宣 示 判 決 筆 錄
100年度北簡字第9168號
原 告 江筱盈
訴訟代理人 陳明良 律師
被 告 齊裕建設股份有限公司
法定代理人 謝志長
訴訟代理人 楊純雅
李慧芳
上列當事人間請求回復原狀事件，於中華民國100年11月15日言
詞辯論終結，同年月22日上午10時在本院臺北簡易庭第2法庭公
開宣示判決，出席職員如下：
法 官 謝明珠
書記官 林美嘉
通 譯 陳建憲
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾壹萬伍仟叁佰柒拾陸元，及自民國一
百年八月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
訴訟費用新臺幣肆仟伍佰貳拾元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣肆拾壹萬伍仟叁佰柒拾陸元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣415,376元，及自起訴狀繕本送達翌
日起算至清償日止，按年利率百分之五計付之利息。
二、前項請求請准宣告假執行。
三、訴訟費用由被告負擔。
貳、陳述：
一、原告於民國(下同)95年7月間向被告買受被告所預售尚未興
建之「海天Manor」中之「碧海特區」（建照號碼：93淡建
字105號）之編號E5棟6樓房屋及編號M3-36車位，與該房屋
及車位持分土地，約定以95年10月1日起算760個日曆天為完
工日。原告於下定時先付被告訂金9萬元，嗣於簽約時再給
付簽約金23萬元，於開工時再交付開工款4萬元。另按契約
分期付款約定，依被告通知共再給付55,376元。就該系爭契
約原告共已給付被告415,376元。
二、依該房屋繳款約定，原告可按月分期繳款至99年4月10日再
辦理產權過戶及交屋手續，然於98年6月間，於系爭契約約
定分期繳款期限尚未截止前，原告據聞被告已將系爭房地另
行出售他人，原告乃向地政機關調閱系爭房屋之房地登記謄
本，竟然發現被告已於98年7月21日將系爭房地出售且移轉
登記於第三人 白秀貞 。是被告依系爭買賣契約對原告所負移
轉房地所有權及交付房地之債務，已確定給付不能。
三、對被告該違約致給付不能行為，原告於100年5月24日委任律
師代去函，依民法第256條規定，向被告為解除該買賣契約
之意思表示，而被告已於100年5月25日收受該終止意思表示
函。依法系爭買賣契約已於100年5月25日解除在案。系爭買
賣契約既已依法解除，茲原告依民法第259條解除契約回復
原狀之規定，請求被告返還依該已解除買賣契約所受領之價
金共415,376元及法定利息。
叄、對被告抗辯之陳述：
一、依系爭契約，原告如原擬貸款而後來不貸款或不能貸款，其
中並無被告得解除契約之約定，依契約第9條第2項第(三)款
之約定，只是『視為不辦理貸款』，該預定貸款金額應限期
通知原告繳納，但原告迄未到被告繳納貸款金額限期通知，
被告以其曾定期催告原告與貸款銀行對保，原告未依限期辦
理，即解除契約並沒收原告已繳價金等等，查完全欠缺契約
及法律依據。
二、縱令認被告得解除契約且有沒收已繳價金（即違約金）之權
利。惟依19上1554號判例及49台上807號判例規定，違約金
應參酌當事人實際上所受損失為核減標準。被告稱其再出售
之價金與本案無關，且不願提出買賣契約書供確認等等，根
本無理由。經查被告於98年間將該房地再出售之價金，遠高
於系爭買賣之價金，其不但未受任何損害，反而受利。茲其
將原告已繳納價金全部沒收，該違約金明顯太高。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、被告於97年10月8日以掛號寄發台北96支局「銀行對保通知
函」函請原告於97年10月23日至合作金庫西門分行進行銀行
貸款對保事宜，原告均置之不理，嗣後又分別於97年11月19
日以台北96支局「存證信函」第02289號；97年12月3日台北
安和「存證信函」第02439號；97年12月31日台北安和「存
證信函」第02757號；98年2月6日士林後港「存證信函」第
00042號，依法行催告履行契約義務函文。
二、原告稱其可按月分期繳款至99年4月10日，再辦理產權過戶
及交屋手續。惟一般購買預售屋支付款期程約可分為四段期
程：訂簽開款（訂金、簽約及開工款）、工程期款、過戶銀
行貸款、交屋款。本件房屋買賣，因被告為降低承購戶之前
段付款壓力，故將前述之工程期款延後，使承購戶可延後支
