裁判字號：臺灣臺南地方法院100年重訴字第146號民事判決
裁判日期：民國101年02月14日
裁判案由：拆除地上物等
臺灣臺南地方法院民事判決100年度重訴字第146號原告 林金足 訴訟代理人 王森榮 律師訴訟代理人 賴柏宏 律師被告 黃富康 訴訟代理人 趙芮祺 上列當事人間請求拆除地上物等事件，經本院於民國101年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣玖萬玖仟肆佰零 陸元 由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：㈠被告自民國（下同）96年起至100年止之租金迄未給付，原
告自得終止租約，則被告已無占有使用系爭土地之權源而為無權占有，被告係以鐵皮圍牆、鐵門圈地，原告自得請求被告拆除地上物返還土地，給付積欠之租金及相當於租金之不當得利：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
定有明文。次按「租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有權人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物」，最高法院著有75年台上字第801號判例可稽。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條前段、中段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之實證明之；如不能證明，則應認土地所有人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號裁判要旨參照）。
⒉查系爭坐落台南市○○區○○○段○○○號、773號及同地段77
3-6號地號土地（下稱系爭土地），原為原告之夫 陳永泰 所有，有土地登記謄本可憑。被告向原告之夫陳永泰承租系爭土地，約定租金每年新臺幣（下同）10萬元，且被告應於每年1月1日前將該年度租金予出租人陳永泰。詎料至96年度起，被告即無故拖欠租金，原告之夫陳永泰乃於99年12月21日以台南東寧路郵局第289號存證信函催告通知被告應於函到7日內支付積欠之租金，否則將終止租賃契約等語。然被告獲悉後，對於所欠租金及嗣後到期之租金（即100年度之租金），始終未予支付。嗣原告之夫陳永泰於100年4月間病逝，除原告外之其他三位繼承人即 陳俊欽 、 陳俊憲 及 陳秀月 均拋棄繼承，有鈞院家事庭通知可佐。則系爭土地自應由原告單獨繼承之，系爭土地之租賃關係，並隨同土地歸原告繼承。原告繼承系爭土地及租賃關係後，因被告自96年起至100年止之租金迄未給付，原告謹以本起訴狀送達對被告為終止租約之意思表示·本件租約既經終止，則被告已無占有使用系爭土地之權源，而為無權占有，又被告係以鐵皮圍牆、鐵門圈地，原告自得依據民法第767條前段之所有物返還請求權，以及民法第455條之租賃物返還請求權，請求被告將系爭土地上之地上物拆除，並將占有之系爭土地返還原告。
⒊再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段亦有明文。次查本件租金為每年10萬元，原告於99年12月21日以台南東寧路郵局第289號存證信件，催告被告限於函到7日內前繳清96年度到99年度共4期之欠租未果，而於100年度租金給付期限屆至後，經原告口頭催告，亦未獲被告置理，爰再以起訴狀繕本送達對被告為催告之意思表示。是被告自應支付原告自96年起至100年止之租金計50萬元（計算式：10萬元×5年＝50萬元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒋另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院72年度台上字第4012號判決參照）。又無權占有他人之土地，係侵害該土地所有人之所有權，應構成侵權行為，被害人對於侵權行為人得請求賠償相當於租金之損害（最高法院61年台上字第1695號判例、67年台上字第3622號判例參照）。查系爭土地現由被告占有使用中，然租賃契約業已終止，被告既已無占有系爭土地之權源，被告自終止時起，即屬無權占有原告之土地，消極地減免應支付使用土地之代價而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，依前揭判決意旨，原告即得依不當得利及侵權行為法則，請求其賠償相當於租金之損害。
