裁判字號：臺灣臺北地方法院107年訴字第1028號民事判決
裁判日期：民國107年05月28日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決107年度訴字第1028號原告 王靖西
王正瑋 共同訴訟代理人 郭佳瑋 律師
傅煒程 律師被告 陳安華 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號一樓五號房間騰空返還原告王正瑋。
被告應給付原告王靖西新臺幣叁拾貳萬肆仟元，及自民國一百零七年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自一百零六年十二月一日起至返還第一項房間之日止，按月給付原告王靖西新臺幣陸仟元。
被告應給付原告王靖西新臺幣玖仟玖佰伍拾壹元，及自民國一百零七年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告王靖西新臺幣陸萬元，及自民國一百零七年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告王正瑋以新臺幣柒拾萬陸仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告王靖西以新臺幣壹拾萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項於原告王靖西以新臺幣叁仟叁佰壹拾柒元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第四項於原告王靖西以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院105年度台抗字第651號裁定參照）。查原告原起訴聲明第1項為：被告應自門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○號1樓之建物遷出，並將前開建物騰空返還予原告王正瑋（下稱王正瑋，見本院107年度北簡字第1397號卷【下稱北簡字卷】第4頁）。嗣於民國107年3月27日具狀變更前開聲明為：被告應自門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○號1樓5號房間（下稱系爭房間）遷出，並將前開建物騰空返還予王正瑋（見本院卷第23頁）。經核原告所為變更之訴部分，與原訴均係本於系爭房間租賃法律關係而生，原訴與變更之訴之原因事實、訴訟資料及證據具共通性，其紛爭得在同一程序解決，堪認原訴與變更之訴請求之基礎事實同一，與首開規定均屬相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告王靖西（下稱王靖西）於101年5月23日與被告訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由王靖西將王正瑋所有系爭房間出租予被告，每月租金新臺幣（下同）6,000元，租期自101年6月1日起至102年5月31日止，冷氣電費應由被告負擔。嗣於租期屆至後，王靖西同意將租期延展至102年8月31日。詎被告自始未依系爭租約繳付冷氣電費共計9,951元，且自102年6月1日起未給付租金，於租期屆至後復拒不搬遷，被告無權占用系爭房間，自應返還該房間予王正瑋，並給付未付之租金6,000元及冷氣電費9,951元。
又於返還系爭房間前，因被告無權占用系爭房間，王靖西得依系爭租約約定，請求被告給付自102年9月1日起至106年11月1日止違約金153萬元，暨自106年12月起按月給付違約金3萬元，及律師費用6萬元。為此，爰依系爭租約第3條、第6條、第12條約定及民法第455條、第767條第1項前段規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應自系爭房間遷出，並將系爭房間騰空返還予王正瑋。㈡被告應給付王靖西154萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；暨自106年12月1日起至返還系爭房間之日止，按月給付王靖西3萬元。㈢被告應給付王靖西9,951元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈣被告應給付王靖西6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊同意原告搬遷及給付電費9,951元之請求，但現在沒有能力搬離及給付。亦沒有能力給付每月違約金3萬元及律師費6萬元， 嗣伊 向別人拿到錢之後會繼續給付租金，其餘抗辯則如附件所示。
三、兩造不爭執事實：
㈠、系爭房屋為王正瑋所有，有建物登記謄本在卷（見本院卷第39頁）。
㈡、王靖西於101年5月23日與被告訂立系爭租約，約定由王靖西將王正瑋所有系爭房間出租予被告，每月租金6,000元，租期自101年6月1日起至102年5月31日止，冷氣電費應由被告負擔。嗣於租期屆至後，王靖西同意將租期延展至102年8月31日，有房屋租賃契約書、臺北青田郵局第348號存證信函等件在卷（見北簡字卷第12-16頁）。
㈢、依系爭租約約定，被告應自行負擔冷氣費用，惟被告從未給付，自101年6月1日起至106年11月17日止，尚積欠王靖西冷氣費9,951元，經被告自認在卷（見本院卷第51頁）。
