裁判字號：臺灣新北地方法院101年訴字第1290號民事判決
裁判日期：民國101年11月27日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決101年度訴字第1290號原告 陳培榮 訴訟代理人 羅翠慧 律師複代理人 羅筱茜 律師
林怡君 被告 鄭秋宜 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國101年11月
6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上門牌號碼新北市○○區○○路○號之5建物（即如附圖所示編號Ａ部分面積
384平方公尺之鋼架鐵皮屋、編號Ｂ、Ｃ部分面積37平方公尺之雨遮、及編號Ｃ、Ｄ部分面積20平方公尺之鐵皮圍籬）騰空返還予原告。
被告應給付原告新台幣伍拾壹萬捌仟玖佰零伍元及自民國一百年十二月二十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百年十二月二十日起至返還第一項所示建物之日止，按月給付原告新台幣陸萬元。
訴訟費用新台幣叁萬壹仟叁佰陸拾肆元由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾叁萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹拾柒萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項所命之各期給付於到期後，於原告各以新台幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
甲、程序方面
一、本件被告經合法通知後，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款分別定有明文。查原告於起訴時，原聲明請求：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○號之5房屋遷讓返還原告，及自民國
100年9月1日起至返還該房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）6萬元；㈡被告應給付原告300,905元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。嗣於審理中，原告主張改以公示送達方式為催告意思表示後，系爭房屋租賃契約係於100年12月19日終止為由，於
101年2月2日更正聲明為：㈠被告應將上開房屋遷讓返還原告，及自100年12月20日起至返還房屋之日止，按月給付原告6萬元；㈡被告應給付原告540,905元，及自100年12月20日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息（見本院100年度板簡字第1373號卷第42頁）。原告再於本院就系爭建物進行測量後，於101年7月19日以書狀將其聲明變更為：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A面積384平方公尺之鋼架鐵皮屋、編號B、C面積37平方公尺之雨遮，及編號C、D面積20平方公尺之鐵皮圍籬（即門牌號碼新北市○○區○○路○號之5建物）騰空返還予原告，並自100年12月20日起至返還日止，按月給付原告6萬元。㈡被告應給付原告518,905元及自100年12月20日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息（見本院卷第16頁），經核原告上開歷次所為之變更，均係在基礎原因事實相同下，所為聲明之擴張或減縮，合於前揭法律規定，依法應准許之。
乙、實體方面
一、原告主張之意旨：原告前就其所有門牌號碼為新北市○○區○○路○號之5建物（即附圖所示編號A面積384平方公尺之鋼架鐵皮屋、編號B、C面積37平方公尺之雨遮，及編號
C、D面積20平方公尺之鐵皮圍籬）（下稱系爭建物）出租予被告使用，並簽定房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自96年9月1日起至101年8月30日止，租金每個月6萬元，電費及自來水費另計。然被告自100年5月起即未繳納租金，並有水電費用60,905元亦未繳納，惟因被告不知去向，原告因而向本院聲請以100年度司簡聲字第447號裁定准以公示送達方式，據以催告被告應於送達後5日內將積欠之租金及水電費繳清，逾期未繳則系爭租約終止，原告業於100年11月23日完成新聞紙登載，並經20日而於100年12月13日發生公示送達效力，然被告仍未於期限屆至日即
101年12月18日前繳納積欠之租金，是兩造間系爭房屋租賃契約業已於100年12月19日合法終止。又被告自100年5月起至12月19日止共計積欠租金7個月又19日，共計458,000元【計算式：6萬元×7個月+（6萬元÷30日=2,000元）×19日=458,000元】，及積欠水電費用60,905元，從而原告自得本於系爭租約第三條之約定，請求被告償還積欠之租金及水電費用共計518,905元，暨依民法第455條第1項、第
767條第1項、第179條等規定，請求被告返還所有物或租賃物，及自100年12月20日起計算之相當於每月租金6萬元之不當得利。為此爰聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A面積384平方公尺之鋼架鐵皮屋、編號B、C面積37平方公尺之雨遮及編號C、D面積20平方公尺之鐵皮圍籬（即門牌號碼新北市○○區○○路○號之5建物）騰空返還予原告，並自100年12月20日起至返還日止，按月給付原告6萬元。㈡被告應給付原告518,
