裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第4852號民事判決
裁判日期：民國90年03月05日
裁判案由：給付違約金
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第四八五二號
原告乙○○訴訟代理人 謝心味 律師被告甲○○訴訟代理人 陳建勳 律師複代理人 徐松龍 律師右當事人間給付違約金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹佰陸拾伍萬元及自民國八十六年六月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣伍拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百六十五萬元及自民國八十六年六月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告及訴外人 葉冬青 於七十七年三月十一日共同與被告訂立台北縣○○鄉○○○段深坑子小段十六、十六之一、十六之二及十六之三號共四筆土地之買賣契約，原告與訴外人葉冬青依約給付買賣價金一百六十五萬元（七十七年三月十五日給付六十萬元、七十八年二月二十一日給付六十萬元、七十九年七月二十二日給付四十五萬元）後，被告拒不履行所有權移轉登記之義務，故依買賣契約第十條「若乙方（即被告）違反本契約各條款不履行義務時，乙方應將所收款項全數退還外，另賠償同額之違約金付予甲方（即原告及訴外人葉冬青），甲方收訖全部違約金之同時本契約作廢」之約定，被告應給付已收受價金一百六十五萬元之同額違約金予原告及訴外人葉冬青。原告經依法催告解約及請求給付違約金，迄未獲清償。嗣訴外人葉冬青將其對被告之價金返還債權及違約金債權讓與原告，並函知被告後，被告仍未清償，故原告除就價金部分聲請拍賣抵押物受償外，另起訴請求被告給付違約金。
（二）對被告答辯之陳述：１七十七年三月十一日不動產買賣契約書第三條第二款已約定被告應於七十
七年三月二十一日交付產權移轉所需全部證件及無三七五租約證明書，嗣於七十七年十月十一日訂立之補充契約８「乙方同意解除三七五租約費用由乙方負責，但由甲方代為墊付時，金額於尾款中扣除」及七十九年七月二十日訂立之補充契約第四條「乙方同意解除三七五租約費用由乙方負責，但須由甲方代為墊付，其金額須於尾款中扣除」，並未變更免除被告提供「無三七五租約證明書」之義務，僅係補充解除三七五租約費用負擔之約定。
２催告履約，法無明文須債權人全體共同為之。本件解除契約之存證信函已由原告及訴外人葉冬青共同為之。
３依民法第二百五十條及第二百六十條之規定，當事人得約定債務人於債務
不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。而兩造買賣契約所約定之違約金應屬因不履行而生損害之賠償總額，故原告解除契約後，仍得請求該損害賠償。
４兩造買賣契約所約定之違約金應屬相當：
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條固有規定。約定之違約金是否過高，乃為事實問題，應由債務人就此利己事實主張及證明，約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。而系爭土地自八十四年七月起之公告現值為每平方公尺五萬元，依面積二百四十六．九一平方公尺計算，公告現值為一千二百三十四萬五千五百元，且經原告聲請強制執行拍賣抵押物（本院八十六年度民執玄字第一四七五八號），第一次拍賣公告之最低拍賣價格為二千一百萬元，嗣經拍定，扣除土地增值稅後，尚餘二百九十二萬五千一百二十一元可分配，被告不履約卻仍得分配其中之一百二十二萬六千五百七十一元，其後遭特別拍賣程序，最低拍賣價格亦訂為六百八十四萬五千元，故若被告依約將系爭土地所有權移轉登記予原告，原告可取得之履行利益，顯高於原告請求之違約金。再者，原告已給付被告買賣價金一百六十五萬元，自給付日起依年息百分之五計算，迄今業已累計九十九萬元之利息。又被告原應負擔解除三七五租約費用，由拍賣公告可知系爭土地有三七五租約，而依耕地三七五減租條例第十七條規定「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：．．．五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：．．．三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」，依其規定計算，系爭土地於八十九年拍定時應負擔之解除三七五租約費用高達一百七十一萬零三百三十七元，若無該負擔，拍定價格應較高。故兩造買賣契約所約定之違約金應屬相當。
三、證據：提出七十七年三月十一日不動產買賣契約書及補充契約影本各一份、支票影本三紙（共一百六十五萬元）、八十六年六月十日存證信函影本一份、債權讓與契約書影本一紙、八十九年七月二十五日存證信函影本一份、本院八十六年度民執玄字第一四七五八號拍賣抵押物強制執行事件八十九年七月十九日及八十九年十二月四日分配期日通知與八十九年八月十八日拍賣公告影本各一紙、地價謄本三紙為證。
乙、被告方面
