臺灣臺中地方法院90年度訴字第3508號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院90年訴字第3508號民事判決

裁判日期：民國91年11月01日

裁判案由：損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決九十年度訴字第三五○八號
原告丙○○被告乙○○
甲○○複代理人丁○○右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣貳萬零玖佰陸拾柒元，及自民國九十年七月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳萬零玖佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、聲明部分：
一、原告方面：㈠被告應返還押租保證金新臺幣（下同）四十二萬元，及自民國九十年七月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡被告應給付侵權行為損害賠償金二百五十一萬四千五百五十元，及自起訴繕本達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、事實摘要：
一、原告方面：㈠事實緣起：
原告於八十八年二月一日承租被告所有坐落台中市西屯區福安里福安北巷六號之房屋全部（下稱系爭房屋），承租至民國九十一年五月三十一日迄，約定租金每月一十萬元，兩個月付一次，於每次首日以現金支付（下稱系爭房屋租賃契約），並交付保證金四十二萬元整給予被告，並於八十八年一月五日送請法院公證在案。詎被告乙○○竟趁原告擬改變經營形態暫停營業之際，於九十年七月十一日發存證信函謂：「原告欠繳六、七月，二月一期之租金，限三日內解決，否則以違約處置」，隨之當月占有並出租於第三人，致原告所有之電腦五部，冷氣機一部遺失，包括營業裝潢，硬體設備遭占有，經原告於九十年八月十日以存證信函，催告返還保證金及賠償部份損失，但被告等均置之不理。
㈡關於系爭房屋租賃契約終止之部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，總額非達二個月之租額，不得終止契約。經出
租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，但非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止時明示，況出租人為二人，一人之意思表示非為全部有效，不得擅自主張終止契約即行占有。故系爭房屋租賃契約至少應自保證金無法扣抵租金時，亦即九十年九月起，方有終止事由之發生。
⒉然被告自九十年七月起即違約占有，並將該房屋出租於第三人，系爭房屋租賃契約已因被告之違約，而已然解除。
⒊對被告抗辯所為之陳述：
①原告於九十年六月底與被告聯繫時，僅表示暫緩停止租約。
②被告於九十年七月十一日所發之存證信函，僅為催繳租金而無終止系爭租賃契約之意思表示。
③原告於九十年八月十日猶以存證信函催告被告，表達被告未經原告同意，擅自將租賃房屋占有再出租他人致遺失存物，請求賠償及退還保證金。
④否認原告有於九十年六月向被告表示擬終止系爭房屋租賃契約，況原告於
九十年六月底於系爭房屋牆上貼上「重要通知」內容係針對學生家長，原告藉租約到期為由鼓勵學生國小部遷移至國中部旁繼續補習課程，而原址預定籌設安親班學員之招生，故該重要通知之作業為對內之通知，並非對被告之意思表示，另否認原告並於九十年七月三日交付系爭房屋之鑰匙（即遙控器）予被告。被告於九十年七月十九日擅自假藉「原告行蹤不明」為由，聲請法院公證辦理終止租賃契約同意書，但被告與原告互相幾經存證函之往來，何來原告行蹤不明之情，法院公證處不查詳情採信被告，所為未經原告同意，上開租賃契約終止同意書，應為無效。
⑤不爭執被證⑧所示之三十四幀現場照片之真正，惟該些照片並未完全顯示
