裁判字號：臺灣高雄地方法院101年重訴字第68號民事判決
裁判日期：民國102年01月17日
裁判案由：返還所有物等
臺灣高雄地方法院民事判決101年度重訴字第68號原告新利資產管理股份有限公司法定代理人 加藤匠 訴訟代理人 林炎平 律師
鍾易達柳玟伊被告志豪不動產經紀有限公司法定代理人 黃鐘南 被告長信物業管理股份有限公司法定代理人 吳蘭 前列二人共同訴訟代理人 林伯祥 律師上列當事人間返還所有物等事件，本院民國102年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告志豪不動產經紀有限公司應將坐落於高雄市○鎮區○○段○○○○號土地（持分：二００００分之二九）及其上三六五五建號（含四二四二建號之共同使用部分）即門牌號碼高雄市○鎮區○○路○○號之建物，如附表一所示之範圍，返還予原告。
被告長信物業管理股份有限公司應將坐落於高雄市○鎮區○○段○○○○號土地（持分：二００００分之七二）及其上三六五五建號（含四二四二建號之共同使用部分）即門牌號碼高雄市○鎮區○○路○○號之建物，如附表二所示之範圍，返還予原告。
被告志豪不動產經紀有限公司應自民國一百年九月八日起至返還前開不動產予原告之日止，按月給付原告新台幣壹萬伍仟貳佰參拾柒元。
被告長信物業管理股份有限公司應自民國一百年九月八日起至返還前開不動產予原告之日止，按月給付原告新台幣貳萬陸仟參佰貳拾陸元。
訴訟費用由被告志豪不動產經紀有限公司負擔百分之二十九，其餘由被告長信物業管理股份有限公司負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾陸萬壹仟元為被告志豪不動產經紀有限公司供擔保後得假執行；惟被告志豪不動產經紀有限公司如以新臺幣肆佰陸拾捌萬叁仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣叁佰捌拾陸萬元為被告長信物業管理股份有限公司供擔保後，得假執行；惟被告長信物業管理股份有限公司如以新臺幣壹仟壹佰伍拾捌萬壹仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於如原告以已到期部分金額之三分之一為被告志豪不動產經紀有限公司供擔保後，就已到期部分得假執行；惟被告志豪不動產經紀有限公司如以已到期之總金額為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於如原告以已到期部分金額之三分之一為被告長信物業管理股份有限公司供擔保後，就已到期部分得假執行；惟被告長信物業管理股份有限公司如以已到期之總金額為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國99年10月14日經本院96年度司執字第60626號強制執行程序標得坐落於高雄市○鎮區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上同區段3655建號（含4242建號之共同使用部分）即門牌號碼為高雄市○鎮區○○路○○號建物（下稱系爭房地），並於100年9月8日取得不動產權利移轉證書，嗣於同年10月11日完成所有權移轉登記。詎被告志豪不動產經紀有限公司無權占有系爭土地（持分20000分之29）及附表一所示範圍之系爭房屋，被告長信物業公司無權占有系爭土地（持分20000分之72）及附表二所示範圍之系爭房屋，原告自得依民法第767條、第179條規定，起訴請求被告應返還系爭房地，並給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告志豪不動產經紀有限公司應將系爭土地（持分：20000分之29）及附表一所示範圍之系爭房屋，返還予原告。㈡被告長信物業管理股份有限公司應將系爭土地（持分：20000分之72）及附表二所示範圍之系爭房屋，返還予原告。㈢被告志豪不動產經紀有限公司應自
