臺北簡易庭101年度北簡字第9358號民事判決

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　101年度北簡字第9358號
原　　　告　 豐泰 投資股份有限公司
法定代理人　 葉步泉
訴訟代理人　 黃璧川 律師
被　　　告　 李學忠
訴訟代理人　 張惠蓉
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國103年3月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾柒萬柒仟玖佰貳拾玖元，及自民
國一百零一年六月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計
算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹佰玖拾柒萬
柒仟玖佰貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告前向原告承租位於臺中市○○街○○○○號1、
2樓之房屋及庭園空地（下稱系爭房屋），雙方約定租賃期
限自民國93年6月1日起至98年5月31日止，又因93年6月1日
起至93年9月30日止為系爭房屋修繕整理設計及變更期故不
計租金，是租金自93年10月1日起算至98年5月31日止，每月
新臺幣（下同）7萬5,000元（下稱系爭租約）。詎料被告未
給付任何租金，且租約期滿仍繼續占用系爭房屋，爰依系爭
租約及不當得利法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠
被告應給付原告690萬元，及自支付命令送達翌日起至清償
日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執
行。
二、被告則以：被告已給付93年10月1日起至94年9月30日止之租
金。被告承租系爭房屋之目的係為設立托兒所，此為原告出
租時所明知，惟於被告申請托兒所立案時，始發現系爭房屋
並無使用執照，以致無合法證書可公開招生，且之後又發現
系爭房屋花園圍牆屬違建而需拆除退回建築線上，乃至申請
工作再行受阻，遲至97年1月15日始經臺中市政府核發使用
執照，並於97年4月10日恢復水電，是原告並未盡保持合用
義務。又被告前已支付押租金22萬5,000元，及為此支付罰
單費用、多次整修、維護及人力費用共計185萬4,227元，應
予抵銷等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張被告前向原告承租系爭房屋，雙方約定租賃期
限自民國93年6月1日起至98年5月31日止，又因93年6月1日
起至93年9月30日止為系爭房屋修繕整理設計及變更期故不
計租金，是租金自93年10月1日起算至98年5月31日止，每月
7萬5,000元等情，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書
為證（見本院101年度司促字第14109號卷第4頁至第17頁）
，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張被告未給付任何租金，且租約期滿仍繼續占用系
爭房屋等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審
酌者厥為：㈠被告有無給付系爭房屋之租金？原告是否未盡
保持合用義務，被告據此拒付租金，是否有據？㈡原告依不
當得利法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利，有無
理由？㈢被告抗辯以其對原告之押租金債權22萬5,000元，
及所支付罰單費用、多次整修、維護及人力費用共計185萬4
,227元予以抵銷，有無理由？茲分述如下：
㈠被告有無給付系爭房屋之租金？原告是否未盡保持合用義務
，被告據此拒付租金，是否有據？
1、出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀
態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約
定使用、收益狀態之保持，乃出租人主要義務，故出租人
不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有
使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之
使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於
可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為
事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除
去及防止之義務；由此規定足知出租人非但應於出租後以
合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並且應於嗣
後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之
狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使
用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設
之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，
因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約
定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使
用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益
狀態之義務（最高法院89年度台上字第422號判決、86年
度台上字第3490號判決意旨可資參照）。
2、經查，被告前向原告承租系爭房屋，乃供設立托兒所營業
使用等情，業據原告所提系爭租約第7條第1項載明「使用
租賃物之限制：一、本標的物係供合法托兒所及幼稚園使
用，為向主管機關申請變更使用，敬請甲方（即原告）配
合乙方（即被告）申請執照時用印。」為證（見本院101