系爭房屋斯時全部之使用現狀，而未將原告留於現場之帳冊、電腦及隔間裝潢等設備拍攝入內。
⑥被告所提之錄音帶譯文中，原告與被告商談租金給付之同時雖表示業績欠
佳，致生虧損，不外乎係請求房東調降租金之一種方式，被告據此抗辯為無理由。
㈢關於返還系爭押租保證金之部分：
⒈原告承租被告等房屋每月租金一十萬元，並交付保證金四十二萬元，依土地
法第九十九條之規定，原告交付保證金已超過原告欠繳之租金總額，足以抵付九十年六、七月，二個月租金。被告自九十年七月起即違約占有，並將該房屋出租於第三人，已因其不法，租賃關係因被告違約而已然解除，但被告竟拒絕返還保證金予原告，故被告應返還原告交付之保證金四十二萬元。
⒉對被告抗辯所為之陳述：
①系爭房屋雖自八十六年六月一日起即已出租予原告，並至八十八年一月三
十一日租期屆滿，然被告復答應續出租，但條件另議，包括保證金由二十四萬元增加為四十二萬元以為保障，並送請鈞院公證處公證在案，並由雙方各持一份，但原告另行支出的一十八萬元部分既屬保證金之一部分，並無收據可供證明，被告持有之系爭房屋租賃契約書上關於「更正保證金為二十四萬元」之部分，確係原告於系爭房屋租賃契約公證後另行書立，但係因被告以節稅為由而請求原告幫助在該契約書上表面改為二十四萬元之故，惟被告竟持之耍詐，並拒還保證金，故仍應以法院公證內容為據。被告拒還保證金，更應給付至清償日止按年息百之五計算之利息。
②被告所提錄音帶譯文節文中關於二十四萬元的部分均為被告所講，原告應
有提及不只二十四萬元等語，但錄音帶譯文中並未看到，鈞院勘驗上開錄音帶時，關於原告講話的部分均不清楚，該錄音帶疑經處理過，故並不可採。
㈣關於損害賠償部分：
⒈被告自九十年七月起無權占用系爭租賃物，致原告受有以下損失：
①原告存放之電腦五部、冷氣機一部滅失，總值金額一十五萬元，有九十年五月份報案紀錄可證。
②系爭房屋租賃契約經公證之後，原告隨即裝潢，立招牌，包括配合水電管
路工程及其他硬體設備，投資金額達一百四十五萬八千二百元（發票因己被告有與帳簿一併滅失）。被告於九十年七月，占有並租與第三人，致原告受有至租約期滿日止，相當於投資金額繼續使用約四分之一收益之損失，因此以比率計算，被告應賠償損失三十六萬四千五百五十元。
③原告承租系爭房屋作為開設補習班之營業，以房租每月租金一十萬元之經
營，保守計算之獲利為每月二十萬元，基此，被告之占有租賃予第三人，由九十年七月至租約屆滿日即九十一年五月三十一日止，共計十個月，按已定計劃之投資可得預期之利共計為二百萬元。
⒉以上共計為二百五十一萬四千五百五十元。
㈤關於被告抵銷抗辯之部分：
⒈九十年六月一日起至七月三日止之租金部分：
不爭執被告主張之該部分金額，該部分租金亦為原告所需繳納（九十一年三月七日準備程序第二頁）。
⒉溢扣所得稅及代繳電費部分：
不爭執被告主張之原告溢收所得稅及被告代繳電費之金額，應由原告返還予被告。但原告溢收所得稅之部分，已陸續攤還被告而清償完畢。（同上）⒊恢復原狀義務之部分：
依系爭房屋租賃契約第四條第五項後段所載：「乙方交還房屋時，並應回復原狀」，兩造縱有解除租約交還房屋，依上開房屋應回復原狀，無非拆除裝潢、招牌，即已回復空屋原狀，原告僅需返還空屋予被告即可，惟被告竟以代替恢復原狀所花費用之估價單，要求原告負擔全部項目金額，觀之被告所提估價單之內容全為更新及增添之設備所需，尤系爭房屋之設備經使用折舊自屬當然，其代價已由被告收取租金所得利益所吸收，且雙方租約成立，未點交上開估價單所載之物品是否由原告維護保管，被告妄自指摘原告需按估價項目賠償金額，事顯無據。
㈥綜上所述：爰依終止系爭房屋租賃契約後之押租保證金返還請求權為訴之聲明第一項之請求，依侵權行為損害賠償請求權為訴之聲明第二項之請求。
㈦證據：
⒈提出下列書證（均為影本）為證：
①公證書乙份②房屋租賃契約書（八十八年一月五日）乙份③存證信函（原告於八月十日寄）乙份④存證信函（被告乙○○於九十年七月十一日寄）乙份⑤照片一幀⑥估價單三紙⑦內政部警政署受理刑事案件報案查詢單乙紙⑧每月營收統計表乙份⑨人事薪資明細表乙份⒉請求勘驗被告所提被證⑫之錄音帶（待證事項為：原告並未自認系爭押租保
