裁判字號：臺灣高等法院臺中分院93年上易字第410號民事判決
裁判日期：民國94年06月14日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院臺中分院民事判決93年度上易字第410號上訴人丙○住台中市西屯區逢甲里福上巷255弄21
之1號被上訴人戊○○住台中市西屯區逢福里福上巷255弄21
之1號被上訴人丁○○住台中市○○○路○段○○巷○弄○○號被上訴人辛○○住台中縣大里市○○路○○○巷2之1號被上訴人己○○住台中市○○○路○段○○巷○○號被上訴人庚○○住台中市○○○路○段○○巷○弄○○號前列五人共同訴訟代理人 劉惠利 律師
住台中市○○路○段○○○號4樓前列五人共同複代理人甲○○住台中市○○路○段○○○號4樓前列五人共同複代理人乙○○住台中市○○路○段○○○號4樓上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國93年10月14日臺灣臺中地方法院93年度訴字第608號第一審判決提起上訴，本院於民國94年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：坐落臺中市○○區○○○段893地號土地為被上訴人等人所共有，共有人之一即被上訴人戊○○曾自民國（下同）82年12月1日起，將系爭893地號土地之部分位置出租予上訴人建屋居住（門牌號碼為臺中市西屯區逢福里福上巷255弄21之1號左側，下稱系爭建物），84年起，租期改為1年1期，最後一次租約於90年5月1日簽訂，租賃期限至91年4月30日屆滿，租金為每月4000元，租賃契約附註條款並約定：「地上建物於87年12月1日起歸甲方（即被上訴人戊○○）所有」，故系爭建物自87年12月1日起即歸被上訴人戊○○所有，被上訴人戊○○已表示不再續租，並要求上訴人自系爭建物遷出，被上訴人爰依租賃契約之約定，訴請上訴人將系爭建物交付被上訴人等人。又因被上訴人戊○○係未得全體共有人之同意，而將共有土地出租予上訴人，該租賃契約對戊○○以外之其餘被上訴人並不生效力，然上訴人占有使用系爭建物及其基地，並於91年4月30日與被上訴人戊○○間之租期屆滿後，仍繼續占有使用系爭建物及其基地，核屬無權占有，且獲致占有使用之利益，並致被上訴人等人受有相當於租金之損害，被上訴人等人爰依不當得利之規定，訴請上訴人返還自92年12月31日回溯5年（即
88年1月1日起至92年12月31日）之不當得利435,408元及遲延利息。
二、上訴人則以渠自81年底起，即向被上訴人戊○○承租土地，並興建如原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置之建物居住，當時上訴人有提出二份合約書供被上訴人戊○○選擇，一份約定「租期二年，每月租金伍仟元，一次付款十二萬元」，另一份約定，租金按每坪租金壹佰元計算，約定如租賃期間超過五年，則地上建物就歸出租人（即被上訴人戊○○）所有。
被上訴人戊○○選擇了第1份「租期2年，每月租金5000元，1次付款120000元」之合約，並口頭約定如果遇到政府徵收，則上訴人「無條件無賠償」的自動遷出。嗣2年租期屆滿，即自83年起改為每年換約1次，租金改為每月4000元，按月付租，但是雙方當時並沒有針對如遇政府徵收及地上建物所有權歸屬問題予以約定。到了87年4月續訂新約時，被上訴人戊○○才在租賃契約書附註欄中記載遇政府徵收，及地上建物所有權自87年12月1日起歸戊○○所有之內容，上訴人當時曾經表示異議，被上訴人戊○○乃口頭應允此項記載僅是建物名義上歸其所有，其同意上訴人得繼續承租至政府徵收土地之時為止。往後即每年續約，所簽立之契約書亦都有上開註記，91年4月租期屆滿後，上訴人要求被上訴人戊○○續約，惟遭被上訴人戊○○拒絕。被上訴人戊○○既口頭應允上訴人得續租土地至政府徵收土地之時止，則在政府徵收系爭土地之前，上訴人自得繼續占有使用系爭土地。又系爭租賃契約雖然記載地上建物歸被上訴人戊○○所有，但因系爭建物並非全部坐落於被上訴人戊○○所有之土地上，上訴人僅同意系爭建物坐落於被上訴人所有之土地內之範圍（即如原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置）歸被上訴人戊○○所有，但如原審判決附圖所示Ｅ位置之建物，則係上訴人於87年間所另行增建，且非坐落於被上訴人所有之土地內，自不歸被上訴人戊○○所有。另上訴人於91年4月30日之前，與被上訴人戊○○簽訂有租賃契約，並依約給付租金，另91年5月1日以後使用土地之租金，係被上訴人戊○○拒收，而非上訴人拒付，且當初約定上訴人得承租至土地徵收為止，上訴人並無不當得利可言等語資為抗辯。
