臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度桃簡字第366號
原 告 双得統領天廈管理委員會
法定代理人 鍾盛昌
訴訟代理人 陳亮佑 律師
被 告 國泰世華商業銀行股份有限公司桃園分行
法定代理人 謝雅玲
訴訟代理人 舒智輝
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國102年7月
15日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬壹仟叁佰捌拾元，及自民國一百
零二年四月三日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息
。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾柒萬壹仟叁佰捌拾元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用已逾二期或相當金額，經定相當期間催告仍
不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應
繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。
又起訴狀送達與催告有同一效力，經相當期間被告仍不履行
，法院應認為先決要件已完備，而依事實判決。經查，原告
主張被告積欠之管理費已逾兩期，原告曾於民國102年1月
15日寄發存證信函通知被告，惟原告所提之通知函並未附回
執，難認原告有定相當期間催告被告給付。然本件起訴狀繕
本於民國102年1月4日寄存送達被告，並於同年4月2日
發生送達及催告之效力，此有本院送達證書附卷可佐，惟被
告於本件審理之相當期間仍未清償，應可認經原告催告後，
被告仍不履行，揆諸前揭說明，此部分之先決要件業已具備
，法院自得為實體判決，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：緣被告為原告社區之區分所有權人，門牌號
碼為桃園縣桃園市○○路○號（下稱系爭房屋），依原告10
0年7月5日所制訂之双得統領天廈規約（下稱系爭規約）
第10條第1項、第3項之規定，區分所有權人應遵照區分所
有權人會議決議之規定，向管理委員會繳交管理費；又各項
費用之收繳、支付方法，授權由管理委員會訂定。又管理委
員會依照系爭規約授權制訂之双得統領天廈管理經費收支管
理辦法，規定自100年8月1日起每戶每坪管理費均為新臺
幣（下同）90元計算，各停車位則另增收500元清潔費，又
系爭房屋面積為271.38坪，又被告另有2個車位，是被告自
100年8月1日起應繳管理費為25,424元（計算式：271.38
×90＋500×2＝25,424），詎被告仍依照80年間所制訂之
双得統領天廈管理委員會組織章程（下稱系爭組織章程），
以每坪40元計算管理費，每月僅實繳11,855元，每月短繳金
額為13,569元，自100年8月1日起至102年3月止，共欠
繳271,380元（計算式：13,569×20＝271,380）。經原告
向被告催告後，被告仍拒不履行。為此，爰依公寓大廈管理
條例及系爭規約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：（
一）如主文第1項所示。（二）願供擔保，請准宣告假執行
。
二、被告則以：系爭組織章程之性質等同於全體區分所有權人對
於原告社區所為之分管契約，係經由全體區分所有權人之同
意，非經全體共有人之同意，且無任何違反強制或禁止規定
，自不得任意變更或廢止；縱令系爭規約適法，然原告依據
系爭規約授權制訂之管理經費收支管理辦法亦未依照各樓層
住戶受益程度之差異訂定不同之管理收費標準，顯有違公平
原則等語置辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受
不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告所主張被告為系爭房屋之所有權人。若依系爭組織章程
之規定，被告每月所應繳納之管理費為11,855元；如依系爭
規約第10條第1項、第3項及前開管理經費收管理辦法之規
定，被告自100年8月1日起每月所應繳納之管理費為25,4
24元，原告自100年8月1日起至102年3月止，每月均按
系爭組織章程實繳11,855元等情，業據原告提出與所述相符
之双得統領天廈管理委員會組織章程、双得統領天廈規約、
双得統領天廈管理經費收支管理辦法等件可佐，且為被告所
不爭執，自堪信為真實。
四、得心證之理由：
原告主張被告應給付短少之管理費，業經被告以前詞置辯，
是以本件爭點厥為：㈠系爭規約之決議方式是否適法，是否
具有拘束被告之效力？㈡上開管理經費收支管理辦法將各樓
層之收費採取統一標準，是否符合公平原則？
㈠系爭規約之制訂無庸經全體共有人同意，且縱令有決議程序
不適法之情事，在未經撤銷前，系爭規約仍屬有效，具有拘
束被告之效力。
⒈共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，
依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議
訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有
物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，自
難認各共有人得隨時終止分管契約，最高法院89年度台上字
第585號判決固有闡述，然所謂分管契約係指共有人就共有
物約定專用部分、共用部分之謂，如僅為共有部分之如何使
用、管理、公共基金之收取、負擔比例等事項，實僅為共有
物之管理，而無上開判決之適用。綜觀系爭組織章程之內容
，係針對管理委員會之成立宗旨、組成、管理委員會之任務
、各項費用收支及會計出納辦法、管理費之分擔、大樓管理
人之職掌等事項為規範，而未見有任何對於共有物之為專用
或共用之相關約定，是難認其性質為分管契約，自無上開判
決之適用，合先敘明。
⒉按規約乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好
