臺灣臺中地方法院93年度訴字第608號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院93年訴字第608號民事判決

裁判日期：民國93年10月14日

裁判案由：拆屋還地

臺灣臺中地方法院民事判決九十三年度訴字第六○八號
原告丙○○
乙○○己○○丁○○戊○○訴訟代理人 劉惠利 律師複代理人 李佳容 被告甲○右當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國九十三年七月十九日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應將坐落臺中市○○區○○○段八九三、八九四地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、
Ｃ、Ｅ位置之建物交還原告丙○○。被告應給付原告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、戊○○新臺幣叁萬零捌元，及自民國九十三年三月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）先位之訴：
１、被告應將坐落臺中市○○區○○○段八九三、八九四地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ位置之建物交付原告等人。
２、被告應另給付原告等人新臺幣（下同）四十三萬五千四百零八元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
３、請依職權宣告假執行。
（二）備位之訴：
１、被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地上如附圖所示
Ａ、Ｂ、Ｃ位置面積合計七十三平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還原告等人。
２、被告應另給付原告等人四十三萬五千四百零八元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
３、請依職權宣告假執行。
二、陳述：
（一）先位之訴：
１、坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地為原告等人所共有，共有人之一之原告丙○○曾自民國八十二年十二月一日起，將系爭八九三地號土地之部分位置出租予被告建屋居住（門牌號碼為臺中市西屯區逢福里福上巷二五五弄二一之一號左側，下稱系爭建物），八十四年起，租期改為一年一期，最後一次租約於九十年五月一日簽訂，租賃期限至九十一年四月三十日屆滿，租金為每月四千元，租賃契約附註條款並約定：「地上建物於八十七年十二月一日起歸甲方（即原告丙○○）所有」。
２、原告丙○○因未得全體共有人之同意而將共有土地出租予被告，嗣全體共有人有意見，故原告丙○○自九十一年四月三十日租期屆滿後，即未再與被告續訂租約，而依原告丙○○與被告間之租賃契約附註條款約定，系爭建物自八十七年十二月一日起即歸原告丙○○所有，原告丙○○已要求被告自系爭建物遷出，原告爰依租賃契約之約定，訴請被告將系爭建物交付原告等人。
３、因原告丙○○係未得全體共有人之同意，而將共有土地出租予被告，該租賃契約對丙○○以外之其餘原告並不生效力，然被告占有使用系爭建物及其基地，並於九十一年四月三十日與原告丙○○間之租期屆滿後，仍繼續占有使用系爭建物及其基地，核屬無權占有，且獲致占有使用之利益，並致原告等人受有相當於租金之損害，原告等人爰依不當得利之規定，訴請被告返還自九十二年十二月三十一日回溯五年（即八十八年一月一日起至九十二年十二月三十一日止）之不當得利四十三萬五千四百零八元及遲延利息。
（二）備位之訴：
１、如鈞院認為原告先位之訴無理由，即系爭坐落臺中市○○區○○○段八九三、八九四地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ位置之建物並非原告等人所有，則因系爭建物無權占有原告所共有之臺中市○○區○○○段○○○○號土地上，原告本於所有權人之地位，亦得訴請被告將坐落於上石碑段八九三地號土地上之建物拆除，並將所占有之該部分土地返還原告等人。
２、另被告占有使用原告所共有之臺中市○○區○○○段○○○○號如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置面積合計七十三平方公尺土地，核屬無權占有，且獲致占有使用之利益，並致原告等人受有相當於租金之損害，原告等人亦得依不當得利之規定，訴請被告返還自九十二年十二月回溯五年之不當得利及遲延利息。
三、證據：提出土地登記謄本一份、存證信函二份、建物測量成果圖一份、租賃契約一份、合約書二份、被告於前訴訟中所提出之答辯狀一份及現場照片五幀為證。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