年度司促字第14109號卷第6頁），足見兩造於簽訂系爭租
約時所預設之共同主觀認定即以系爭房屋供被告經營托兒
所使用。
3、再查，被告已支付自93年10月1日起至94年9月1日止租金
共計90萬元等節，業據被告所提相關支票影本為證（見本
院卷二第6頁至第9頁）。被告就系爭房屋申請立案供經營
托兒所使用，惟因系爭房屋未有使用執照，依建築法第96
條第1、2項規定，供公眾使用之建築物而未領有使用執照
者，其所有權人應申請核發使用執照，而未符相關申請規
定，因此臺中市政府乃未核准被告立案之申請等情，亦據
臺中市政府94年7月6日府都管字第0000000000號函文在卷
足憑（見本院卷一第42頁），則被告申請托兒所立案未能
獲准係因原告就系爭房屋未提供使用執照，致被告不符合
主管機關規定設立托兒所須符合之條件，而無法達成其承
租系爭房屋經營托兒所使用之目的，應堪認定。參以被告
因未出示使用執照而未通過公共安全檢查，經臺中市政府
促其儘速申請核發使用執照一節，並有臺中市政府執行托
兒機構公共安全之業務及設施檢（複）查紀錄表、臺中市
政府94年8月24日府都管字第0000000000號函文、訴願書
、臺中市消防局改善通知單附卷可稽（見本院卷一第50
頁至第54頁）；被告嗣因未取得臺中市政府立案許可設立
，在系爭房屋以「 七田真 幼兒學苑」之名義擅自托收幼童
，經臺中市政府於94年9月28日查獲而予以斷水斷電等節
，並有臺中市政府94年9月28日府社婦字第0000000000號
函文、94年11月3日府社婦字第0000000000號公告為證（
見本院卷一第57頁、第61頁），足證原告並未於系爭租約
存續中，保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，揆諸
上開說明，被告拒付此部分之租金，要非無據。承上，被
告已支付自93年10月1日起至94年9月1日止租金共計90萬
元，而原告未盡保持合用義務，是原告主張被告應給付其
自93年10月1日起至98年5月31日止，每月7萬5,000元之租
金，即屬無據，要難准許。
㈡原告依不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之不當得
利，有無理由？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民
法第179條定有明文。
2、經查，被告於系爭租約到期後，仍將其所有之物品如兒童
圖書、教具、桌椅等物置於系爭房屋等情，為其所自承（
見本院卷二第13頁至第14頁），而於101年11月27日言詞
辯論期日始當庭交付系爭房屋鑰匙一套予原告收受等節，
亦有101年11月27日言詞辯論期日筆錄在卷足憑（見本院
卷一第170頁），足徵被告於系爭租約到期後仍占有系爭
房屋之事實。被告固抗辯於系爭租約到期後曾至原告公司
法定代理人乙○○之辦公室聯繫拜訪並獲得其同意繼續占
有云云，然並未舉證以實其說，是其所辯，尚難採憑。又
被告承租房屋係供營業使用，已如前述，而與土地法第97
條係就人民承租自住之房屋租金為規定，乃屬有別，是原
告請求被告給付自98年6月1日起至101年5月31日止，共36
月相當於租金之不當得利每月7萬5,000元，即共計270萬
元，洵屬有據。
㈢被告抗辯以其對原告之押租金債權22萬5,000元，及所支付
罰單費用、多次整修、維護及人力費用185萬4,227元予以抵
銷，有無理由？
1、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質
，不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民
法第334條第1項定有明文。
2、經查，系爭房屋補領使用執照業務，乃原告委託訴外人王
福君建築師事務所辦理，此有被告所提委任合約書為證（
見本院卷二第18頁至第20頁）。觀諸前揭委任合約書第1
條、第5條分別約定：「委託人應付給建築師勘查、繪製
、簽證酬金為新臺幣叁拾萬元整」、「申請補發使用執照
、建築線及會勘應繳納之各種規費，均由委託人負擔」，
足徵補領使用執照之酬勞及相關費用應由原告負擔之事實
。惟觀諸建築物補領使用執照報價單上客戶確認欄位之簽
名「甲○○」乃訴外人即被告訴訟代理人一節，有建築物
補領使用執照報價單附卷可稽（見本院卷二第21頁），又
王福君 建築師事務所關於系爭房屋補領使用執照相關費用
之支付，均係通知被告開票支付等情，並有王福君建築師
事務所97年1月21日97事行字第0121-1號函文、臺中市政
府暨所屬機關行政罰鍰通知書在卷足憑（見本院卷二第22
頁、第23頁至第24頁），是被告所辯委任人的名字雖係押
豐泰的名字，但其因代辦而支付19萬7,071元，尚非無據
。承上，被告主張將其對原告之押租金返還債權22萬5,00
0元、補領使用執照之建築師酬勞30萬元及相關費用19萬7
,071元之債權與本件原告主張之不當得利債權抵銷，核無
依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷之情形，
應予准許。是於被告主張抵銷抗辯後，原告所得請求之金
額為197萬7,929元（計算式：270萬元－22萬5,000元－30
萬元－19萬7,071元＝197萬7,929元）。至被告主張以其
支付社會局罰款42萬元、營造廠費用23萬元、其他支出49
萬6,300元債權予以抵銷之部分，除相關罰款之課徵乃因
被告未經設立許可擅自收托幼兒所致，而與原告未盡保持
合用義務之行為無相當因果關係外，就其餘部分費用支出
亦未提出相關單據以實其說，是此部分主張，乃屬無據。
五、綜上所述，被告於系爭租約屆滿後未返還系爭房屋，從而，
原告依不當得利法律關係，請求被告給付197萬7,929元，及
自支付命令送達翌日即101年6月19日起至清償日止，按年息
5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，
為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權
宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其
假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年3月26日
臺北簡易庭
法官葉詩佳
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年3月26日
書記官林錫欽