裁判字號：臺灣高等法院臺南分院93年重上字第14號民事判決
裁判日期：民國93年07月13日
裁判案由：返還土地
臺灣高等法院臺南分院民事判決九十三年度重上字第一四號Ｋ
上訴人乙○○○兼訴訟代理人甲○○被上訴人台灣省私立嘉義博愛仁愛之家法定代理人丙○○訴訟代理人蔡碧仲律師
凃愛紳律師複代理人丁○○右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國九十三年一月十三日臺灣嘉義地方法院第一審判決（九十二年度重訴字第七七號）提起上訴，經本院於九十三年六月廿九日言詞辯論終結後，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人乙○○○負擔三分之二、上訴人甲○○負擔三分之一。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠、坐落嘉義市○○段○○段（以下簡稱；六小段）第三三、三四地號土地，及門牌號碼嘉義市○○路○○○號、嘉義市○○路○○○號等二棟建物（即附圖所示編號Ａ１、Ａ２〈含(Ａ2)部分，按：Ａ２為一間房屋，因跨三三、三四地號，故將位於三四地號部分再標為(Ａ2)〉、Ｃ１部分），均為被上訴人所有，於民國八十年七月二十五日出租予上訴人乙○○○，租期二年（八十年七月二十五日至八十二年六月二十五日），月租新台幣（下同）一萬九千元，租期屆滿後，上訴人繼續居住使用房屋，被上訴人亦向上訴人收取租金，兩造而成立不定期租賃契約。嗣於九十年間，被上訴人欲興建社區日間託老及喘息服務中心，而有收回附圖所示編號Ａ１、Ａ２（含(Ａ2)）、Ｃ１等房屋及重新建築之必要，遂於九十年九月二十四日終止租賃契約，請求遷讓並交還房屋，詎上訴人乙○○○仍置之不理，爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條及土地法第一百條等規定，請求上訴人乙○○○應自附圖標示Ａ１、Ａ２（含(Ａ2)）、Ｃ１部分建物遷讓，並交還被上訴人。又因被上訴人終止租約後，上訴人乙○○○已無權占用被上訴人房屋，其繼續使用，自獲得相當於租金的利益，致使被上訴人受有損害，已構成不當得利，並依民法第一百七十九條前段之規定，請求上訴人乙○○○給付自九十一年六月一日起至返還前開房屋之日止，按月給付被上訴人一萬九千元相當於租金之損害賠償。
㈡、又上訴人乙○○○、甲○○無權占用如附圖編號Ｂ１、Ｂ２〈含(Ｂ2)部分，按：Ｂ２因跨三三、三四地號，故將位於三四地號部分再標為Ｂ２(Ｂ2)〉、Ｃ２、Ｄ１、Ｄ２等部分土地興建建物，爰依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，請求上訴人二人共同拆除後，並將土地交還被上訴人。
㈢、原審為被上訴人勝訴判決，並依聲請為供擔保之假執行宣告，被上訴人於本院為駁回上訴之聲明。
二、上訴人則以：上訴人乙○○○所租房屋，位處嘉義市區中心，面積不大，不可能興建作為託老及喘息服務中心，何況，被上訴人在嘉義市區有多處不動產，嘉義縣中埔鄉三界村有大批農地，嘉義市興中戲院周圍有房屋出租他人，上訴人乙○○○所租房地北邊，亦有數棟房地出租他人，被上訴人另有辦公處所及老人養護中心或養老院以及精神病等處所，可見被上訴人收回自住及重建，顯然不實。再被上訴人以存證信函，含糊其詞通知上訴人乙○○○欲收回自住，卻未能提出相當證據證明，故被上訴人以存證信函向上訴人表示終止租約，不發生終止效力。況且，被上訴人於九十年八月十五日向上訴人表示終止租賃關係後，仍收取上訴人乙○○○於九十一年五月八日所提存二個月份租金，共三萬八千元（九十一年九月一日至十月三十一日），故租賃關係現仍存在，被上訴人請求無理由。另位於嘉義市○○路○○○號左側二樓房屋一棟，如附圖記載編號Ａ２（含(Ａ2)），乃上訴人甲○○之父余再昨於五十九年左右興建，並在空地加蓋鐵皮屋（如附圖所示Ｄ１、Ｄ２部分），土地約十三坪左右，當時經過被上訴人全體董事同意，並訂有二年租約，亦未曾積欠租金，上訴人二人非無權占用等語，資為抗辯。並聲明廢棄原判決，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。
