臺灣臺北地方法院民事判決
102年度北訴字第10號
原 告
即反訴被告
法定代理人 許啟正
訴訟代理人 程臺坤
被 告
即反訴原告 基泰帝景公寓大廈管理委員會
法定代理人 蔣克勤
訴訟代理人 袁震天 律師
徐沛然 律師
上列當事人間給付服務費事件，於中華民國102年6月17日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣參仟捌佰伍拾元，及自民國一百零一年八
月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟玖佰柒拾元其中新台幣肆拾元由被告負擔，
餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣參仟捌佰伍拾元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣伍仟玖佰伍拾元由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起；民事訴訟法第259條、第260條第1項均有明文
。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係
者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之
間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張
之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之
法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之
法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關
係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之
法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽
連關係。查原告主張前與被告簽訂管理維護業務契約（下稱
系爭管理契約），兩造已合意提前終止，且原告完成移交手
續，被告應付清全部服務費，惟被告尚欠民國（下同）101
年7月份服務費新臺幣（下同）367,750元，爰依契約法律關
係訴請被告給付服務費。被告即反訴原告提起反訴，主張原
告即反訴被告單方提前任意終止系爭管理契約，依約應賠償
2個月服務費用共735,500元之違約金，則其反訴標的之法律
關係所發生之原因與本訴標的法律關係發生之原因有關，彼
此間之請求有關連，攻擊防禦方法亦相牽連，揆諸首揭規定
，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告方面：
㈠聲明：被告應給付原告367,750元，及自101年8月1日起至清
償日止，按年息5%計算之利息。
㈡陳述：
原告於101年4月30日與被告簽訂系爭管理契約，就基泰帝景
大樓由原告受任管理維護，被告每月應給付367,750元之服
務費，契約期間自101年5月1日起至102年4月30日止，並約
定前3個月為試用期，如未達管理委員會之要求得提前終止
契約。嗣原告與被告合意提前至101年8月1起終止契約，被
告並簽立同意書允諾付款，原告已依約辦理移交手續，詎被
告尚欠101年7月服務費367,750元未付，屢催不理，爰訴請
被告給付。
㈢對被告抗辯所為陳述：
⒈系爭管理契約特別加註「前3個月為試用期，如未達管理
委員會之要求得提前終止契約。」之理由，為原告於簽約
前已知悉被告內部因委員間就社區事務意見不一紛擾不斷
，且被告於簽約前以訴外人展紘有限公司（下稱展紘公司
）一開始進駐被告社區較熟悉社區狀況，指定要求由展紘
公司繼續提供安管員服務。原告於101月6月中旬因被告內
部意見不一，與被告前任主任委員 劉智雄 達成合意，同意
原告於適用期滿即101年7月31日退場，並於原告完成交接
後給付服務費，並請原告提供書面以利其公告後另行遴選
物業公司。詎被告竟稱系爭管理契約係原告單方提前終止
云云，與事實不符。
⒉被告第二屆委員任期屆滿後，社區推舉 施幸 為召集人並於
101年7月7日召開第三屆區分所有權人會議（此務會議已
由中菱物業進場協助會議進行併作成會議紀錄），投票推
舉施幸為主任委員，原告退場之移交程序及清冊亦由新任
主任委員施幸監交並允諾付款，惟被告藉故拖延拒不付款
，甚至謊稱系爭管理契約係原告單方面提出，並不實在。
二、被告方面：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：
⒈本件是原告單方終止系爭服務合約，並非雙方合意終止：
①經核被告之101年5月至7月底期間之管理委員會會議記錄
，僅有通過由原告提供社區管理服務之決議，自始卻無任
何與原告終止系爭管理契約之決議存在，被告從未討論並
決議終止與原告間之系爭管理契約，原告所謂雙方合意終
止之主張，顯不成立。
②依系爭管理契約第15條明文約定，兩造所有權利義務皆以
書面為準，口頭約定之事項概不生效力。暫姑不論前任主
委劉智雄與原告究竟有何口頭協議，皆無任何效力可言，
自不得以此主張已有合意終止之效力。
③被告前任主委劉智雄之任期至101年6月18日為止，而於原
告101年6月28日片面單方發函終止前，下屆管理委員會之
主委施幸早於101年6月23日即業已致函原告明確表示：「
貴公司若有危害住戶之行為或損及住戶權益，本社區將追
究到底。望貴公司切勿違背住戶之信任與託付」等語，自