證金為二十四萬元。）
二、被告方面：㈠關於租賃契約終止部分：
⒈原告於九十年六月二日即向被告表示擬終止系爭房屋租賃契約，並於九十年
六月底於系爭房屋外牆上張貼『重要通知』，表明因「租約到期，於九十年七月一日起遷移...」等語，原告更於九十年七月三日將系爭房屋之鑰匙交予被告，故系爭房屋租賃契約已經由雙方合意於九十年七月三日起終止。⒉原告既已表明終止租約，且在九十年七月三日交還鑰匙，被告因原告並未依
租約所載事項辦理終止租賃契約，乃於九十年七月十一日以台中福安郵局第五六八號存証信函通知原告有違反租賃契約。
⒊原告因已離去租賃標的物，又拒合意辦理終止租約，被告為此乃於九十年七月十九日向鈞院公證處辦理『終止租賃契約同意書』之認證。
⒋關於被告於九十年七月十一日對原告所發之存證信函中，因被告二人為夫妻
，且被告甲○○部分已授權被告乙○○代理為意思表示，故被告所為終止之意思表示亦屬合法。況該存證信函之目的係為使原告出面辦理終止租約之公證，因雙方已合意終止在先，故該催告函當然有終止之意思表示。
⒌兩造已合意終止系爭房屋租賃契約，則無民法第四百四十條第二項的問題。⒍另提出兩造終止租約後系爭房屋被告另出租予 楊順木 之公證租賃契約書，其
上載有自九十年九月十五日起至九十一年九月十五日止，每月之租金為七萬元，反觀被告若繼續租賃予原告，每月可得到之租金達到一十一萬九千一百零二元（亦即自九十年六月起按一十一萬二千三百六十元每月再增百分之六計算），可證被告不可能在原告未同意終止租約下自行通知終止租約。
㈡關於返還系爭押租保證金之部分：
⒈系爭房屋租賃契約之押租保證金係二十四萬元，並非四十二萬元，公證書之
記載錯誤，而原告業已更正並蓋章在上面，蓋系爭房屋被告係自八十六年六月一日起即已出租予原告，斯時之租賃契約上載保證金為二十四萬元，本件公證租賃係繼續先前之租賃，而該保證金亦延用下來，原告並未另行給付，，公證書上記載錯誤已更正其理由在此，並非原告陳稱係為節稅之理由。⒉系爭房屋租賃契約期間原為八十六年六月一日起至九十一年五月三十一日止
，於八十八年時因被告認為原關於租金之約定不妥，乃要求原告應至法院公證，故於八十八年一月五日雙方就所剩之租期（即至九十一年五月三十一日）至法院公證，租金及保證金均延用原租約，公證後原契約書即未再保留，嗣原告因報稅之需要，乃央求被告再倒填日期補簽一份契約，作為原告報帳之用，被告認為該期間確有租賃事實，乃同意再補簽系爭房屋租賃契約書，而最初之保證金即為二十四萬元，其計算之基準即以每月租金八萬元，支付三個月租金額充為保證金，其後至法院公證時原告並未再補給任何金額，因此，被告發現公證之租約中保證金誤書為四十二萬元時，要求原告更正，原告始願更正，此經證人 張瑞河 代書到庭證述屬實，否則原告何以願意更正？另原告陳稱此乃為替被告節稅，更屬無稽，況若依原告所指該押租金已提高為四十二萬元，則另外之一十八萬元原告如何給付？原告主張押租金為四十二萬元等情，僅有公證書上錯誤之記載為憑，並無其他對原告有利之事證。
⒊系爭房屋租賃契約書第三條第三項載明：「保證金...於租賃期滿交還房屋時無息返還。」，故原告請求按年息百分之五計算保證金利息，毫無依據。
㈢關於損害賠償之部分：
⒈兩造既已於九十年七月三日合意終止系爭房屋租賃契約，故被告收回租賃物
，本係合法，並非無權占有，而如被告所提照片可見，原告於九十年七月一日既已離去上開租賃物，殊無電腦五部、冷氣機一部等存放該處等情，況依系爭房屋租賃契約第七條第二項所示：「乙方（指原告）遷出時，如遺留傢俱不搬者，視為放棄，應由甲方（指被告）處理」，故原告於遷出後若將電腦、冷氣等遺棄現瑒，依約被告亦有權處理。何況在九十年七月十九日辦理認證時，亦經公證人確認無其他物品在該房屋內，而准予認證在案。
⒉既然雙方租約合意終止，依約原告自應回復原狀交還房屋，其所投資之裝潢