四、本院得心證之理由：
㈠、請求遷讓騰空系爭房間部分：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。查系爭房間為王正瑋所有，有建物登記謄本附卷可稽（見本院卷第39頁），為系爭房間之所有權人，被告於系爭租約屆期之日即102年8月31日起就系爭房間已無合法權源可對王正瑋主張，故王正瑋主張被告無權占有其所有之系爭房間，而請求其騰空返還之，自屬有據，應予准許。
㈡、102年6月1日起至同年8月31日止之租金部分：次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。查被告向王靖西承租系爭房間，約定每月租金6,000元，為系爭租約第3條所約明。則被告依系爭租約自有按期向王靖西給付租金之義務，是以原告請求被告給付於契約屆滿之日前所積欠之租金1萬8,000元，即非無由。
㈢、違約金部分：⒈再按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。考諸系爭租約第6條後段約定：「如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方（即被告）請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」等文字，有系爭租約可參（見本院北簡字卷第13頁），既無特別約定此為懲罰性違約金，自應屬損害賠償預定性質之違約金。
⒉又民法第252條規定，不問違約金作用為懲罰抑為損害賠償
額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。再者，當事人所約定之違約金是否過高，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，依職權減至相當之金額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。經查，依系爭租約所定之租賃期間係自101年6月1日起至102年5月31日止，王靖西復同意延長租期至102年8月31日止，惟被告於租期屆滿後，未自系爭房間遷出，現仍占有該房間，致王靖西徒增勞力、時間、費用對被告提起本件訴訟遭致訟累，足見被告所受之損害非微。而本院審酌王靖西每月所受之損害為租金損失及社會情狀，認本件違約金按租金1倍即6,000元計算始為允當，原告請求按租金5倍計算之違約金誠屬過高，應予酌減為按月以6,000元計算之違約金始為相當。其餘逾此以外之請求，為無理由。職是，王靖西請求被告自102年9月起至106年11月止違約金30萬6,000元，暨自106年12月起每月給付相當月租金1倍即6,000元之違約金，自屬有據，逾此範圍之請求，則屬無徵，不應准許。
㈣、冷氣電費部分：依系爭租約第3條約定：「冷氣電費另計。」（見北簡字卷第12頁），是故，系爭房間之冷氣電費，應由被告負擔，此為被告所無爭執（見本院卷第51頁）。又被告自101年6月起至106年11月止使用冷氣度數為3,043度，每度3.27元計算，共計9,951元，有被告書寫之計算單據在卷（見北簡字卷第
17、19頁），亦為被告所不爭執（見本院卷第51頁），準此，王靖西依系爭租約第3條後段，請求被告給付冷氣電費9,951元，洵屬有據，應予准許。
㈤、律師費部分：依系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」（見北簡字卷第14頁）。經查，被告於系爭租約屆期未給付102年6月1日起至同年8月31日止租金1萬8,000元，故王靖西即於106年11月14日支付律師費用6萬元，委任律師提起本件訴訟，請求被告給付租金、違約金，併請求賠償律師費等情，有民事起訴狀、委任狀、 昶碩 法律事務所編號R106096號收據等件附卷可稽（見北簡字卷第3、10、20頁）。是依上開說明，王靖西依系爭租約第12條約定，請求被告給付律師費6萬元，自屬有憑。
五、綜上所述，王正瑋依民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房間；王靖西依系爭租約之法律關係，請求被告給付未付租金1萬8,000元，依系爭租約第3條、第12條之約定，請求被告給付冷氣電費9,951元、律師費6萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即107年1月5日（見北簡字卷第30頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及依系爭租約第6條約定，請求被告自102年9月起至106年11月止違約金30萬6,000元，暨自106年12月起按月給付違約金6,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則非有據，應予駁回。又本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第85條第1項、第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中華民國107年5月28日
民事第八庭法官江春瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月28日
書記官陳湘樺