臺灣臺北地方法院93年度重訴字第1240號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院93年重訴字第1240號民事判決

裁判日期：民國95年02月16日

裁判案由：給付回饋金

臺灣臺北地方法院民事判決93年度重訴字第1240號原告陽明山國家山莊Ｄ１、Ｅ大樓管理委員會
六號一法定代理人丁○○
六號一訴訟代理人 劉昌倫 律師
林聖彬 律師戊○○庚○○乙○○丙○○被告寶成建設股份有限公司法定代理人甲○訴訟代理人己○○上列當事人間請求給付回饋金事件，本院於九十五年一月十日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告方面：
一、原告起訴主張：查被告於民國83年間興建陽明山國家山莊D1、E社區（下稱系爭社區），並於民國86年下半年陸續交屋，被告因本社區之公共設施有瑕疵及與預售屋合約內容有落差，致本社區之公共設施無法點交予陽明山國家山莊D1、E大樓管理委員會，被告為平息爭議，於90年8月17日向本社區全體住戶提出「承諾書」，承諾若本社區區分所有權人依本社區相關規約及公寓大廈管理條例第3條第7款、第25條及第29條之規定召開臨時區分所有權人會議，議決通過「本社區所有公共設施以本決議通過代替完成現狀點交後（包括公共湯屋...等及說明段一至四事項）。」，即由被告提供新台幣25,000,000元回饋金予本社區住戶作為公共基金，以換取本社區住戶概括承受完成所有公共設施之點交法定程序。
本社區住戶 林坤河 隨即依公寓大廈管理條例第25條第2款規定，於90年11月10日召開「陽明山國家山莊D1、E社區第四屆第一次區分所有權人會議」，大會經確認並同意「承諾書」事項。本社區代表林坤河並於90年12月25日以台北市金南郵局存證信函第1038號通知被告於90年12月31日下午2時至台北市○○○路交付款項，惟被告卻回函稱上開第一次區分所有權人會議違法，為順應被告要求，本社區管理委員會即陽明山國家山莊D1、E社區之住戶區分所有權人，於91年3月9日再於台北市○○區○○路○○○號2樓，召開陽明山國家山莊D1、E社區第五屆區分所有權人會議，開會表決追認通過「陽明山國家山莊D1、E社區第四屆第一次臨時區分所有權人會議之合法性無誤」，原告在向被告要求給付上開回饋金，被告竟仍拒不給付，爰依上開承諾書，請求原告給付部分回饋金，並聲明：被告應先給付原告新台幣一千萬元及支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、對被告答辯之陳述
（一）系爭承諾書係以「給付二千五百萬元公共基金」代替「公共設施之點交」，而依公寓大廈管理條例第18條及第57條可知，能受領社區所有公共設施點交之人僅有管委會，因此原告提起本訴當事人適格，況90年12月31日被告與訴外人林坤河等人之會議中，就原告所提之「同意書」，做出結論三「...款項由管委會...收取」，且被告所開立之一千萬元支票，明確載明「受款人」為「陽明山國家山莊D1、E區大樓管理委員會」（附件一、二），因此被告辯稱一千萬元係要交付給住戶云云，與事實不符。
（二）依民法第71條至第73條規定，法律行為僅有在「違反強制或禁止規定」、「有悖於公共秩序或善良風俗」、「不依法定方式」時，方會發生無效之法律效果，系爭承諾書約定「被告給付一千萬元以代替公共設施之點交」，並無上開法律所定無效之情事存在，且依瑕疵擔保之法理，買受人自可接受出賣人給付相當之價金以取代補正瑕疵，以免往後法律關係趨於複雜損及買受人之權益，因此承諾書並非自始無效。
（三）「公共設施之點交」屬於陽明山國家山莊社區組織章程第
3條第1項第4款規定「其他有關大樓之重要事項」，且為普通決議」事項，並非不能決議之事項，依陽明山國家山莊社區組織章程第3條規定，普通議決事項僅需區分所有權人過半數及其區分所有權人比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數之同意行之即可，故只要系爭會議之召開其「出席戶數」及「出席戶數面積」均已超過「總戶數」及「總面積」之二分之一，其據此所召開之會議即屬有效且合法，而系爭會議當日出席戶數257戶，超過總戶數476戶之二分之一，出席戶數面積4491.64坪，超過總戶數面積8212.02之二分之一，且出席的257戶中有240票贊成，均早已遠遠超過二分之一及三分之二。更何況「應行特別決議事項」卻以「普通決議」行之，依法僅屬「得撤銷該決議」，並非「該決議無效」，故被告主張系爭會議當然無效，實不足採。