始非但未有任何終止服務契約之意思表示存在，反而希望
原告善盡職責，繼續為社區提供服務，而勿違背住戶之信
任與託付。原告侈言所謂與主委劉智雄達成終止合意乙事
，並非事實，且其合法性亦有疑問。
⒉系爭管理契約第4條第1項關於「試用期」之約定，僅限被告
得援用而終止契約。原告主張其亦得援用上開約定云云，與
系爭管理契約約定不符：
系爭管理契約第4條第1項約定「如未達管理委員會（即被告
）之要求」之要件，僅被告得終止契約，原告則無此終止之
權利，原告關於試用期「如果雙方不適任，所以都可以發文
終止合約」云云，核與系爭管理契約第4條第1項約定與一般
經驗法則不符，實無足採。
⒊原告起訴主張被告應給付367,750元，其中180,000元部分原
告業已清償完畢，原告之訴並無理由：
①查系爭管理契約所訂每月應給付原告367,750元，包含之
「工作項目」與「配置人員」如系爭管理契約末頁所附報
價單所載。經核該報價單上所列安管員費用120,000元與
60,000元，合計180,000元，此等安管員指派項目依約定
理應由原告提供服務，然原告進駐被告社區以來，並未指
派安管員提供服務，係由第三人展紘公司派駐人員提供服
務。而展紘公司於101年8月向被告請款同年7月份安全接
待服務費用（即安管員費用）180,000元，被告遂於101年
9月12日匯款180,000元予展紘公司。被告既已經給付180,
000元之安管員服務費予展紘公司，則原告因而受有無庸
給付180,000元予展紘公司之利益，被告之給付自有清償
之效力。
②且原告於101年11月8日開具之發票中，對7月份之服務費
僅請款187,750元，而非總額367,750元之金額，可見原告
對此項180,000元之安管員服務費已由展紘公司所受領之
事實早已承認，應有清償之效力無疑。
⒋原告請求101年7月份服務費367,750元，經扣除被告已經清
償之180,000元後，其餘原告所請求款項187,750元部分，被
告則以對原告之損害賠償違約金之相當金額部分主張予以抵
銷之：
①按系爭管理契約第13條第1項約定：「甲、乙雙方於本約
有效期間內，得於1個月前以書面通知他方終止，惟提前
終止本約之一方應賠償他方貳個月之服務費用」，原告片
面提前終止系爭管理契約，依上開約定應賠償2個月之服
務費用共計735,500元之違約金予被告。
②經扣除被告已經清償之180,000元後，被告對原告縱使仍
有積欠服務費187,750元之情，然原告既依系爭管理契約
約定應賠償給付被告735,500元之違約金，被告自得於
本件訴訟進行中將其相當之金額主張抵銷之意思表示，被
告對原告所負之187,750元服務費債務因抵銷權之行使而
告消滅，原告之請求自無理由而應予駁回等語。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張略以：反訴被告單方提前任意終止系爭管理契
約，依約應賠償給付2個月之服務費用共計735,500元之違約
金予反訴原告，且反訴被告起訴請求反訴原告給付101年7月
份服務費367,750元，經扣除被告業已清償給付之180,000元
後，其餘反訴被告所請求之款項187,750元部分，反訴原告
以上揭損害賠償違約金735,500元中之相當金額予以主張抵
銷。是反訴原告所主張損害賠償違約金735,500元，經扣除
反訴原告所主張抵銷之187,750元金額後，其所餘金額合計
547,750元之部分，反訴原告自仍得依據系爭管理契約第13
條第1項約定請求反訴被告給付，並聲明：反訴被告應給付
反訴原告547,750元，及自反訴訴狀送達翌日即102年4月25
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、反訴被告辯稱略以：援引本訴部分之陳述與證據，並聲明：
反訴原告之訴駁回。
叁、兩造不爭執與爭執事項：
一、兩造不爭執事項：
㈠兩造於101年4月30日簽訂系爭管理契約，被告委由原告管理
維護被告所屬基泰帝景大樓，被告應按月給付367,750元服
務費，期間自101年5月1日起至102年4月30日止，有系爭管
理契約書在卷可稽（見本院卷第5-20頁）。
㈡原告於101年6月28日以住商總2012字第0001號函通知被告擬
於101年7月31日終止系爭管理契約，並於101年7月31日已辦
理移交手續完成，有該函文與移交清冊在卷可佐（見本院卷
第84頁、第21-35頁）。
㈢被告尚未給付原告101年7月份服務費367,750元。
㈣被告於101年9月12日將101年7月份安管員服務費180,000元
匯款予展紘公司，有展紘公司101年7月份請款清單、統一發
票、匯款單在卷（見本院卷第80-82頁）。
二、兩造爭執事項：
㈠本訴部分：
⒈系爭管理契約係兩造合意終止？亦或由原告單方面終止系爭
管理契約？
⒉原告請求給付101年7月份服務費367,750元，有無理由？
①被告給付安管員服務費用180,000元予展紘公司，對原告
有無給付效力？
②被告主張以違約金與原告請求金額抵銷，有無理由？
㈡反訴部分：
反訴被告請求反訴原告給付違約金，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、本訴部分：
㈠原告於101年6月28日以住商總2012字第0001號函通知被告將
於101年7月31日終止系爭管理契約，事先未得被告之合意：
⒈按管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管
理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈
