台灣台中地方法院豐原簡易庭小額民事判決
原 告 統一超商股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 丙○○
上二人共同
訴訟代理人 乙○○
複代理人 賴宜孜 律師
上列當事人間返還押租金事件，於民國98年12月15日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主文
被告應分別給付原告新臺幣肆萬元及自民國九十八年八月十九日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如各以新台幣肆萬元為原告預供擔保，
得免為假執行。
理由要領
一、原告主張：其於民國97年2月間向被告承租坐落臺中縣豐原
市○○○道○段○號房屋全部及三陽段701之1地號（下稱系
爭房地）作為經營7-11聯翔門市之用，雙方簽訂租賃契約，
租期自97年2月5日起至107年2月4日止，每月租金新台幣（
下同）70,000元，被告2人各分配2分之1，租金每月預付1
次，押金140,000元，於租約終止或屆期，原告依約交還房
屋時，除扣除所積欠之租金外，被告應無息返還押金，否則
應自原告交還房屋之日起，每日賠償其按押金總額1％計算
之違約金。嗣於97年10月19日租金調降為每月60,000元，嗣
因業務考量，原告決定結束聯翔門市，並於98年2月10日依
約提前寄發存證信函，通知被告2人將於98年5月11日終止雙
方之租賃關係，原告並於98年4月27日將系爭房地交還被告
，惟被告2人於扣除其提前終止之違約金即60,000元後，尚
應分別返還剩餘之押金40,000元，共計80,000元。為此，依
據租賃契約，請求被告2人返還押金，並聲明請求為判決：
㈠被告2人應分別給付原告40,000元及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡並願供擔保
，請准宣告假執行；㈢訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：95年間，原告發展加盟部彰中區商圈開發經理甲
○○、 張乃元 與伊等接觸，希望能承租伊等所有系爭房地開
設7-11統一超商門市，伊等欣然同意，乃於97年間斥資約
350萬元以RC鋼筋混凝土及鋼構混合方式建造了系爭房地，
出租予原告使用。系爭房屋建設完成後，原告開始進行門市
裝修工程（置物架、冰箱、一樓天花板、磁磚、門板、廁所
、一樓鋁門窗等），因伊等身為在地人，對於施工單位較為
熟悉，原告乃委託伊等進行門市磁磚地磚、停車場工程、二
樓樓板、廁所之工程施作。就上開委託施作之室內裝修工程
，原告代表甲○○經理並親自與伊議定價格為671,000元整
（按：停車場工程部分，後來原告表示要自行施作乃未委託
，因此價額由85萬元減為671,000元）。伊等依約就雙方所
約定之門市磁磚地磚、二樓樓板、廁所等工程施作完畢，惟
原告迄今仍未給付任何工程款項予伊等，屢經催討，均拒絕
給付。爰以答辯狀之送達，以上開工程款抵消本件之押租金
債權。另查，原告於本件租賃關係終止時，並未修復其所破
壞之牆面地板，就此部分之修復費用總計32,500元，亦併主
張抵銷。又原告所撰擬之定型化條款，對出租人顯然嚴重違
反誠信原則並顯失公平，依民法第247-1條及消費者保護法
第12條之規定，應屬無效。再者，原告進駐時，本身有相當
多的使用需求，包含置物架、冰箱、一樓天花板、磁磚、門
板、廁所、一樓鋁門窗等，都是原告自行負擔費用發包訂作
，因此原告所謂『出租人應以合於所約定使用、收益之租賃
物，交付承租人……』云云，足認原告亦自認當初雙方訂定
租賃契約之際，雙方即有特別約定，有些項目原告要自行負
擔費用施作，有些項目則由原告委請伊等施作（即門市磁磚
地磚、停車場工程、二樓樓板、廁所），伊等之所以沒有立
即向原告請求這些工程款，乃因伊等同意願於租賃期間滿11
年後，放棄上開工程款。現原告既於租賃期間屆滿前，即提
前解約，故伊等自得請求抵銷等語置辯，並聲明：駁回原告
之訴，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行宣告。
三、得心證之理由：
㈠、兩造就系爭房地簽訂租賃契約，約定租期自97年2月5日起至
107年2月4日止，每月租金70,000元，嗣於97年10月19日租
金調降為每月60,000元，被告2人各分配2分之1，租金每月
預付1次，押金140,000元。原告若欲終止契約，得於3個月
前以書面通知被告，期間屆滿租約即自動終止，雙方同意以
當期1個月之租金為損害賠償總額付予被告。而兩造於98年5
月11日終止租賃關係，原告於同年4月27日將系爭房地交還
被告，被告迄未返還部分押金共80,000元予原告等情，業據
原告提出租賃契約書、保證金收據2紙、租金調整協議書、
存證信函、租賃物錀匙簽收單等件為證，並為被告所不爭執
，此部分事實自堪信為真實。
㈡、被告雖辯稱：訂約時原告委託其施作系爭房地門市之磁磚地
磚、二樓樓板、廁所及室內裝修等工程，並經原告代表甲○
○經理議定價格為671,000元，且承諾倘租約未滿11年，原
告願意支付該款項乙情。惟此為原告所否認，且查，證人甲
○○到庭證稱：「（被告代墊施工費671,000元，是否在96
年底簽約之前，你有無口頭承諾被告，如果租約未滿11年
，原告公司會來吸收？）沒有，因為是新建屋，這些都是被
