臺灣臺中地方法院102年度重訴字第478號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院102年重訴字第478號民事判決

裁判日期：民國103年05月07日

裁判案由：履行契約

臺灣臺中地方法院民事判決102年度重訴字第478號原告 許肇君 訴訟代理人 羅豐胤 律師複代理人 林世勛 律師訴訟代理人 廖學能 律師被告 冼台廣 訴訟代理人 徐湘生 律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後有經被告同意、請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明、訴訟標的對於數人必須合一確定追加原非當事人者為當事人等情形時，原告得變更或追加他訴；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款、第5款、第2項分別定有明文。本件原告起訴原先位聲明為：⑴被告應將如起訴狀附表所示之土地、建物抵押權移轉登記予原告。⑵被告應將如起訴狀附表所示之土地、建物限制登記事項予以塗銷。⑶願供擔保請准宣告假執行。嗣於審理中先位聲明變更為：⑴被告應將如起訴狀附表所示之土地、建物抵押權設定登記及限制登記事項予以塗銷，並將其對於如起訴狀附表所示之土地、建物之所有權人於民國103年2月5日移轉登記所有權全部之請求權讓予原告。⑵被告應將起訴狀附表所示之土地、建物交付予原告。被告於原告訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，依上開規定，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告主張：伊於101年8月18日以新臺幣（下同）660萬元向被告購買登記於訴外人 蘇新朋 名下之建物門牌臺中市○○區○○巷000號13樓之2暨坐落土地（下稱系爭房地），伊已於當日交付定金20萬元予被告。因系爭房地屬於軍宅，被告雖於98年8月間與蘇新朋購買系爭房地，但約定於103年2月5日為系爭房地之所有權移轉登記，惟蘇新朋已將系爭房地交付被告使用及管理，並以系爭房地為被告設定480萬元抵押權，及未辦妥所有權移轉登記前不得移轉他人之預告登記。是系爭契約實係被告將其對蘇新朋就系爭房地之移轉所有權登記之請求權出售予伊，兩造並約定被告應將系爭房地之抵押權人變更為伊，並重新為限制登記事項予伊；並至103年2月5日後，再由蘇新朋將系爭房地之所有權移轉登記予伊。然蘇新朋不願配合辦理前開登記事項，兩造同意本契約暫停履行，至蘇新朋願意配合辦理前開登記事宜時，始繼續履行，被告則暫將20萬定金退還予伊，系爭買賣契約並未終止。然被告始終未聯繫伊續行本契約之履約事宜，嗣經蘇新朋表示同意配合辦理前開登記事宜，及後續所有權移轉登記等，伊乃於102年8月28日委託律師發函請求被告履行契約，然被告竟於102年9月5日委託律師回函表示系爭契約已經兩造合意解除，而拒絕履行。系爭契約暫時無法履行之障礙既已排除，被告自應依約履行。又系爭房地總坪數約63.42坪，鄰近房屋之售價每坪約上漲4萬元，合計約253萬元。伊信任被告將忠實履行系爭契約，故未繼續尋找購買房屋之動作，是伊若再尋找買受類似標的，至少增加253萬元成本。此外，被告前已收受定金20萬元，現雖已暫時退還，但依民法第249條第3款規定，被告仍應加倍返還之等語。爰依契約約定先位請求被告履行契約，並聲明：①被告應將如起訴狀附表所示之系爭房地抵押權設定登記及限制登記事項予以塗銷，並將其對於系爭房地之所有權人於103年2月5日移轉登記所有權全部之請求權讓予伊。②被告應將系爭房地交付予伊。備位依民法第226條、第249條第3款規定，請求被告損害賠償，並聲明：①被告應給付伊273萬元。②願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於101年8月18日將系爭房地賣予原告，嗣因蘇新朋不同意兩造就系爭房地之買賣，表示不願配合，伊恐將來履行困難，即在簽約後7天，向原告協商解除系爭買賣契約，經原告同意後，伊即將定金20萬元於101年8月27日匯入原告玉山銀行大墩分行帳戶內，兩造已解除系爭買賣契約，伊已返還定金，此屬民法第259條契約解除後回復原狀。伊無債務不履行，亦無庸加倍返還定金等語。並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項
（一）兩造於101年8月18日就登記於蘇新朋名下之系爭房地訂立系爭買賣契約，買賣總金額為660萬元。
（二）原告於101年8月18日交付定金20萬元予被告，被告簽立定金收據交付原告收訖。
（三）系爭契約約定，被告須將系爭房地之抵押權設定登記及限制登記事項予以塗銷，並將被告就系爭房地於000年0月0日生效之移轉所有權全部請求權讓予原告，並協助原告登記為系爭房地之抵押權人。
（四）原告與蘇新朋於102年8月21日所簽之協議書，被告並未參與亦不知情。
（五）兩造會同蘇新朋於代書 陳慶章 處辦理相關土地登記事宜時，蘇新朋拒絕配合被告辦理。