一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）本件買賣契約係被告之長子 黃恕仁 代被告簽訂，七十七年十月十一日因發現系爭土地上現存有三七五租約，乃再訂立補充契約，約定「８、乙方同意解除三七五租約費用由乙方負責，但由甲方代為墊付時，金額於尾款中扣除。９、乙方同意將土地所有權狀交由甲方保管」，七十九年七月二十，日又就三七五租約之處理爭議，再訂立補充契約，其中第四條約定「乙方同意解除三七五租約費用由乙方負責，但須由甲方代為墊付，其金額須於尾款中扣除」，被告非故不履約，實因三七五租約之問題無法解決。原告雖於八十四年九月八日以存證信函催告被告於八十四年十月底前依約交付「無三七五租約證明書」並同時辦理所有權移轉登記，繼於八十六年六月十日與訴外人葉冬青以存證信函解除買賣契約並請求返還三百三十萬元，然其解約並不合法，因系爭不動產買賣契約書第三條第二款固約定「乙方（即被告）交出．．．無三七五租約證明書」，然嗣已變更其約定為「解除三七五租約」，故先後於七十七年十月十一日、七十九年七月二十日再訂立前述補充契約，則原告催告被告交付「無三七五租約證明書」，既乏依據，被告對於交付「無三七五租約證明書」之義務，即無給付遲延，原告之解約不合法；況且原告催告履約時，未與共同買受人即訴外人葉冬青共同為之，亦不合法。
（二）不動產買賣契約書第十條固約定「若乙方（即被告）違反本契約各條款不履行義務時，乙方應將所收款項全數退還外，另賠償同額之違約金付予甲方（即原告及訴外人葉冬青）」，然較之買賣總價款僅二百九十七萬五千六百元，其約定之違約金過高，應予酌減。依內政部預售屋買賣契約書範本第二十四條所示，違約金之約定額僅為房地總價款百分之二十。又違約金是否過高，應依交易當時之社會經濟狀況為衡酌標準，不宜以締約後之情勢為考量依據，如房價乃受市場機能所牽制，非兩造所得任意左右，不得做為違約金是否過高之酌量標準；依財政部賦稅署參酌交易當時會經濟狀況所統計估列之七十九年度營利事業房地產買賣之同業利潤標準資料所示，七十九年度從事房地產買賣之所得標準僅為交易總額之百分之十五。又原告給付價金均緣於被告亦已履行相對義務而來，原告請求返還價金部分之請求己加計遲延利息，均宜予衡量。原告雖依土地拍賣價格而主張，然屬契約解除後所生之損害，而非履行利益之損害。
三、證據：提出依內政部預售屋買賣契約書範本一份、財政部賦稅署七十九年度營利事業房屋興建投資業之同業利潤標準資料影本一份為證。
理由
一、經查，本件原告起訴主張之土地買賣、付款情形、催告履行、解除契約、債權讓與等事實，已據其提出與所述相符之七十七年三月十一日不動產買賣契約書及補充契約影本各一份、支票影本三紙（共一百六十五萬元）、八十四年九月八日及八十六年六月十日存證信函影本各一份、債權讓與契約書影本一紙、八十九年七月二十五日存證信函影本一份為證，被告就該等證據形式上之真正，亦不爭執，自堪採信。至於被告主張原告催告履約時，因未與共同買受人即訴外人葉冬青共同為之，而不合法等語，因依系爭土地買賣契約之性質，其給付應解為依當事人之意思為不可分，其債權無須債權人全體共同請求給付，僅須各債權人請求向其全體為給付，故原告以八十四年九月八日存證信函催告被告依約履行債務，並無不合，尚無須如解除權之行使，應由契約當事人一方全體為意思表示。
二、再查，七十七年三月十一日不動產買賣契約書第三條第二款「七十七年三月二十一日前．．．乙方（即被告）交出．．．無三七五租約證明書」之約定，較之七十七年十月十一日訂立之補充契約「８、乙方同意解除三七五租約費用由乙方負責，但由甲方代為墊付時，金額於尾款中扣除」及七十九年七月二十日訂立之補充契約第四條「乙方同意解除三七五租約費用由乙方負責，但須由甲方代為墊付，其金額須於尾款中扣除」等約定，其規定之事項雖均針對三七五租約，然七十七年三月十一日不動產買賣契約書係約定被告有交付「無三七五租約證明書」之義務，而兩份補充契約係約定被告須負擔「解除三七五租約費用」，兩者之內容並不衡突，尚無法解釋為「被告交付無三七五租約證明書」之義務已變更為「解除三七五租約」。被告認其已無交付「無三七五租約證明書」之義務，從而未給付遲延及原告解約不合法等語，尚不足採。
三、至於被告認不動產買賣契約書約定之違約金過高，應依交易當時之社會經濟狀況酌減，而房價乃受市場機能所牽制，非兩造所得任意左右，不得做為違約金是否過高之酌量標準等語，固非無見。然而原告既已分別於七十七年三月十五日給付六十萬元、七十八年二月二十一日給付六十萬元、七十九年七月二十二日給付四十五萬元，總計為一百六十五萬元之價金，其因被告違約，自受有相當於利息之損害。而系爭不動產買賣契約書約定之違約金，因當事人並未另為約訂，應視為因不履行而生損害之賠償總額，故應檢視其約定之賠償總額是否與原告所受之利息損害相當。再依民法第二百零五條之規定，約定利率超過週年百分之二十者，債權人對於超過部分之利息無請求權，故系爭不動產買賣契約書約定之違約金－－即相當於利息損害之賠償總額，若超過原告已付價金以週年利率百分之二十計算之數額，即不應准許。惟縱然將原告給付之價金，分別自給付日以週年利率百分之二十計至八十六年六月十日解除契約前，其利息總額亦逾二百七十萬元。參諸卷附本院八十六年度民執玄字第一四七五八號拍賣抵押物強制執行事件八十九年七月十九日及八十九年十二月四日分配期日通知，原告就價金部分聲請拍賣抵押物，所陳報之債權僅為所給付之價金一百六十五萬元，未另請求利息等情，原告因被告違約，請求相當於利息之違約金一百六十五萬元，尚難認過高。
四、綜上所述，原告以被告未履行契約所定之義務而請求約定之違約金一百六十五萬元及自八十六年六月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中華民國九十年三月五日
民事第二庭法官林玲玉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年三月五日~B法院書記官呂烱昆