生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；又區
分所有權人會議係由全體區分所有權人組成，每年應召開定
期會議一次，原則上以具區分所有權人身份之管理負責人、
管理委員為召集人；另區分所有權人會議之決議，除規約另
有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權
比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其
區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意
行之；又本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分
所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人並
召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理
負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備；前開公寓大
廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視
為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制；
對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣（
市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等
分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員
會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備
。公寓大廈管理條例第2條第12款、第25條、第31條、第55
條訂有明文。準此，如於公寓大廈管理條例施行前已取得建
築執照之建物，依據前開規定可知，並未排除該條例之適用
，是以公寓大廈無論是前開條例施行前後，其規約既為全體
區分所有權人就公寓大廈管理、使用等相關權利義務之約定
，且需經過區分所有權人會議之決議，關於規約之修正、變
更除規約，自應依據前開規定之召集及決議方式行之，始為
適法。
⒊再按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議召集程序或決議
內容違法之法律效果，雖未明文規定，該條例未規定者，適
用其他法令之規定，該條例第1條第2項已有明訂，又從公
寓大廈之區分所有權人會議之性質觀之，主要係為區分所有
建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬
多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之
效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係
而召開之總會決議相似，故公寓大廈區分所有權人會議之決
議，宜類推適用民法有關撤銷社團總會決議之第56條規定。
故而，如區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令
或章程時，所有權人得於決議後3個月內請求法院撤銷其決
議，而於法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，對各區
分所有權人自有拘束力存在；如區分所有權人會議決議之內
容違反法令或章程者，則為無效。而區分所有權人會議是否
合法通知全體區分所有權人、符合公寓大廈管理條例所定之
決議方法，實屬區分所有權人會議召集程序及決議方法適法
性之問題，而不屬於決議內容違法為無效之範圍。是故縱令
原告未能證明其決議方式之適法性，惟被告既未於區分所有
權人會議決議後3月內訴請撤銷該決議，該決議即屬有效，
對被告仍生拘束力。
⒋系爭組織章程之內容，已如前所述，探究其制訂之目的不外
乎係增進共同利益，確保良好生活環境，就整體社區應如何
維護、美化、分擔修繕費用，而由全體區分所有權人所應共
同遵循之事項，即屬公寓大廈管理條例所稱之規約，揆諸首
開說明，然系爭組織章程既蘊含規約之性質，而公寓大廈管
理條例業不排除施行前已取得建築執照之公寓大廈之適用，
職是之故，如欲變更、廢止系爭組織章程，應同時符合公寓
大廈管理條例第31條所定應有區分所有權人三分之二以上及
其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分
之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之
三以上之同意，即為適法，且規約於區分所有權人考量客觀
狀況，而認舊有之規範已不符合實際需求，而有因時制宜之
必要時，即可變更，而不以是否違反強制或禁止規定為必要
。故而，被告辯稱變更、修正系爭組織章程應由全體共有人
同意、且需以違反強制或禁止規定始得為之，於法顯屬有違
，洵不足採。況原告既於100年7月5日變更系爭組織章程
，並重新制訂系爭規約，無論制訂系爭規約之決議方式是否
經前開規定，在系爭規約未經撤銷，仍為有效，是以系爭規
約關於管理費之各項規定、據此授權而制訂之管理經費收支
管理辦法均生拘束被告之效力。
㈡依據系爭規約授權訂定之管理經費收支管理辦法所定之管理
費收費標準，並無顯失公平之處，被告請求原告給付短少之
管理費271,380元，洵屬有據，應予准許。
⒈按共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸
責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人
或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者
，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文，是