等自與被告無涉，自無向被告請求之理。況其所謂之投資及獲利均是其片面之詞，並無任何資料可證明其投資及獲利，且觀諸被告所提錄音帶譯文節文所示，原告自九十年初即每月虧損何來獲利？是其請求均無理由。
⒊另依系爭房屋租賃契約書第四條第五項後段所載：「乙方（指原告）交還房
屋時，並應負責回復原狀」，原告既於九十年七月三日已交還系爭房屋之鑰匙予被告，表示已交還系爭房屋之意思表示，依系爭房屋租賃契約書所載即負有恢復原狀之義務，故其裝潢、招牌、其他水電管路工程及硬體設備等，本應恢復原狀予以拆除，且依租賃契約書第四條第三項所載：「乙方於租期滿，應即將房屋遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或任何費用。」，故原告並無權向被告要求賠償上開施設之費用。
⒋綜上所述，被告收回系爭房屋後當有權作任何使用、收益之行為，此後被告對系爭房屋之處置，原告無權干涉。
㈣關於抵銷抗辯之部分：
⒈原告尚欠被告下列款項未清償：
①九十年六月一日起至七月三日止之租金部分：
原告自行搬遷離去系爭房屋，卻未付九十年六、七月份之租金。斯時每月租金已調漲為一十一萬九千一百零二元（依系爭房屋租賃契約所載，原告自八十六年六月一日起至八十七年五月三十一日止每月租金八萬元；八十七年六月一日起至八十八年一月三十一日止每月租金一十萬元；八十八年二月一日起至八十八年五月三十一日止每月租金一十萬元；自八十八年六月一日起每屆滿一年租金增加百分之六，於九十年六月起每月租金調漲為一十一萬九千一百零二元），故原告尚欠六月份租金一十一萬九千一百零二元，及七月份租金一萬一千九百一十元，共計為一十三萬一千零一十二元。
②溢扣所得稅及代繳電費部分：
由被證⑩中區國稅局之所得稅額繳款書記載「八十六年五月至十二月」給付所得額為「六十四萬元」，扣取稅率百分之十，即「六萬四千元」，然事實上被告係自八十六年六月至十二月出租予原告，所得額應僅為「五十六萬元」，應扣取稅額為五萬六千元，故原告向被告溢收八千元之部分應予返還；另九十年七月份收取之電費係屬九十年五、六月份之用電，應屬原告應繳納之款，該電費共計為一萬零二十一元，已由被告先予墊繳。原告迄今尚未清償上述款項。
③回復原狀義務之部分：
兩造終止系爭房屋租賃契約後，曾赴 張代書 處談及回復原狀乙事，因原告只願付八萬多元，被告主張應付二十餘萬元，為此，雙方不歡而散，而事後原告拒予恢復原狀，被告自行為之，共花費修復費為一十二萬三千八百八十五元；另花費拆除及油漆費用等共一十五萬元；合計被告所支出回復原狀之費用為二十七萬三千八百八十五元。
⒉以上原告應負之清償義務共計為四十二萬二千九百一十八元，若認被告應退
還保證金二十四萬元予原告，被告主張互相抵銷，則被告亦無庸再給付任何金額予原告。
㈤證據：
⒈提出下列證物（書證均為影本）為證：
①公證書（八十八年度公字第二六二號）乙份②房屋租賃契約書（八十八年一月五日）乙份③房屋租賃契約書（八十六年五月一日）乙份④照片一幀（照片內之牆上貼有「重要通知」一紙）⑤存證信函及其回執（被告乙○○於九十年七月十一日寄給原告）乙份⑥終止租賃契約同意書（九十年七月十九日）乙份⑦估價單七紙⑧照片三十四幀（被告於九十年七月三日攝於系爭房屋內部）⑨房屋租賃契約書（九十年八月七日、被告租予楊順木）乙份⑩中區國稅局之所得稅額繳款書乙紙⑪電費單七紙⑫錄音帶譯文節文乙份及錄音帶乙卷⒉聲請訊問證人即辦理系爭房屋租賃契約公證之代書張瑞河（待證事實為：①
系爭房屋租賃契約書上關於保證金之記載，實際上應為二十四萬元卻誤載為四十二萬元，證人張代書隨即要被告乙○○去找原告更正。②兩造間終止租賃乙事證人亦知悉，因於租賃終止後為回復原狀，原告應支付多少款項，曾於張代書事務所協商而未成，故終止系爭房屋租賃契約係合意終止甚明。）
參、得心證之理由：
一、兩造所不爭執之部分：㈠原告於八十六年五月一日承租被告所有坐落台中市西屯區福安里福安北巷六號