三、兩造不爭執之事實如下：
（一）坐落嘉義市○○段○○段第三三、三四地號土地，及門牌號碼嘉義市○○路○○○號、嘉義市○○路○○○號房屋為被上訴人所有。於民國八十年七月二十五日出租上訴人乙○○○，租期二年（八十年七月二十五日至八十二年六月二十五日），月租一萬九千元，租期屆滿後，上訴人乙○○○繼續居住使用房屋，被上訴人亦向上訴人乙○○○收取租金，因而成立不定期租賃契約。
（二）被上訴人以其欲興建社區日間託老及喘息服務中心，而有收回出租之系爭房地必要，而於九十年八月十五日以存證信函，通知上訴人將於九十年九月二十四日終止租賃契約，上訴人於九十年八月十五日收受該存證信函。
（三）附圖Ａ２（含(Ａ2)）部分，與Ａ１均編為和平路一四八號，現由上訴人居住使用。另上訴人所有之建物占用如附圖Ｂ１（面積二七．五平方公尺）Ｂ２（含（Ｂ２），面積七．四平方公尺）、Ｃ２（面積八．八平方公尺）、Ｄ１（面積四一．九平方公尺）及Ｄ２（面積一一．七平方公尺）部分土地。
（四）上述兩造不爭之事實，並有土地所有權狀、土地登記簿謄本各二份（見原審卷第十一、十二、十四、十五頁）、公證書及租賃契約書各一份（見原審卷第十七－二０頁）、存證信函及回執（見原審卷第廿一－二二頁）、嘉義市地政事務所九十二年十一月十九日複丈成果圖附卷可證，自屬可信。
四、至被上訴人主張其已終止租約，上訴人等無權占用系爭房屋土地，上訴人乙○○○應自系爭土地如附圖所示Ａ１、Ａ２（含(Ａ2)）、Ｃ１部分之建物遷出，上訴人二人應將如附圖所示Ｂ１、Ｂ２（含(Ｂ2)）、Ｃ２、Ｄ１、Ｄ２部分之建物拆除，並將系爭土地交還被上訴人乙節，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件所應審究者厥為：上訴人承租建物之範圍為何？被上訴人有無因自用或重新建築而有收回系爭租賃物之必要？被上訴人是否合法終止租約？上訴人等是否有權占用系爭房屋、土地？茲查：
㈠、上訴人固抗辯如附圖所示Ａ２（含(Ａ2)）部分，非被上訴人所有出租予上訴人，而係上訴人甲○○之父所建云云。然查上訴人乙○○○向被上訴人所承租之房屋為門牌號碼嘉義市○○路○○○號及嘉義市○○路○○○號房屋，為兩造所不爭執之事實，而如附圖所示Ａ１、Ａ２（含(Ａ2)）部分之房屋均編為和平路一四八號，同為鋼筋混凝土磚造未為保存登記之二層樓房，外觀造型一致，業經本院勘驗現場查明屬實，有勘驗筆錄附圖，及相片在卷可參（見本院卷第七五頁、原審卷第二三五頁）。再由上訴人所提出之七十三年七月至七十五年六月間之房屋租賃契約（見原審卷第七十頁），係載出租人以其所有和平路一四八號鋼筋水泥二樓一棟一一二坪出租予承租人，核與如附圖所示Ａ１、Ａ２（含(Ａ2)）部分之房屋面積較為接近(〈136.3㎡＋48.06㎡〉×0.3025×2=111.5坪）。益顯被上訴人主張上訴人向其承租者為Ａ１、Ａ２（含(Ａ2)）部分，並非無據。另上訴人雖舉證人 洪金燦 、 蔡慶昌 欲證明Ａ２係其父所建乙節，然證人洪金燦於本院證稱：上訴人的房子狀況，我不清楚，．．只知他的房子整修過，但是有無重蓋就不得而知．．．上訴人製造人造花的那個房子（即Ａ２部分），印象中我小時就有那個房子．．．」等語，另證人蔡慶昌則證述：「以前跟現在一樣（門面沒變），是否自己蓋的或仁愛之家蓋的不清楚」等語（以上見本院卷第一五二－一五四頁），是該證人之證詞，不能為上訴人有利之證據。此外上訴人就其抗辯之事實未能舉證證明，則其所辯如附圖所示Ａ２（含(Ａ2)部分）非其向被上訴人承租，而係上訴人甲○○之父所建云云，自無可採。