管理服務人員或管理維護公司；管理委員會之職務包含管理
服務人之委任、僱傭及監督；公寓大廈管理條例第3條第11
款、第36條第9款分別定有明文。又「主任委員應每二個月
召開管理委員會會議乙次。如有必要或應管理委員會要求得
召開臨時會。管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參
加，討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過。本社區
管理事項之執行由管理委員會決議之，決議不得違反本條例
規定及區分所有權人會議決議。」，亦為被告所屬基泰帝景
公寓大廈規約第4條第5項所明文約定。查原告為受被告委任
執行基泰帝景公寓大廈管理維護事務之管理維護公司，係公
寓大廈管理條例所稱之管理服務人，依前揭規定其委任與監
督應由被告決議為之，合先敘明。
⒉查原告於101年6月28日以住商總2012字第0001號函通知被告
將於101年7月31日終止與被告間之系爭管理契約，有該函文
附卷可稽（見本院卷第84頁）。原告雖主張於101年6月中旬
已與被告前主任委員劉智雄達成合意提前終止系爭管理契約
，並經新任主委 施幸允 付服務費云云，惟查，被告是否與原
告合意終止系爭管理契約，應由被告決議為之，尚難以被告
之主任委員劉智雄個人之同意，認係被告決議之意思表示。
再依證人劉智雄於本庭證述「（問：所以是只有你同意，管
委會還沒有作成決議？）對，我同意，但管委會還沒有作成
決議，所以我請原告即反訴被告住商公寓大廈管理維護股份
有限公司發函給被告即反訴原告基泰帝景公寓大廈管理委員
會。」、「（問：就你的認知，管委會要跟原告即反訴被告
住商公寓大廈管理維護股份有限公司協議終止合約，是否你
說了算，還是要管委會決議？）要管委會決議。去年發函來
的時候，管委會已經有新的召集人，我的任期已經滿了，所
以我沒有參與。」等語（見本院卷第132-134頁），可徵系
爭管理契約並未經被告決議合意終止。再依系爭管理契約第
15條約定「甲乙雙方之權利義務悉以本約之書面約定為準
，口頭約定之事項概不生效力。」，併參原告101年6月28日
住商總2012字第0001號函文內容「…二、礙於貴社區之現況
，本公司無法提供令所有委員滿意之服務品質，擬於101年7
月31日終止與貴社區服務合約。三、自即日起至終止屆滿，
我們仍會以住戶為尊服務到位。…。」等語（見本院卷第84
頁），可徵原告乃單方終止系爭管理契約，被告抗辯係原告
單方終止系爭管理契約，堪予採信。
⒊另原告主張依系爭管理契約第4條第1項約定「前3個月為試
用期，如未達管理委員會之要求得提前終止契約。」，因此
以書面通知被告將於101年7月31日終止系爭管理契約云云，
惟查，系爭管理契約第4條第1項之文意係以「未達管理委員
會之要求」為提前終止契約之要件，且依證人即被告前任主
任委員劉智雄證述：系爭管理契約第4條「前3個月為試用期
，如未達管理委員會之要求得提前終止契約」之精神是由管
委會提出，是為保障管委會，如果服務人沒有達到新的管委
會要求，保留一個可以換掉物管公司的機會等語（見本院卷
第135頁），可徵系爭管理契約第4條第1項「前3個月為試用
期，如未達管理委員會之要求得提前終止契約」之約定，係
被告終止權之保留，原告復未舉證證明此終止權之保留對原
告亦得適用，原告主張於3個月試用期原告得提前終止系爭
管理契約云云，尚無可採。
㈡原告請求被告給付服務費367,750元部分：
⒈被告對展紘公司給付180,000元，對原告應生給付之效力：
①按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其
受領者，債之關係消滅；向第三人為清償，經其受領者，
其效力依左列各款之規定：一、經債權人承認或受領人於
受領後取得其債權者，有清償之效力。二、受領人係債權
之準占有人者，以債務人不知其非債權人者為限，有清償
之效力。三、除前二款情形外，於債權人因而受利益之限
度內，有清償之效力。民法第309條第1項、310條分別定
有明文。又債務之履行應由債務人向債權人為之，其向第
三人為清償，經該第三人受領者，除合於民法第310條第1
、2款所定情形外，僅於債權人因而受利益之限度內，有
清償之效力（例如第三人因受領清償，而免除債權人對該
第三人所負之債務者，僅在免除之限度內，有清償之效力
）（最高法院81年度臺上字第2298號判決要旨參照）。
②查基泰帝景公寓大廈之安管員由第三人展紘公司提供，原
告於101年5、6月各給付展紘公司180,000元等事實，為兩
造所不爭執（見本院卷第117頁）。被告本應依債務本旨
對原告清償101年7月服務費367,750元，惟被告既將其中
180,000元之安管員服務費用逕行給付予展紘公司，原告
受有免於給付展紘公司101年7月份安管員服務費用之利益
，且原告開具向被告請領101年7月份服務費之發票僅請款
187,750元，而非總額367,750元之金額，足見原告對此項
180,000元之安管員服務費已由展紘公司所受領之事實早
已承認，是依民法第310條第1款、第3款規定，被告將其
中180,000元給付展紘公司，在原告所受利益限度內，應
對原告生清償效力。
⒉被告主張以違約金與原告請求之金額抵銷，為有理由：
①按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法
履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債
務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債