（一）被告自民國八十一年底起，即向原告丙○○承租土地，並興建如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置之建物居住，當時被告有提出二份合約書供原告張天財選擇，一份約定「租期二年，每月租金伍仟元，一次付款十二萬元」，另一份約定，租金按每坪租金壹佰元計算，約定如租賃期間超過五年，則地上建物就歸出租人（即原告丙○○）所有。原告丙○○選擇了第一份「租期二年，每月租金伍仟元，一次付款十二萬元」之合約，並口頭約定如果遇到政府徵收，則被告「無條件無賠償」的自動遷出。嗣二年租期屆滿，即自八十三年起改為每年換約一次，租金改為每月四千元，按月付租，但是雙方當時並沒有針對如遇政府徵收及地上建物所有權歸屬問題予以約定。到了八十七年四月續訂新約時，原告丙○○才在租賃契約書附註欄中記載遇政府徵收，及地上建物所有權自八十七年十二月一日起歸丙○○所有之內容，被告當時曾經表示異議，原告丙○○乃口頭應允此項記載僅是建物名義上歸其所有，其同意被告得繼續承租至政府徵收土地之時為止。往後即每年續約，所簽立之契約書亦都上開註記，九十一年四月租期屆滿後，被告要求原告丙○○續約，惟遭原告張天財拒絕。原告丙○○既口頭應允被告得續租土地至政府徵收土地之時止，則在政府徵收系爭土地之前，被告自得繼續占有使用系爭土地。
（二）系爭租賃契約雖然記載地上建物歸原告丙○○所有，但因系爭建物並非全部坐落於原告丙○○所有之土地上，被告僅同意系爭建物坐落於原告所有之土地內之範圍（即如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置）歸原告丙○○所有，但如附圖所示Ｅ位置之建物，則係被告於八十七年間所另行增建，且非坐落於原告所有之土地內，自不歸原告丙○○所有。
（三）被告於九十一年四月三十日之前，與原告丙○○簽訂有租賃契約，並依約給付租金，另九十一年五月一日以後使用土地之租金，係原告丙○○拒收，而非被告拒付，且當初約定被告得承租至土地徵收為止，被告並無不當得利可言。
三、證據：提出租賃契約、不起訴處分書、土地使用分區簡便行文表、地籍圖謄本、存證信函、刑事傳票、撤回起訴狀各一份為證。
叁、本院依職權履勘現場，另囑託臺中市中興地政事務所派員協助測量，並製作複丈成果圖到院參辦。
肆、得心證之理由：
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第二款、第七款及第二項定有明文。查原告起訴聲明原請求被告交付建物予原告丙○○、拆除建物並將土地交還原告及為不當得利之請求，嗣於起訴狀送達被告後，變更為如聲明所示之先、備位主張，核屬訴之變更。因其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，被告復無異議而為本案之言詞辯論，依前揭規定，原告所為變更，應予准許，合先敘明。
二、實體方面：
（一）先位之訴部分：
１、按當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句，民法第九十八條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，自不得捨契約文字而為曲解，僅於契約文字文義不明時，始有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要。
２、經查，被告自八十一年底起，向原告丙○○承租土地，並興建如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置之建物居住，二年租期屆滿，另自八十三年起改為每年換約一次，租金則為每月四千元，按月付租，八十七年四月續訂新約時，租賃契約書附註欄中記載有地上建物所有權自八十七年十二月一日起歸原告丙○○所有之內容，往後每年續約所簽立之租賃契約書上亦均有此一註記。九十一年四月三十日租期屆滿後，原告丙○○即未再與被告續訂租約等情，除有兩造所分別提出之租賃契約書可資為證外，亦為兩造所不爭執，信屬實在。
３、被告雖抗辯原告丙○○曾以口頭應允被告得續租土地至政府徵收土地之時止，惟為原告丙○○所否認，被告所據以為證之租賃契約附註內容，亦係記載：「如遇政府徵收時，不論租期是否到期，乙方（指被告）無條件無賠償，乙方自動遷出」，而無被告得續租土地至政府徵收土地之時止之內容。被告復未能提出其他積極事證足供為原告丙○○曾口頭應允其得續租土地至政府徵收土地之時止之認定，是被告此部分抗辯，尚非可採。
４、另查，如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置之建物，興建於八十二年間；如附圖所示Ｅ位置之建物，則為八十七年間所增建。是原告丙○○與被告間自八十七年起至九十一年四月三十日止存在有租賃契約之期間內，如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ位置之建物，均已存在於土地上，而租賃契約書上有關地上建物所有權歸原告丙○○所有之註記，復未予以區分何部分歸原告丙○○所有，何部分不歸原告丙○○所有；且如附圖所示Ｅ位置之建物，乃係如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置之建物之出入門戶及供為車庫與倉庫使用，客觀上並不具有獨立之使用性，與如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置之建物，乃係合併使用而屬同一建物。則依原告丙○○與被告間之租賃契約約定，坐落臺中市○○區○○○段八九三、八九四地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ位置之建物，自八十七年十二月一日起，即應歸原告丙○○所有。故原告等人訴請被告交還如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ位置之建物與原告等人，就原告丙○○部分，為有理由。至其餘原告乙○○、己○○、丁○○、戊○○部分，因渠四人並非系爭租賃契約之出租人，本於債權契約相對性，原告乙○○、己○○、丁○○、張炎煌依租賃契約之法律關係，訴請被告交還如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ位置之建物與原告乙○○、己○○、丁○○、戊○○一節，尚非有據，原告乙○○、己○○、丁○○、戊○○此部分主張，則應駁回。
