裁判字號：臺灣高雄地方法院90年重訴字第330號民事判決
裁判日期：民國91年06月20日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高雄地方法院民事判決九十年度重訴字第三三○號
原告台灣糖業股份有限公司法定代理人 吳乃仁 訴訟代理人甲○○
丁○○丙○○送達代收人甲○○被告乙○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落高雄縣○○鄉○○段潮州寮小段四四之五０、四四之一一０地號內如附圖所示Ａ部分面積零點零壹貳零柒陸公頃、Ｂ部分面積零點零壹貳伍零壹公頃；四四之五０、四四之五九地號內如附圖所示Ｃ部分面積零點零貳柒肆壹柒公頃；四四之五九地號內如附圖所示Ｄ部分面積零點零零捌叁壹陸公頃；四四之五九、四四之一一七地號內如附圖所示Ｅ部分面積零點零零肆捌柒叁公頃土地上之地上物均拆除，並將如附圖四四之五０地號、四四之五九地號、四四之一一０地號、四四之一一七地號土地全部交還原告。
前項之履行期間為陸個月。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣陸佰拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除履行期間及供擔保之金額外，餘求為判決如主文所示。
二、陳述：
（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租，此耕地三七五減租條例第十六條第一項﹑第二項定有明文。而所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以所承租之土地轉租或借與他人使用或交換耕作或建築房屋居住或供其他非耕作之用而擅自變更用途或無正當理由不自任耕作而任令荒蕪者，均不在自任耕作之列，即違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，而構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（最高法院五十六年台上字第一五二０號、六十三年台上字第五九九號、七十年台上字第四六三七號判例、六十七年第七次民事庭會議決議及七十一年台上字第四二九四號判決參照）。又所謂原訂租約無效，係指承租人違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，且同條第二項規定，所謂承租人未自任耕作或將耕地全部或一部轉租或借與他人使用者，原訂租約無效，依其規定本旨推之，自係指同一租約之全部無效而言（最高法院八十年台再字第十五號、七十六年台上字第二二二二號、四十六年台上字第五十七號、六十六年台上字第七六一號判例及七十三年台上字第一一二號判決參照）。
（二）查本件系爭高雄縣○○鄉○○段潮州寮小段四四之五０、四四之五九、四四之一一０、四四之一一七地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，有土地登記簿謄本可稽，早年出租予被告，限作耕作使用。茲被告未將所承租之耕地供自任耕作使用，而變更搭蓋房屋居住使用，違反耕地三七五減租條例第十六條第一項未自任耕作之規定，爰依同條例第二十六條規定申請調解、調處，因不成立，而後移請鈞院審理，提起本訴。本件耕地租約於被告未自任耕作，變更使用時起，即無待原告另為終止租約之表示，己當然向後失其效力，又被告既為承租人及地上物所有人，原告自得依耕地三七五減租條例第十六條第二項及民法第七六七條等規定，對其請求如上開聲明，關於被告使用系爭土地現況，請求鈞院履勘並囑託地政事務所測量鑑界。
（三）綜右，被告將耕地變更搭蓋房屋居住使用，己構成耕地三七五減租條例第十六條第二項所定原訂租約無效之原因。並本件耕地租約自被告未自任耕作，變更使用時起，即無待原告另為終止租約之表示，己當然向後失其效力，又被告既為地上物所有人，自負有拆除地上物返還土地之義務，是原告依耕地三七五減租條例第十六條第二項及民法第七六七條等規定，對其請求如上開聲明，自屬依法有據。
（四）另本租佃爭議事件承蒙鈞院囑大寮地政事務所已對系爭土地及房屋測量確定，被告應將坐落高雄縣○○鄉○○段潮州寮小段四四之五０、四四之一一０地號內如卷附土地複丈成果圖（以下簡稱如附圖）所示Ａ部分面積０‧０一二０七六公頃、Ｂ部分面積０‧０一二五０一公頃；四四之五０、四四之五九地號內如附圖所示Ｃ部分面積０‧０二七四一七公頃；四四之五九地號內如附圖所示Ｄ部分面積０‧００八三一六公頃；四四之五九、四四之一一七地號內如附圖所示Ｅ部分面積０‧００四八七三公頃土地上之地上物均拆除，並將如附圖四四之五０地號、四四之五九地號、四四之一一０地號、四四之一一七地號土地全部交還原告。
三、證據：提出土地登記謄本四份、戶籍謄本、臺灣省高雄縣私有耕地租約影本、高雄縣大寮鄉公所耕地租佃委員會調解（處）程序筆錄、高雄縣政府耕地租佃委員會調解（處）程序筆錄、高雄縣大寮地政事務所土地複丈成果圖各一份、相片五幀為證，並聲請履勘現場及測量鑑界。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）被告確實有於四十一年間在系爭土地上建屋，而高雄縣大寮地政事務所土地複丈成果圖上之房屋，被告願意繳納建地租，其餘部份土地被告是種植香蕉大約
三、四十棵、一顆芒果樹，其餘一部份種少許蔬菜，被告只願意以農地租來繳納，因建地租租金太高等語。
