裁判字號：臺灣臺北地方法院97年簡上字第269號民事判決
裁判日期：民國97年12月25日
裁判案由：返還押租金
臺灣臺北地方法院民事判決97年度簡上字第269號上訴人即原審被告甲○○被上訴人即原審原告乙○○上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國97年2月18日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭96年度北簡字第42031號第一審判決提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過壹拾萬陸仟貳佰捌拾肆元部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人於民國（下同）94年12月7日與上訴人簽訂租賃契約，承租坐落臺北市○○○路○段7-5、7-6號一樓全部（下稱系爭房屋），約定租期1年，租金每月新臺幣（下同）8萬元，並交付押金22萬元。嗣被上訴人於96年4月13日告知被上訴人提前終止租約，並願付1個月租金8萬元之提前終止租約違約金，亦獲上訴人同意。被上訴人依約於96年6月30日搬空欲返還系爭房屋與上訴人，並將鑰匙放在大樓警衛處，上訴人卻以有三台冷氣未返還為由拒不返還押金14萬元，爰依租賃契約法律關係請求上訴人給付被上訴人返還扣除提前終止租約違約金8萬元後之押租金14萬元等語。
二、上訴人則以：兩造租約縱然終止，被上訴人仍應依契約履行，被上訴人未將三台冷氣返還上訴人，且未將房屋鑰匙交還上訴人。被上訴人積欠上訴人之費用如下：管理費18,000元、水費3,888元、電費17,865元、瓦斯費2,802元（上述金額共計42,055元，上訴人已支付。）；破壞電源照明設備回復費10,000元、破壞馬桶回復費5,000元、冷氣機三台20,000元、回復原狀費用345,500元、油漆費72,000元，總計494,555元，上訴人得以之與被上訴人請求之14萬元為抵銷等語，資為抗辯。
三、本件經原審判決上訴人應給付被上訴人14萬元，而為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，駁回被上訴人在原審之訴。
被上訴人答辯聲明則為：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項：
（一）被上訴人與上訴人於94年12月7日簽訂租賃契約，承租系爭房屋，約定租期1年，租金每月8萬元。（原審卷第7-11頁）。
（二）系爭租賃契約第5條約定：「乙方（按即被上訴人）不繼續承租，甲方（按即上訴人）應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」（原審卷第8頁）。
（三）被上訴人於系爭租賃契約簽訂時，交付上訴人22萬元作為押租保證金。
（四）雙方同意已於96年4月13日終止系爭房屋之租約（原審卷第45頁）。
（五）上訴人為被上訴人代墊系爭房屋於租賃期間之管理費18,000元。
五、兩造爭執要點：
（一）被上訴人於系爭租賃契約終止後，是否已履行返還房屋交付鑰匙之義務？是否有未返還冷氣、未回復原狀等情？
（二）上訴人主張被上訴人積欠之水、電、瓦斯等費用以及回復原狀之費用共計494,555元，其以之為抵銷之抗辯，有無理由？
六、得心證之理由：
（一）被上訴人主張其已依約於96年6月30日搬空房屋返還原告，並將鑰匙放在大樓警衛處，未有未歸還冷氣等情節，業據證人 許建祥 即系爭房屋大樓管委會副主委到庭證述：「租約情形我知道，原告（即被上訴人）有拿租約給我看，租約應該已終止，因為在96年6月30日原告已經在整理東西陸續在搬，在7月1日凌晨三、四點已經搬空，7月1日原告有等被告來交屋但被告沒有來，我是這棟大樓管理委員會副主委。」，以及證人 劉得源 、 劉李瑞梅 等到庭證述屬實（見原審卷第42-45頁），上訴人亦自承96年7月24日有拿鑰匙開門看看（見原審卷第45頁），足見當時被上訴人確實已將鑰匙交還、系爭房屋已處於可受上訴人支配之狀況。上訴人主張被上訴人未依約返還房屋云云，自與事實不符，且無所據。