㈡、按不定期租賃契約出租人收回自住或重新建築時，得收回房屋，此觀土地法第一百條第一款之規定甚明。而所謂收回房屋，實係終止租約以收回房屋之意。再所謂「收回自住」，是指出租人對於其出租未定期限房屋，客觀上有收回自住之正當理由及必要情形而言，出租人就此應為相當之證明（最高法院四十一年台上字第一三八號判例、四十三年台上字第一一九九號判例、五十年台上字第一七六一號判例參照）；至所謂「重新建築」，祗須租賃物在客觀標準上認有重建必要即已足，非謂必俟租賃物瀕於倒坍始合收回要件（最高法院四十五年台上字第五三六號判例參照）。又重新建築固不以領得建築執照為必要，但其必須有具體事實足信其已著手實施重建而非託諸空洞之計劃，自不待言。出租人就此固負有舉證責任，但其證明方法則無限制（司法院院解字第三四九一號解釋參照）。
㈢、被上訴人主張於九十年間，因需興建社區日間託老及喘息服務中心，經董事會議決議通過，並經內政部同意備查，且已委託建築師進行建築圖設計，而有收回系爭房地重新建築之必要等情，業據被上訴人提出建築平面設計圖、委任契約書、計劃書、內政部函、籌設社區日間託老及喘息服務計畫書各一份附卷可證（見原審卷第八十七－九十七頁、第一七五－一七八頁），且系爭建物之基地臨近嘉義市東門圓環，三三、三四地號土地九十一年之公告現值，高達每平方公尺五萬七千元（每坪約十八萬九千元）、七萬四千八百八十六元（每坪約二十四萬七千元），而系爭建物已有數十年之屋齡，且光明路一一五號之房屋為木造，極為老舊，有相片在卷可參（見原審卷第二四一頁），再被上訴人已經董事會議決議通過，並經內政部同意備查，且已委託建築師進行建築圖設計，擬在六小段三二－三四地號土地上興建社區日間託老及喘息服務中心，足認系爭租賃物在客觀上有收回自用重新建築之必要，以利土地充分之利用，是被上訴人此部分之主張自屬可採。雖上訴人又抗辯被上訴人有大片之鄉村及都市可供建築，且已蓋養護大樓，未完全啟用，其所謂有收回系爭租賃物興建社區日間託老及喘息服務中心，為訴訟之藉詞而已云云。然被上訴人縱有多筆土地，或已建有養護大樓，並非即無收回系爭房屋，重新興建社區日間託老及喘息服務中心之必要，仍應視被上訴人對所有不動產的整體規劃而定，而被上訴人既確實委請建築師設計規劃，加上規劃地點為嘉義市區中心，交通便利，有助於社區日間託老及喘息服務中心的營運，其既有具體事實，足信其已著手實施重建而非託諸空洞之計劃，自不待言。至被上訴人如以收回自住或重新建築為理由，而收回出租之房屋，如收回後並未自住或重新建築，係原承租人得否依民法第一百四十八條權利濫用禁止及一百八十四條第一項後段侵權行為之規定，向出租人請求損害賠償之問題，尚不能執被上訴人有多筆土地及已建有一棟養護大樓，即認被上訴人係藉詞收回自住或重新建築，是上訴人此部分之抗辯，亦無可採。
㈣、系爭租賃物在客觀上確有收回自用重新建築之必要，而被上訴人於九十年八月十五日以存證信函，通知上訴人限期於九十年九月二十四日終止租賃契約，上訴人於九十年八月十五日收受該存證信函，有如前述，則應已發生終止租約之效力。上訴人抗辯被上訴人前開存證信函未能對收回自用重新建築提出相當之證據，不發生終止效力，容有誤解。雖上訴人又抗辯被上訴人已領取其所提存之九十一年五月三十日以前之租金，至九十一年六月一日起至九十三年一月三十一日止之租金，其亦提存於原審法院提存所，足見兩造之租賃關係仍存在云云，並提出台灣嘉義地方法院九十一年度存字第五五三號、九十一年度存字第八三七號、九十一年度存字第一一六八號、九十二年度存字第二五二號、九十二年度存字第四四二號提存書為憑（見本院卷一八０頁－一九０頁），且被上訴人亦不爭執其於九十一年十二月領取上訴人乙○○○提存之九十一年五月三十一日止之金額，惟主張其已於九十年九月二十四日終止租約，九十一年十二月所領取者，其中九十年九月二十四日以前之金額屬租金，其後者為相當租金之損害等語。