裁判字號：臺灣高等法院高雄分院95年上易字第152號民事判決
裁判日期：民國95年12月08日
裁判案由：返還土地
臺灣高等法院高雄分院民事判決95年度上易字第152號上訴人甲○○訴訟代理人 張競文 律師
林石猛 律師上訴人丙○○上訴人 詹鍾翎 被上訴人乙○○訴訟代理人 孫守濂 律師
李慶榮 律師上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國95年6月12日臺灣 屏東 地方法院94年度訴字第347號第一審判決提起上訴，本院於95年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人丙○○、詹鍾翎未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請由其一造辯論而為判決。
二、上訴人起訴主張：坐落屏東縣○○鄉○○○段15之61號土地（耕地；以下簡稱系爭土地）為上訴人3人共有（甲○○、丙○○、詹鍾翎每人應有部分依序為180000分之54350、450分之49、450分之49），被上訴人無正當權源，占用系爭土地種植芒果等作物，爰依民法第767條規定，求命被上訴人返還系爭土地予上訴人。
三、被上訴人則以：被上訴人與 姊洪若宛 於61年11月間即向莊阿隨產業株式會社（下稱會社）承租系爭土地耕作迄今，上訴人受讓系爭土地，均應承受該租賃關係，且係耕地三七五減租條例規定，買賣未通知有優先承買權之被上訴人，對被上訴人亦不生效力等語，資為抗辯。
四、原審判決駁回原告（上訴人）之訴及其假執行之聲請。上訴聲明求為廢棄原判決，命被上訴人將系爭土地返還上訴人；被上訴人則求為駁回對造之上訴。
五、兩造不爭之事項：㈠系爭土地於民國35年間係登記為莊阿隨產業株式會社所有，
該土地現為上訴人3人共有，應有部分甲○○為180000分之54350（其自83年至93年分5次陸續取得應有部分各225分之
14、18000分之2180、28800分之6887、240000分之13875、180000分之54350，取得原因第1次為贈與，另4次為買【拍】賣），丙○○、詹鍾翎因買賣取得各為450分之49（一審卷第7、8頁；第179至196頁）。
㈡系爭土地使用分區為一般農業區，類別為農牧用地。
㈢被上訴人使用系爭土地，於其上種有芒果樹等地上作物。
六、本院判斷：㈠被上訴人是否於61年間即向會社承租系爭土地？
⒈會社係台灣光復前依日本法律成立之組織，於台灣光復後
未依當時訂頒之台灣省公司登記實施辦法辦理登記或改正其登記，則依民法第25條、公司法第6條規定，該會社於光復後即無法人人格而屬合夥組織。該會社股東 陳天道 、 陳森德 、 陳英彥 、 陳英明 、陳 黃美玉 、 陳富道 、 陳林年 、 陳耀輝 、 陳地道 、 陳本源 、 陳俊臣 、 陳人道 、 陳華道 、陳王傳治、 陳貴道 等15人於47年間訴請分割共有物，於77年間將含系爭土地在內之會社土地辦理更名登記，由屏東恆春地政事務所將原所有權人會社更正為渠等，有臺灣高等法院臺南分院50年判字第377號判決、恆春地政所95年5月13日屏恆地一字第0920002344號函及所附登記申請書、財政部國有財產局77年5月26日台財產一字第77007684號、8月1日台財產一字第77011720號函、公告可稽（原審卷158至160頁、屏東地院92年度潮簡字140號一卷177至210頁），即該會社名下財產於清算完畢前，屬各股東公同共有。
⒉被上訴人主張，莊阿隨會社於台灣光復後，因未辦理法人
