最高法院95年度台上字第852號民事判決

裁判字號：最高法院95年台上字第852號民事判決

裁判日期：民國95年04月27日

裁判案由：拆屋還地等

最高法院民事判決九十五年度台上字第八五二號
上訴人甲○○
號10訴訟代理人 陳清進 律師
沙慧貞 律師被上訴人合作金庫銀行股份有限公司法定代理人陳沖上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十四年一月十二日台灣高等法院第二審判決（九十三年度重上字第四六一號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國八十六年六月二十四日將所有坐落台北縣三重市○○段○○號、面積五三二平方公尺土地（下稱系爭土地）出租予上訴人，每月租金新台幣（下同）四萬八千七百九十五元，惟租期至八十七年六月二十三日已屆滿，且伊亦不同意繼續出租，依兩造簽訂之租賃契約書（下稱系爭租約書）第六條第二款之約定，上訴人應即遷出並交還系爭土地予伊，詎上訴人拒不依約履行，伊自得請求其拆除系爭土地上之地上物並交還土地，且依同條款之約定，亦得請求上訴人自逾期之日起至返還系爭土地之日止，按原租金或原租金二成計付之損害金與違約金等情，爰求為命上訴人將系爭土地上如原判決附圖（下稱附圖）所示之地上物拆除後返還該土地予伊，並自八十七年六月二十四日起至返還系爭土地之日止，按月給付損害金四萬八千七百九十五元及按日給付違約金三百二十五元之判決。
上訴人則以：被上訴人於八十六年八月三十日將系爭土地以五千零五十二萬元之價格標售予訴外人 江秀貞 。被上訴人於同年十月八日催告伊行使優先承買權，伊即於同年月十五日函復願以同一條件買受，故兩造就系爭土地已成立買賣契約。而在該買賣契約成立前，伊既本於租賃關係占有系爭土地，依民法第九百四十六條第二項準用同法第七百六十一條第一項但書之規定，嗣伊占用該土地即非無正當權源。被上訴人請求伊拆屋還地並給付損害金及違約金，顯有違反誠信原則及濫用權利之情事。況如附圖所示Ａ部分之地上物係第三人出資興建，伊並無處分權。且被上訴人遲未交付系爭土地及移轉該土地所有權登記予伊，伊亦得以此所受損害與被上訴人請求之損害金及違約金為抵銷。至被上訴人之訴訟代理人依民法第二百五十四條之規定解除上開買賣契約，因該買賣契約並無價金清償期之約定，且被上訴人九十一年十二月五日及九十二年一月二十三日所發信函，亦非催告給付買賣價金。加上被上訴人之訴訟代理人無代理解除契約之權限，於法則有未合等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判命上訴人應將系爭土地上如附圖所示之地上物拆除後返還該土地予被上訴人，並自八十七年六月二十四日起至返還系爭土地之日止，按月給付損害金四萬八千七百九十五元及按日給付違約金三百二十五元予被上訴人，係以：系爭土地為被上訴人所有，自八十二年十二月十八日起即出租予上訴人，嗣兩造簽訂系爭租約書，約定租期至八十七年六月二十三日屆滿，且被上訴人於同年月三日及二十四日亦通知上訴人屆期不再續約，依系爭租約書第六條第二款前段之約定，上訴人即應於八十七年六月二十三日租期屆滿後，將系爭土地上之地上物拆除並交還該土地予被上訴人。雖上訴人接獲被上訴人謂其以五千零五十二萬元之價格出賣系爭土地予訴外人江秀貞之通知後，旋即於同年十月十五日函復被上訴人願以同一條件買受，而與被上訴人就系爭土地成立買賣契約。但江秀貞係以公開標售方式買受系爭土地，依被上訴人標售不動產投標須知第十條之規定及登報廣告，江秀貞與被上訴人間之買賣契約應屬給付定有確定期限之契約。而上訴人行使優先承買權時亦明示願以被上訴人出賣予江秀貞之同一條件買受系爭土地。則兩造間就該土地所成立之買賣契約自係給付定有確定期限之契約。按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第二百五十四條定有明文。被上訴人於九十一年十二月五日函催上訴人應於復函到達被上訴人十日內一次繳清買賣價金，惟上訴人收受該函後迄未給付，依同法第二百二十九條第一項之規定，自應負給付遲延之責任，而上訴人遲延給付後，仍未依約履行給付價金之義務，依上說明，被上訴人之訴訟代理人於九十三年四月二十九日言詞辯論期日當庭解除契約，於法自無不合，是前揭兩造間之買賣契約已告不存在。至上訴人以被上訴人之訴訟代理人無代理解除契約之權限置辯，因行使法定解除權與受任處理不動產出賣及租賃事宜有異，且被上訴人之訴訟代理人亦受有委任處理本件訴訟事件，足見上訴人所辯不足採。又原始起造人王 陳玉銤 將原為木造房屋之事實上處分權轉讓予訴外人 陳江進 。嗣上訴人向陳江進買受並整修重建成如附圖所示之地上物。且將一部分出租予訴外人春雄鋼鐵有限公司使用（現為阿昇餐廳使用），故上訴人對如附圖所示之地上物全部自有事實上處分權。上訴人辯稱現由第三人占用之如附圖所示Ａ部分地上物，係第三人出資興建，其無事實上處分權云云，亦非可採。上訴人既應於八十七年六月二十三日租期屆滿後，將系爭土地上之地上物拆除並交還該土地予被上訴人，卻拒不履行，依系爭租約書第六條第二款後段之約定，被上訴人即得請求上訴人自八十七年六月二十四日起至交還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之損害金四萬八千七百九十五元及按日給付三百二十五元之違約金。而此損害金及違約金之數額，審酌該土地之地理位置、面積及上訴人用以經營羊肉爐、阿昇餐廳可獲取相當之利潤等情，堪認為相當，上訴人所辯過高一節，為不可採。另兩造間之買賣契約已合法解除，上訴人以其對被上訴人之債務不履行損害賠償債權，主張與前開損害金及違約金抵銷，亦不足採。綜上所述，被上訴人本於系爭租約書第六條第二款之約定，請求上訴人將系爭土地上如附圖所示之地上物拆除後交還予被上訴人，並自八十七年六月二十四日起至交還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之損害金四萬八千七百九十五元及按日給付三百二十五元之違約金，洵屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按契約當事人之一方遲延給付者，除另有約定外，他方並非當然取得契約解除權，須先定相當期限催告其履行，如於期限不履行時，始得解除契約，此觀民法第二百五十四條之規定即明。原審雖以上訴人收受被上訴人九十一年十二月五日函後，未依期於復函到達被上訴人十日內給付價金為由，認定上訴人應負遲延之責任，但對於被上訴人在上訴人遲延給付後，是否已定相當期限催告上訴人履行，則未說明，僅以上訴人自負給付遲延責任後，迄未履行給付價金之義務，即謂被上訴人依上開法條規定解除兩造間之買賣契約為合法，依上說明，自有未當。而兩造間之買賣契約是否合法解除，與上訴人有無正當權源占用系爭土地及其應否依約給付損害金與違約金攸關，則原審以該買賣契約已經解除，而為上訴人不利之判決，亦屬可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。末查關於損害金及違約金部分，被上訴人既於第一審減縮自八十七年八月二十九日起算（一審卷七四頁），而在原審卻請求如訴之聲明所示，自八十七年六月二十四日起計付損害金及違約金，其真意究為如何，案經發回，宜注意及之，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十五年四月二十七日
最高法院民事第六庭
審判長法官許朝雄
法官謝正勝法官鄭玉山法官吳麗女法官袁靜文本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十五年五月十日
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