裁判字號：臺灣臺北地方法院88年重訴字第2867號民事判決
裁判日期：民國89年04月28日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺北地方法院民事判決八十八年度重訴字第二八六七號
原告冠通休閒育樂股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 林梅玉 律師被告元康商業股份有限公司
設台北市○○○路○段○○○號十三樓法定代理人 鄭大川 訴訟代理人 周燦雄 律師複代理人 林靜萍 律師右當事人間返還不當得利事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣陸佰陸拾捌萬捌仟捌佰元及自民國八十五年十一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰貳拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台幣陸佰陸拾捌萬捌仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）一千四百四十四萬元，及自民國（下同）八十五年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於八十三年三月一日向被告承租門牌號碼台北市○○○路○段○○○號地下一樓之房屋（下稱系爭房屋），原告並依約交付履約保證金一千四百四十四萬元，嗣因承租人即原告業務拓展不易，經與出租人即被告合意提前於八十五年十月三十一日終止租約，同年十一月十日辦理點交，將系爭房屋交還予被告占有，依租賃契約及不當得利之法律關係，原告均得請求被告返還上開履約保證金。
二、依租賃契約第二十條約定，原告本於租賃關係占有本件租賃物，惟於租賃契約期滿、終止或解除後，負有按照現狀返還租賃物之義務，是原告交還系爭房屋予被告，被告亦受讓占有，其原因關係不外出於前揭租賃期滿、終止或解除三者之一，而八十五年十一月十日交付當時，租期尚未屆期，亦無任一方為解除契約之表示，可知十一月十日之點交係本於契約終止之原因。且被告收回租賃物之占有，其本質為同意租約終止之意思實現，從而，系爭租約應已於八十五年十一月十日經兩造合意終止。退步言之，縱認前揭點交行為不生合意終止租約之效力，惟系爭租約亦已於八十八年二月二十八日期滿，原告依約亦負有返還本件押租金之義務。
三、租金乃使用租賃物之對價，當事人雖曾訂立租約，但出租人如未將租賃物交與承租人使用收益，承租人自無給付租金之義務。被告既已於八十五年十一月十日將本件系爭房屋收回占有，自斯時起迄八十八年二月二十八日租期屆滿日止，被告既未再將租賃標的物交付原告使用收益，原告自無給付租金之義務。
四、民法第四百四十一條所指之情乃係以租賃物仍於承租人之占有中，而因可歸責於承租人自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用收益者而言，例如因生病入院、因罪入獄等，系爭房屋於八十五年十一月十日點交係雙方行為，並非被告所稱原告拋棄占有之單方行為，且原告業已於該日將租賃物現實交付被告直接占有，自與前揭民法第四百四十一條所定承租人對於租賃物仍於占有管理中，而消極之不為租賃物之使用收益之情有別。
五、被告收回本件租賃物不為其他使用收益之行為，抑或事實上因故無法為出租等，實屬被告個人之事由，與辦理點交所發生之法律效果無涉。且依常理，果兩造未合意終止租約，出租人應會依法於押租金扣抵完畢，另積欠二期租金時，即終止租約，惟本件出租人自八十五年十一月十日收回租賃物後迄原告提起本件訴訟，均未曾請求原告支付租金或依法終止租約，益證原告所稱兩造已於八十五年十一月十日合意終止租約。
叄、證據：提出租賃契約、支票為證，並聲請訊問證人 荊皋 、 葛信友 。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
一、原告確曾收受履約保證金一千四百四十萬元，惟依租賃契約第四條約定，該保證金係擔保履行租約所規定之義務及責任，包括租金、遲延利息、其他費用之給付及一切損害賠償責任，是系爭履約保證金擔保範圍較一般押租金廣。系爭租約之期間為五年，其中並無承租人得片面終止租約之約定，詎原告卻於八十五年十月八日及十月十四日先後致函被告片面終止租約，被告隨即委請律師發函表示反對，是兩造並無終止系爭租約之合意。原告於八十五年十月三十一日片面終止租約，顯已違約，迄租期屆滿之日共計二年四個月，於此期間被告並未租與他人，以八十五年間每月租金三百八十九萬三千四百元計算，原告至少積欠租金達一億元以上，以系爭履約保證金抵充尚有不足，原告並無請求返還之餘地。
二、被告既為系爭房屋之所有人，自無拒絕接受系爭房屋點交之理，惟被告已明確表示不同意終止租約，不得以接受點交而認為被告已默示同意終止租約。
又原告以自己之事由致不能為租賃之使用收益，不得免其支付租金之義務。
叁、證據：提出租賃契約、桃園十三支局第二二六號、二三七號存證信函、律師函、被告致原告函、支票為證。
理由
一、原告主張：
（一）原告於八十三年三月一日向被告承租系爭房屋，並依約交付履約保證金一千四百四十四萬元，契約期間原為五年，嗣與被告合意提前於八十五年十月三十一日終止租約，同年十一月十日辦理點交，為此起訴求被告返還上開履約保證金。被告收回租賃物之占有，其本質為同意租約終止之意思實現，且縱認前揭點交行為不生合意終止租約之效力，惟系爭租約亦已於八十八年二月二十八日期滿，原告依約亦負有返還本件押租金之義務。