（六）被告嗣後於101年8月27日匯款20萬元至原告位於玉山銀行大墩分行的銀行帳戶。
四、本件兩造主要爭執之事項：系爭契約是否業經當事人合意解除？
五、本院得心證之理由
（一）原告主張：兩造於101年8月18日就系爭房地訂立買賣契約，買賣總金額為660萬元。原告於101年8月18日交付定金20萬元予被告，被告簽立定金收據交付原告收訖等語，有房屋買賣定金收據附卷可憑，復為兩造所不爭執，堪信原告之上開主張為真實。原告請求被告履行契約、加倍返還定金及請求損害賠償等，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（二）證人即代書陳慶章證述略以：101年8月間，原屋主蘇新朋、被告太太、原告三方到伊事務所，本來要簽訂買賣契約，因為蘇新朋只願意跟被告交易，所以不願意再重新簽買賣契約，定金的事情，伊不清楚，伊只有處理三方簽約的事，及中秋節前後伊有跟他們聯繫這樣而已等語（見本院103年2月26日言詞辯論筆錄）；證人蘇新朋證述略以：伊將系爭房地出售予被告，因法令限制，需要5年才能出售，但是伊於97年年底就將房屋交給被告使用。101年8月伊才知道被告將房屋賣給原告，被告說要賣屋，要求將抵押權人變更為原告名字，伊原則同意，因代書跟伊說責任都在伊，伊擔不起，所以伊就沒有同意這個案子。伊拒絕後，被告沒有找伊幫忙，代書曾經和伊通話，最後一次聯絡的時間好像在101年11月間，代書說這個案子不能成立。
因為伊不知道被告已退定金給原告，所以才簽協議書等語（見本院102年12月24日言詞辯論筆錄）；證人 盧金福 證述略以：在買賣洽談過程中，賣方（指被告）很肯定表示，買賣絕無問題，第一手（指蘇新朋）完全配合，所以給付定金，但是第一手跟賣方關係，造成買賣進行不順利，賣方表示歉意，說會繼續溝通交涉，若交涉不成，再談賠償問題，所以我們接受他的意思，他說這樣就先還定金，所以我們就把帳號給他，被告有無繼續溝通伊不瞭解，我們請代書繼續協調，我們不瞭解被告方面有什麼作為，買賣契約是暫時停止履行，沒有講要停止到什麼時候等語（見本院102年12月24日言詞辯論筆錄）。依上開證人之證述，兩造成立買賣契約後，蘇新朋確實不同意配合辦理將抵押權人變更為原告，此亦為兩造所不爭執之事實。則被告將定金20萬元退還給原告，原告同意收受，且未表示任何權利之保留，應即屬解除契約後返還定金之情形。是被告辯稱兩造買賣契約，於被告退還定金與原告時，即已合意解除，應可採信。至於原告主張退還定金，只是暫時停止履行買賣契約云云，為被告所否認，原告自應就此與常情有違之事實負舉證責任，雖證人盧金福於本院審理時，證述是暫時停止履行云云，惟查，證人盧金福與原告為親戚關係，所為證述難免偏頗，又倘係暫時停止履行契約，被告何需返還定金？再者，系爭買賣契約若僅係暫時停止履行，必約定何時應繼續履行，兩造並無此約定，原告此部分主張與常情不合，顯不可採。
（三）按契約雙方當事人依據契約自由之精神，於依合意訂定契約，當得再訂契約，使原屬有效之契約自始歸於無效，此即所謂合意解除。契約之合意解除因與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者乃屬契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，合意解除後契約當事人應負之義務，為另一法律關係，除有特別約定外，並不當然適用民法關於契約解除之規定，而契約經合意解除後，即溯及失其效力，雙方免其履行義務，不生違約之問題，除別有約定外，當事人一方自不得再依合意解除前原契約約定請求他方當事人負損害賠償責任。又買賣契約之合意解除非要式行為，買賣雙方當事人解除契約之意思表示一致，買賣契約即因之而解除，並不以訂立解除契約之書面為必要。最高法院88年台上字第884號、88年台上字第665號、76年台上字第2153號、76年台上字第1067號、85年台上字第3055號裁判見解亦同，可資參照。是縱兩造訂立買賣契約有因可歸責於被告之事由致未履行其簽訂買賣契約之義務，倘兩造另依契約自由精神，達成解除買賣契約之合意，雙方自無再履行買賣契約之義務。兩造既已合意解除系爭房地買賣契約，系爭買賣契約之法律關係即已消滅，原告自不得依系爭契約請求履行；且兩造已合意解除，並由被告返還定金予原告，原告依民法第249條第3款規定請求被告加倍返還前所交付之定金，並請求損害賠償，亦無理由。
六、系爭買賣契約業經兩造合意解除，原告自不得請求履行契約，或主張類推適用民法第249條第3款規定請求被告加倍返還前所交付之定金及損害賠償。原告先位之訴、備位之訴均無理由，應駁回其訴。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，及未經援用之證據，核與本件判決結論不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年5月7日
民事第六庭法官謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月7日
書記官黃珮華