改組，經全體股東同意將枋山鄉枋山糖廍所有之動產、不動產委由訴外人 王環菊 擔任枋山糖廍財產管理人，有授權書可按（上開潮簡字二卷138頁）。上訴人雖否認授權書之真正，然查登記在會社所有之枋山鄉枋山糖廍的不動產於委由王環菊為財產管理人後，即由王環菊陸續出租予第三人，有附於上開潮簡字卷之租金收據可按。各該租金收據上所蓋用之會社印文與王環菊印文，核與授權書上會社之印文、王環菊印文相同，各該收據係因繳租而出具，亦為上訴人所不爭（上訴人於本審尚且抗辯被上訴人未依約在出租之系爭耕地為自任耕作），參之①74年間原屬會社所有○○○鄉○○○段15-154、15-249、15-4等土地積欠田賦時，屏東縣稅捐稽徵處亦以王環菊為管理人，對之發出提示繳納查對通知書，屏東地方法院73年8月21日屏院財執字第24007號簡便行文表亦為相同之記載，並經屏東縣枋山鄉公所於65年7月5日以山鄉民字第3198號函為證明（92年潮簡字第140號二卷113至172頁），上開資料均係會社於65至77年間向政府機關提出之相關文件。②王環菊以該會社之名義將枋山鄉枋山糖廍之不動產出租與他人並收租，數十年來未見有股東向王環菊或承租戶提出異議，該會社由股東決議解散並選任訴外人陳天道為清算人後，猶無對之有所異議或反對之表示。③就登記於該會社名下之土地，為免遭認定屬日人財產而被接收，及為辦理所有權之更名登記，王環菊於76年間向國有財產局申請發給審查會社名下土地均屬本國人私有財產之審查確定書，王環菊當時還提出會社之股券47張為憑，有其於76年10月13日、11月17日、12月7日、12月28日所具申請書可稽（上述一卷219、260至268頁），嗣國有財產局於審查後，亦均通知王環菊，亦有該局於77年8月1日、10月22日函文可證（同上卷197至199頁、二卷155頁），該會社後來亦由王環菊配合辦理名下土地所有權之更名登記事宜，亦有土地更正登記申請書及其附件可佐（上開事件一卷
177、178頁以下），足徵王環菊與會社之密切。是綜合上述①②③各情狀，並衡情該會社擁有諸多不動產，除自用者外，不可能閒置，而出租必有特別授權，系爭土地既長久以來出租收益，足認王環菊受有特別授權，否則當無上述各情，始符定則。王環菊既為系爭土地之管理人，並經特別授權，是則其以會社之名義將系爭土地出租予被上訴人，其效力自及於會社。上訴人甲○○執該授權書未貼印花等情，抗辯該授權書係其已故父親王環菊以偽刻之印章所偽造云云為辯，核非足取。
㈡系爭土地所有權移轉予上訴人行為，對被上訴人生何效力？
⒈耕地出賣時，承租人有優先承受之權，出租人應將出賣之
條件以書面通知承租人；出租人違反通知規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，耕地三七五減租條例第15條第1、3項定有明文。租賃為諾成契約，耕地租賃由當事人約定一方以田地租予他方使用，他方支付租金而生效力，耕地三七五減租條例第6條租約作成書面之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂訂立、變更、續訂，須以書面或登記始生效力，換言之，書面僅係契約內容之證明而已，非成立或生效要件。系爭土地原登記會社名下，於78年更名為各股東分別共有。被上訴人於61年間向會社承租系爭耕地，租賃關係於更名登記後，應由各股東承受出租人地位，依上揭說明，被上訴人與各該股東間自有耕地三七五減租條例所指之租佃關係存在，不因未立書面或登記而受影響。
⒉自民國79年起，被上訴人雖未再付租金，但原因係王環菊
通知各佃農，因承租之土地已改由 陳道地 等15人所有，其自78年10月起拒受租金之給付，有聲明書可稽（92年潮簡字第140號四卷23頁），而陳道地等15人係何人，住何處，既未經告之被上訴人，被上訴人自無從繳付租金。
⒊依耕地三七五減租條例第15條第1項規定，承租人於耕地