三、證據：提出高雄縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書一份為證。
丙、本院依原告聲請會同高雄縣大寮地政事務所派員履勘現場，並繪製複丈成果圖附卷。
理由
一、按租佃爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第二項前段定有明文。查本件租佃爭議案件前經高雄縣大寮鄉公所耕地租佃委員會調解、高雄縣政府耕地租佃委員會調處均不成立，而由高雄縣政府移送本院審理等情，有高雄縣政府九十年四月十日九十府地權字第九○○○○五四五八七號函所附之高雄縣大寮鄉公所耕地租佃委員會調解（處）程序筆錄、高雄縣政府耕地租佃委員會調解（處）程序筆錄各一份附卷可憑，是原告提起本件訴訟自屬合法，合先敘明。
二、本件原告主張系爭土地為原告所有，早年出租予被告，限作耕作使用。茲被告將所承租之耕地變更搭蓋房屋居住使用，違反耕地三七五減租條例第十六條第一項未自任耕作之規定，即無待原告另為終止租約之表示，己當然向後失其效力，又被告既為承租人及地上物所有人，自負有拆除地上物返還土地之義務，原告自得依耕地三七五減租條例第十六條第二項及民法第七六七條等規定，請求被告應將坐落高雄縣○○鄉○○段潮州寮小段四四之五０、四四之一一０地號內如卷附土地複丈成果圖（以下簡稱如附圖）所示Ａ部分面積０‧０一二０七六公頃、Ｂ部分面積０‧０一二五０一公頃；四四之五０、四四之五九地號內如附圖所示Ｃ部分面積０‧０二七四一七公頃；四四之五九地號內如附圖所示Ｄ部分面積０‧００八三一六公頃；四四之五九、四四之一一七地號內如附圖所示Ｅ部分面積０‧００四八七三公頃土地上之地上物均除去，並將如附圖四四之五０地號、四四之五九地號、四四之一一０地號、四四之一一七地號土地全部交還原告等事實，業據原告提出土地登記謄本四份、戶籍謄本、臺灣省高雄縣私有耕地租約影本、高雄縣大寮鄉公所耕地租佃委員會調解（處）程序筆錄、高雄縣政府耕地租佃委員會調解（處）程序筆錄、高雄縣大寮地政事務所土地複丈成果圖各一份、相片五幀為證，本院並依原告聲請會同高雄縣大寮地政事務所派員履勘現場，並繪製複丈成果圖附卷可證，復為被告所不爭執，原告所主張之上開事實，可信為真實。
三、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條分別定有明文。再按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（最高法院七十年度台上字第四六三七號判例意旨可資參照）。又耕地三七五減租條例第十六條第二項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言（最高法院四十六年度台上字第五七號判例要旨可參）。查本件被告於承租土地之一部分即高雄縣○○鄉○○段潮州寮小段四四之五０、四四之一一０地號內如附圖所示Ａ部分建有面積０‧０一二０七六公頃加強磚造之建物；Ｂ部分建有面積０‧０一二五０一公頃加強磚造之建物；四四之五０、四四之五九地號內如附圖所示Ｃ部分建有面積０‧０二七四一七公頃磚瓦造、磚造石棉瓦之建物；四四之五九地號內如附圖所示Ｄ部分建有面積０‧００八三一六公頃加強磚造之建物；四四之五九、四四之一一七地號內如附圖所示Ｅ部分建有面積０‧００四八七三公頃鐵架鐵皮造之建物，足見被告已將上開系爭土地之部分變更用途為建築使用，即屬未自任耕作，依首揭規定，原訂租約無效，雖被告另抗辯有其於系爭部分土地上種植香蕉、芒果及蔬菜，此部分只願意以農地租來繳納云云，然被告既有於承租之系爭一部分土地上未自任耕作，變更用途為建築使用，依前揭判例意旨，耕地三七五減租條例第十六條第二項「原定租約無效」應係指自任耕作與不自任耕作部分之租約均無效而言，非謂僅不自任耕作之部分無效，而於自任耕作之部分仍為有效，準此，原告主張系爭租約全部無效，自屬有據，被告上開抗辯，自不足採。
四、綜上所述，被告以承租之系爭土地上建築如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分之建物供居住或供其他非耕作之使用，此部分被告不自任耕作甚明，故被告與原告間就系爭土地之耕地租賃契約應全部無效。從而，原告依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項主張兩造間租約無效，依租賃物返還請求權，及依民法第七百六十七條之所有物返還請求權，訴請被告將附圖所示Ａ部分面積０‧０一二０七六公頃、Ｂ部分面積０‧０一二五０一公頃；四四之五０、四四之五九地號內如附圖所示Ｃ部分面積０‧０二七四一七公頃；四四之五九地號內如附圖所示Ｄ部分面積０‧００八三一六公頃；四四之五九、四四之一一七地號內如附圖所示Ｅ部分面積０‧００四八七三公頃土地上之地上物均拆除，並將如附圖四四之五０地號、四四之五九地號、四四之一一０地號、四四之一一七地號土地全部交還原告，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、又本院審酌被告承租系爭土地多年，且其上仍有多間房屋等待清理，一時拆除遷移不易，核其性質非長期間不能履行，爰酌定履行期間為六個月，以資兼顧。
據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十六條第一項，判決如主文。
中華民國九十一年六月二十日
臺灣高雄地方法院民事庭
法官右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書︵須附繕本︶。