三、原審經審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，判決上訴人應將如原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ位置之建物交付予被上訴人戊○○，及應給付被上訴人戊○○、丁○○、辛○○、己○○、庚○○叁萬零捌元暨自93年3月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人就其敗訴部分並未聲明不服，上訴人則聲明不服，提起上訴，於本院聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
（一）上訴人自81年底起，向被上訴人戊○○承租土地，並興建如原審判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置之建物居住，2年租期屆滿，另自83年起改為每年換約1次，租金則為每月4000元，按月付租，87年4月續訂新約時，租賃契約書附註欄中記載有「地上建物所有權自87年12月1日起歸被上訴人戊○○所有」及「如遇政府徵收時，不論租期是否到期，乙方（指上訴人）無條件無賠償，乙方自動遷出」之內容，往後每年續約所簽立之租賃契約書上亦均有此一註記，有租賃契約書在卷可稽（原審卷第14、50、91至98頁）。
91年4月30日租期屆滿後，被上訴人戊○○即未再與上訴人續訂租約。
（二）如原審判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置之建物，興建於82年間；如原審判決附圖所示Ｅ位置之建物，則為87年間所增建。均為上訴人所興建。
（三）台中市中興地政事務所93年5月28日複丈成果圖。
（四）原審判決附圖所示Ｅ位置之建物，乃係如原審判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置之建物之出入門戶及供為車庫與倉庫使用。
（五）本院94年4月8日之勘驗結果。
五、上訴人既以前詞置辯．本件之爭點即為：⑴上訴人是否受契約附註欄中所記載「地上建物所有權自87年12月1日起歸被上訴人戊○○所有」之拘束？⑵原審判決附圖所示Ｅ位置之建物，客觀上是否不具有獨立之使用性？⑶被上訴人可否向上訴人請求相當於租金之不當得利？
（一）上訴人是否受契約附註欄中所記載「地上建物所有權自87年12月1日起歸被上訴人戊○○所有」之拘束？上訴人雖不否認兩造之租賃契約上有「地上建物所有權自87年12月1日起歸被上訴人戊○○所有」之記載，然辯稱該記載係出租人戊○○擅自加上去的，並未經過渠同意云云，查：
１、按當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句，民法第九十八條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，自不得捨契約文字而為曲解，僅於契約文字文義不明時，始有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要。
２、依上訴人所提出伊保管之90年5月1日至91年4月30日最後一份之租賃契約書，其上確有「地上建物所有權自87年12月1日起歸被上訴人戊○○所有」之附註，可見此附註並非僅在出租人戊○○所持有之契約上，且上訴人自 承渠 學歷為國中畢業（本院卷第105頁），亦無不瞭解上開附註之可能，上訴人或謂上開附註上並無渠之簽名用印，難認 經渠 同意云云，然上訴人既已在上開租賃契約最後一段文字「以上契約雙方同意各無反悔，恐口無憑，訂立二份各執乙份存照」後，「立契約人」處簽名蓋章，而上開附註復係在契約第八條條文之前，並非在「立契約人」簽名蓋章之後，是以上訴人之簽名蓋章應即表示同意契約內容（包括附註內容）之意，上訴人徒以渠在附註處未簽名蓋章而否認其為契約之一部分，核非可採。上開「地上建物所有權自87年12月1日起歸被上訴人戊○○所有」之附註文字既已表示當事人之真意，當無需別事探求者，自不得捨契約文字而為曲解，是以上訴人即應受附註條文之拘束。
３、上訴人雖抗辯被上訴人戊○○曾以口頭應允上訴人得續租土地至政府徵收土地之時止，惟為被上訴人戊○○所否認，上訴人所據以為證之租賃契約附註內容，亦係記載：「如遇政府徵收時，不論租期是否到期，乙方（指上訴人）無條件無賠償，乙方自動遷出」，而無上訴人得續租土地至政府徵收土地之時止之內容。上訴人復未能提出其他積極事證足供為被上訴人戊○○曾口頭應允其得續租土地至政府徵收土地之時止之認定，是上訴人此部分抗辯，尚非可採。
（二）原審判決附圖所示Ｅ位置之建物，客觀上是否不具有獨立之使用性？如原審判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置之建物，興建於82年間；如原審判決附圖所示Ｅ位置之建物，則為87年間所增建。是被上訴人戊○○與上訴人間自87年起至91年4月30日止存在有租賃契約之期間內，如原審判決附圖所示Ａ、