告要來完成的。（系爭建物1樓磁磚45坪工程，及2樓40坪一
般地板磁磚工程及廁所工程，這3樣工程當承租的時候，是
如何約定的？）當時承租的時候，整個地方還是空地，因為
被告要提供給我們營業使用，也必須提供廁所，既然都要施
工，要求被告做符合公司需要的材質，免得第2次施工……
。（你個人為何要求被告這樣來做？）整排房子在搭建，直
接請被告做出符合我們能用的規格。（被告主張這些工程是
你們公司與被告另外成立的承攬契約？為何當時被告同意負
擔這些費用？）這是整個租賃契約談判的約定。原本停車場
工程要由被告施作，但是沒有施作，所以由被告施作裡面部
分，最後停車場由公司來施作，停車場現在解約，也是送給
被告。」等語。依此以言，被告主張係原告委託其等施作上
開工程等情，即不無疑義。又按出租人應以合於所約定使用
收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持
其合於約定使用、收益之狀態。民法第423條定有明文。而
甫以本件租賃契約第7條第9點載明「門市磁磚地磚、二樓樓
板、廁所、二丁掛等工程，由甲方（即被告等）按公司規定
之規格施工法施作」等詞，可見被告自應提供符合原告上開
約定之使用收益狀態，交付原告使用。依上開情事，應認證
人甲○○證稱：因為系爭房地係新建屋，且依約應由被告完
成，並無承諾如果租約未滿11年，該新建工程款671000元將
由原告吸收等情，衡諸一般租賃交易常情，較堪採信。
㈢、被告雖又稱：原告於本件租賃關係終止時，並未修復其所破
壞之牆面地板，就此部分之修復費用總計32,500元，併以此
主張抵銷等情。惟此亦為原告所否認。而依本件租賃契約第
4條第7款之約定：「租約終止或租賃期滿時，乙方（即原告
）得清理家具雜物，搬空生財器具後，依實際現況交屋。」
，原告於本件租賃契約終止後，業已依約清理家具雜物，搬
空生財器具，垃圾清運，並拆除賣場天花板，磨平賣場天花
板吊筋，水電整店拆除，天花板管線拆除等，有原告提出現
場照片數張及睿唐工程有限公司出具98年4月30日之請款單2
紙為憑。而被告並於同年4月27日點收系爭房地，亦有被告
簽收之租賃物錀匙簽收單在卷可稽。依此情事，足認原告應
已依約按實際現況交還系爭房地予被告。至於被告主張其有
修復原告所破壞之牆面地板，並提出華麗屋工程行98年6月1
日估價單、隆利建材行於98年6月11日開立之單據及照片數
張為據。惟觀之華麗屋工程行之估價單係記載「牆壁清除、
垃圾清運」，隆利建材行記載「50*50拋光磚、修改，砂、
清除，水泥，益膠泥」等詞，凡此均無法窺知原告究係有何
違反約定破壞牆壁及地板等情。且原告上開交屋之時即98年
4月27日，亦已垃圾清運完畢。而被告提出之單據係98年6月
1日，距上開交屋時，期間相隔1月餘，倘被告認原告有未依
約交還系爭房地，何以未即時反應，反拖延至同年6月始處
理之。再者，依被告所提出之照片，此地面修補，究係破損
而不堪使用，或是為被告為符合個人之需求，所為修改？亦
有疑義。是此證據亦無法證明原告有何違約破壞牆面、地板
之情事。故被告此部分之抗辯，亦不足採憑。
㈣、至被告辯稱本件租賃契約，係一定型化契約，有違反誠信原
則並顯失公平，應屬無效云云。惟查，本件租賃契約簽訂之
時，雙方彼此就租賃條件，多有磋商，並在租賃契約上，有
所增刪等情，除有原告提出之租賃契約為憑外，並有被告提
出之契約草約影本1頁（其上記載：To：徐董…From7-11
惠真，11/9）在卷可案，亦為證人甲○○證述屬實。依此以
言，本件租賃條件既係雙方磋商後，正式訂約，自難謂原告
係一方以預定用於同類契約之條款而訂定本租賃契約。何況
，被告並無法舉證說明，本件租賃契約究係何部分之約定，
有顯失公平之處而應無效？其概括全面主張契約條款有違民
法第247條之1規定，應屬無效云云，容有誤會，難以憑採。
㈤、綜上所述，原告依據租賃契約請求被告2人分別返還押金40,
000元，共計80,000元及自繕本送達翌日即98年8月19日起至
清償日止，按年息5％計算之利息，核屬有據，應予准許。
四、本件係訴訟標的金額在100,000以下之小額訴訟，本院為被
告敗訴判決，應依民事訴訟法第436條之20之規定，依
職權宣告假執行，同時確定訴訟費用額為1,000元由被告
負擔。
五、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊及防禦方法，對判決之
結果已不生影響，爰不一一詳為論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法78條、第
436條第2項、第389條第1項第3款。
中華民國99年1月11日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法官黃峻隆
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，以判決違背法令為理由，
向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決
所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違
背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年1月11日
書記官