（二）租金乃使用租賃物之對價，被告既已於八十五年十一月十日將系爭房屋收回占有，自斯時起迄八十八年二月二十八日租期屆滿日止，被告既未再將租賃標的物交付原告使用收益，原告自無給付租金之義務。又系爭房屋之點交係雙方行為，並非被告所稱原告拋棄占有之單方行為，且原告業已於該日將租賃物現實交付被告直接占有，自與民法第四百四十一條所定承租人對於租賃物仍於占有管理中，而消極之不為租賃物之使用收益之情有別。至被告收回本件租賃物不為其他使用收益之行為，抑或事實上因故無法為出租等，實屬被告個人之事由，與辦理點交所發生之法律效果無涉等情。
二、被告則以：系爭租約之期間為五年，其中並無承租人得片面終止租約之約定，詎原告卻片面表示終止租約，被告隨即委請律師發函表示反對，是兩造並無終止系爭租約之合意。原告片面終止租約顯已違約，迄租期屆滿之日共計二年四個月，於此期間被告並未租與他人，以每月租金三百八十九萬三千四百元計算，原告至少積欠租金達一億元以上，以系爭履約保證金抵充尚有不足，原告並無請求返還之餘地。被告既為系爭房屋之所有人，自無拒絕接受系爭房屋點交之理，惟不得以接受點交而認為被告已默示同意終止租約等語，資為抗辯。
三、原告主張兩造於八十三年三月一日就系爭房屋簽訂租賃契約，原告曾交付被告履約保證金一千四百四十萬元，原告已於八十五年十一月十日將系爭房屋點交予被告等事實，業據提出租賃契約、支票為證，並經證人葛信友到庭證明屬實，復為被告所不爭執，堪信為真實。原告陳稱系爭租約業經兩造合意終止，故將系爭房屋點交返還予被告，然為被告所否認，並辯稱從未同意終止系爭租約，被告片面終止租約顯屬違約，本於所有人之立場始點交系爭房屋。則本件所應審究者，厥為兩造是否曾合意終止系爭租約？
四、按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知，民法第四百五十三條著有規定。經查，系爭租約僅於第十八條約定，甲方即被告有該條所列情形之一者，得隨時終止租約，是除有該條所列情形及民法規定之法定終止事由外，兩造不得片面終止系爭租約。原告固曾先後於八十五年十月八日及十月十四日致函被告表示終止租約，惟被告隨即於八十五年十月十六日及十月二十四日表示反對之意，是就兩造明示之意思表示而言，並無合意終止租約之合意。又被告於八十五年十一月十日接受系爭房屋之點交，是否可認為已同意終止系爭租約？按以各種表示方法間接表示意思者，或以事實行為表示某種特定之效果意思，為默示之意思表示，其效力與明示之意思表示並無不同。查，被告於八十五年十月二十四日致原告函說明二、三表示系爭租約並無可於期中終止之約定，原告片面終止系爭租約已構成違約，所繳之履約保證金一千四百四十萬元應予沒收，說明五則表示原告履行以上條件後，再將店屋復原後交還被告點收，而系爭房屋業於八十五年十一月十日由原告點交予被告，為兩造所不爭執，觀諸被告真意，應係認原告片面終止系爭租約已屬違約，惟原告若履行條件後，被告即同意終止租約並收回系爭房屋。蓋原告雖陳稱兩造無條件合意終止租約云云，惟系爭租約之租期長達五年，租金則高達每月三百七十八萬餘元，若無相當之賠償，被告豈可能同意終止租約？反之，若非原告已履行條件，被告豈可能接受系爭房屋之點交？如謂被告沒收履約保證金並收回系爭房屋後，猶認系爭租約仍存在而得向原告請求租金，亦顯與誠信原則有違，而有濫用權利之嫌，綜上所述，原告顯已履行被告要求之條件，被告始同意點交而默示終止系爭租約，應堪認定。
五、再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院四十九年台上字第八０七號判例參照）。經查，系爭租約第四條第二項約定履約保證金係擔保原告履行系爭租約所規定之義務及責任，如原告有違約之情形時，被告得立即自保證金中扣抵取償，則該履約保證金除為押租金外，尚具有違約金之性質，揆諸上開法條規定，本院自得依職權予以酌減。第查，依系爭租約約定系爭房屋每月租金至少為三百七十八萬元，依財政部八十五年十二月十九日台財稅第000000000號函核備之八十五年度營利事業各業同業利潤標準，不動產租賃之淨利率為百分之三十四，則被告出租系爭房屋每月淨利潤約為一百二十八萬五千二百元（0000000X34%=0000000）；參諸土地法第九十九條第一項規定，以現金為租金之擔保者，其金額不得超過二個月房屋租金之總額，本院審酌上開一切情形，認本件違約金以六個月之淨利潤七百七十一萬一千二百元（0000000X6=0000000）始為允當，被告沒收全部之履約保證金一千四百四十萬元誠屬過高，應予酌減，故被告應返還原告六百六十八萬八千八百元（00000000-0000000=0000000）。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、從而，原告本於不當得利之法律關係請求被告給付六百六十八萬八千八百元及自八十五年十一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即為正當，應予准許，逾此所為之請求，則無理由，應予駁回。
八、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，不予准許。
據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年四月二十八日
民事第四庭法官劉又菁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年四月二十八日
法院書記官黃瓊滿