30日
民事庭法官林楨森正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國97年7月30日
書記官邱美龍附表：
┌─┬───────────────┬─┬────┬─────┐│編│土地坐落│地│面積│││號││目│平方公尺│權利範圍│├─┼───────────────┼─┼────┼─────┤│一│台北市○○區○○段四小段72地號│建│674│225/10000│├─┼───────────────┼─┼────┼─────┤│二│台北市○○區○○段四小段73地號│建│89│225/10000│├─┼───────────────┼─┼────┼─────┤│三│台北市○○區○○段四小段79地號│建│203│225/10000│├─┴───────────────┴─┴────┴─────┤│建物標示│├─┬───┬──────┬───────┬────┬────┤│編│建號│基地坐落│建物門牌│建物面積│權利範圍││號││││平方公尺││├─┼───┼──────┼───────┼────┼────┤│１│2247│台北市大安區│台北市大安區│樓層│全部││││仁愛段四小段│仁愛路四段122│74.93│││││72、73、79│巷12號4樓│陽台│││││││17.92││└─┴───┴──────┴───────┴────┴────┘