⒌復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法方施行法第25條亦有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法所申報之地價，平均地權條例第16條復規定「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。」，亦即，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價；未於該期間內申報，地政機關公告之地價而言。又按租用基地建築房屋，租金以不超過土地申報總價額年息百分之10為限，土地法第105條準用第97條定有明文。而此百分之10之限制，乃指基地租金之最高限額而言，並非謂必須照申報地價額百分之
10計算（最高法院46年台上字第855號判例參照）。故上開租金計算之規定，所謂土地總價額，即以申報之地價定之，此向為司法實務據為計算相當於租金之不當得利之標準。查系爭土地位於台南市○○區○○○段，使用地類別雖為農牧用地，惟附近交通便利，商業活動興盛，是就前揭相當於租金之不當得利之數額，原告請求以申報地價年息8%計算之；又查系爭772、773及773-6地號土地100年之申報地價分別為每平方公尺1,500元、1,500元及1,200元，有土地登記謄本3紙可憑。則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日起，至拆屋還地之日止，應按月給付原告相當於租金之不當得利數額為62,900元（計算式：「占用土地面積（平方公尺）×申報地價×百分之812」，依此計算，系爭772地號土地之面積為3,346平方公尺，每月租金33,460元（計算式：3346×1500×8%12=33,460）。系爭773地號土地之面積為2,352平方公尺，每月租金23,520元（計算式：2352×l500×8%12＝23,520）。系爭773-6地號土地之面積為740平方公尺，每月租金5,920元（計算式：740×l200×8%12=5920）。被告每月應給付原告相當於租金之不當得利損害金62,900元（計算式：33460＋23520＋5920＝62900）。
㈡被告雖提出土地租賃契約書主張係陳永泰與其所締結，並辯
稱係出租人要他把租金改為一元 云云 ，惟被告說辭與一般租賃常情相悖且前後反覆不一，亦未見被告舉證以實其說：
⒈前揭契約書上「陳永泰」之簽名並非陳永泰所為，原告否認
其真正，自應由被告舉證證明前揭簽名之真正，然未見被告舉證以實其說。退而言之，縱認前揭契約書上「陳永泰」之簽名係陳永泰所為，惟租賃金額多寡為租賃契約必要事項，乃契約兩造首要關注之要點，即便雙方有喊價殺價，勢必於擬定契約前即應談妥，苟再有減價之合意，理應亦僅係小幅度之調整，倘有主張雙方締約後有再合意變更契約內容者，自應就該變態事實負舉證之責。查系爭合約第3條及第5條係分別約定「租金每個月新台幣拾貳萬元正…」、「乙方訂約時交付甲方新台幣十萬元作為押租保證金…」，則依約自應由承租人先給付押租金10萬元，並按月給付租金12萬元予出租人；詎料，前揭合約嗣後卻遭人將第3條約定塗改變更為「租金每年新台幣壹元正…」，第5條約定更遭打叉刪除，由原本每年12萬元之租金急轉為幾近無償。被告訴訟代理人雖稱係因為伊要給陳永泰錢，因為陳永泰說不要給我拿，所以我們才會塗改云云（參鈞院100年9月27日言詞辯論筆錄），惟倘若陳永泰真不願收取租金，為何雙方要事先擬定承租人先給付押租金10萬元及按月給付租金12萬元予出租人等約定，與一般租賃常情大異其趣，豈不荒謬？且未見被告舉證證明陳永泰有同意變更乙事。
⒉況被告訴訟代理人先稱那是地主自己將原本的12萬元改為1
元云云（參鈞院100年9月6日言詞辯論筆錄），嗣又改稱因陳永泰稱其筆跡不好看，所以叫被告寫的，才會塗改成1元云云（參鈞院100年9月27日及100年12月27日言詞辯論筆錄），前後反覆不一，孰人能信。況以目視方式即可知系爭合約第3條塗改前之「壹」拾貳萬元與塗改後之「壹」元，而第3條之壹「拾貳萬」與第18條之柒「拾貳萬」，明顯均係出於同一人之手，益證被告訴訟代理人所言不實，該合約應係嗣後變造而成。
⒊被告訴訟代理人又稱因承租土地更易，且我們在原承租土地
上花了很多錢，地主說要補償我們而給我們另一筆土地使用，整地保全又花了一筆錢，地主妻子向我們拿了12萬元租金後，我們要跟地主再訂定契約，地主說不用向我們拿租金，算是補償我們搬遷的費用云云（參鈞院100年9月6日言詞辯論筆錄），惟被告訴訟代理人就到底支出多少費用，原出租人陳永泰有無與被告達成補償協議及所謂補償金額為何係72萬元等事實，始終未見舉證證明之。再者，系爭坐落台南市○○區○○○段○○○號、773號及同地段773-6號地號土地，位於台南市○○區○○○段，面積廣達3,346平方公尺、2,352平方公尺及740平方公尺，而使用地類別雖為農牧用地，惟附近交通便利，商業活動興盛，即便相當於租金之不當得利之數額僅以申報地價年息8%計算，所算得之被告每月應給付原告相當於租金之不當得利損害金二合計為62,900元，即每年相當於租金之不當得利損害金額高達754,800元。無論與原告主張之每年10萬元，或係被告提出合約第3條塗改前之每年12萬元相較，均顯然偏低，更遑論一般行情之正常租金價額，則本件不合理之處，不言可喻。