之房屋全部（下稱系爭房屋），原承租期自八十六年六月一日起至八十八年一月三十一日止，原告於訂約時交付被告二十四萬元作為押租保證金，並約定自八十六年六月一日起至八十七年五月三十一日止之租金為每月八萬元，自八十七年六月一日起至八十八年一月三十一日止之租金為每月一十萬元（下稱原租約）；兩造於八十八年一月五日再行續簽租約即本件系爭房屋租賃契約，並經本院公證處公證在案，由兩造各持有一份，兩造約定租期自八十八年二月一日起至九十一年五月三十一日止，且自八十八年二月一日起至八十九年五月三十一日止之租金為每月一十萬元，自八十九年六月一日起之租金於每屆滿一年即增加百分之六（下稱系爭房屋租賃契約），斯時系爭房屋租賃契約書上係記載「保證金新臺幣肆拾貳萬元」。此有原證①及被證①之公證書、原證②及被證②③之房屋租賃契約書等附卷可稽。
㈡系爭房屋租賃契約經公證後，原告嗣後於被告所持有之系爭房屋租賃契約書上
加註「更正保證金為新臺幣貳拾肆萬元」等字，並用印於其後。此有被證②之房屋租賃契約書在卷足憑，並經證人張瑞河即辦理系爭租賃契約公證之代書到庭結證屬實。
㈢原告於系爭房屋經營美語教學補習班，嗣於九十年六月間在系爭房屋外牆張貼
「重要通知」乙紙，通知上載有「各位親愛的家長您好：...本班因國小部租約到期，將於九十年七月一日起遷移至本班國中部旁...新址位置圖為...」等字。此有原證⑤及被證④之照片各一幀附卷足參。
㈣被告乙○○於九十年七月十一日，以台中福安郵局第五六八號存證信函通知原
告：「敬啟者：...今台端除積欠二個月房屋租金外，並擅自搬離且未將標的物自行改裝設施恢復原狀，已嚴重違反租賃契約第七條第四款、第五款，第四條第五款之各項規定。祈台端於文到後三日內出面解決...」等語。此有原證④及被證⑤之存證信函在卷足憑。
㈤被告於九十年七月十九日單方申請本院公證「終止租賃契約同意書」在案，該
份同意書上載有：「（系爭房屋租賃契約）...茲因情事變更，承租人已自行遷讓而行蹤不明，無法協同辦理終止租約手續，今依法聲明終止本件租賃契約，自即日起該契約失效，對於交還房屋及返還押租金等事項出租人願自行處理...」等字。此有被證⑥之終止租賃契約同意書附卷可參。
㈥原告於九十年八月十日以台中福安郵局第六七六號存證信函通知被告乙○○：
「本人承租（系爭房屋）....擬改變經營型態，惜募款不易致租金延後月餘，但本人尚有押租金肆拾貳萬元整可供抵扣，台端卻未經本人同意，擅自將房屋再出租他人...限文到七日內出面解決，並退回房屋押金肆拾貳萬元整及賠償損失...」等字。此有原證③之存證信函在卷足參。
㈦原告尚欠被告九十年六月一日起至七月三日止之租金部分共計一十三萬一千零
一十二元（計算公式為：〔100,000元/月×(1＋6﹪)×(1＋6﹪)〕×〔1＋(3÷31)〕月＝131,012元，元以下四捨五入），迄未清償。並經原告於九十一年三月七日準備程序庭期自認在卷。
㈧兩造間租賃關係自八十六年六月一日起，故八十六年度之租金所得額應為五十
六萬元，應繳五萬六千元之所得稅，惟被告溢付八十六年五月一日至五月三十一日之部分計為八千元，應由原告負擔。此有被證⑩中區國稅局之所得稅額繳款書附卷足憑，並經原告於上開準備程序庭期自認在卷。
㈨九十年七月份收取之電費係屬九十年五、六月份之用電，依兩造租賃契約約定
應屬原告應繳納之款，該電費共計為一萬零二十一元，已由被告先予墊繳，原告迄未清償。此有被證⑪之電費單影本七紙在卷可證，並經原告於上開準備程序庭期自認在卷。
二、關於系爭房屋租賃契約何時終止之部分：㈠經查，原告原於系爭房屋經營美語教學補習班，嗣於九十年六月間在系爭房屋
外牆張貼「重要通知」乙紙，通知上載有「各位親愛的家長您好：...本班因國小部租約到期，將於九十年七月一日起遷移至本班國中部旁...新址位置圖為...」等字；次查，被證⑧即原告所不否認其真正之三十四幀照片，為被告於九十年七月三日攝於系爭房屋之內部，觀諸該等照片，顯示系爭房屋內部之走廊、房間、樓梯間、洗手間等處，斯時已無任何辦公家具或上課桌椅，牆上佈告欄內亦空無一物，僅剩斑駁的牛皮紙或保麗龍黏貼之痕跡，房間地板呈現久未打掃之髒物堆積，洗手間之置物平台已脫落傾斜，頂樓樓梯間堆放已拆卸之塑膠門及紙箱等雜物，而庭院中亦僅見叢生雜草、砂石堆以及廢棄之鐵架；又查，被證⑥即被告於九十年七月十九日單方申請本院公證之終止租賃契約同意書，其上上載有：「...承租人（即原告）已自行遷讓...」等字；再查，證人即辦理系爭房屋租賃契約公證事宜之代書張瑞河，於本院九十一年一月三日之準備程序時到庭結證證稱：「...（兩造）在我事務所談協調的時候，被告都說是原告搬走的，我只知道兩方都有終止契約的意思，當時雙方都有提出金額（按指回復原狀所需之金額），但是雙方提出的金額都不一致...」。