務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得
減至相當之數額；民法第250條第1項、第2項、第252條分
別定有明文。又當事人約定之違約金是否過高，須依一般
客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人
如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；
債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其
數額（最高法院96年度台上字第107號判決參照）。本件
依系爭管理契約第13條第1項約定：「甲、乙雙方於本約
有效期間內，得於一個月前以書面通知他方終止，惟提前
終止本約之一方應賠償他方貳個月之服務費用。」，原告
單方提前終止系爭管理契約，被告抗辯依上開約定，原告
應給付被告違約金，固屬有據，惟本院審酌原告因被告內
部意見不一，致現場人員執勤無所依循，雖經被告前任主
委劉智雄同意終止契約，惟未經被告決議，原告誤認已與
被告達成協議，而於101年6月28日依約於1個月前發函通
知原告終止系爭管理契約，於101年7月份仍續提供服務，
被告亦隨即另行遴選物業公司提供服務，並經原告順利完
成交接，被告所受損害輕微等終止契約緣由、經濟狀況及
被告所受損害情形等一切情狀，認被告請求原告給付2個
月服務費之違約金，尚嫌過高，應以0.5個月服務費為適
當，逾此部分請求，即屬無理由。
③按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條
第1項前段定有明文。查原告應給付被告0.5個月服務費金
額即183,875元之違約金，已如前述。而被告未給付101年
7月份服務費用367,750元予原告，扣除被告給付180,000
元予展紘公司部分，原告尚得向被告請求給付187,750元
，經被告以得向原告請求之違約金183,875元主張抵銷後
，原告請求被告給付3,875元部分為有理由，逾此範圍之
請求，即屬無理由。
⒊末按，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依
法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約
定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；給付有確定期
限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；民法第233條
第1項前段、第203條、第229條第1項有明文規定。本件兩造
並未約定一方終止系爭管理契約時，未結清服務費之給付期
限，惟參照系爭管理契約第5條「服務費應於次月5日前給付
」之約定，原告於101年7月份仍提供服務，則該月份之服務
費應於次月即於101年8月5日前給付，原告請求遲延利息應
自101年8月6日起算，原告主張自101年8月1日起算，尚屬無
據。
⒋綜上所述，原告請求被告給付3,875元及自101年8月6日起至
清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾
此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：
查反訴被告即原告單方提前終止系爭管理契約，應給付反訴
原告即被告183,875元之違約金，反訴原告已就此違約金債
權與反訴被告101年7月份剩餘服務費187,750元（367,750元
－給付展紘公司180,000元＝187,750元）部分主張抵銷，是
經抵銷後，反訴原告尚應給付反訴被告3,875元，均已如前
述。從而，反訴原告已無違約金餘額可得請求，反訴原告請
求反訴被告給付547,750元及自102年4月25日起至清償日止
按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
陸、假執行之宣告：本件原告勝訴部分依民事訴訟法第389條第1
項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2
項規定，依被告聲請酌定相當之擔保金額宣告被告如預供擔
保，得免為假執行。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。本件訴
訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國102年7月12日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官蔡寶樺
計算書：
┌──────┬────────┬─────────┐
│項目│金額（新臺幣）│備註│
├──────┼────────┼─────────┤
│第一審裁判費││原告部分敗訴，故訴│
│本訴部分│3,970元│訟費用中3,930元由│
│││原告負擔，餘40元由│
│││被告負擔。│
├──────┼────────┼─────────┤
│第一審裁判費│5,950元│由反訴原告負擔。│
│反訴部分│││
└──────┴────────┴─────────┘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按
他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中華民國102年7月12日
書記官陳福華