三、並聲明：被告應給付原告新台幣一千萬元整及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
貳、被告方面被告則以下列等語置辯：
（一）依承諾書所示，回饋金係交付給「本社區住戶」，收受對象亦載為「陽明山國家山莊D1、E區社區全體住戶」，是以系爭承諾書係以「全體住戶」為相對人之要約，原告並非要約之相對人，而90年11月10日及91年3月9日所召開之區分所有權人會議，只不過遂行承諾書中所附加之停止條件，尚難認係全體住戶對該承諾書所為之承諾。而原告既非契約當事人，自無提起本訴之當事人適格，是原告本件請求給付回饋金顯然並無理由。
（二）本件區分所有權人得議決之事項，以92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第13條第1項規定及陽明山國家山莊D1、E區大樓管理組織章程及住戶規約第二篇第三條所規定者為限，而承諾書所示「以受領回饋金代替完成公共設施點交之事項」，不僅是完成公共設施之點交而已，尚包括該社區住戶不得以瑕疵為由提起訴訟，否則原告點交完畢後任一住戶再提起瑕疵賠償或解約，就被告而言豈不一隻牛剝兩層皮？準此，可知系爭承諾書之內容非屬區分所有權人會議得議決之事項，該承諾書自始無效。
（三）本件原告既然主張瑕疵，自與陽明山國家山莊組織章程第三條第二項特別決議事項第二款之「重大修繕或改良」相似，故應歸類於特別決議事項，原告以普通決議行之，該決議自屬無效。
（四）依公寓大廈管理條例施行細則第8條第1項規定，區分所有權會議之召集人，除「規約」另有規定外，應有區分所以權人「二人以上之書面推選」，經公告十日後生效，而本社區大樓管理組織章程暨住戶規約第8條第1項第1款第3目已明定主任委員為臨時會召集人及主席，依上開法律規定，應優先適用住戶規約，惟本次臨時區分所有權人會議竟以無召集權人林坤河為召集人，又圖以非管理委員會主任委員為會議主席，有違法律規定，參照最高法院28年上字第1911號判例，無召集權人所召集之會議，所為之決議當然無效，無待法院撤銷。
（五）又「承諾書」載明：「本社區住戶如未於民國九十年十月三十一日前完成主旨段所示事項，本承諾書屆時自動失效」，惟第四屆第一次臨時區分所有權人會議於90年11月10日召開同時，雖同意將「承諾書」有效日期展延至90年11月30日，然因住戶多人連署提出異議理由書，致會議觸礁，則本社區住戶概括承受所有公共設施點交之程序迄今既未完成，被告自無給回饋金之對待義務存在。再參酌台灣高等法院檢察署93年度上聲議自第4008號處分書謂「雖聲請人於九十一年二月九日召開第五屆區分所有權人會議追認通過第四屆第一次臨時區分所有權人會議之合法性，然此時已逾承諾書之九十年十月三十一日之有效期限」，原告之請求即屬無據。
並聲明：原告之訴駁回。
參、本院之判斷
一、不爭執事項：被告於民國83年間興建系爭社區並陸續交屋，並於90年8月17日提出「承諾書」，表示若系爭社區區分所有權人依本社區相關規約及公寓大廈管理條例第3條第7款、第25條及第29條之規定召開臨時區分所有權人會議，並議決通過：「本社區所有公共設施完成現狀點交後（包括公共湯屋….等）」，即由立書人提供新台幣二千五百萬元回饋金予本社區住戶做為公共基金，以換取本社區住戶概括承受完成所有公共設施之點交法定程序，且社區住戶若未於90年10月31日前完成上開事項，則承諾書自動失效。社區住戶林坤河隨即依據公寓大廈管理條例第25條第2款之規定，於90年11月10日在台北市劍潭海外青年活動中心經國紀念堂一樓交誼廳，召開陽明山國家山莊D1、E社區第四屆第一次區分所有權人會議，大會經確認並同意「承諾書」事項，全文經大會表決通過，當日被告代表並同意該承諾書之有效日期延到90年11月30日，又因被告對於上開會議之合法性及有效性有意見，故系爭社區之區分所有權人於91年3月9日再召開陽明山國家山莊D1、E社區第五屆區分所有權人會議，開會表決追認通過「陽明山國家山莊D1、E社區第四屆第一次區分所有權人會議之合法性無誤」等情，有兩造所提之承諾書、住戶連署名冊、推舉書、公告、出席簽到單、會議記錄等附卷可參，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
