臺灣高雄地方法院民事判決 99年度鳳簡字第166號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國99年5月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬參仟柒佰陸拾柒元，及自民國九
十九年二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣壹仟壹佰伍拾元，其餘新臺幣壹仟元
由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告與原告之被繼承人 黃連忠 （已歿）於民國87
年間簽訂房屋租賃契約書，約定由被告租用坐落於高雄縣鳳
山市○○○路○○號1樓店面（下稱系爭房屋）使用，押金新
臺幣（下同）50,000元，每月租金25,000元，租期自87年6
月1日起至88年5月30日止，雙方並約定在租賃期間之房屋
稅，如較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由被告負責
補貼。而上開租賃契約之期限屆滿後，黃連忠與被告間即成
立不定期限之租賃契約（下稱系爭租賃契約），雙方並同意
系爭房屋之租金調降為23,000元。嗣於92年2月間因黃連忠
死亡，黃連忠之繼承人除原告外，其餘均拋棄繼承，故由原
告單獨繼承對系爭房屋之所有權及系爭租賃契約之權利義務
關係。詎被告自98年2月份起即未付租金，迄至98年8月19
日被告搬遷為止，被告共積欠7個月租金161,000元（7×
23,000＝161,000）及增金之房屋稅11,200元未付。又依據
系爭租賃契約第6、7條之約定，被告於搬遷時負有回復原
狀義務，然被告迅速搬離而未回復系爭房屋原狀，原告乃自
行僱工搬遷，因此支出費用16,500元，且因系爭房屋於回復
原狀施工期間均無法出租，原告復因此受有相當於租金之損
害11,300元，均得請求被告返還及賠償。為此，爰依據系爭
租賃契約之法律關係提起本件訴訟。聲明：被告應給付原告
200,000元，及自99年2月1日起至清償日止，按週年利率
5％計算之利息。
二、被告則對於伊有承租系爭房屋，且自98年2月起即未繳交租
金，並於98年8月19日搬離系爭房屋等情並不爭執，惟以：
伊有提早通知原告欲終止租賃契約，故原告並非可向伊請求
98年8月份之全月租金，而應依比例計付。另房屋稅本即應
由原告負擔，原告要求被告給付房屋稅之增額部分，為無理
由。至原告雖主張支出回復原狀費用16,500元，惟當初係原
告要求被告不可以拆除裝潢，被告始未拆除，且原告不能證
明該等費用之支出確屬系爭房屋之回復原狀費用，故該回復
原狀之費用亦不可向被告請求。另原告所指受有相當於租金
之損害，亦屬無法證明。又縱認原告之主張為可採，被告亦
主張以原告所收取之押金50,000元為抵充等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告與原告之被繼承人黃連忠（已歿）於87年間簽訂房屋
租賃契約書，約定由被告租用系爭房屋使用，押金50,000
元，每月租金25,000元，租期自87年6月1日起至88年5
月30日止，雙方並約定在租賃期間之房屋稅，如較出租前
之稅額增加時，其增加部分，應由被告負責補貼。
（二）黃連忠與被告之上開租賃契約期限屆滿後，雙方即成立不
定期限之租賃契約，並同意系爭房屋之租金調降為23,000
元。嗣於92年2月間因黃連忠死亡，黃連忠之繼承人除原
告外，其餘均拋棄繼承，故由原告單獨繼承對系爭房屋之
所有權及系爭租賃契約之權利義務關係。
（三）被告於98年8月19日遷離系爭房屋，且被告自98年2月份
起即未付租金。
（四）原告迄今尚未返還押租金50,000元予被告。
四、兩造爭執事項：
（一）原告以被告未提前通知終止租約為由，請求被告給付98年
8月全部租金23,000元，是否有理由？又原告請求被告給
付因出租系爭房屋所增加之房屋稅11,200元有無理由？
（二）原告請求被告給付回復原狀費用16,500元及相當於租金之
損害賠償11,300元，有無理由？
（三）被告抗辯以其押金50,000元抵充積欠原告之租金，有無理
由？
五、本院判斷如下：
（一）按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
」「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承
租人之習慣者，從其習慣。」「前項終止契約，應依習慣
先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定
其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月
之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個
月前通知之。」民法第450條定有明文。又民法第450條
第3項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出