按兩造之租賃契約既於九十年九月二十四日已合法終止，惟上訴人乙○○○仍占有使用租賃物，故被上訴人主張於九十一年十二月所領取者，其中九十年九月二十四日以前之金額屬租金，其後至九十一年五月三十一日之金額者為相當租金之損害，即屬可採，是被上訴人領取九十年九月二十五日至九十一年五月三十一日止，相當租金之金額，自不能使已消滅之租賃關係，因而復活，上訴人抗辯兩造之租賃關係仍然存在，尚無可採。
㈤、被上訴人又主張其所有六小段三三、三四地號土地上，如附圖所示編號Ｂ１、Ｂ２（含(Ｂ2)）、Ｃ２、Ｄ１、Ｄ２部分，面積依序為二七．五平方公尺、七．
四平方公尺、八．八平方公尺、四一．九平方公尺、一一．七平方公尺，為上訴人所有之系爭建物占用之事實，為兩造所不爭執，有如前述。上訴人雖否認其無權占有，惟上訴人承租範圍，並未包括各該土地，且上訴人復無法舉證證明其有何合法占有權源，被上訴人主張上訴人係無權占有乙節，自屬可採。
㈥、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第四百五十五條前段、第七百六十七條前段定有明文。又按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，為民法第一百七十九條前段所明定。再無權占有他人房屋，他人受有相當租金之損害，占有人則受有相當租於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有六十一年台上字第一六九五號判例供參。被上訴人既於九十年九月二十四日合法終止租約，則兩造間之租賃關係業已消滅，則被上訴人依民法第四百五十五條前段及第一百七十九條前段之規定請求上訴人乙○○○遷讓交還系爭房屋即如附圖所示Ａ１、Ａ２（含(Ａ2)部分）、Ｃ１部分，並賠償被上訴人自九十一年六月一日起，至遷讓交還房屋之日止，按月給付相當租金一萬九千元之損害；並依民法第七百六十七條前段，請求上訴人二人拆除如附圖所示編號Ｂ１、Ｂ２（含(Ｂ2)）、Ｃ２、Ｄ１、Ｄ２部分建物，交還該部分之土地，即屬有據。
五、綜上所陳，被上訴人基於終止租賃契約租賃物返還請求權、民法第七百六十七條所有物返還請求權及不當得利之法律關係，分別請求上訴人乙○○○應自如附圖Ａ１、Ａ２（含(Ａ2)部分）、Ｃ１所示建物遷出，並將該建物交還被上訴人，及給付被上訴人自九十一年六月一日起，至遷讓房屋之日止，按月以一萬九千元計算之賠償金；上訴人二人應將如附圖所示編號Ｂ１、Ｂ２（含(Ｂ2)）、Ｃ２、Ｄ１、Ｄ２部分建物拆除，將該土地交還被上訴人，為有理由，應予准許。原審就此為被上訴人勝訴之判決，及依兩造之聲請分別酌定相當擔保金額，為准、免假執行之宣告，並依民事訴訟法第三百九十六條第一項前段之規定，酌定三個月之履行期間，經核並無不當，上訴意旨猶執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無逐一論述之必要。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中華民國九十三年七月十三日
臺灣高等法院臺南分院民事第二庭~B1審判長法官吳志誠~B2法官楊省三~B3法官李素靖右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內，向本院提出理由書。
中華民國九十三年七月十五日
法院書記官林鈴香