臺灣臺東地方法院民事簡易判決 106年度東簡字第92號
原 告 洪銘錫
被 告 邱紹驊
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國106年6月15日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺東縣○○市○○○路○○○號房屋騰空遷讓
返還與原告。
被告應給付原告新臺幣參萬玖仟元，及自民國一○五年十二月三
十一日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣
壹萬參仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣柒萬捌仟肆佰元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查本
件原告起訴時聲明除請求被告應將門牌號碼臺東縣○○市○
○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還與原告外，並請
求被告應給付原告三個月租金新臺幣（下同）39,000元及水
電費7,926元共計46,926元，以及自民國105年12月27日起至
遷讓返還系爭房屋之日止，按每月租金一倍計算即13,000元
之違約金並按年息5%計算之利息，嗣於106年6月15日當庭減
縮聲明為：「㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告。㈡
被告應給付原告39,000元，及自105年12月31日起至騰空遷
讓返還前項房屋之日止，按月給付原告13,000元。」（見本
院卷第57頁至第58頁），核其所為係基於同一基礎事實而減
縮聲明，依前揭規定，自應准許。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386條各款所列之情形，爰依原告之聲請
，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告於104年5月19日向原告承租系爭房屋，並簽
立房屋租賃契約（下稱系爭租約），系爭租約雖誤載租賃標
的物為「臺東市○○○路○○號」，惟臺東市○○○路○○號係
原告住所，是系爭租約之租賃標的物確為系爭房屋，並約定
租賃期間自104年5月19日起至105年5月18日止，租金每月
13,000元，應於每月19日以前繳納，押租金13,000元，復約
定若被告終止租約不交還系爭房屋，自終止系爭租約之翌日
起，被告應支付按系爭房屋租金一倍計算之違約金；嗣租賃
期間屆滿，兩造仍依系爭租約約定維持租賃關係，而未再另
訂新租約，租賃期間則以口頭約定為105年5月19日起至106
年5月18日止。詎被告自105年9月起即未再支付租金，迄同
年11月20日止已積欠3月租金共計39,000元未繳納，縱扣除
押租金13,000元亦已積欠租額達2月以上，原告即於同年月
21日以存證信函催告被告於文到3日內繳納租金，被告雖於
同年月23日收受前揭存證信函，惟仍置之不理，原告即於10
5年12月26日依系爭租約第6條第1款、民法第440條第1項規
定以存證信函向被告為終止系爭租賃關係之意思表示，並限
被告於文到3日內騰空返還系爭房屋，逾期則依系爭租約第6
條約定自翌日起按每月租金一倍計算違約金13,000元，經被
告於同年月27日收受，是系爭租約業於同年月27日終止；又
兩造間租賃關係既已合法終止，則被告已無繼續占有使用系
爭房屋之合法權源，原告自得依民法第455條、第767條規定
請求被告遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第3條約定請求
清償積欠租金39,000元；再者，被告於系爭租約終止後，對
系爭房屋即屬無權占有，依系爭租約第6條第2款約定，原告
自得請求105年12月31日起至交還系爭房屋日止依租金一倍
計算之違約金等語。並聲明：㈠如主文第1項、第2項所示。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
三、本院之判斷：原告主張上開事實，業據其提出系爭租約、郵
局存證信函、被告占用房屋照片、系爭房屋之房屋稅籍證明
書、中華郵政掛號郵件收件回執等件為證（見本院卷第17頁
至第21頁、第32頁至第37頁）；系爭租約之租賃標的物雖記
載「臺東市○○○路○○號」，然觀原告所提存證信函所載租
賃標的物及被告占用房屋照片，可知被告實際承租並占有使
用者為系爭房屋，且被告經合法通知未曾到場爭執，亦未提
出任何有利於己之聲明、陳述或證據以供本院審酌，依民事
訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用第1項規定，視同
自認，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，認原告主
張為真實。茲就原告之各項請求，論述如下：
㈠遷讓房屋及給付租金部分：
1.按租金：每月租金13,000元，每月19日以前繳納；乙方（即
被告，下同）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達2期以
上，經甲方（即原告，下同）催告限期繳納仍不支付時，不
待期限屆滿，甲方得終止租約，為系爭租約第3條第1款、第
6條第1款所約明；又承租人應依約定日期，支付租金；承租
人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支
付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約
；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，
不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，
應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、
第455條前段分別定有明文。次按租約終止後，出租人除得
本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租
賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法
律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判
例意旨參照）。末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者
，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦定有明文。
2.查被告迄105年11月20日止欠繳同年9月至11月租金共計39,0
00元（計算式：13,000元×3月＝39,000元），已達2個月以
上之租額，經原告催告被告限期於文到3日內給付，被告於
105年11月23日收受存證信函3日後仍未給付租金，原告即於
105年12月26日以存證信函終止系爭租約，並經被告於同年
月27日收受等節，業已認定如前，堪認系爭租約已經原告合
法終止，被告已無合法占用系爭房屋權源，揆諸前揭說明，
原告依系爭租約第3條第1款約定請求被告給付租金39,000元
，並本於租賃物返還請求權、所有物返還請求權，請求被告
遷讓返還系爭房屋，均屬有據。
㈡違約金部分：
查兩造於系爭租約第6條第2款約定：「乙方於終止租約或租
賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方
應支付按房屋租金一倍計算之違約金。」，有系爭租約附卷
可考（見本院卷第17頁）。本件被告於105年12月27日收受
存證信函，未於前揭存證信函所載3日寬限期即105年12月30
日前遷讓返還系爭房屋，原告自得依上開約定請求違約金。
本院審酌原告僅請求按租金一倍計算即每月13,000元之違約
金，復考量被告自105年12月31日起即未依約履行遷讓返還
系爭房屋之義務，系爭房屋係作為營業使用，原告因被告未
如期履行義務而受有租金收入及租金轉投資收益之損害等節
，認原告請求按月13,000元計算之違約金並未過高；是以，
原告請求被告給付自寬限期屆滿後翌日即105年12月31日起
至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13,000元之違約
金，自屬有據。
四、綜上，原告依系爭租約之約定及民法第455條、第767條規定
，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告租金39,000元，
及自105年12月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給
付原告13,000元，為有理由，應予准許。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項，適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告
假執行；並依同法第436條第2項準用同法第392條第2項規定
，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。原告雖陳
明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使本院為上開
假執行宣告職權之發動，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後認均與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年6月29日
臺東簡易庭法官鍾晴
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時
表明上訴理由（應按他造當事人之人數檢附繕本）。
中華民國106年6月29日
書記官陳憶萱