㈡準此，雖原告自始陳稱與被告並無終止系爭房屋租賃契約之意思合致，惟兩造
若無合意終止系爭房屋租賃契約，原告自無須於上開通知上特別註以「租約到期」等字樣，而苟非兩造已因終止系爭租約而由原告返還鑰匙予被告，被告又何能於同年七月三日進入系爭房屋拍攝上開照片，又原告若無系爭租約已然終止而應遷空並返還房屋之認識，又何於斯時系爭房屋內部已呈現遷離殆盡，而呈現無人使用之狀態，故斟酌系爭房屋於客觀上所呈現之狀貌，輔以證人張瑞河之證述，並從交易上之習慣及經驗法則等作全般之觀察，足認被告辯稱兩造間已有於九十年七月三日終止系爭房屋租賃契約之合意等情，尚屬有據，為有理由。另兩造既已合意於九十年七月三日終止系爭房屋租賃契約，則無民法第四百四十條第二項適用之餘地，故原告另稱系爭租約至少應自系爭押租保證金無法扣抵租金時，亦即九十年九月起，方有終止事由之發生等情，實屬無據，併予敘明。
三、關於系爭房押租保證金之部分：㈠按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，
推定為真正，民事訴訟法第三百五十八條第一項定有明文，故系爭房屋租賃契約縱經本院公證人之認證，而生推定其有形式上證據力之效力，然關於該文書有無實質上之證據力，仍應由事實審法院本於自由心證判斷之。而系爭房屋租賃契約書係屬「以記載作成名義人內心之意思或其他陳述為其內容」之勘驗文書，法院得自行觀察，以判斷應證事實之有無，只須文書記載之內容與應證事實有關，法院即應依其記載解釋作成名義人之意思以為判斷，而解釋勘驗文書之記載，應斟酌製作文書時之各種客觀情事，以探求作成名義人之真意，尚不得僅拘泥於文書所用之辭句。
㈡經查，衡諸證人張瑞河於本院九十一年一月三日之準備程序時到庭結證證稱：
「...去年（按指民國九十年）雙方到我事務所協調房屋回復原狀的過程中有談到保證金是二十四萬元...」等語，並斟酌兩造所不爭執之系爭房屋租賃契約是兩造間原租約之續約，而原租約之押租保證金為二十四萬元，業經原告交付予被告，而系爭房屋租賃契約書上於公證時雖記載「保證金新臺幣肆拾貳萬元」，惟嗣後原告乃於被告所持有之系爭房屋租賃契約書上加註「更正保證金為新臺幣貳拾肆萬元」等字，並用印於其後等客觀情事，足見被告辯稱系爭房屋租賃契約書上原載之「保證金新臺幣肆拾貳萬元」係屬誤載，而實際上之押租保證金應為二十四萬元等情，並非空言。另原告主張其有另行支付之一十八萬元押租金（亦即系爭房屋租賃契約之押租金四十二萬元與原租約原告已交付之二十四萬元押租金之差額）乙情，並未提出任何證據方法以實其說，則苟非系爭房屋租賃契約關於系爭押租保證金之部分確有誤載等情，原告就攸關其權益之保證金金額，又何願嗣後更正之？故斟酌上開各種客觀情事以觀，足證被告辯稱系爭房屋租賃契約之押租保證金金額實為二十四萬元等情，自屬有據，應堪採信。
㈢準此，原告依兩造關於系爭房屋租賃契約書第三條所示之約定，請求被告於兩
造合意終止系爭租約後，應返還押租保證金「新臺幣二十四萬元」之部分，於法有據；而按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第二百二十九條第一項、第二百三十三條第一項前段定有明文，故被告於系爭房屋租賃契約終止之翌日即九十年七月四日，即負返還系爭押租保證金之義務，該給付義務既屬給付有確定期限者，則被告既迄未返還於原告，應自九十年七月四日起即應負遲延責任，故原告請求被告給付自九十年七月十五日起至清償日止按年息百分之五之法定利率計算之法定遲延利息，自無不可。被告雖以上開契約條款係約定「保證金於租賃期滿交還房屋時無息返還」，故被告無庸負擔利息等語置辯，惟以經驗法則及立約當時之客觀情事觀之，兩造間關於該約款「無息」之約定，應係指被告無庸給付自收取系爭押租保證金起至租賃期滿後應返還於原告之日止之期間利息，然此等約定尚無從解免債務人即被告應負之給付遲延責任，應無疑義。
