裁判字號：臺灣高等法院高雄分院91年上易字第130號民事判決
裁判日期：民國91年11月06日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院高雄分院民事判決九十一年度上易字第一三○號
上訴人丙○○
乙○○被上訴人台灣電力股份有限公司法定代理人甲○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十一年四月十七日臺灣高雄地方法院九十一年度訴字第二九五九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人之法定代理人由 林文淵 變更為甲○○，甲○○於民國九十一年八月九日具狀聲明承受訴訟（本院卷六一頁），核無不合，先予敘明。
二、被上訴人主張：伊所有坐落高雄縣○○鄉○○○段一七九一之一、一七九一之二號（地籍整編前為五七○之三、五七○之五地號土地，下稱系爭土地），上訴人無合法權源，未經伊同意擅自在系爭土地上，搭建鐵皮屋等地上物，無權占有（丙○○占有如原審判決附圖所示Ｃ部分面積三百四十五平方公尺、乙○○占有如原審判決附圖所示Ａ、Ｂ部分，共計面積一百七十七平方公尺），經伊催告被上訴人拆屋還地，上訴人均置之不理，爰依民法第七百六十七條規定，請求上訴人拆屋還地，並依民法第一百七十九條訴請上訴人分別給付相當於租金之損害，即自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋還地之日止，丙○○按月給付新台幣（下同）九十二元（依丙○○占用面積三百四十五平方公尺，按申報地價每平方公尺六十四元之年息百分之八計算）、乙○○按月給付二百九十五元（依乙○○占用面積一百七十七平方公尺，按申報地價每平方公尺四百元之年息百分之八計算）。
三、㈠上訴人丙○○以：伊自六十六年間起在系爭土地蓋房子養鹿已二十餘年，被上訴人不應任由伊使用甚久始要求拆屋還地；㈡上訴人乙○○則以：伊占用之土地，係訴外人 羅瑞壠 向被上訴人承租，租賃期限屆滿後，未與被上訴人續約，然被上訴人於八十一年五月七日曾通知羅瑞壠繳納租金，羅瑞壠與被上訴人間就伊占用之土地成立不定期限租賃契約，伊向羅瑞壠購買占用土地上之房屋，自繼受該不定期租約，被上訴人向羅瑞壠終止租約，不生效力，又縱認上訴人係無權占有，以申報地價百分之五計算相當租金之損害賠償，亦屬過高等語，資為抗辯。
四、原審判命上訴人應拆屋還地，並分別自起訴狀繕本送達之翌日即九十年十一月一日起，至返還土地止，丙○○按月給付九十二元、乙○○按月給付二百九十五元，駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴之部分，全部聲明不服，提起上訴，求為：㈠原判決關於上訴人敗訴部份廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回；被上訴人則求為判決駁回上訴。
五、兩造不爭執事項：系爭土地自日據時代起為被上訴人所有，於四十九年七月一日辦理土地總登記為高雄縣○○鄉○○○段五七○之三、五七○之五地號，嗣於六十六年七月六日因地籍整理，改編為同段一七九一之一、一七九一之二地號。訴外人 羅阿本 於六十四年一月一日，就系爭一七九一之二地號（即整編前五七○之五地號）土地內面積一百五十一坪之範圍，與被上訴人訂立基地租賃契約，租期二年，俟租期屆滿，由羅阿本之子羅瑞壠與被上訴人續約，租期自六十六年一月一日起至六十七年十二月三十一日止。系爭二筆土地使用現況為：一七九一之一地號土地上建物為丙○○所有如原審判決附圖Ｃ部分所示，面積三百四十五平方公尺，而一七九一之二地號土地上建物如原審判決附圖Ａ、Ｂ部分所示，面積各為八十九、八十八平方公尺，為乙○○所有，而東側為二層建物「天后宮」及香客大樓，該大樓前與Ａ、Ｂ建物之間，為羅瑞壠所搭建石棉瓦屋頂車棚，四邊無周壁，另Ａ、Ｂ建物之西側尚有訴外人（姓名不詳）居住之鐵皮屋，廟前庭為水泥鋪設路面，南側有一座金爐等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、土地登記簿謄本（即人工抄錄謄本）、照片、基地租賃契約在卷可稽（原審卷五至七、三八至三九、五三至五四頁），且經高雄縣美濃地政事務所九十一年一月二十九日九十一美地一第五五二號、同年七月十七日美地一字第○九一○○○三八五五號函覆明確（原審卷六二至六九頁、本院卷三七至三九頁），復經原審及本院勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄（含簡圖）及土地複丈成果圖可稽（原審卷二五至三○頁、本院卷五二至五五、六十頁）。
六、兩造爭執事項之論斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者
