臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第1786號
原 告 楊麗艷
訴訟代理人 洪明立 律師
被 告 胡活枝
胡發恩
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國103年10月17日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告胡活枝應將門牌號碼臺中市○區○○巷00號之房屋騰空遷讓
返還原告。
被告胡發恩應自前揭房屋遷出。
被告胡活枝應給付原告新臺幣壹拾伍萬貳仟伍佰元。
訴訟費用由被告胡活枝負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告胡活枝經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
二、訴訟代理人代理訴訟，須以訴訟代理權存在為其前提要件。
關於當事人或法定代理人授權之方式，民事訴訟法第69條第
1項規定：「訴訟代理人應於最初為訴訟行為時，提出委任
書。但由當事人以言詞委任，經法院書記官記明筆錄者，不
在此限」。準此，當事人或法定代理人對於訴訟代理人為授
權行為時，應以書面為之。此項書面，民事訴訟法以「委任
書」稱之。訴訟代理人於最初為訴訟行為時向法院提出委任
書，固無不可，如由當事人逕向法院提出，亦為法之所許。
本條項所定之委任書，係證明當事人或法定代理人授與訴訟
代理權之文書，為書證之一種，並非當事人書狀。當事人或
其法定代理人作成委任書，僅須表明授與代理權之意旨及所
授權限之範圍為已足，如當事人或法定代理人以函、電報或
其他文書表明授權之意旨，仍不失其委任書之性質，初不必
依本法所定當事人書狀之方式為之。此項委任書，應由法院
書記官編入卷宗，以供證明訴訟代理權之用。至住居外國之
當事人或其法定代理人向法院提出之委任書，為私文書之一
種，仍有經我國駐外機關簽證，以證其真正之必要（最高法
院79年臺上字第2071號判決參照）。又行政院大陸委員會授
權臺灣地區財團法人海峽交流基金會（以下簡稱海基會）辦
理大陸地區文書認證事宜，而海基會董事長 辜振甫 先生亦與
大陸地區海峽兩岸關係協會（以下簡稱海協會）會長 汪道涵
先生，在新加坡舉行所謂「 辜汪 會談」，簽訂「兩岸公證書
使用查證協議」，以為查證大陸地區公證書及其他文書真偽
之具體辦法，此一協議業已生效，臺灣地區及大陸地區雙方
均應受其拘束。此後，大陸地區之公證書及其他文書，由當
事人向法院提出者，須經海基會之認證，法院始得認其為真
正。住居大陸地區之當事人或其法定代理人，在臺灣地區委
任訴訟代理人向法院提出委任書，縱經中共政權公正機關出
具書面證明，仍須經海基會之認證，始得推定其為真正（最
高法院80年臺上字第933號判決參照）。蓋訴訟代理人之有
無，為法院應依職權調查之事項，雖他造對之不爭執，法院
亦有依職權調查之義務（民事訴訟法第249條第1項第4款參
照）。而查，本件被告胡活枝早於99年8月11日即因案經臺
灣臺中地方法院檢察署以99年度中 簡輝 執衡緝字第2878號發
佈通緝，迄未歸案，且據聞現逃匿住居於大陸地區之事實，
為兩造所不爭，復有臺灣高等法院全國前案資料查詢表在卷
可查，是被告胡活枝現未實際住居於臺灣地區，應無疑義，
而本件由被告胡發恩即胡活枝之弟所提出、經其署名、蓋印
之委任狀未經我駐外單位或海基會之認證，形式上已難確認
真偽，且被告胡活枝若確係躲藏於大陸地區，則依上開說明
，上開委任書既未經海基會之認證，亦無從推定係屬真正，
此外，又經本院諭令被告胡發恩轉知被告胡活枝對此提出相
關說明，而本院雖收受一紙由被告胡活枝具名之信狀，然其
信末所載書信日期卻為民國98年3月18日，明顯早於本件之
起訴日期即102年3月20日（參見起訴狀上載本院收發室收件
之章戳），客觀上，亦難稱之係屬真實，何況，該信件亦未
經海基會之認證，參酌上開說明，併無從推定為真正，故本
院審酌本件卷附證據資料及上開委任形式之欠缺，並兼顧被
告胡活枝之訴訟上權益，認被告胡發恩尚不適宜為本件被告
胡活枝之訴訟代理人，爰不准予被告胡發恩為被告胡活枝之
訴訟代理人，併予敘明。
貳、實體部分
一、兩造之主張：
㈠原告起訴主張：
⑴被告胡活枝前與原告於95年9月7日就原告所有之門牌號碼臺
中市○區○○巷00號之房屋（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約
（下稱系爭租約），約定租金每月7,500元，租期自95年9月
15日起至97年9月14日止。期滿後，換約至98年9月15日止。
嗣於97年10月間起，被告胡活枝即以經濟困難為由，僅能按
月繳付部分租金即每月5,000元，並允稱將於經濟條件轉佳
後盡速補足差額，期間，有關租金繳付之方式，或由被告胡
活枝以劃撥轉帳之方式，或由被告胡發恩代轉。迄至98年9