租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，故在
由承租人終止租賃契約之情形，並無是項之限制，仍以按
本文規定，依習慣先期通知為已足。最高法院87年度台上
字第580號判決要旨可資參照。經查，原告於起訴狀即已
自陳：「被告於98年8月中暗示只租到8月底」等語（參
本院卷第5頁），堪認被告抗辯伊於搬遷前，確已向原告
為終止系爭租賃契約之先期通知等語，堪以採信。揆諸上
開說明，被告於先期通知原告欲終止系爭租賃契約後，嗣
並於98年8月19日自系爭房屋搬遷，兩造間之系爭租賃契
約即屬已合法終止。而被告亦自承伊自98年2月份起之租
金均未繳納，從而，原告得請求被告給付之租金即應自98
年2月1日起至98年8月19日之租金共152,567元（計算
式：23,000元×6月＋23,000元÷30日×19日＝152,567
元，元以下四捨五入），原告逾此部分之租金請求，即非
可採。
（二）次查，系爭租賃契約第16條約定：「本件租屋之房屋稅、
綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，
應由乙方（即被告）負擔，乙方決不異議。」，此有系爭
租賃契約在卷可稽，故原告請求被告給付因出租系爭房屋
所增加之房屋稅，即屬有據。又系爭房屋於出租予被告前
，雖亦係出租於前手賣服飾，但在此之前則係住家等情，
為被告所不爭（本院卷第54-55頁），則系爭房屋因作為
營業使用所增加之房屋稅部分，依約即應由被告負擔。查
系爭房屋自91年、92年、及自95年起至98年度，共6年度
之房屋稅，因出租於被告作為營業使用，系爭房屋關於營
業部分之房屋稅共11,259元等情，業據原告提出系爭房屋
上開年度之房屋稅繳納證明書為證（本院卷第13-18頁）
，參諸系爭租賃契約之上開約定，該部分之房屋稅即應由
被告負擔無訛。而原告於本件僅請求被告應給付11,200元
之房屋稅，即屬可採。被告抗辯房屋稅非應由伊負擔云云
，不足採信。
（三）另原告雖主張被告於終止系爭租賃契約搬遷後，並未依系
爭租賃契約之約定回復系爭房屋原狀，故原告因自行僱工
拆除裝潢、清運廢棄物共支出16,500元，該部分費用依系
爭租賃契約第6條之約定，自應由被告負擔云云，固據提
出統一發票1紙為證（本院卷第19頁）。惟此已為被告所
否認，且兩造系爭租賃契約第6條所定「‧‧‧按照原狀
‧‧‧」之「原狀」究竟為何，並未據原告舉證以實所說
，且原告所提出之統一發票，至多亦僅能證明伊確有僱工
拆除裝潢及清運廢棄物，因而支出16,500元之事實，然拆
除及清運之標的物是否即為系爭房屋，則屬未知，且系爭
房屋之「原狀」是否即須拆除裝潢及清運廢棄物，猶未見
原告舉證說明，則原告所請求之上開費用，是否確屬回復
系爭房屋原狀之費用，即有所疑，是原告此部分之主張，
尚難遽採。
（四）至原告另主張因系爭房屋回復原狀期間伊無法出租，原告
自受有相當於租金之損害11,300元云云。惟原告是否確實
受有租金之損害，此部分未據原告舉證證明，且原告就是
否須僱工回復系爭房屋之原狀，尚未盡其舉證責任，已論
述如上。是原告請求被告應賠償系爭房屋在回復原狀期間
，無法出租所生之損害云云，亦不足採信。
（五）又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故
租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，
其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院87年
度台上字第1631號判決意旨可資參照。經查，原告自被告
處收受之押租金50,000元尚未歸還之事實，為兩造所不爭
執，而被告既尚有欠租及未負擔房屋稅增額部分之債務不
履行情事，如上所述，則揆諸上開最高法院判決意旨，被
告繳交之押租金50,000元即生當然抵充之效力。故以被告
所積欠之房租152,567元及房屋稅11,200元，抵充其押租
金50,000元，被告尚應給付原告113,767元。
六、綜上所述，原告本於系爭租賃契約之法律關係，請求被告給
付113,767元，及自99年2月1日起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息部分，為有理由，應予准許。至原告逾此
部分之請求，即屬無據，應予駁回。
七、本判決第1項為所命給付之金額為未逾50萬元之判決，依民
事訴訟法第389條第1項第5款之規定，自應依職權宣告假
執行。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第5款，判決如
主文。
中華民國99年5月31日
鳳山簡易庭法官楊富強
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提
上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年5月31日
書記官劉法萱