５、次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；城市地方之房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，前開規定於租用基地建築房屋準用之，民法第一百七十九條、土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。又按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件；又所謂受利益致他人受損害，必須受利益與受損害之間，有因果關係存在，其間有無因果關係，應視受利益之原因事實，與受損害之原因事實，是否同一事實為斷，如非同一事實，縱令兩事實之間有所牽連，亦無因果關係；如無直接因果關係，即無不當得利可言（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例、四十八年度台上字第一五五五號判決及八十二年度台上字第一七三一號判決意旨參照）。經查：
⑴、被告與原告丙○○間之租賃契約已於九十一年四月三十日租期
屆滿，原告丙○○並未同意續訂租約，則被告自九十一年五月一日起，占有使用原告所共有之臺中市○○區○○○段○○○○號土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ位置（投影面積合計為七十三平方公尺），自屬無合法之占有權源，而侵害原告等人本於所有權之作用對系爭土地之使用、收益權限，被告並因上開占有行為，獲取相當於租金之不當得利，並致原告等人受有損害，則原告等人依不當得利之規定，請求被告返還相當於租金數額之不當得利，自屬有據。本院審酌被告所占用之系爭土地，位於臺中市西屯區，為市區土地，附近有市場，交通便利，因認應按申報地價總額年息百分之十計算被告所受相當於租金之利益。從而，原告等人所得請求被告給付相當於租金數額之不當得利，就九十一年五月一日起至九十二年十二月三十一日止（合計二十個月），計為叁萬零捌元（計算式：每平方公尺申報地價2466.4元×占有面積73平方公尺×10%÷12×20個月＝30007.86，元以下四捨五入），為有理由，應予准許。
⑵、至原告所另訴請被告給付八十八年一月一日起至九十一年四月
三十日止之不當得利部分：經查，被告自八十八年一月一日起至九十一年四月三十日止，占有使用系爭土地，乃係基於其與原告丙○○間之租賃契約，雖該租賃契約對於其餘原告不生效力，惟租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人本不以所有人為限，故原告丙○○將系爭土地出租予被告，租賃契約於出租人與承租人間仍屬有效，承租人有依約支付租金之義務，自未因占有使用系爭土地而受有免付相當於租金之利益，土地所有人自不得依不當得利之規定對屬承租人之被告為返還利益之請求（最高法院八十三年度台上字第一一三九號判決意旨參照），從而，原告依不當得利之法律關係，訴請被告返還自八十八年一月一日起至九十一年四月三十日止之不當得利，尚非有據，應予駁回。
（二）備位之訴部分：原告先位之訴既經本院為一部有理由之裁判，則備位之訴部分，即毋庸予以審酌。
伍、綜上所述，原告本於租賃契約及不當得利之法律關係，訴請被告應將坐落臺中市○○區○○○段八九三、八九四地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ位置之建物交還原告等人，另訴請被告給付原告等人四十三萬五千四百零八元及遲延利息。就被告應將如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ位置之建物交付予原告丙○○，及應給付原告丙○○、乙○○、己○○、丁○○、戊○○叁萬零捌元暨自九十三年三月十八日（即起訴狀繕本送達之翌日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分所為主張，則非有據，應予駁回。
又本件所命被告給付之金額或價額，未逾五十萬元，爰依職權宣告假執行。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
柒、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款，判決如主文。
中華民國九十三年十月十四日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官林宗成右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年十月十四日~B法院書記官