月間，原告始因被告胡發恩之告知，方知被告胡活枝已出境
至大陸地區，所欠租金尚須待其返國後，始得支付。而經結
算至102年1月份止，被告胡活枝業已累計積欠152,500元（
97年11月起每月只付5,000元，短欠2500元，迄101年8月合
計短欠115,000元〈2,500元×46＝115,000元〉；又被告胡
活枝自101年9月起即未再繳納任何租金，迄102年1月共積欠
37,500元〈7,500元×5＝37,500元〉）之租金，早已逾2期
以上之租金，業經其依法催告無果後，再依法予以終止契約
，乃其自得請求被告胡活枝返還租賃物及給付積欠之租金。
又被告胡發恩係被告胡活枝之弟，居住於系爭房屋內，而系
爭租約既經原告依法予以終止，乃不單被告胡活枝無繼續使
用系爭房屋之權，其弟即被告胡發恩併無使用系爭房屋之正
當權源，原告自得本於民法第767條之規定，訴請被告胡發
恩併自系爭房屋遷出。
⑵對被告胡發恩所提抗辯之主張：系爭房屋於95年9月間由被
告胡活枝承租時，倘如被告胡發恩所辯已因九二一地震後受
損形同廢墟，則依常情承租人必不願承租而另行尋覓租屋處
，然被告胡活枝竟願意承租系爭房屋，顯被告胡活枝承租系
爭房屋時，房屋必足供居住使用，亦無被告胡活枝自行花費
近300,000元整修之情事。且原告並未同意調降系爭租約之
租金至每月5,000元，更未同意被告胡活枝得任意決定自行
遷離之日期，此由系爭租約中均無類此之記載即可明證。再
由原告帳戶交易紀錄觀之，被告胡活枝於96年3月14日至97
年6月13日間，係以現金或票據給付系爭房屋之租金即每月
金額為7,500元；另97年3月13日及97年6月13日則各係一次
繳付2個月房租，金額各為15,000元，猶足以證明原告從無
調降租金或免除被告胡活枝部分租金之給付義務，乃被告胡
發恩對此所辯，顯非事實。又被告胡發恩雖另提出郵政匯票
3紙欲代為部分租金之給付，但原告為免爭議，無法接受等
語。
⑶並聲明；如主文第1、2、3項所示。
㈡被告胡活枝未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何
聲明或陳述。至被告胡發恩雖曾請求准為被告胡活枝之訴訟
代理人，為其所請，尚與法不合，不應准許，已如前述，是
有關被告胡發恩於本件審理中所為抗辯，即無從認係被告胡
活枝所提。惟被告胡發恩所辯中關於利於被告胡活枝部分所
提，本院將併予審酌論敘如後。
㈢被告胡發恩則辯稱：被告胡活枝向原告承租系爭房屋，因經
九二一地震後受損形同廢墟故花費近300,000元整修，與6個
月免付房租相差甚多，最後協商約定以月付5,000元房租，
且住到被告願搬離為止。原告自96年3月起，每2個月收租
10,000元，自99年6月15日由被告胡發恩將付款方式改為匯
款。被告胡發恩已於102年3月13日寄發存證信函並檢附金額
各為10,000元之郵政匯票3紙，共計30,000元欲清償6個月之
租金等語，資為抗辯。
二、本院之判斷：
㈠查原告主張被告胡活枝自95年9月7日起即向原告承租系爭房
屋，約定每月租金7,500元，，租期自95年9月15日起至97年
9月14日止。期滿後，換約至98年9月15日止。嗣於97年10月
間起，被告胡活枝即以經濟困難為由，僅能按月繳付部分租
金即每月5,000元，並允稱將於經濟條件轉佳後盡速補足差
額，期間，有關租金繳付之方式，或由被告胡活枝以劃撥轉
帳之方式，或由被告胡發恩代轉。迄至98年9月間，原告始
因被告胡發恩之告知，方知被告胡活枝已出境至大陸地區，
所欠租金尚須待其返國後，始得支付。而經結算至102年1月
份止，被告胡活枝業已累計積欠152,500元（97年11月起每
月只付5,000元，短欠2500元，迄101年8月合計短欠115,000
元〈2,500元×46＝115,000元〉；又被告胡活枝自101年9月
起即未再繳納任何租金，迄102年1月共積欠37,500元〈7,50
0元×5＝37,500元〉）之租金，早已逾2期以上之租金，業
經其依法催告無果後，再依法予以終止契約等事實，業據原
告提出房屋租賃契約書、存證信函、帳戶交易明細等為證，
核與本院調查證據之結果相符，堪信原告之主張為真實。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。租賃定有期限者，其租賃關係，於期
限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。
民法第421條第1項、第450條第1項、第455條前段分別定有
明文。查本件系爭租約既已經原告予以依法終止而消滅，被
告胡活枝尚有租金未給付完畢，依前揭規定，原告自得請求
被告返還租賃物及給付積欠之租金；從而，原告依租賃契約
之法律關係，請求被告應將系爭房屋全部騰空遷讓交還原告
，及給付積欠之租金152,500元，均為有理由，應予准許。
㈢又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段
