裁判字號：臺灣臺南地方法院97年簡上字第126號民事判決
裁判日期：民國98年04月08日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺南地方法院民事判決97年度簡上字第126號上訴人即被告甲○○訴訟代理人 張賜龍 律師
陳靜娟 律師乙○○被上訴人即原告戊○○訴訟代理人 蕭麗琍 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國97年6月9日本院新市簡易庭96年度新簡字第734號第一審簡易判決提起上訴，經本院於中華民國98年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面：
（一）被上訴人起訴主張略以：被上訴人即原告所有坐落台南縣○○鄉○○○段○○○○號及782之1地號土地為其所有，而上訴人即被告所有鋼鐵皮造車庫（以下簡稱系爭車庫）無權占有系爭土地上如附圖（即台南縣玉井地政事務所97年3月27日複丈之土地複丈成果圖）所示B部分面積32平方公尺之土地（以下簡稱系爭土地），爰依民法第767條物上請求權之規定，請求上訴人將系爭車庫拆除，並將系爭土地返還被上訴人。
（二）被上訴人事實之陳述及所用證據，除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：
⒈被上訴人之前手 池仁 致並未將系爭土地出售予上訴人，上
訴人聲請傳訊之證人丁○○、丙○○附和上訴人之主張所為之證詞均非實在，茲分述如下:
⑴證人丁○○雖稱：「房子蓋起來不可能地上權利沒有講
好，庭院在農家不可能不買，因為我們有要曬穀，不可能沒有買，車庫應該有買到」，然而又稱：「當時有無簽約我不知情」，足見證人丁○○就系爭土地是否有買賣一節，僅是其個人之推想、猜測而已，實際上上訴人與 池仁致 間有無買賣土地，有無簽約等等，丁○○並不知情。
⑵證人丙○○雖稱：「（公證書及買賣契約書）都是我寫
的沒錯，當時農地不能分割也沒有登記持分，到89年才可登記，而且我在契約上有記明，以後若可登記賣方要把土地無條件登記給買方」云云，惟查：本件上訴人所提出之台灣高雄地方法院79年度公字第585號公證書「請求公證之事項」，僅有「房屋買賣契約公證」，經公證之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，僅有建築改良物標示，土地標示部分全係空白，並無土地買賣之記載，契約書中亦無證人丙○○所稱有「以後若可登記賣方要把土地無條件登記給買方」之註記。至於丙○○雖又稱：「私契與公契不同，公契要報稅，私契要自己保留。我印象中一定有另一份私契」，然而上訴人始終未曾提出任何私契，設若有該私契，為何未予保留？而竟保留隨時可以由稅捐機關調取之公契？顯然違反經驗法則。甚且上訴人既未保留所謂之私契，如何證明當初買賣之土地持分有多少？支付若干價金？又如何於得以分割登記時，請求池仁致移轉所有權登記？丙○○附和上訴人之說詞，信口捏造曾有土地買賣之私契，顯屬虛偽。
⒉「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者
，非經登記，不生效力」，民法第758條定有明文。本件被上訴人之前手池仁致並未將系爭土地出售予上訴人，且縱如上訴人所辯曾向池仁致購買土地之持分，然而既未經登記，亦不生效力，自不能對抗被上訴人。原審判決附圖所示B部分面積32平方公尺之鋼鐵皮造車庫，係上訴人所搭建，並無占有坐落落土地之權利，被上訴人自得依據民法第767條之規定，請求上訴人拆除之。
⒊綜上所述，上訴人之上訴顯無理由。
（三）聲明：⒈維持第一審之判決。
⒉駁回上訴人第二審之訴。
⒊第一、二審之訴訟費用均由上訴人負擔。
二、上訴人方面：
（一）上訴人事實之陳述及所用證據，除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：
⒈上訴人於79年12月間向池仁致承買坐落台南縣南化鄉東和
村45之4號房屋及其上之土地及原判決附圖所示B部分面積32平方公尺之鋼鐵皮造車庫及其上之系爭土地，惟因土地為農地，依修正前之農業發展條例第30條「每宗耕地不得分割及移轉為共有」之規定，故當時雙方僅約定「土地於法令變更能夠分割時，應無條件分割移轉於買方」等語，並未辦理所有權移轉登記，合先敘明。
⒉按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的
，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋鈴須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」、「關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定特承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，持該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效。」，最高法院48年台上字第1457號判例及最高法院73年度第5次民事庭會議決定可參。經查前揭判例與決議既未限制得為所有權移轉登記之不動產買賣始有適用，則就無法為所有權移轉登記之房屋買賣，即仍應有該判例及會議決議之適用，無加以排除之必要。⒊經查，雖池仁致出售系爭房地與上訴人時因法令限制並未