四、關於原告請求損害賠償之部分：㈠經查，兩造既已合意於九十年七月三日終止系爭房屋租賃契約，業如前述，則
原告於九十年七月四日以後對系爭房屋即已無合法使用、收益之承租權源，被告於其後占有使用並出租系爭房屋，即係基於出租人收回租賃物後之合法使用收益，並非無權占有，而難謂有何加害行為可言，原告主張被告無權占有系爭房屋而應負侵權行為損害賠償責任，實於法無據。
㈡次查，關於原告主張受有電腦五部、冷氣機一部滅失之損害，及受有硬體設備
投資金額繼續使用約四分之一收益損失之部分，依原告之主張，其縱於遷出系爭房屋時，尚留有上開辦公傢俱及裝潢設備，惟按系爭房屋租賃契約書第七條第⒉點既明文約定：「乙方（即原告）遷出時，如遺留傢俱不搬者，視為放棄，應由甲方（即被告）處理。」等語，則原告即應受該契約之約束，視為放棄該等傢俱及硬體設備之所有權及使用收益處分權能，而不得向被告更為主張。況原告雖舉原證⑦之九十年五月份內政部警政署受理刑事案件報案查詢單為證，但並不足以證明九十年七月四日被告重行占有使用系爭房屋之時，系爭房屋內部尚有上開電腦、冷氣機存在等情，而依被證⑧之三十四幀照片所示，斯時系爭房屋未見原告所提如原證⑥估價單三紙所載之「水平架高實木地板」、「花園造景原木牆」、「花園原木桌原木椅」、「接待大櫃臺」、「投射燈」等硬體設備，故原告該部分之主張，顯屬無據。
㈢再查，關於原告主張受有每個月二十萬元營業之所失利益之部分，原告既已喪
失系爭房屋之租賃權，業如前述，則被告並無侵害任何原告基於租賃權可得受有之利益之行為，自不待言。況依民法第二百十六條第二項之規定，所謂所失利益，係指依通常情形或依已定之計劃設備或其他特別情事可得預期之利益，原告既就系爭房屋已無使用收益之正當權源，尚難謂有何可得預期之利益可言，故原告該部分之主張，亦屬無據。
五、小結：綜上所述，原告基於系爭房屋租賃契約之約定，請求被告應返還原告二十四萬元之押租保證金，及自九十年七月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；而原告關於系爭押租保證金之請求，在超過上述範圍，以及原告基於侵權行為損害賠償請求權之請求，則均無理由，應予駁回。
六、關於被告抵銷抗辯之部分：㈠關於九十年六月一日起至七月三日止之租金，及溢扣所得稅及代繳電費部分：
經查，兩造並不爭執原告尚欠被告九十年六月一日起至七月三日止之租金部分共計一十三萬一千零一十二元，及原告應給付被告所代繳之九十年五、六月份之電費共計為一萬零二十一元等情，而關於被告抗辯伊所溢付之八十六年五月一日至五月三十一日部分之所得稅計為八千元之部分，應由原告繳納等情，為原告所是認，且查原告復未就其主張該部分已陸續償還被告等情提出任何證據方法以實其說，故被告該部分之抗辯應堪採信。故被告抗辯原告尚應給付被告上述三項金額共計一十四萬九千零三十三元等事實，尚屬有據，應可採信。
㈡關於回復原狀義務之部分：
⒈被告復抗辯原告尚應負擔系爭房屋租賃契約終止後回復原狀之義務，而須支
付被告因回復原狀所支付之必要之費用共計二十七萬三千八百八十五元，以代回復原狀，並提出被證⑦之估價單七紙為證。惟按，被告所稱回復原狀之部分，應係指民法第四百五十五條關於租約終止後租賃物返還之義務，以及系爭房屋租賃契約第四條第⒌點關於「房屋有改裝設施之必要，乙方（即原告）取得甲方（即被告）之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方交還房屋時，並應負責回復原狀。」等之謂也，故系爭房屋租賃契約終止後，被告僅須將系爭房屋回復至被告交付系爭房屋於原告承租使用當時之空屋原狀，而遷空返還予被告，即屬已盡返還及回復原狀之義務，至於租賃物因使用所生之折舊，依物之性質本屬使用、收益租賃物所必然產生之結果，且依經驗法則而論，該折舊之代價業已經兩造評估後折算於租賃之對價中，故出租人尚不得主張承租人應負擔租賃物在租賃期間內所生之折舊損失，合先敘明。