100年9月8日起至返還前開不動產予原告之日止，按月給付原告新台幣（下同）1萬5,237元。㈣被告長信物業管理股份有限公司應自100年9月8日起至返還前開不動產予原告之日止，應給付2萬6,326元。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：本件系爭房屋係由原所有人ＯＯ聯合科技公司出租與訴外人蔡ＯＯ，則蔡ＯＯ既與ＯＯ公司有租賃關係，蔡松晏再將系爭房屋交付被告使用，被告占有系爭房屋自非無權占有，原告雖依拍賣取得系爭房屋，仍應繼受上開租賃關係，且繼受原所有人受領之租金，自不得主張排除被告之占有，故原告請求無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠、原告於99年10月14日拍定買受系爭不動產，嗣於100年9月
8日取得系爭不動產權利移轉證書。
㈡、被告志豪不動產經紀有限公司於100年9月8日即占用系爭土地（持分20000分之29）及附表一所示範圍之系爭房屋。
㈢、被告長信物業管理股份有限公司於100年9月8日即占用系爭土地（持分20000分之72）及附表二所示範圍之系爭房屋。
㈣、系爭土地每平方公尺申報地價1萬6,176元及系爭1、2、
3樓房屋課稅現值總價472萬2,900元。
㈤、若被告為無權占有，倘以系爭房地申報地價及課稅現值總價年息10％計算相當租金不當得利，被告志豪不動產經紀有限公司每月應給付1萬5,237元，被告長信物業管理股份有限公司應給付2萬6,326元。
四、本件爭點如下：
㈠、被告是否無權占有系爭房地？
㈡、原告請求被告返還系爭房地並給付相當於租金之不當得利，有無理由？若有，金額以若干為適當？
五、本件得心證之理由：
㈠、原告於99年10月14日拍定買受系爭房地，並經本院執行處於
100年9月8日核發系爭房地權利移轉證書而取得所有權，有權利移轉證書、土地及建物所有權狀、地價及建物登記第二類謄本附卷可稽（見本院卷一第5、10、11頁、本院卷二第105、106頁），又被告志豪不動產經紀有限公司於100年9月8日即占用系爭土地（持分20000分之29）及附表一所示範圍之系爭房屋，被告長信物業管理股份有限公司於
100年9月8日即占用系爭土地（持分20000分之72）及附表二所示範圍之系爭房屋一節，亦有本院勘驗筆錄、高雄市政府地政處前鎮地政事務所複丈成果圖在卷可佐（見本院卷一第156至158、170、171頁），且為兩造所不爭執（見本院卷二第112、113頁），堪信為真實。
㈡、被告占用系爭房地並無合法權源：
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段有明文規定。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，次按「原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。」（最高法院18年上字第1679號判例要旨參照）。
２、被告雖辯稱系爭房屋係由原所有人ＯＯ聯合科技公司（下稱ＯＯ公司）出租與訴外人蔡ＯＯ，蔡ＯＯ再將系爭建物交付被告使用，被告占有系爭房屋並非無權占有等語，並提出房屋租賃契約書及證人蔡ＯＯ、潘ＯＯ於本院之證詞等為據（見本院卷一第125至128、133至138、本院卷二第20至25頁），惟查，證人蔡ＯＯ於本院101年6月26日言詞辯論期日證稱ＯＯ公司是欠被告長信物業管理股份有限公司佣金，其為仲介之介紹等語（見本院卷一第126頁），而按常理，ＯＯ公司若積欠被告長信物業管理股份有限公司佣金，抵償租金對象應為被告長信物業管理股份有限公司，然被告所提上開房屋租賃契約書承租人卻僅為蔡ＯＯ而無被告長信物業管理股份有限公司，實與常情有違，再者，證人蔡ＯＯ於本院亦證稱：無法證明被告長信物業管理股份有限公司在簽租賃契約時對ＯＯ公司有300多萬元之佣金債權等語（見本院卷一第126頁），故縱證人潘ＯＯ於本院證述：上開房屋租賃契約書上ＯＯ公司印文應該是ＯＯ公司房地租賃專用章等語（見本院卷二第23頁），亦難逕認上開房屋租賃契約書所定租賃關係為真正，況證人潘ＯＯ於本院101年11月8日言詞辯論期日亦證稱：當時使用系爭房屋不知道有無租約，也不清楚ＯＯ公司有無積欠蔡ＯＯ佣金等語（見本院卷二第20、21、23、24頁），故上開房屋租賃契約書及證人蔡ＯＯ、潘ＯＯ於本院之證詞均不足為被告有合法權源占有使用系爭房地之證明，難認被告有合法占有依據，原告為系爭房地所有權人，已如前述，則原告請求被告返還占用部分之系爭房地，即屬有據，應予准許。
㈢、原告得請求之相當租金利益以若干為適當部分：