（二）上訴人復抗辯系爭房屋水電瓦斯費未繳、牆面未清乾淨、隔間未恢復，回復原狀所需費用經估算結果為345,500元，加上冷氣機三台2萬元、油漆費72,000元、電源照明設備1萬元均未付，雖具狀表示欲提出估價單等為證（本院卷第54頁），惟其所主張回復原狀之費用、冷氣機、油漆費、照明設備等費用，均為被上訴人所否認，上訴人就此即應負舉證之責。且上訴人於原審僅抗辯冷氣未歸還、馬桶未修復，於本件審理程序中始主張牆面需油漆、照明設備需更新云云，並提出相片數張為證。然經檢視上訴人提出之系爭房屋照片，或為牆壁外側之通道、或為片段牆面之狀況，既未有日期顯示、亦未具體指出何者有未完全回復之處。況查：系爭房屋既已於96年6月30日交還被上訴人，於第一審及本件審理期間內，係處於上訴人得支配之狀況下，縱有上訴人所指稱之未回復原狀情形，亦不能憑此即認係被上訴人所造成。實則，於本院審理程序中，被上訴人曾會同清潔公司，就上訴人主張應回復系爭房屋之原狀而進行清潔恢復之動作，並將各房間、牆壁、門戶等全面狀況，就清理前、後之情形攝有照片附卷可稽（本院卷第70-82頁），足見被上訴人確實已履行回復原狀之義務。
（三）再查：被上訴人承租系爭房屋係因承接前手經營之美語補習班，相關設備一併移轉，此有頂讓契約書（原審卷第12頁）附卷可稽，上訴人亦不否認知悉此事實，亦即上訴人將系爭房屋出租與被上訴人時，顯然對於系爭房屋之裝潢、隔間、設施等使用現況，知之甚詳，其要求被上訴人應拆除裝潢隔間、回復原狀及返還三台冷氣云云，上訴人既未舉證被上訴人承租系爭房屋時之原狀與現況有何不同，且系爭租賃契約亦從未就三台冷氣之歸屬或返還作何具體規定，其主張前揭回復原狀費用、油漆費、照明設備及冷氣等費用已超出應返還之押租金14萬元、並主張抵銷云云，即無理由。至被上訴人對於上訴人代墊之管理費18,000元，並不爭執，且願意將租賃期間尚未繳納之水、電、瓦斯等費用，自押租金中扣除（見本院卷第89頁），則此部分上訴人主張以押租金抵銷，即有所據。
（四）綜上，被上訴人於系爭租賃契約終止後，並無另行給付回復原狀及其他設備等費用之義務，至上訴人代墊之管理費18,000元，被上訴人 陳明 願意負擔，其他水、電、瓦斯費用計算至96年6月30日，被上訴人表示：除自行繳納者外，願意自押租金中扣除，並有被上訴人提出且為上訴人不爭執真正之單據為證，故被上訴人應負擔之金額如下：
1.水費：
（1）被上訴人已繳納者為96年5月份（本院卷第93、94頁單據）。
（2）上訴人提出單據為：96年5月2日至96年6月29日期間7-5號應繳：588元（本院卷第57頁）。7-6號應繳
236元（本院卷第58頁）。
（3）則被上訴人應給付之金額為：（7-5號、7-6號兩戶）588元＋236元＝824元。
2.電費（7-5號、7-6號兩戶）共14,375元。
（1）被上訴人已繳納96年3月份之電費（本院卷第91、92頁單據）。
（2）上訴人提出之單據為：96年3月9日至5月9日應繳金額為2,000元、4,245元（本院卷第59、60頁）、96年5月9日至96年7月9日應繳金額7,367元、2,198元（本院卷第61、62頁）。
（3）按雙方租賃契約係於96年6月30日終止，然前揭電費計算日期係至96年7月9日，六月份僅計算21日，亦即（7,367元＋2,198元）/60日X51日＝8,130元。則被上訴人應負擔者為：2,000元＋4,245元＋8,130元＝14,375元。
3.瓦斯費：517元
（1）被上訴人已繳納96年3月份之瓦斯費（本院卷第96頁）。
（2）上訴人提出之單據為：計費日分別為96年5月29日至7月30日之費用共684元（325元＋359元＝684元、本院卷第65頁）。雙方租賃契約於96年6月30日終止，按比例計算，則為：684元/119日X90日（4、5、6月份）＝517元。
4.則上訴人所為之抵銷抗辯，於33,716元（管理費18,000元＋水費824元＋電費14,375元＋瓦斯費517元＝33,716元）之範圍內，為有理由，逾此範圍所為之抵銷抗辯，為無理由。經扣除上開抵銷金額後，上訴人應返還之押租保證金計10,6284元（140,000元-33,716元=10,6284元）。
七、綜上所述，被上訴人本於租賃契約第五條約定，請求上訴人給付押租金10,628元（140,000元-33,716元=10,628元），為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又，上開應准許部分，係依簡易程序所為之判決，應依職權宣告假執行。至於被上訴人敗訴部分，其假執行即失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國97年12月25日
民事第四庭審判長法官周祖民
法官鄧德倩法官張瑜鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國97年12月25日
書記官戴伯勳