付該24期款項之時間，僅承購戶應就所承購之房屋設定第一
順位抵押權予貸款銀行後，再設定第二順位抵押權予被告公
司。而本案中房屋預定買賣契約書附件二付款明細表中所列
24期款之順序雖在銀行貸款之前，惟該等期款之應繳納日期
並不因此必然應在承購戶完成銀行貸款日期之前。此關該明
細表中之交屋款亦在銀行貸款之前即可得證，是各該繳款期
限仍應依合約內容為準，原告之述與契約不符，且不符交易
習慣。
三、原告拒絕辦理銀行貸款相關手續，已構成違約，因此被告在
原告拒絕辦理貸款後依法催告，依法有據，並於催告無效後
，解除契約沒收價金，均合於契約約定。被告依法沒收之違
約金另依內政部頒佈標準，規定違約處罰，依房地總價最高
限額百分之十五計算；本件應最高依房地總價546萬元之百
分之15計算，但只沒收已繳415,376元，合法有據。原告要
求被告提出就該房屋再出售之契約，惟此為被告公司之營業
秘密，亦涉及買受房屋之客戶個人隱私，被告無法提出。
丙、本院心證：
一、被告雖抗弁其定期催告原告辦理貸款之對保手續，原告未照
辦，故其得依契約第24條解除契約並沒收原告已繳價金云云
，惟原告主張不辦理貸款，不代表違約，依約只是視為不辦
理貸款，該貸款之金額，被告仍應先限期通知原告繳款，而
非逕行解除契約，但被告卻未之此為，被告以原告未依其催
告辦理貸款對保即認係違約，並無所據。
二、經查，依兩造所簽立之房屋預定買賣契約書第九條第二項第
(三)款約定：「甲方(即原告)若因辦理貸款之條件不合、或
中途改變主意不辦貸款、或未依通知期限內辦妥一切貸款手
續、或主動向金融機構表明拒絕貸款、暫緩撥款、附帶任何
條件、或附帶期限撥款、或因甲方之任何因素使乙方無法如
期取得全部貸款者，『視為甲方不辦理貸款』，該預定貸款
金額應依乙方(即被告)『通知』之『期限』內按期繳納，逾
期依本契約違約約定處理。」，此有原告提出為被告所不否
認之房屋預定買賣契約書附卷可稽，依該約定，縱使原告原
擬貸款而後未對保，僅是『視為不辦理貸款』，被告仍應依
該款之約定通知原告限期繳納，若原告不依限繳納時，始能
依違約之約定處理；且該契約第九條第一項「不辦貸款」約
定：「甲方(即原告)不辦理金融機構貸款者，於乙方(即被
告)通知辦理產權移轉用印時，繳納依(附件二)付款明細表
約定之銀行貸款金額（以下簡稱預定貸款金額）之半數款項
，並開立與另半數未繳金額同額且禁止背書轉讓免除作成拒
絕證書之擔保本票予乙方，作為乙方取得甲方未繳款項之擔
保。乙方於取得本約房屋契稅單時，通知甲方繳交另半數未
繳金額予乙方，逾期依本契約第二十四條第二項違約約定處
理；且繳付之票據未兌現或未付清款項前，乙方得拒絕辦理
產權移轉登記予甲方。」，乃被告卻以原告未辦理對保手續
不貸款，認其即可解除契約，非有理由，依約亦無此約定，
故，被告以原告未辦理貸款對保，因認即係違約進而解除契
約並沒收原告已繳納之價金，自非有理；被告解約既非有理
，其將原告所預購之系爭房屋於98.07.21出售並移轉予第三
人白秀貞，此有原告提出之建物登記謄本附卷可稽外，且為
被告所不否認，對原告而言，自屬給付不能，而原告因此由
於100.05.24以存證信函通知被告解除契約，該存證信函亦
經被告於100.05.25收受在案，除此有該存證信函附卷可稽
外，且為被告所不否認，是系爭契約既經原告合法解除，原
告以契約經已解除，而請求被告回復原狀，返還其已繳納之
價415,376元，及自本起訴狀繕本送達翌日（即100.08.24
）起算至清償日止，按年息百分之五計付利息，核有理由，
應予准許。
二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他事證，
核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
三、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告
假執行；並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，
得免為假執行之宣告。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官林美嘉
法官謝明珠
以上筆錄正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月22日
書記官林美嘉
計算書
項目金額（新臺幣）
第一審裁判費4,520元
合計4,520元