臺灣高等法院高雄分院103年度上易字第316號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院高雄分院103年上易字第316號民事判決

裁判日期：民國104年01月21日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣高等法院高雄分院民事判決103年度上易字第316號上訴人新利資產管理股份有限公司法定代理人 加藤匠 訴訟代理人 李宏文 律師被上訴人龍揚山莊管理委員會法定代理人 黃伶旨 訴訟代理人 黃順天 律師上列當事人間因請求遷讓房屋等事件，對於民國103年7月30日臺灣高雄地方法院103年度訴字第329號第一審判決提起上訴，本院於104年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序事項：被上訴人法定代理人原為 陳源湖 ，於民國103年9月6日經改選變更為黃伶旨，並經其具狀聲明承受訴訟，合於民事訴訟法第170條、第175條第1項之規定，先予敘明。
乙、實體事項：
一、上訴人主張：伊於102年9月3日，經執行法院101年度司執字第189號強制執行程序，拍定取得坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍10000分之211）及其上同段
865建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○巷0○000號
2樓，權利範圍全部，下稱系爭建物）所有權。系爭建物迄由被上訴人占有使用中，然系爭建物為區分所有建物之專有部分，無分管契約之適用。至於原所有權人即建商華嵩建設開發股份有限公司（下稱華嵩建設公司）於大樓房屋預定買賣合約書（下稱買賣合約書）及龍揚山莊社區管理協議書（下稱管理協議書）中所為約定，僅生使用借貸效力，不生公寓大廈管理條例所稱之約定共用效力。又被上訴人於92年12月31日公寓大廈管理條例修正後，未依修正後第33條第1款規定另外取得專有權人華嵩建設公司同意，則縱使於規約約定將系爭建物為約定共用，亦不生效力。故被上訴人占有系爭建物及所在基地（下稱系爭基地），自屬無權占有而受有不當利益，並致伊受有損害，應自102年8月1日起，按月給付依系爭建物及土地申報總價年息10%計算，相當於租金之不當利益新台幣（下同）9,249元；縱認系爭建物屬約定共用部分，被上訴人就坐落之基地仍屬無權占有，應自103年10月8日受請求時起，按月給付占用基地部分，相當於租金之不當利益895元。爰依民法第767條、第179條之規定起訴，請求：㈠被上訴人應遷讓返還系爭建物；㈡被上訴人應自102年8月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付9,249元；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭建物原為建商華嵩建設公司所有，華嵩建設公司出售龍揚山莊房屋時，與承購戶簽立買賣合約書，於第6條第1項第2款約定系爭建物係作為公共使用之設施，由管理委員會統籌保管運用；同條第2項並載明該條約定，係共有物所有權持分額及使用權分配之恆久約定。故伊係基於分管契約而占有使用系爭建物供公共設施使用，且為上訴人於受讓時可得而知，自應繼受分管契約之約定。再者，系爭管理協議書經承購人簽名，且已載明協議書之條款視為已通過全體住戶之決議，並將大樓訂購房屋合約書第6條之約定作為管理協議書內容之一部，足認華嵩建設公司已同意系爭建物作為約定共用部分，並視為經全體住戶決議通過，及依公寓大廈管理條例第56條第2項規定，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約，自無須另經華嵩建設公司同意及表決。況華嵩建設公司於銷售廣告中，亦載明將系爭建物提供作為公共設施使用，買賣合約書及管理協議書對全體住戶具有永久效力。又於龍揚山莊89年12月17日住戶規約第6條，明定系爭建物為約定共用範圍，其後並於93年8月1日區分所有權人會議決議通過之住戶約規約第1條第2項，明定包含89年12月17日住戶規約。則上訴人依公寓大廈管理條例第23條、第24條規定，應於繼受系爭建物後，遵守原區分所有權人規約所定之一切權利義務事項。而縱認上訴人主張有理由，亦應以系爭房地拍賣價額計算相當於租金之不當得利，上訴人主張年息10%過高等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴判決。上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈠被上訴人應遷讓返還系爭建物；㈡被上訴人應自10
2年8月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付9,249元。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人於102年7月31日經系爭強制執行程序拍定取得系爭房地，於102年9月3日辦畢所有權登記。
㈡系爭土地申報地價為每平方公尺2,800元，系爭建物課稅現值為1,002,500元。
㈢系爭建物原登記為華嵩建設公司所有，為所在大樓之獨立區分所有建物，屬專有部分，並非共有部分。