⒋另一方面，該合約第18條記載「甲乙雙方同意，乙方搬遷倉
庫所有費用新台幣柒拾貳萬元正，由乙方吸收，並由該費用抵付租金」，倘合約第18條與合約第3條「租金每個月新台幣拾貳萬元正…、，係同一時點所訂定，則再無單獨塗改合約第3條之理；合約第18條若係合約第3條塗改為「租金每年新台幣壹元正…」後方增定，更顯荒謬至極。被告所提合約之種種異於常理跡象，益徵該租賃合約應係偽造或嗣後變造而成。
㈢退萬步言，倘鈞院認系爭合約為真正，本件租金為每年1元
，惟被告訴訟代理人亦已自承自合約締結後都未付過租金給原告，就締約後各期之租金給付義務儼然已陷於給付遲延，並經原告於99年12月21日以台南東寧路郵局第289號存證信件，催告被告繳納欠租未果，原告亦以起訴狀繕本送達對被告為終止租約之意思表示。系爭租約既經終止，則被告已無占有使用系爭土地之權源，而為無權占有，又被告係以鐵皮圍牆、鐵門圈地，原告自得依據民法第767條前段之所有物返還請求權，以及民法第455條之租賃物返還請求權，請求被告應將系爭土地上之地上物拆除，並將占有之系爭土地返還原告。
㈣再退萬步言之，鈞院如認本件為無償之使用借貸契約，原告亦得依民法第472條第1款規定終止該使用借貸關係：
按「貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者，得終止契約，民法第472條第1款定有明文。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言。所謂自己需用借用物，衹須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，該使用借貸是否定有期限或依借貸之目的使用是否完畢，均非所問」，最高法院著有87年台上字第1543號民事判決可稽。惟鈞院如認本件為無償之使用借貸契約，原告主張貸與人經營之大山雞場於97年間起遭訴外人 黃進忠 強行霸佔登記於林金足、訴外人陳永泰及陳江山名下之土地、資產，並擅自雇工更換雞場大門、辦公室鑰匙，欲以此阻撓貸與人進入雞場營業，因而造成後者生計受到影響（原告並已向臺南地檢署提出刑事告訴，案號100年度他字第2738號，股別：圓股），此為訂約時不可預知之情事，而原告欲收回該土地重新規劃，是被告占用系爭土地即令成立使用借貸關係，原告亦得依民法第472條第1款規定終止該使用借貸關係，爰以此書狀繕本之送達再為終止之意思表示。
㈤並聲明：
⒈被告應將坐落台南市○○區○○○段○○○號、773號及同地段
773-6號地號土地上之地上物（含鐵皮圍牆及鐵門）拆除，並將占用之前開土地騰空返還原告。
⒉被告應給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告6萬2千9佰元。
⒋原告願供擔保，請宣告准予假執行。
⒌訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠被告於93年間與原告林金足之夫陳永泰承租坐落於埤仔頭之
系爭土地，租期不記得5年或7年；但陳永泰於96年間未經本人同意，即將系爭土地賣掉，然其已收取當年度租金。基於雙方尚有租賃契約存在，陳永泰口頭承諾另找其所有之土地予被告使用，並補償整地、填土、圍籬及搬遷的吊車、板車之費用；第一次土地約八分左右，第二次土地約四分左右。㈡嗣被告再與陳永泰訂契約時，被告想再以同樣的租金承租，
故契約都準備好，但陳永泰先生表明其因經濟不好而無法直接補償被告的所有土地搬遷費用，希望以土地之租金作為補償，所以請被告的太太改為租金一元。
㈢被告業已提出證據證明於93年間第一次與陳永泰先生有土地
租賃關孫；至第二次租賃合約，有陳永泰親筆簽名與手印絕無虛假等語。
㈣並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.被告如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經整理兩造攻擊防禦事項，兩造不爭執之事實：㈠坐落台南市○○區○○○段○○○號、773號及同地段773-6號
地號土地（下稱系爭土地），原為原告之夫陳永泰所有。被告於96年間向原告之夫陳永泰承租系爭土地。
㈡於前述租約訂定前，被告與原告之夫陳永泰曾就另筆土地訂定租約，租約未到期前，改訂上開租約。
四、得心證之理由：㈠兩造對就坐落台南市○○區○○○段○○○號、773號及同地段