依公寓大廈管理條例之前開規定，管理費之負擔標準，雖係
以區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，但例外得
由區分所有權人會議或規約另予規定，該條例就管理費用之
負擔標準，之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於
各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益
程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居
住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會
議或規約視所屬公寓大廈區分有權人之受益程度，彈性訂定
負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利，且訂
定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之，本屬當
然之理。然若法院審查實際情況、綜合判斷各項因素，而認
定被告就公共支出之實際受益情況與其他住戶所差無幾，規
約如就被告之管理費收費標準採與其他住戶相同之收費標準
，自無顯失公平或有違誠實信用原則。
⒉觀諸原告社區101年度經常性支出包含保全樓管服務費1,62
7,234元、清潔打蠟費249,900元、清潔薪資＋勞健保＋勞
退金158,384元、機電維護費60,000元、升降機保養費50,
000元、電梯保養費70,500元、消防檢查費30,000元、補撥
零用金78,297元、公共電費516,819元、公共水費137,326
元等情，業據被告提出原告社區101年度月財報（即被證三
）可佐，且為原告所不否認。被告雖稱稱其屬金融機構之特
許行業，其場所之安全維護早已高於其他行業，且所應遵循
之「金融機構安全設施設備基準」、「金融機構安全維護管
理辦法」、「金融機構辦理出租保管箱業務兒權維護應行注
意事項」、「金融機構自動櫃員機安全防護準則」，其環境
區域早已獨立於其他住戶，且就1樓公共區域部分之清潔、
管理、保全、消防均可自行負責，並未使用原告社區所支出
之上開花費。然查，就保全樓管服務費部分，原告社區之保
全派駐地址即為桃園市○○路○號等，其服務範圍係原告社
區共有及約定共用部分，且服務項目包含門禁管制、防火防
盜、會客登記、預防破壞、急難救助及車輛管制，此觀原告
所提出與台達保全股份有限公司之保全契約至明，原告所委
請之保全公司之保全範圍既未將被告產權範圍即1樓騎樓排
除在外，且保全人員會予以巡邏，並於上開騎樓設有監視器
，隨時觀看騎樓之情況，以維護該地點之安全，應認被告與
其餘住戶受有同等利益。另清潔打蠟費、清潔薪資＋勞健保
＋勞退金部分，原告曾委請清潔公司，復改聘任個別清潔人
員擔任打掃之工作，被告既不否認原告所派任之清潔人員會
打掃1樓騎樓等語，且其未能就所辯稱之打掃程度不同、並
未每日打掃等情提出具體事證，以實其說，自難為有利於被
告之認定，而應認針對前開費用部分，被告亦蒙受相當利益
。被告雖需遵循相關安全規定，然此乃因其營業性質所致，
但並無礙於原告就被告所有之1樓騎樓再行施予各項保全、
清潔之服務，且至原告主張補撥零用金部分係為更換1樓騎
樓磁磚所為之支出，被告則辯以更換磁磚乃為原告之利益，
與被告無涉。然1樓騎樓雖係供公共通行之用，然此部分既
屬被告產權範圍，在私人產權範圍內之磁磚得以汰舊換新，
何來無利益可言？被告所辯，實難採信。至被告於102年6
月10日言詞辯論期日中既不否認機電維護費、升降機保養費
、公共電費部分其均有受益，此有該次言詞辯論筆錄可證（
見該次筆錄第2頁）。綜上，就原告之經常性支出，被告所
得受益之部分至少包含保全樓管服務費、清潔打蠟費、清潔
薪資＋勞健保＋勞退金、機電維護費、升降機保養費、補撥
零用金、公共電費，前開項目之數額佔經常性支出總額之比
例高達92％，由此足認被告與其他住戶就原告社區之經常性
支出受益程度，相去無幾，揆諸前開說明，依據系爭規約所
授權制訂之管理費收費標準，應無顯失公平之處，原告請求
被告依照每坪90元之收費標準，按月給付管理費25,424元，
自屬有理，又被告自100年8月1日起至102年3月份止，
僅按月支付11,855元，合計共短少給付271,380元，已如前
述，是以原告請求被告如數給付，洵屬有據，應予准許。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，
民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。
經查，本件起訴狀繕本於102年4月2日送達於被告法定代
理人，應於當日發生送達及催告效力，又依據系爭規約第10
條第5項之規定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納
應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及
另外收取遲延利息，以為繳金額之年息10＆計算」，是原告
請求被告給付自起訴狀送達翌日起即102年4月3日起至清
償日止，按週年利率10％計算之利息，洵屬有據。
六、從而，原告依公寓大廈管理條例及系爭規約之法律關係，請
求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。又本件原告勝
訴部分係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職
權宣告假執行。另依被告之聲請，依同法第392條第2項之
規定，而為如被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此
敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、
第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如
主文。
中華民國102年8月5日
桃園簡易庭法官林涵雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年8月12日
書記官陳智仁