，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院八十五年台上字第一一二○號判決參照），是本件首應審究者厥為，上訴人占有系爭土地是否基合法正當權源？⒈上訴人丙○○部分：
查訴外人羅阿本、羅瑞壠前與被上訴人訂立之基地租約標的所在，乃系爭一七九一之二號（即整編前土壠灣段五七○之五地號），已如上述，非丙○○現占有之一七九一之一地號（即整編前土壠灣段五七○之三地號）土地，且為丙○○所不爭執（本院卷四四頁），丙○○未舉證證明其占有系爭一七九一之一地號土地有何合法正當權源，被上訴人主張其為無權占有，核屬可採。
⒉上訴人乙○○部分：
①按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意
思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條固有明文，惟上開條文所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，最高法院五十五年台上字第二七六號著有判例可資參照。被上訴人主張於八十年間派員清查名下土地時，發現羅瑞壠租期屆滿仍占有土地，且有容任訴外人「天后宮」使用土地情形，乃通知羅瑞壠繳納該期間內按租金計算之損害賠償金，羅瑞壠對租期屆滿並未續約及容任「天后宮」使用土地上情亦未加否認等語，並有陳情書為證（原審卷五二頁），堪信為真。又依被上訴人與羅瑞壠簽訂之耕地租賃契約第十二條約定：「租期屆滿換約規定：租期屆滿即為終止租賃關係，不另通知。承租人如有意繼續租用者應于租期屆滿前一個月，自動聲請出租人同意後辦理換約，否則出租人視為無意續租，於租期屆滿後收回基地另行處理。承租人未經辦理換約續租，其仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金標準繳納使用費並不得主張繼續租約及其他異議」。是上開租約既於締約時即已明確約定租期屆滿，租賃關係即行消滅，不另通知，如欲續租應申請換約續租，未辦理續租仍為使用，即為無權占有，應繳納以租金為計算標準之使用費，足徵被上訴人於八十一年七月十日向羅瑞壠催繳費用之單據所載（原審卷四十至四十一頁），形式上雖以「六十八至八十年之租金」等名義為之，其真意乃在向羅瑞壠請求自租期屆滿日起，按租金計算無權占有土地之相當不當得利損害金，揆諸前揭說明，乙○○辯稱：被上訴人對於羅瑞壠於租賃期限屆滿後，仍繼續使用土地之事實，未即為反對之表示，且於八十一年五月七日仍通知羅瑞壠繳交租金，足徵被上訴人與羅瑞壠間，已有不定期限租約存在，其係於六十九年間，向羅瑞壠購買房屋，該不定期限租賃契約自應隨同移轉，對於其繼續存在云云，即無可採。
②乙○○主張：原租賃契約第九條關於基地不得轉租或頂讓之約定乃顯失公平之定
型化契約條款，依修正後民法第二百四十七條之一規定，自屬無效，被上訴人不得援引該無效約定，認羅瑞壠出售房屋即有違約定而主張終止租約。按民法第四百四十三條已明文規定承租人非經出租人承諾，不得將出租物轉租於他人，承租人違反者，出租人得終止租約。足見被上訴人與羅瑞壠租約約定承租人不得轉租行為，非顯失公平之定型化契約條款。又頂讓之行為較轉租行為更嚴重，依舉輕明重原則，被上訴人與羅瑞壠租約約定承租人不得頂讓，亦無不當。乙○○此部分抗辯，核非可採。
③綜上，被上訴人與羅瑞壠間之租約，既因羅瑞壠於六十七年十二月三十一日租賃
期限屆滿時，未依契約第十二條規定自動聲請換約續租而告終止，羅瑞壠對於其房屋所在基地已無租賃契約關係存在。乙○○於六十八年間向羅瑞壠買受房屋時，原基地租賃關係亦無從隨同移轉。故被上訴人主張乙○○占有系爭一七九一之二地號土地為無權占有，核屬可採。
㈡被上訴人請求上訴人拆屋還地，是否違反誠信原則或以損害他人為主要目的﹖
按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院七十一年台上字第七三七號著有判例參照。又已登記不動產所有人行使除去妨害請求權並無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用，其在相當期間內未行使該權利，除有特別情事足以引起他人之正當信任，以為其已不欲行使權利外，尚難僅因其久未行使權利，而指其嗣後行使權利係有違誠信原則。經查：丙○○自陳其於六十六年起自行蓋屋居住等語，上訴人乙○○則稱其於六十九年間向羅瑞壠購買茅草房屋後，改建為鐵皮屋使用等語（原審卷一七頁）。則上訴人對於使用被上訴人土地建屋之情事自難諉為不知，渠等占有被上訴人土地未支付分毫代價，亦未向被上訴人取得使用土地之合法權限，其侵害被上訴人財產權，自不得主張無權占有上訴人土地，可因時間之經過，由無權占有變為有權占有。上訴人復未舉證證明有何具體事實，足資引起其等信賴被上訴人已同意渠等占有使用土地，依上開說明，被上訴人請求上訴人拆屋還地，尚無違反誠信原則可言。。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原