１、按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可供參酌。而相當租金利益之計算標準，應斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事。被告無權占有系爭房地，於社會通念，其應支付使用系爭房地之相當於租金之代價，而未給付，自係受有利益，致原告受有損害，原告依不當得利法律關係請求被告返還相當於租金之利益，應屬有據。
2.又被告將系爭房地作為營業辦公使用，系爭房地北側為新光路，對面為大遠百百貨，東側鄰中山二路約500公尺，三多路上有新光百貨，商機及交通繁榮、便利，另系爭房地隔壁新光路13號房屋經營美髮沙龍，21號房屋經營全家便利商店，21-2號房屋經營永慶不動產等情，業經本院勘驗明確，有勘驗筆錄及照片在卷可稽（見本院卷一第156、157、159至165頁）。另系爭土地每平方公尺申報地價新台幣（下同）1萬6,176元及系爭1、2、3樓房屋課稅現值總價472萬2,900元，有地價第二類謄本及房屋稅籍證明書在卷可憑（見本院卷二第44、105頁），原告主張系爭房地雖為營業用途，然僅依土地法第97條規定以土地申報地價及其建物課稅現值總價年息10％計算相當於租金之不當得利（見本院卷二第33頁），而被告占用系爭房屋面積分別如附表一、二所示，除為兩造所不爭執外，亦有複丈成果圖在卷可稽，本院審酌系爭房地之位置，附近生活機能、周圍客觀環境、交通便利性等一切情狀，認以系爭土地申報地價及其建物課稅現值總價年息10％計算相當租金之不當得利，應為適當，而被告分別占用系爭房地之範圍以申報地價及其建物課稅現值總價年息10％計算，被告志豪不動產經紀有限公司每月應給付
1萬5,237元（計算式：【29÷20000×3240×16,176元＋1,752,418元】×10％÷12＝1萬5,237元），被告長信物業管理股份有限公司每月應給付2萬6,326元（計算式：
【72÷20000×3240×16,176元＋2,970,482元】×10％÷
12＝2萬6,326元）一節，亦為兩造所不爭執（見本院卷二第113頁）。則原告請求被告志豪不動產經紀有限公司應自
100年9月8日起至返還前開不動產予原告之日止，按月給付原告1萬5,237元，被告長信物業管理股份有限公司應自
100年9月8日起至返還前開不動產予原告之日止，應給付
2萬6,326元，應屬可採。
六、綜上所述，從而原告本於所有權及不當得利之法律關係請求被告志豪不動產經紀有限公司應返還系爭土地（持分20000分之29）及附表一所示範圍之系爭房屋予原告，暨請求自
100年9月8日起至返還前開不動產予原告之日止，按月給付原告1萬5,237元；被告長信物業管理股份有限公司應返還系爭土地（持分20000分之72）及附表二所示範圍之系爭房屋予原告，暨請求自100年9月8日起至返還前開不動產予原告之日止，按月給付原告2萬6,326元，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行之聲請，經核於法皆無不合，爰依系爭房地拍賣價格分別酌定相當擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中華民國102年1月17日
民事第六庭法官吳芝瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年1月17日
書記官梁瑜玲附表一┌────┬─────┬────┬────┬──────┐│使用樓層│使用面積│附屬建物│共有部分│合計使用││││面積│面積│面積│├────┼─────┼────┼────┼──────┤│第一層│如附圖所示│12.82│16.24│127.24│││A部分│平方公尺│平方公尺│平方公尺│││98.18平方││││││公尺││││└────┴─────┴────┴────┴──────┘附表二┌────┬─────┬────┬────┬──────┐│使用樓層│使用面積│附屬建物│共有部分│合計使用││││面積│面積│面積│├────┼─────┼────┼────┼──────┤│第一層│如附圖所示│26.16平│40.9│314.3│││B部分│方公尺│平方公尺│平方公尺│││8.17平方公││││││尺││││├────┼─────┤││││第二層│111.34平方││││││公尺││││├────┼─────┤│││││127.73平方│││││第三層│公尺││││└────┴─────┴────┴────┴──────┘