裁判字號：最高法院90年台上字第1618號民事判決
裁判日期：民國90年09月13日
裁判案由：拆屋還地
最高法院民事判決九十年度台上字第一六一八號
上訴人甲○○訴訟代理人 黃秀蘭 律師被上訴人國產實業建設股份有限公司法定代理人 林嘉政 訴訟代理人 沈明達 律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年三月三日台灣高等法院第二審判決（八十八年度重上字第七九號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：上訴人所有門牌台北市○○街○○○巷○號房屋（下稱系爭房屋），無權占用伊所有坐落於台北市○○區○○段二小段第四八之五地號土地（下稱系爭土地）如原判決附圖（下稱附圖）所示面積五五平方公尺等情。爰依民法第七百六十七條規定，求為命上訴人將系爭房屋拆除，返還系爭土地之判決。
上訴人則以：伊自民國五十三年起，即與當時土地所有人祭祀公業 周元榮 訂立不定期租賃契約租用系爭土地，被上訴人雖主張輾轉取得系爭土地之所有權，惟依民法第四百二十五條規定，仍不妨礙伊之租賃權存在，伊非屬無權占有；又被上訴人與訴外人 杜春宗 間之買賣係虛偽通謀意思表示，故被上訴人非真正之權利人等語。資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：本件被上訴人主張之事實，業據其提出土地登記簿謄本為證，並經勘驗現場屬實暨有土地複丈成果圖可稽，且為上訴人所不爭，自堪信為真實。上訴人雖以前開情詞置辯。然查，依土地法所為之登記有絕對之效力，縱使債務人之處分有無效之原因，在債權人未提起塗銷登記之訴並得有勝訴之確定判決以前，其登記仍不失其效力。本件土地登記權利人為被上訴人，則在未經依法塗銷其登記之前，自有絕對之效力，上訴人既不能提出具體證據證明被上訴人與訴外人杜春宗間之買賣係屬通謀虛偽意思表示，復未提出已依法塗銷被上訴人所有權登記之證明，則被上訴人仍不失為系爭土地所有人。且上訴人亦未舉證證明已提起確認土地優先購買權及塗銷所有權之訴訟，其主張優先購買權，亦不足取。又系爭土地上之系爭房屋係屬未辦理保存登記之建築物，經由訴外人 王添助 於其與祭祀公業周元榮所訂系爭基地租約到期前之五十四年間讓與於上訴人，則訴外人王添助與祭祀公業周元榮間就系爭基地租賃契約，自應由上訴人所承受。次按，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人時，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，觀於民法第四百二十五條規定而自明。查系爭土地嗣後經轉讓而由被上訴人取得所有權，系爭基地租賃關係即當然發生於上訴人與被上訴人之間，而無須另立租賃契約。茲上訴人既於租期屆滿後仍繼續使用租賃物，被上訴人復不能舉證證明祭祀公業周元榮於租期屆滿後之相當期限內曾為反對之意思表示，則依民法第四百五十一條之規定，即應視為以不定期限繼續契約，兩造間之租賃關係，仍繼續存續，自不待言。再按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人得收回房屋。查被上訴人之前手即祭祀公業周元榮公業已定相當期限催告上訴人繳交欠租，而上訴人仍未付清租金，被上訴人復於八十八年六月十一日當庭以答辯狀向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人迄至本件言詞辯論終結時仍未向被上訴人為租金之支付，或提出已支付租金之證明，則系爭不定期租約即因上訴人積欠租金額達二期以上，經出租人定相當期限催告而仍未支付，業經出租人依法終止而不存在，兩造間已無租賃關係存在，上訴人即係無權占有系爭土地。從而，被上訴人本於所有權請求上訴人應將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還於伊，應予准許等詞。為其判斷之基礎。
查，民事訴訟採不干涉主義，凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人，所未提出之事實及證據，亦不得斟酌，此觀民事訴訟法第三百八十八條之規定甚明。本件被上訴人於八十八年六月十一日以答辯狀向上訴人為終止租約之意思表示，係以：系爭房屋存在逾二十年，依民法第四百四十九條第一項、第四百五十條第一項之規定，其租賃關係於二十年屆滿時消滅。如二十年屆滿後，已依民法第四百五十一條視為以不定期限繼續契約者，出租人亦得隨時終止租約，為此以本件補充答辯狀之送達為終止租約之表示云云（見原審卷第八○頁反面、八一頁正面）。並未主張上訴人欠租達二期以上，經出租人定相當期限催告仍未支付為由，而終止租約，且被上訴人自第一審以迄原審似均不曾為該主張，原審遽以採認，而為不利於上訴人之判斷，已難認為適法。且原審一方面認定上訴人與祭祀公業周元榮間所訂系爭基地租賃契約，對被上訴人繼續有效，然則一方面又謂被上訴人依土地法第一百條第三款之規定，終止租約，收回土地為屬有據，亦屬矛盾。上訴論旨，執以指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十年九月十三日
最高法院民事第五庭
審判長法官朱錦娟
法官顏南全法官蘇達志法官許澍林法官陳碧玉右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十年九月二十七日