㈣系爭建物現由被上訴人占用，作為乒乓球室使用。
㈤龍揚山莊89年12月17日修訂之住戶規約未經區分所有權人會議決議。
㈥93年8月1日修訂之住戶規約業經區分所有權人會議決議通
過，並將89年12月17日住戶規約內容列入，而生規約之法律效力。
五、兩造爭執事項為：㈠被上訴人占用系爭建物有無合法權源？上訴人請求被上訴人
遷讓返還系爭建物，有無理由？㈡上訴人請求被上訴人給付相當於系爭建物及土地租金之不當
得利，有無理由？金額應以若干為適當？上訴人得否僅就系爭基地部分，請求被上訴人返還所受不當得利？
六、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號民事裁判參照）。又公寓大廈管理條例第33條第1款規定，區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。第24條第1項規定，區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。依第35條規定，利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約，管理負責人或管理委員會不得拒絕。上訴人主張因拍定取得系爭建物、基地所有權，經被上訴人無權占有而請求返還系爭建物、基地。被上訴人對於系爭建物為上訴人所專有並不爭執，惟辯稱：系爭建物係經上訴人之前手即華嵩建設公司同意永久作為公共使用之設施，由管理委員會統籌保管運用，其後亦經區分所有權人會議決議作為約定共用部分並納入大樓規約，上訴人應受拘束等語。經查：
㈠系爭建物原為建商華嵩建設公司所有，華嵩建設公司於出售
龍揚山莊房屋時，即與承購戶簽立買賣合約書及管理協議書（原審卷㈠第34至46頁、152至156頁），於買賣合約書第18條第13款約定：本合約簽訂時甲方（按：即承買人）應與乙方（按：即華嵩建設公司）另行訂立「龍揚山莊社區管理協議書」，確實履行協議條款，以確保全體住戶之權益與居住品質；第6條第1項第2款就關於屋頂、地面層、貳樓和空地之公共設施權利及管理使用約定：地面層、貳樓：為提高本社區生活品質，另於本社區大樓之地面層、貳樓、附件㈢著色部分，非第一條所示之標的（即非甲方私有面積及持分之公共設施面積）另規劃供共同使用之公共設施，由管理委員會統籌保管運用；第2項前段約定：本條之約定係共有物所有權持分額及使用權分配之恆久約定；合約書文末並明定：本契約關於「一、二樓平面圖」之附件為本約之一部份，與本約具同等效力，雙方均應共同遵守履行，如有任何一部份未履行時，視同違約（原審卷㈠第35、39頁及背面）。
而依合約書附件3-4「貳層平面圖（E、F棟）」記載：著紅色部分表示乙方保有產權，但仍歸屬管理委員會管理，供全區使用之公共設施（原審卷㈡第45頁），該附件3-4平面圖著紅色部分確實包含系爭建物，亦為兩造所不爭執（原審卷㈠第79頁）。是依該第6條第2項記載之文義及上開約定，足認所稱「共有物所有權持分額及使用權分配之恆久約定」，即係指關於同條第1項第1至4款記載之範圍，包括系爭建物在內。從而，堪認華嵩建設公司與龍揚山莊房屋承買人簽立買賣契約書時，已同意將華嵩建設公司所有之系爭建物永久作為公共設施使用。而公寓大廈管理條例於84年6月28日公布施行，其立法目的在加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，是該條例之規定，除有不溯及適用之特別明文規定部分外，就現存公寓大廈之管理維護，仍有適用。同條例第3條第6款關於「約定共用部分」之用辭定義為：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。自適用於現存公寓大廈之管理維護。系爭建物既經約定供永久作為公共設施使用，性質上核屬該條例所規定之約定共用部分。
㈡再者，系爭管理協議書第5條約定：大樓「房屋預定買賣合
約書」第6條關於屋頂、壹樓、貳樓、地下層之權利規定，雙方同意為本協議書內容之其一，雙方均應遵守之等語。即已將買賣合約書第6條第1項暨附件3-4貳層平面圖所示華嵩建設公司專有之系爭建物，明確納入管理協議書規範範圍。復觀諸管理協議書前言記載：於本社區管理委員會成立前，全權授權華嵩建設公司擬定本社區管理協議書，經甲方簽章確認無異議後，本協議書之條款即應視為已經通過全體住戶之決議等語，合於買賣合約書第18條第13款應併同簽立管理協議書之約定，益顯華嵩建設公司於出售龍揚山莊房屋時，即已同意將其所有之系爭建物專有部分，提供作為龍揚山莊社區之約定共用部分。是以，上訴人抗辯：系爭建物非約定共用部分，亦未取得專有權人同意等語，顯與上開買賣合約書及管理協議書約定內容不符，自無可採。
㈢龍揚山莊89年12月17日住戶規約第6條第1項第1款關於「