辦理所有權移轉登記，惟雙方既約定「土地於法今變更能夠分割時，應無條件分割移轉於買方」，即係預期於不能之情形除去後再為給付，該買賣契約自仍為有效，上訴人對於系爭房地自享有事實上處分權，並非無權占有；退萬步言，縱認上訴人僅向池仁致購買原判決附圖所示B部分面積32平方公尺之鋼鐵皮造車庫及坐落台南縣南化鄉東和村45之4號之房屋（上訴人否認），惟被上訴人於85年11月向池仁致購買系爭房地時，系爭車庫及房屋早已建築其上（上訴人早已於79年12月間向池仁致購買使用），被上訴人對於上訴人事實上占有使用該房地並無任何反對之意思表示，故依據前揭判例意旨，應認被上訴人默許上訴人繼續使用土地，上訴人自非無權占有。
（二）聲明：⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
⒊第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔之判決。
三、得心證之理由：
（一）本件被上訴人主張系爭土地為其所有之事實，業據提出土地登記簿謄本為憑，堪信為真實。又被上訴人主張上訴人所有之系爭車庫位於系爭土地乙節，為上訴人所不爭執，且據原審會同台南縣玉井地政事務所現場勘測屬實，有附圖可稽，亦堪信為真實。
（二）按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。被上訴人主張其所有之系爭土地為上訴人所有之系爭車庫無權占有乙節，為上訴人所否認，並以曾向被上訴人前手池仁致購買系爭土地云云置辯。經查：
⒈證人即池仁致弟弟丁○○證稱「……房子蓋起來不可能地
上權利沒有講好，庭院在農家不可能不買，因為我們有要曬穀，不可能沒有買，車庫應該有買到……當時有無簽約我不知情……」等語，惟觀證人前揭證詞，均係個人推測情節，尚難據以證明上訴人曾向池仁致購買系爭土地。
⒉證人即當時辦理上訴人與池仁致間買賣房屋之代書丙○○
證稱「（公證書及買賣契約書）都是我寫的沒錯，當時農地不能分割也沒有登記持分，到89年才可登記，而且我在契約上有記明，以後若可登記賣方要把土地無條件登記給買方」云云，惟查：本件上訴人所提出之台灣高雄地方法院79年度公字第585號公證書「請求公證之事項」，僅有「房屋買賣契約公證」，經公證之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，僅有建築改良物標示，土地標示部分全係空白，並無土地買賣之記載，契約書中亦無證人丙○○所稱有「以後若可登記賣方要把土地無條件登記給買方」之註記。是證人丙○○前揭證詞，已難採信。雖證人丙○○又證稱「私契與公契不同，公契要報稅，私契要自己保留。我印象中一定有另一份私契」云云，惟查，上訴人始終未曾提出任何私契以資佐證，則以證人丙○○為專業代書，經辦案件無數觀之，本件既無私契以為佐證，且係將近20年前之事，證人丙○○實有將本件與其他所經辦案件相混淆之可能性，自亦難採信證人丙○○所稱確有私契及私契內容確有買受系爭土地之證詞。
⒊綜上，上訴人主張曾向被上訴人前手池仁致購買系爭土地
云云，未據舉證以實其說，不足採信。況，縱認屬實，上訴人既未為所有權之移轉登記，僅能認係上訴人與被上訴人前手池仁致間之債權債務關係，亦難認得對抗已依登記取得系爭土地所有權之被上訴人。是上訴人以其曾向被上訴人前手池仁致購買系爭土地即認其就系爭土地有所有權並有權占有云云，尚乏依據。
（三）次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，固有最高法院48年台上字第1457號判例參照，惟觀該判例意旨，自應認係定著於土地上且非開放性空間之「房屋」為限，如係可移動之物，自不應包含在內，否則，顯對土地所有權加諸太大之不利益。本件上訴人復主張其向被上訴人前手池仁致購買系爭車庫時，池仁致未為反對之意思表示，而被上訴人於85年11月向池仁致購買系爭土地時，系爭車庫早已建築其上（上訴人早已於79年12月間向池仁致購買使用），被上訴人對於上訴人事實上占有使用系爭土地並無任何反對之意思表示依最高法院48年台上字第1457號判例及最高法院73年度第5次民事庭會議決定，被上訴人應有同意上訴人繼續使用系爭土地之意云云。惟查：系爭車庫係無地基、可移動、有一邊無遮蔽之鐵皮造車庫，為兩造所不爭執，且有系爭車庫相片附於原審卷第13頁可稽，即系爭車庫實難認係「房屋」，自難認被上訴人有默許或同意上訴人繼續使用系爭土地之意思而有前揭判例之適用。是上訴人此部分主張，尚難憑採。
（四）末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；民法第767條定有明文。本件上訴人主張其所有系爭車庫占有系爭土地為有正當權源云云，均不可採，而被上訴人主張系爭土地為其所有而為上訴人所有之系爭車庫無權占有乙節，為可採信，業如前述。從而，被上訴人依民法第767條物上請求權之規定，請求上訴人將系爭車庫拆除，並將系爭土地返還被上訴人為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
五、本件訴訟費用額確定為1,500元（即第二審裁判費），爰判決如主文第2項所示。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之一第1項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國98年4月8日
臺灣臺南地方法院民事第一庭
審判長法官楊清安
法官蘇正賢法官王獻楠本判決正本與原本相同。
本判決不得上訴。
中華民國98年4月8日
書記官李靜怡