出賣時，有優先承受權，該優先承受權，係於耕地出賣時始行發生，且必須出租人將出賣條件通知承租人後，始得表示承受或放棄承受。上訴人甲○○於88年3月、12月、93年5月，丙○○於91年9月、詹鍾翎於91年9月間因買賣而登記為所有權人（甲○○於83年10月另因贈與取得22
5分之14應有部分，另述於後），出賣人（或拍賣法院）未曾將買賣條件以書面通知有優先承買權之承租人即被上訴人，是其以買賣為原因而移轉土地所有權之行為，對被上訴人自不生效力。至於甲○○於83年10月間固以贈與原因而取得該土地應有部分225分之14，依民法第425條第
1項規定，該租賃契約，對於甲○○仍存在。⒋系爭土地係種植芒果迄今，有照片在卷可稽，並為上訴人
所不爭。上訴人於原審判決前，並未曾向被上訴人催告給付租金，迨95年7月28日始以高雄地方法院郵局第2658號存證信函通知被上訴人返還土地及給付所積欠之租金（本院卷40頁），惟如前所述，上訴人與渠等前手間之買賣，因未通知被上訴人優先承買與否，自不得對抗被上訴人。至於上訴人甲○○因贈與取得土地應有部分225分之14，固取得出租人地位，並於95年7月間催告被上訴人給付，惟其催告係與另2名實無權對被上訴人為租金請求之上訴人一同為之（如上述），則被上訴人究應付予何人？付若干之金額（上訴人甲○○因4次買賣而取得之部分，亦不得對抗被上訴人），均有未明，被上訴人因而以原出租人為受款人，於95年8月3日寄送支票予上訴人，表示用以支付出租人會社包括系爭土地在內之租金（本院卷46頁），其並無不給付租金予出租人之意。兩造就系爭土地之權利刻正爭訟中，上訴人於訴訟中主張該土地並未存有租賃關係，王環菊無代表會社出租土地之權，迨一審受敗訴判決後，於95年7月10日提起上訴，竟於同月28日做與其主張相反之表示，即對被上訴人為上開催租，顯見上訴人所為，非真有催租之意，而僅係欲終止租約求獲勝訴判決所用手段而已，被上訴人因而寄送上開支票，雖據上訴人以非以伊為受款人，未能受領為由，退回被上訴人，但被上訴人嗣於計算後復於95年10月30日將租金匯票寄送予上訴人（本院卷84頁以下），就事件始末觀察，衡諸誠信原則，不能認被上訴人有地租積欠達兩年總額之情，是而上訴人以欠租為由，主張耕地租約已據終止云云，自非有據。⒌上訴人於本院主張被上訴人違法轉租向上訴人承租之另他
筆耕地，而另他筆耕地與系爭耕地係同一租約，故而原訂租約全部無效云云。查，非但上訴人其所引以為據之繳清租金收據，並不足以證明系爭土地與上訴人主張有轉租之他筆土地係同一租約。且按當事人於第二審不得提出新攻擊防禦方法，為民事訴訟法第447條第1項本文所明定。
本件於原審係經爭點整理、行集中審理之程序，上訴人於本院所為：被上訴人擅將系爭土地出租予訴外人使用，違反耕地三七五減租條例第16條規定之主張，乃原審所無，屬於在第二審所提出之新攻擊防禦方法。據上訴人承稱：原認為此點沒有很重要，事情也小，所以未提，沒想到一審敗訴了（本院卷52頁），足徵該方法並無上揭法條第1項但書所指各款之情節，迨至本院始為之，有違訴訟促進義務，本院爰依民事訴訟法第447條第3項駁回上訴人此攻擊防禦方法。
㈢綜上所述，被上訴人占用系爭土地係本於租賃關係，為有權
占有，上訴人主張被上訴人無權占用，訴請返還土地，自非有據。原審因而為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段、第385條第1項前段、第
463條，判決如主文。中華民國95年12月8日
民事第六庭
審判長法官許明進法官張明振法官謝肅珍以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國95年12月11日
書記官鄭翠芬Q