773-6號地號土地，原為原告之夫陳永泰所有。被告於96年間向原告之夫陳永泰承租系爭土地均不爭執，被告並提出系爭土地租約一份為證。原告雖原雖主張該份契約書上「陳永泰」之簽名並非陳永泰所為，原告否認其真正，自應由被告舉證證明前揭簽名之真正，並聲請鑑定租約上「陳永泰」筆跡真正云云。因不能依當事人聲明之證據而得心證，為發現真實認為必要時，本院依職權調查證據並命原告提出陳永泰與 洪明凱 就台南市○○區○○○段755-2、756-1、757、758-1、760等地號不動產買賣契約書原本，俾便核對系爭契約筆跡。原告提出上開買賣契約書原本經本院肉眼核對結果，兩份買賣契約書原本上之「陳永泰」筆跡，無論是筆畫抑或神韻均屬神似，顯係同一人所為。原告量必知曉筆跡相同，因此乃捨棄鑑定之聲請，改而主張；「被告雖提出土地租賃契約書主張係陳永泰與其所締結，並辯稱係出租人要他把租金改為一元云云，惟被告說辭與一般租賃常情相悖且前後反覆不一，亦未見被告舉證以實其說」並為如上「縱認前揭契約書上「陳永泰」之簽名係陳永泰所為，惟租賃金額多寡為租賃契約必要事項，乃契約兩造首要關注之要點，即便雙方有喊價殺價，勢必於擬定契約前即應談妥，苟再有減價之合意，理應亦僅係小幅度之調整，倘有主張雙方締約後有再合意變更契約內容者，自應就該變態事實負舉證之責」主張。㈡本件被告原曾與原告之夫陳永泰就他筆土地訂定租賃契約，
嗣於租約未到期前，陳永泰將該筆土地出賣他人一節，除被告一再主張外，原告於審理中均未為若何爭執，並於本院履勘現場時被告主張租約未到期而原告無爭執，對原先承租土地因出賣而換到現在土地使用則為否認。被告於審理中先後主張略謂；「因為被告於93年間與原告林金足之夫陳永泰承租坐落於埤仔頭之土地，租期不記得5年或7年；但陳永泰於96年間未經本人同意，即將土地賣掉，然其已收取當年度租金。基於雙方尚有租賃契約存在，陳永泰口頭承諾另找其所有之土地予被告使用，並補償整地、填土、圍籬及搬遷的吊車、板車之費用，但陳永泰先生表明其因經濟不好而無法直接補償被告的所有土地搬遷費用，希望以土地之租金作為補償，所以請被告的太太改為租金一元，該份契約兩造都有一份，第二次租賃合約，有陳永泰親筆簽名與手印絕無虛假」等語。依常情而言，租約未到期，出租人逕行出賣土地，除損及承租人之使用外，承租地之設施也將無法使用，因此，對承租人補償乃情理必然，因之，原告持有之該份契約如確有被告所言，租金部分已改為新台幣壹元及有第十八條條文，乃為被告有利之證據，詎原告經本院命其提出該租約原本時卻以「找不到上開契約」而拒絕提出。
㈢按應證之事實雖無直接證據足資證明，但可應用經驗法則，
依已明瞭之間接事實，推定其真偽。是以證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，而該間接事實與應證事實之間，依經驗法則及論理法則已足推認其有因果關係存在者，自非以直接證明應證事實為必要。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。當事人因妨礙他造使用，故意將證據滅失、隱匿或致礙難使用者，法院得審酌情形認他造關於該證據之主張或依該證據應證之事實為真實。分別為民事訴訟法第277條、282-1條第
1項所明定。原告之夫陳永泰於與被告就他筆土地租約未到期前逕將土地出賣他人，需款孔急應屬常情，又就未到期之租約為補償租金損失及設施，亦屬情理必然，因之，被告上開辯解應屬合情合理，原告如將租約原本依法提出，則事實勝於窮辯，何況租約係攸關雙方權利義務之書面證據，原告卻無故拒不提出，反而一再主張被告未能舉證以實其說應云云，顯係本末倒置。本院綜合上述卷證資料，認被告所辯應可採信，兩造租約尚未到期，原告請求被告應將坐落台南市○○區○○○段○○○號、773號及同地段773-6號地號土地上之地上物（含鐵皮圍牆及鐵門）拆除，並將占用之前開土地騰空返還原告、應給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息及告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告6萬2千9佰元，均非有理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊方法及舉證，於判決之基礎及結果均不生影響，無予一一論列之必要，併此敘明。
六、本件原告既受敗訴判決，則其陳明願供擔保，聲請宣告假執行，已失所依附，應併予駁回。
七、本件訴訟費用為裁判費99,406元，確定如主文第2項所示。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第
1項前段、第87條第1項，判決如主文。中華民國101年2月14日
民事第一庭法官何清池以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年2月14日
書記官謝明達