Ｂ、Ｃ、Ｅ位置之建物，均已存在於土地上，而租賃契約書上有關地上建物所有權歸被上訴人戊○○所有之註記，復未予以區分何部分歸被上訴人戊○○所有，何部分不歸被上訴人戊○○所有；且如原審判決附圖所示Ｅ位置之建物，乃係如原審判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置之建物之出入門戶及供為車庫與倉庫使用，Ａ、Ｅ部分且係相連在一起，作為車庫及倉庫使用，有本院94年4月8日勘驗筆錄及照片2二張可稽（本院卷第90頁、第84頁上面二張），客觀上並不具有獨立之使用性，與如原審判決附圖所示Ａ、
Ｂ、Ｃ位置之建物，乃係合併使用而屬同一建物，縱Ｅ部分係座落於非被上訴人所有之臺中市○○區○○○段○○○號土地上，然並不影響Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ部分均屬同一建物之事實。則依被上訴人戊○○與上訴人間之租賃契約約定，坐落臺中市○○區○○○段893、894地號土地上如原審判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ位置之建物，自87年12月1日起，即應歸被上訴人戊○○所有。故被上訴人戊○○訴請上訴人交還如原審判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ位置之建物，為有理由。
（三）被上訴人可否上訴人請求相當於租金之不當得利？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；城市地方之房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，前開規定於租用基地建築房屋準用之，民法第一百七十九條、土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。又按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件；又所謂受利益致他人受損害，必須受利益與受損害之間，有因果關係存在，其間有無因果關係，應視受利益之原因事實，與受損害之原因事實，是否同一事實為斷，如非同一事實，縱令兩事實之間有所牽連，亦無因果關係；如無直接因果關係，即無不當得利可言（最高法院61年台上字第1695號判例、48年度台上字第15551號判決及82年度台上字第1731號判決意旨參照）。
２、上訴人與被上訴人戊○○間之租賃契約已於91年4月30日租期屆滿，被上訴人戊○○並未同意續訂租約，則上訴人自91年5月1日起，占有使用被上訴人所共有之臺中市○○區○○○段○○○○號土地如原審判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置（投影面積合計為七十三平方公尺），自屬無合法之占有權源，而侵害被上訴人等人本於所有權之作用對系爭土地之使用、收益權限，上訴人並因上開占有行為，獲取相當於租金之不當得利，並致被上訴人等人受有損害，則被上訴人等人依不當得利之規定，請求上訴人返還相當於租金數額之不當得利，自屬有據。
３、本院審酌上訴人所占用之系爭土地，位於臺中市西屯區，為市區土地，附近有市場，交通便利，因認應按申報地價總額年息百分之十計算上訴人所受相當於租金之利益。從而，被上訴人等人所得請求上訴人給付相當於租金數額之不當得利，就91年5月1日起至92年12月31日止（合計20個月），計為叁萬零捌元（計算式：每平方公尺申報地價2466.4元×占有面積73平方公尺×10%÷12×20個月＝30007.86，元以下四捨五入），為有理由，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人本於租賃契約及不當得利之法律關係，訴請上訴人應將坐落臺中市○○區○○○段八九三、八九四地號土地上如原審判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ位置之建物交還被上訴人戊○○，及應給付被上訴人戊○○、丁○○、辛○○、己○○、庚○○叁萬零捌元暨自93年3月18日（即起訴狀繕本送達之翌日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息範圍內，為有理由，上訴人所辯均為無可取。
。是則原審判命被上訴人勝訴，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國94年6月14日
民事第二庭審判長法官童有德
法官謝說容法官蔡秉宸以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官吳宗玲中華民國94年6月16日
Ｈ