臺灣屏東地方法院民事判決 102年度屏簡字第115號
原 告 劉秀珍
訴訟代理人 謝信義 律師
被 告 黃丁秀好
訴訟代理人 洪秀珠
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國103年4月15日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第436條第2項、第
255條第1項本文、第256條分別定有明文。本件原告原聲
明：被告應將坐落屏東市○○段○○○○號土地（下稱系爭土
地），如起訴狀附圖所示紅色斜線部分地上物拆除後交還原
告。嗣於民國102年12月13日提出準備書狀，將上開聲明變
更為：被告應將坐落系爭土地如附圖㈠所示黑色斜線部分、
面積26平方公尺範圍內之地上物、及二、三層遮雨棚各18平
方公尺拆除後交還與原告。查原告上開聲明所為之變更，係
依屏東縣屏東地政事務所實際測量後所得確實數據而為之變
更，核屬更正事實之陳述，並未變更原訴訟標的，揆諸前開
規定，自應允許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告所有系爭土地，係由原告以新臺幣（下同）
255,000元向訴外人 邱秋月 購買同段合併前853之2地號，
再由合併前同段853地號及同段合併前853之2地號土地（
下稱舊853之2地號土地）合併而來，原告於購買舊853之
2地號土地並為合併之登記後，始發現舊853之2土地上尚
有坐落同段854之2地號土地所有人即被告越界建築之同段
1054建號之主建物及增建之廚房部分，原告前已向屏東縣政
府報請拆除上開違法建築之部分，且被告買受同段854之2
地號土地、同段1054建號建物之過程，原告全然不知情，是
原告所有之土地現遭被告無權占有，迭經請求拆除地上物返
還土地均遭拒絕，爰依法提起本訴。並聲明：被告應將坐落
屏東市○○段○○○○號土地如附圖㈠所示黑色斜線部分、面
積26平方公尺範圍內之地上物、及二、三層想遮雨棚各18平
方公尺拆除後交還與原告。
二、被告則以：
㈠被告所有同段1054建號(下稱系爭建物)主體建物及增建之
廚房，雖如原告所述橫跨坐落原告所有舊853之2地號土地
及被告所有同段854之2地號土地上，然因舊853之2地號
、854之2地號土地、系爭建物(含增建部份)原屬訴外人
施平 家同一人所有，系爭建物興建時無越界建築之情事。
㈡施平家所有之同段854之2地號土地、系爭建物及增建之廚
房遭法院拍賣時，因舊同段853之2地號未併付拍賣，故分
別由訴外人 洪瑞雄 於87年6月16日拍定取得，洪瑞雄再於88
年11月18日以520萬元出賣予被告；而舊853之2土地部分
，嗣後由訴外人邱秋月於88年12月21日拍定取得，再於101
年3月29日出賣予原告，原告並於101年4月17日將舊853
之2土地與其原有之同段853地號土地合併為系爭土地。原
告於買受舊853之2土地時，系爭建物已存在多年，系爭土
地之範圍，依建築法規應為被告所有同段854之2地號土地
、同段1054建號建物之法定空地。
㈢系爭建物於施平家所有時，早已有增建廚房之部分，且同時
坐落舊853之2土地及同段854之2地號土地上，係因上開
不動產於法院拍賣時，因舊853之2土地未併付拍賣，始造
成系爭建物坐落之土地由邱秋月拍定後讓與原告，惟原告於
購買前之101年3月20日現場土地鑑界時，即知有增建廚房
坐落其上，原告即默許被告繼續使用舊同段853之2地號土
地，故依民法第425條之1規定，原告買受舊853之2地號
土地時，舊853之2地號土地上已有系爭建物之主建物及增
建廚房等情，且已存在法定租賃關係，被告並非無權占有；
又原告現行使權利係以損害他人為目的，是為權利之濫用。
並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
原告主張系爭土地係原告所有，其上有如附圖㈠所示系爭建
物之一部之事實，此為被告所不爭，自堪信為真實。原告另
主張：被告所有系爭建物無權占用系爭土地，自應將系爭建
物越界部份拆除，並將如附圖㈠所示斜線部分土地返還原告
等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是以本件所應審酌者
，乃在於系爭建物有無占用系爭土地之權源？
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條前段固定有明文。再按土地與房屋為各別之不
動產，各具相當之使用及經濟價值等各得單獨為交易之標的