⒉經查，被告所提回復原狀之必要費用，係包括被證⑦之估價單七紙所示之⑴
室內照明及開闢維修工程、⑵衛浴設備維修工料、⑶化糞池處理、⑷消防設備及⑸無法估計損壞情形等（小計為一十二萬三千八百八十五元），以及⑹地板隔間公佈欄拆除（五萬元）、⑺清除運費（二萬元）及⑻油漆費（八萬元）等，共計為二十七萬三千八百八十五元。
⒊然查，其中關於⑹⑺共計為七萬元之部分，係屬原告於租賃關係存續中所改
裝之設施（有被告所提之被證⑧照片可證），固屬原告依系爭房屋租賃契約約定應負回復原狀義務之內容，雖無疑問，然關於其他部分，核其內容不外乎「一般吸頂燈」、「燈管」、「冷氣專用插座附蓋板」、「雙聯暗插座附蓋板」、「電話插座含蓋板」、「倍省馬桶」、「豪華洗臉盆」、「馬桶蓋」、「瓷把手蓮蓬頭」、「立式小便斗」、「化妝鏡」、「共用栓附銅鑰匙」、「地板落水頭」、「乾粉滅火器」、「緊急照明燈」、「緊急出口燈」、「化糞池抽肥」、「化糞池通管」、「油漆費」等項目，但因被告並未提出任何證據證明上開項目係屬被告交付系爭房屋予原告承租使用時，已然具備之配備，故該部分或屬被告更新及添置設備之部分，或屬系爭房屋因承租使用期間所生之折舊部分，依各該物件之性質本屬使用、收益租賃物所必然產生之折舊結果，實不應責令原告負擔。
㈢從而，被告抗辯原告對被告應負之債務在二十一萬九千零三十三元之範圍內，尚堪採信，逾此範圍之抗辯，則無理由，不足採認。
七、結論：按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷，民法第三百三十四條前段定有明文。本件被告既迄未返還系爭押租保證金二十四萬元予原告，自須負擔返還之義務，及自給付期限屆滿時起之遲延責任。從而，原告本於系爭房屋租賃契約之法律關係，請求被告給付二十四萬元及自九十年七月十五日起至清償日止，按法定利率即年息百分之五計算之遲延利息，本屬正當，應予准許，逾此部分之押租保證金之請求，及依侵權行為損害賠償法律關係之請求，則均無有理由，應予駁回。惟本件被告既主張對於原告有二十一萬九千零三十三元之金錢債權，且亦屆清償期，則原告對被告之返還系爭押租保證金之債權，在二十一萬九千零三十三元之範圍內，即因被告依法行使抵銷權而消滅，故原告本於系爭房屋租賃契約之法律關係，請求被告給付二萬零九百六十七元及自九十年七月十五日起至清償日止，按法定利率即年息百分之五計算之遲延利息，於法有據，應予准許，逾此部分之請求則均無理由，應予以駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
九、本件原告勝訴部分，係本於民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款之因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟者，應依職權宣告假執行。又原告勝訴之部分，既經被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
肆、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百八十九第一項第三款、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年十一月一日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官張瑞蘭~B法官王金洲~B法官廖慧如右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年十一月一日~B法院書記官