二、得心證理由
（一）依系爭承諾書所示，被告允諾若陽明山國家山莊D1及E社區之住戶願意召開，並議決通過「本社區區所有公共設施以本決議通過代替(寶成建設股份有限公司)完成現狀點交後」，被告即願意交付二千五百萬元回饋金予社區住戶作為公共基金」，由此可知，「給付二千五百萬元作為公共基金」，實為「社區區所有公共設施點交」之替代。而依公寓大廈管理條例第18條、第36條、第57條之規定可知，公共基金歸管理委員會所保管，且能受領或辦理「社區區所有公共設施點交」之人，亦僅有管理委員會，況被告所開立之一千萬元支票，明確載明「受款人」為「陽明山國家山莊D1、E區大樓管理委員會」（見本院卷第353頁），足見原告實有受領該回饋金之權限，是以原告並非無權起訴請求被告給付上開回饋金。
（二）按民法第71條至第73條規定，法律行為僅有在「違反強制或禁止規定」、「有背於公共秩序或善良風俗」、「不依法定方式」時，方會發生無效之法律效果。本件承諾書所示之條件無論是否屬於區分所有權人會議得議決之事項，然系爭承諾書既無上開無效之情事存在，被告辯稱承諾書自始無效云云，即屬無據。
（三）查系爭承諾書僅有被告之用印，並無原告之簽章，足見該承諾書係被告單方面之要約，需要約相對人承諾始生效力，然該承諾書主旨記載：「立書人寶成建設股份有限公司前興建陽明山國家山莊D1、E區社區（下稱本社區），住戶業於民國八十六年下半年陸續辦理交屋完成，茲因就本社區公共設施點交與立書人產生認知上差距。立書人為平息爭議，促進社區和諧，若本社區區分所有權人依本社區相關規約及公寓大廈管理條例第三條第七款、第二十五條及第二十九條之規定召開臨時區分所有權人會議，議決通過：『本社區所有公共設施以本決議通過代替完成現狀點交後（包括公共湯屋...等及說明段一至四事項）。』，由立書人提供新台幣貳仟伍佰萬元回饋金予本社區住戶作為公共基金，以換取本社區住戶概括承受完成所有公共設施點交之法定程序」，並於末段記載：「此致：陽明山國家山莊D1、E區社區全體住戶」，足見本件要約之意思表示相對人為「陽明山國家山莊D1、E區社區全體住戶」，需全體住戶承諾同意接受上開承諾書，該承諾書始成立；換言之，「社區住戶召開臨時區分所有權人會議以決議代替完成點交」，僅係上開承諾書所附之條件，若該條件成就，被告即須支付回饋金，然前提仍須相對人（即陽明山國家山莊D1、E區社區全體住戶）承諾該要約，使得上開承諾書成立，始有後續條件是否成就、契約是否生效之問題。本件原告並未舉證證明陽明山國家山莊D1、E區社區全體住戶承諾該要約，甚且， 李秀娟 等十七名住戶以公共設施有瑕疵等為由於87年間向被告提起訴訟，於被告提出上開要約後仍未撤回該訴訟，足見相對人陽明山國家山莊D1、E區社區並非全體住戶承諾上開要約，則系爭承諾書因意思表示不合致而未能成立，原告以系爭承諾書請求被告給付回饋金，並無理由。
（四）再者，縱認系爭承諾書已成立，然該承諾書載明「...召開臨時區分所有權人會議，議決通過...，由立書人提供新台幣貳仟伍佰萬元回饋金予本社區住戶作為公共基金，以換取本社區住戶概括承受完成所有公共設施點交之法定程序」，被告該承諾書之目的在於以回饋金之支付代替其點交公共設施之義務，該決議通過後其他社區住戶即不得再以公共設施有瑕疵為由與被告爭訟，否則被告一方面支付回饋金，另一方面其他住戶又得以此為由爭訟，則被告上開承諾書之目的即無法達成，足見系爭承諾書尚有以「決議通過後社區住戶不得再以公共設施有瑕疵與被告爭訟」為條件，惟系爭社區90年11月10日第四屆第一次臨時區分所有權人會議通過承諾書後，李秀娟等17名住戶所提起之訴訟仍未撤回，並經台灣高等法院於94年5月10日以90年度重上字第240號判決被告應賠償上開住戶因公共設施瑕疵而受之損害，則「住戶概括承受完成公共設施之點交」的條件既不可能成就，則原告依承諾書請求被告支付回饋金即無理由。
三、從而，原告依承諾書之規定請求給付回饋金，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
五、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國95年2月16日
民事第五庭法官蔡如琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年2月16日
書記官劉寶鈴