，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即房屋之
存在及使用房屋必須使用該房屋之地基，而不容輕易變動，
此為房屋基地之使用權恆定原則，為房屋與其基地使用關係
之基本法理，而為近代民法權利社會化、物權相對化、債權
物權化發展趨勢之所在，是早於48年間，我最高法院即以48
年台上字第1457號判例揭示「土地與房屋為各別之不動產，
各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分
離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及
房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間
雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意
，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房
屋承買人繼續使用土地。」之意旨，嗣民法於88年間修正，
復基此而新增第425條之1規定：「土地及土地上之房屋同
屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將
土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋
受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房
屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項
規定之限制。」予以明文化，而確定上開債權物權化之大原
則。又按法律無規定者，相類事實得比附援引，類推適用相
類之法理，此為民法第1條之基本精神。揆之上開判例及民
法新增第425條之1規定之法旨，乃基於房屋及基地之使用
權關係恆定暨房屋既得使用權保護原則之考量，而肯認基地
使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響之法則。
㈡經查：屏東縣屏東市○○段854之2地號土地於71年11月2
日自屏東縣屏東市○○段854之1地號分割而出，並於81年
9月29日由施平家取得所有權，此有土地謄本為證(見本院
卷第77-82頁)，而其上系爭1054號建物於65年1月8日興
建並取得屏建市(使)字第27號之使用執照，再於73年9月
27日辦理建物總登記，建物所有權人為施平家，此有屏東縣
政府以屏府城管字第10229803400號函覆屏建市使字第27號
使用執照存根(見本院卷第211頁)及臺灣省屏東縣屏東市
○○段建築改良物登記簿(1054號建物，見本院卷第36頁)
在卷可稽，又合併前舊853之2地號土地原為訴外人 葉慶源
所有，於82年6月30日將上開土地售予施平家，足認自82年
間起屏東縣屏東市○○段854之2地號、合併前同段之舊85
3之2地號土地及系爭1054號建物為同一人即施平家所有。
㈢又查系爭建物之建築基地登記為854之2，惟經本院囑託屏
東縣屏東地政事務所測量後，如附圖㈡所示地號853之2編
號A及C部分即分屬系爭建物之主建物及增建建物，因認系
爭建物於65年間建造時並未落實土地鑑界等情，致使其系爭
建物主體及增建建物實際坐落位置並非全部坐落於屏東縣屏
東市○○段854之2地號，是系爭建物坐落於斯文段854之
2地號及合併前同段之舊853之2地號土地甚明。
㈣末查系爭建物及同段854之2地號土地嗣經第三人高雄區中
小企銀股份有限公司設定抵押權後聲請本院查封拍賣，本院
於87年6月15日將系爭建物及屏東縣屏東市○○段854之2
地號公開拍賣，由洪瑞雄得標買受，此有本院核發之不動產
權利移轉書在卷足參，上開本院核發之不動產權利移轉書內
容載明，系爭建物增建部份，為1樓後專造蓋鐵皮廚房、2
樓後加強磚造房屋之部分，堪認洪瑞雄於拍賣取得系爭建物
及基地時，已包含其後所增建之部份。另合併前同段舊853
之2地號土地，亦經本院87年度執字第5851號實行拍賣抵押
物之強制執行，由訴外人邱秋月於88年12月21日拍定取得，
並於101年3月間將上開土地售予原告，此有本院強制執行
公告及合併前同段之舊853之2地號之異動索引在卷足參(
見本院卷第60、62-63頁)，是法院之強制執行拍賣，性質
上係為私法拍賣，拍定人則係繼受取得拍賣標的之權利，故
拍定人繼受該權利後，雖將取得之拍賣標的物再行出售與第
三人，惟房屋所有權人對房屋基地原已合法取得利用權者，