905元及自100年12月20日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、法院之判斷：㈠經查，原告主張其將所有門牌號碼新北市○○區○○路○號
之5之未辦理保存登記建物（即附圖所示編號A面積384平方公尺之鋼架鐵皮屋、編號B、C面積37平方公尺之雨遮，及編號C、D面積20平方公尺之鐵皮圍籬）出租予被告，雙方約定租賃期間為5年即自96年9月1日起至101年8月30日止，被告應按月支付租金6萬元及負擔水電費用，然被告自100年5月1日起即未繳納租金，且積欠水電費用60,905元之事實，業據原告提出房屋租賃契約書、水電費繳款通知書、存證信函、興建鐵皮屋之估價單、地籍圖謄本、系爭房屋附近照片、空照圖、土地登記謄本等件為證（見100年度板簡字第1373號卷第8至20頁、第48頁至第53頁），復經本院101年4月6日勘驗現場並囑託新北市板橋地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄、照片及上開地政事務所101年6月
5日新北板地測字第1013600193號函所附複丈成果圖附卷可稽（見上開卷第59頁至62頁、第64、65頁）。次查，原告主張被告現不知去向，原告不知其現住居所，經聲請本院於10
0年11月15日以100年度司簡聲字第447號裁定准將對被告催告之意思表示通知為公示送達，原告業於100年11月23日將催告被告應於送達後5日內繳清積欠之租金及水電費，逾期未繳系爭租約即行終止之意思表示通知登載於新聞紙，而經20日即100年12月13日發生公示送達效力，然被告仍未於期限屆至前給付上開所積欠之房屋租金及水電費用等情，亦有上開民事裁定、刊登公告報紙可憑（上開卷宗第36頁、本院卷第27頁），復未經被告到場或提出書狀爭執，是本院依調查證據之結果，堪認原告上開之主張俱為真正。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度臺簡上字第7號裁定意旨參照）。執此以觀，被告自10
0年5月1日起即積欠租金，迄至100年11月23日原告將催告之意思表示通知刊登於全國版報紙時，被告積欠租金總額已達二個月以上，且遲延給付逾二個月，被告復未於上開公示送達生效後5日內按催告內容給付所積欠之租金及水電費，已如前述，從而原告主張兩造間系爭租賃契約，應於催告期滿末日即100年12月19日（星期一）午後12時發生終止之效力，無須再另為終止租約之意思表示，自屬有據，應予採憑。
㈢次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，亦為同法第767條前段所明定。查兩造所立系爭租賃契約業經原告合法終止均已如前述，是被告占有系爭鐵皮屋已失其權源，然其卻仍未將上開租賃物交還原告，揆諸上開法條規定，原告訴請被告騰空返還系爭鐵皮屋（包含如附圖所示編號Ａ部分面積384平方公尺之鋼架鐵皮屋、編號Ｂ部分及Ｃ部分面積共37平方公尺之雨遮、及編號Ｃ及Ｄ面積共20平方公尺之鐵皮圍籬），及本於租賃契約書之約定，清償給付所積欠自100年5月1日起至同年12月19日之租金458,000元〈計算式：（6萬元×7個月）+（2千元×19日）=458,000元〉，及所積欠之水電費用60,905元，共計518,905元，洵為正當。
㈣再按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租
金之利益，為社會通念，最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可資參照。無權占有他人之房屋者，依上開判例意旨之同一法理，自應認可獲得相當於房屋租金之利益。就權利人而言，如無反證，其所受損害自與租金相當，兩者同以租金數額為據（最高法院58年度臺上字第3717號判決可資參照）。本件被告於兩造租賃契約終止後仍未將系爭建物交還原告而無權占有迄今，已如前述，其自受有使用系爭房地之利益，並致所有人即原告受有損害，其利益與損害並均相當於系爭房屋之租金，是以原告主張被告無法律上原因而受有相當於每月租金6萬元之利益，並致原告其受有相當上開租金之損害之事實，堪予認定，其併為請求被告應自100年12月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付賠償金6萬元，亦屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依民法第455條、第76
7條規定，訴請被告將如附圖之系爭建物遷讓交付原告；暨依兩造間契約約定及不當得利法律關係，請求被告給付積欠之租金暨水電費用共計518,905元，及自100年12月20日起至返還房屋日止按月給付相當於租金之不當得利6萬元，均為有理由，應予准許。又原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。末依職權確定本件訴訟費用為31,364元（包含訴訟費用16,939元、測量費用12,225元、登報費用2,200元），應由被告負擔。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國101年11月27日
民事第二庭法官邱景芬以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中華民國101年11月27日
書記官陳慧津