、中段定有明文。查本件系爭租約既經原告予以合法終止，
則被告胡活枝顯無繼續使用系爭房屋之權，乃被告胡發恩自
無因家屬或其他債之關係（按依債之相對性，被告胡活枝縱
有其他授權被告胡發恩得使用系爭房屋之債權關係存在，其
亦不得對抗原告）而得使用系爭房屋之正當權源，換言之，
於系爭租約終止後，被告胡發恩既無權繼續占有、使用系爭
房屋。
㈣至被告胡發恩雖以前詞置辯，然查：⑴關於被告胡發恩所辯
系爭房屋之租金已經原告同意調降至每月5,000元（抑或係
免除被告胡活枝之部分租金給付義務），且原告復另同意被
告胡活枝得任意決定自行遷離之日期等語，業為原告所否認
，被告胡發恩復未能舉證證明之，所述已難採信。況經核對
，原始租約即95年9月7日所簽具之不動產租賃契約書所載，
其第11條特約條款約明：「甲方（即原告，下同）因租賃物
年代久遠，一樓後牆正面木窗、側窗（廚窗）自然腐朽，屋
內屋外滲漏水前後門腐朽鬆動及室內室外排水管、溝，皆應
修繕，甲方指定以室內正版鋁窗崁置，同意以6個月租金45,
000元，委由乙方（即被告胡活枝，下同）負責修繕整治，
修繕後，乙方應通知甲方驗收，其他乙方如為提升住家品質
，得依本契約第4條第5款約定辦理。」等語，足見有關出資
伊始之整修費用，業已由原告與被告胡活枝約定由原告負擔
45,000元，並交由被告胡活枝全權處理，是有關被告胡發恩
辯稱整建費用共花費計300,000元餘等語為真，原告亦當僅
須承擔其中45,000元，而此費用之交付，據該契約書第3條
之附註：「前6月租金45,000元整，甲方出資委託乙方修繕
租賃物（房屋）自然損壞（詳見第11條）部分，即自96年3
月15日起乙方應給付租金予甲方」等語，亦足徵已經原告與
被告胡活枝約定以6個月之租金總額互抵清償完畢，乃原告
自無再為重複給付之必要，遑論係再給付達約定數額達6倍
有餘之費用，再者，有關系爭房屋之自然耗損部分，依該契
約書第5條附註約定：「本條後段自然損壞之修繕，委由乙
方負責修理。」等語，可知系爭房屋之日常維護、修繕係歸
由被告胡活枝自行承擔，故就此等所生費用，原告自無再予
承擔之理，易言之，被告胡活枝縱對此有所支出，本不得請
求原告予以償還，原告自亦無准以另自租金中扣抵之必要，
由此俱徵被告胡發恩此節所辯，尚不可採。此外，兩造間係
單純出租人與承租人之關係，並無親屬或其他親密之關係，
乃原告之所以交付系爭房屋供被告胡活枝使用，當僅係為獲
取租金之利益而已，自不可能會平白無端任令被告胡活枝無
期限之使用，尤其係在被告胡活枝已然開始拖欠租金之情事
下，則衡諸社會通常一般人之生活經驗，原告應無允以被告
胡活枝無期限居住至其自願搬離為止之理由，是被告胡發恩
該部分所辯，即悖於常情，不可採信。⑵被告胡活枝方係系
爭租約之承租人，亦即為系爭租約之當事人，而被告胡發恩
所一再自稱其係被告胡活枝代理人，並進而於本件審理中聲
請准為被告胡活枝之訴訟代理人，然就有關訴訟代理人所應
具備之委任書狀之調查經過及其結論，已詳如上，不復贅敘
，則依本件對此節所為調查證據之結果，本院認被告胡發恩
所述其已得被告胡活枝之訴訟代理權之授與一節，並非真實
可採，同理，就有關被告胡發恩辯稱其已得有被告胡活枝於
私法上代理權之授與一情，自併難以採信。準此，被告胡發
恩既無從舉證證明其已得有被告胡活枝之代理權之授與，則
其自無權代理被告胡活枝為租金給付之提出，乃原告徵酌此
情，拒予受領其以被告胡活枝之代理人所提之給付，洵非無
據。又縱認被告胡發恩得以第三人身分代為清償，然扣除其
所提30,000元部分後，被告胡活枝累欠之租金總額經結算至
102年1月份止，仍欠122,500元，依然達租金2個月以上之數
，並無礙原告對被告胡活枝為行使終止契約之權，被告胡發
恩辯稱其已提出30,000元欲清償6個月之租金等語，尚不能
據為其有利之理由。⑶則原告基於所有物返還請求權之法律
關係，請求被告胡發恩應隨同被告胡活枝之返還系爭房屋之
義務，而自系爭房屋予以遷出。為有理由，應予准許。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
四、本件判決係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程
序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第
3款之規定，依職權宣告假執行。
五、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款，
判決如主文。
中華民國103年10月31日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林世民
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年10月31日
書記官蕭榮峰