因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例可資參照。本件上訴人確占有系爭土地已如上述，則被上訴人訴請上訴人自九十年十一月一日起訴狀繕本送達翌日起至上訴人拆屋還地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利乙節，應屬可採。依土地法第一百零五條準用第九十七條之規定，城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限，是上開法律規定未嘗不可據為本件計算相當於租金之不當得利之衡量標準。而該條所謂土地價額，依土地法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言；再者，法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，且依平均地權條例第十六條規定，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價。即城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限，乃租金之最高限額，非謂必照申報總價年息百分之十計算之，而尚應斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。查上訴人所占有之系爭土地，位居○○鄉○○○號○道附近，乙○○上開房屋係供他人經營小吃店，而臨近除天后宮、台電發電廠及民房外，並無其他商店或行政機關，非屬熱鬧地區等情，業據原審勘驗屬實，並有照片、勘驗筆錄可稽（原審卷七、二七至二八頁），參酌系爭土地位置、工商繁榮程度、使用人利用系爭土地之經濟價值、所受利益等各項情狀，認被上訴人主張上訴人占有系爭土地所應給付之相當於租金之不當得利，應以每年申報地價之價額年息百分之五較為公允，上訴人徒以：目前經濟衰退物價下跌，年息已降至百分之二左右，如以申報地價之價額年息百分之五計算相當租金之利益，顯與現實水準有違云云置辯，上訴人主張之「年息降至百分之二」，係指存款利息而言，與本件係相當租金損害，性質不同，自不得比附援引；況不動產之經濟價值雖不免隨物價變動而起落，要僅為參酌因素之一，仍須就上述諸點綜合考量，互為評估方為適當，上訴人此部分辯解，洵無可取，故被上訴人得請求之相當租金損害額為：
⒈上訴人丙○○部分：
系爭一七九一之一地號土地，依八十九年七月申報地價為每平方公尺六十四元，有土地登記謄本為證（原審卷第五頁），丙○○占有上開土地之面積為三百四十五平方公尺，故被上訴人請求丙○○給付自起訴狀繕本送達翌日即九十年十一月一日起至拆屋還地之日止，按月給付被上訴人依上開土地申報總價年息百分之五計算相當於租金之不當得利九十二元（六十四元×三百四十五（平方公尺）×零點零五÷十二＝九十二元）。
⒉上訴人乙○○部分：
系爭一七九一之二地號土地，依八十九年七月申報地價為每平方公尺四百元，有土地登記謄本為證（原審卷第六頁），乙○○占有上開土地之面積共計為一百七十七平方公尺，故被上訴人請求乙○○給付自起訴狀繕本送達翌日即九十年年十一月一日起至拆屋還地之日止，按月給付被上訴人依上開土地申報總價年息百分之五計算相當於租金之不當得利二百九十五元（四百元×一百七十七（平方公尺）×零點零五÷十二＝二百九十五元）。
七、綜上所述，被上訴人為系爭土地所有權人，上訴人無權占有系爭土地，被上訴人依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，請求上訴人拆屋還地及給付不當得利，為有理由。從而，被上訴人訴請上訴人丙○○拆除原審判決附圖所示Ｃ部分建物、訴請上訴人乙○○拆除原審判決附圖所示Ａ、Ｂ部分建物，將土地返還被上訴人；及上訴人丙○○、乙○○應自九十年十一月一日起至拆屋還地之日止，分別按月給付被上訴人九十二元、二百九十五元之部分，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件爭點所涉事項已明，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十一年十一月六日
臺灣高等法院高雄分院民事第六庭~B1審判長法官許明進~B2法官謝肅珍~B3法官李炫德右為正本係照原本作成不得上訴。
中華民國九十一年十一月六日~B法院書記官黃玉珠