其後基地物權發生變動，於房屋仍可使用之年限內，因讓與
而取得土地所有權者，當不得任意終止其使用關係，乃當然
之結論。又本院履勘現場所見，該增建部分非有其獨立之出
入門戶，不得與系爭建物分開單獨使用，屬系爭建物之附屬
建物，洪瑞雄透過前開拍賣程序取得系爭建物之所有權，並
將系爭建物售予被告，則被告當然取得上開附屬建物之所有
權，故系爭建物如附圖所示編號C部分之附屬建物，亦應符
合該條文所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋
同時或先後讓與相異之人」之情事，亦應有民法第425條之
1規定之適用。從而本件系爭建物及同段之舊853之2地號
土地即係由施平家分別讓與洪瑞雄及邱秋月，再由上開兩人
將不動產分別讓與原告及被告，揆諸上述民法第425條之1
之規定，自應推定系爭建物於合併前之舊同段853之2地號
土地具有法定租賃之關係。系爭建物如附圖所示編號A(主建
物)及C(增建建物)部分占用合併前之舊同段853之2地號
土地既非無權占有，則原告主張拆屋還地，即非有據，應予
駁回。
㈤復按「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去
或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或
一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用
之」，又權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為
主要目的，民法第796條之1第1項及148條第1項定有明
文。所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權
利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家因其權利行
使所受之損害，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所
得利益極少而他人及國家所受之損失甚大者，非不得視為以
損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之
解釋。經查：原告請求如附圖所示編號B及編號D之部分，
面積各為4及1平方公尺，坐落同段853地號土地，並無依
前開說明成立法定租賃關係，被告所有之系爭建物於附圖㈡
所示B及D部分，係屬無權占用原告所有系爭853地號土地
，惟所占用土地僅5平方公尺，且呈狹長形，原告縱使取回
該筆土地，亦無法為有效之利用，且系爭建物於65年間建築
時，其坐落之基地尚未為土地之分割，斯時並無越界建築之
疑，而後經土地之分割徒生之越界情事，且上開越界之範圍
甚小，應屬土地測量之合理誤差範圍內，本院審酌原告縱取
回系爭土地，亦無法用以興建房屋或他用，難以藉此獲得實
質之經濟利益，反而可能危害被告等所有建物之結構安全，
二者利益嫌然嚴重失衡，足見原告顯有濫用其權利之情事，
原告之訴應予駁回。
㈥末查兩造間就系爭建物是否具法定空地、有無合法建造、是
否違建等情，係屬行政機關管理權責所在，並非本院可得審
酌之餘地，併此敘明。
三、綜上所述，原告主張被告應拆除如附圖㈠所示斜線所示部分
，其中如附圖㈡編號A及C之部分，因系爭建物、及坐落之
854之2地號、合併前之舊853之2地號土地原屬施平家所
有，嗣施平家所有之上開不動產遭本院強制執行拍賣，由洪
瑞雄及邱秋月分別拍定後，再由原告及被告復買受而分別取
得系爭建物及其基地、合併前之舊853之2地號土地，適用
民法第425條之1規定結果，即應推斷再因轉讓而承受土地
所有權之原告與轉讓而承受房屋所有權之被告間，在系爭建
物得使用期限內，有租賃關係存在。準此，被告因占有系爭
房屋而間接占有系爭土地，即具有正當權源，原告不得認係
無權占有而請求被告返還。而原告主張被告應拆除如附圖㈡
所示B及D之部分，因原告所受利益甚小，從而，原告依據
民法第767條前段提起本件訴訟，請求被告應自拆除地上物
，將系爭土地返還原告，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，核與本件
判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年4月30日
屏東簡易庭法官施君蓉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月30日
書記官孫秀桃