約定共用部分」約定：「各幢大樓之地面或二樓，建築執照設計圖樣規劃為休息室使用者，其建物所有權為建築業者保留之專有部分，經大樓房屋預售契約供本社區全體共用部分，其範圍如下列各款：一、E、F棟：1E1＋2E3（4-181號）、1F1（4-182號）、2F3（4-182號2F）共計三個單位。」（原審卷㈠第91頁），其中4-182號2樓即為系爭建物，足見89年12月17日住戶規約已明確將系爭建物列為約定共用部分。而該89年12月17日住戶規約固未經龍揚山莊區分所有權人會議決議通過，然於93年8月1日區分所有權人會議業經決議通過將89年12月17日住戶規約列入，產生規約效力，亦為兩造所不爭執（原審卷㈡第193至194頁），堪認龍揚山莊業於93年8月1日經區分所有權人會議決議將系爭建物列為約定共用部分。依92年12月31日修正之公寓大廈管理條例第33條第1款規定，專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意，始生效力。僅規定專有部分經區分所有權人會議約定為約定共用部分，應經該專有部分區分所有權人同意，然並未就同意之方式、時間、該專有部分區分所有權人是否須出席區分所有權人會議另作嚴格限制。而專有部分之區分所有權人對於該專有部分本有處分、管理之權，依上開華嵩建設公司所為同意系爭建物永久供作公共設施使用之意旨，即已明確表示於大樓存續期間永久作為約定共用部分之意思，應認已符合同條款規定之同意要件，而使該區分所有權人會議所為決議發生效力。
㈣系爭建物既經龍揚山莊於93年8月1日召開區分所有權人會
議，決議通過作為約定共用部分而納入規約，則被上訴人占用該建物作為乒乓球室使用，自有合法正當權源。上訴人於拍賣程序投標購買系爭建物及基地前，依該條例第24條第1項規定，於繼受前應調閱規約而知悉上情，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，即仍應受該93年8月1日住戶規約將系爭建物納入約定共用部分之約定所拘束。上訴人於95年間受讓系爭建物、基地於86年間所設定之抵押權，有授信申請書及土地登記簿謄本可稽（原審卷㈡第201至208頁），為系爭執行事件之債權人。系爭建物、基地於執行程序經鑑價，其價值合計為1,773,600元，鑑定報告已記載系爭建物為「共同使用空間」（原審卷㈡第10至29頁）。上訴人以被上訴人使用系爭建物，妨礙其抵押權之行使為由，聲請除去被上訴人之使用借貸關係，被上訴人檢具前述買賣契約書等文件，主張在該抵押權設定之前，華嵩建設公司已同意作為共同使用而聲明異議，執行法院審認其主張，駁回上訴人之聲請，並於拍賣公告上註明其使用狀況及不點交等語，有該執行卷附卷可憑（原審卷㈠第11至24頁、卷㈡第76、77頁）。上訴人對於系爭建物所附負擔，知之甚明，並以605,000元約鑑定價格3分之1之價格承受取得所有權，自不得再事主張該等約定對其不生效力。
㈤次按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公
寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，即應受分管契約之拘束（最高法院97年度台上字第909號判決意旨參照）。觀諸系爭買賣合約書末頁立合約書人乙方一欄記載「華樹建築企業-華嵩建設開發股份有限公司」、封面記載「華樹建設」及系爭管理協議書封面載明「華樹建設」字樣（原審卷㈠第
34、41頁背面、151頁）； 張文石 自81年12月興建龍揚山莊前即登記為系爭基地共有人，有謝中原建築師事務所101年
3月12日鑑定報告可查（原審卷㈡第25頁至27頁）；張文石為華樹建設開發股份有限公司、華樹營造有限公司（下合稱華樹建築企業）負責人，並於85年2月14日召開龍揚山莊第一次住戶大會時擔任主席，有原審法院87年度訴字第1405號、本院98年度上字第206號判決，及龍揚山莊85年2月14日第一次住戶大會會議紀錄在卷可稽（原審卷㈡第153、211、216頁）；執行法院101年度司執字第189號強制執行事件辦理拍賣時共有13標，建物部分均屬華嵩建設公司所有，建物坐落基地之應有部分則均登記為張文石所有等情，堪認其與華嵩建設公司關係匪淺，實質上為主導龍揚山莊社區興建、銷售之人。是以，張文石對於華嵩建設公司提供系爭建物為龍揚山莊約定共用部分，且系爭建物所在位置為公寓大廈型態之樓房，建物與基地不能分割利用，華嵩建設公司同意系爭建物為龍揚山莊約定共用部分，應包含坐落基地即系爭基地，自應知悉，且對於被上訴人長久使用系爭基地並未有任何反對意見，堪認其主觀上已默示同意與龍揚山莊其他購買房地之人就共有土地成立分管契約，提供系爭建物坐落之系爭基地作為公共設施使用；依上開說明，上訴人就系爭基地之使用，仍應受該分管契約之拘束。是被上訴人亦無上訴人所指無權占用系爭土地情事。
七、依不當得利之法律關係請求返還不當得利，必以無法律上原因受利益，致他人受損害為要件，此觀之民法第179條之規定自明，是倘若所受之利益係基於法律上之原因，即無不當得利可言。被上訴人占有系爭建物及所坐落之基地為有法律上原因，並無受有不當利益，上訴人請求被上訴人給付系爭房地相當於租金之不當得利，核屬無據，無從准許。
八、綜上，上訴人依民法第767條、第179條之規定，請求被上訴人遷讓返還系爭建物，及自102年8月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人9,249元，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年1月21日
民事第二庭
審判長法官陳真真法官黃國川法官謝肅珍以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國104年1月21日
書記官黃月瞳