裁判字號：臺灣士林地方法院93年訴字第409號民事判決
裁判日期：民國93年09月16日
裁判案由：給付違約金
臺灣士林地方法院民事判決九十三年度訴字第四０九號
原告內湖房屋仲介有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○被告丙○○訴訟代理人 謝華凱 律師右當事人間給付違約金事件，本院於中華民國九十三年八月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬伍仟元，及自民國九十三年三月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國九十二年十一月十日委託原告銷售被告所有位於台北市○○區○○○○街○○○巷○○弄○號四樓房地（下稱系爭房地），並於九十三年二月八日收受買受人即訴外人 陳耀良 給付之定金，並約定同月十四日於原告公司簽定買賣契約，惟被告嗣後竟以系爭房地之出售不包括汽車停車位，以及頂樓漏水部分須由買受人修繕為由拒不簽約。然因被告主張之停車位屬於共同使用建號，依法應隨同主建物一併移轉，且被告亦於委託契約書中明確標明有停車位之情形。而頂樓漏水情形，被告於委託時並未告知上情，且依民法物之瑕疵擔保規定，也應由出賣人即被告負擔。因此被告拒不簽約，並無理由，爰依兩造簽立之專任委託銷售契約書第十一條第一項第二款之規定，請求被告給付依委託總價新臺幣（下同）八百五十萬元百分之六計算之服務報酬等語。並聲明：被告應給付原告五十一萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：因系爭房地之買賣並未包括汽車停車位，且頂樓漏水修繕費用部分須由何人分擔，被告與買受人陳耀良間意見均不一致，所以並非被告拒絕簽定買賣契約，自無須給付原告違約金，請求訊問證人 楊欣如 、陳耀良二人，以證明前開意見不一致之情形。如認原告得請求違約金，其請求之金額亦太高，請求酌減等語，並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張被告於上開時間委託原告以八百五十萬元銷售系爭房屋，原告已依約為被告覓妥買受人陳耀良，被告亦有收受買受人給付之定金，惟被告嗣後並未與買受人簽定買賣契約等情，業據其提出與所述相符之專任委託銷售契約書、變更同意書、房地產標的現況說明書、買賣定金收款憑證、土地暨建物登記簿謄本、所有權狀等件（均影本）為證，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真正。惟被告以前開情詞置辯，則本件之主要爭執在於被告拒絕與買受人簽定買賣契約之抗辯，有無法律上之理由？如原告得請求被告給付違約金，其請求數額是否過高？茲審究如次：
㈠查被告辯稱不在委託銷售範圍之汽車停車位，係主建物之共同使用部分，有系爭
房屋之建物登記謄本附卷可佐，而該共同使用部分是在被告委託原告銷售之範圍內，業已載明在被告所不爭執之專任委託銷售契約書第一條第二款建築改良物標示內容中，則被告以系爭房地之委託銷售並未包括汽車停車位為由，拒絕與買受人簽定買賣契約云云，自不足採。
㈡其次，被告雖以系爭房屋頂樓漏水修繕費用須由何人負擔，與買受人意見不一致
，而拒絕簽定買賣契約云云。惟查，被告委託原告銷售系爭房地時，已就系爭房地之現況填載於卷附之房地產標的現況說明書內，依該說明書項次３「是否有滲漏水情形」，被告係勾選「否」，則被告自不能再以系爭房屋有頂樓漏水情形而有所主張，甚至拒絕簽約。況原告本應就系爭房屋頂樓漏水之瑕疵負擔保責任，民法第三百五十四條第一項前段：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」規定甚明，因此被告以系爭房屋頂樓漏水修繕費用分擔問題，而拒絕與買受人簽定買賣契約，要無可採。
㈢綜上所述，被告無理由而拒絕與原告依約覓妥之買受人簽定買賣契約書，則原告
自得依專任委託銷售契約書第十一條第一項第二款之規定，請求被告給付違約金。惟「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。」最高法院七十九年台上字第一九一五號判例可以參照。查本件原告固得依該條款之規定，請求被告給付以委託總價百分之六計算之服務報酬作為違約金，然本院斟酌原告提出之專任委託銷售契約書第五條關於被告應給付之服務報酬，乃以實際成交總價百分之三計算；另買賣定金收款憑證第二條第五款約定買受人應給付原告之服務費用，係以成交價百分之一計算，則原告因被告之未履行簽約義務，至少受有成交總價（即委託銷售總價）百分之四之損害，以及被告就本件抗辯之事由、原告須提起訴訟請求違約金所耗費之時間等一切情形，認原告請求以委託銷售總價八百五十萬元之百分之五計算之四十二萬五千元作為本件之違約金，應屬相當。次查「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」，民法第二百三十三條第一項前段、第二百零三條分別定有明文。從而，原告請求被告給付四十二萬五千元（0000000元乘以百分之五），及自支付命令送達翌日（即九十三年三月十七日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息部分，要無不合，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
四、按通常程序所命給付之金額未逾五十萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款定有明文，依上開規定，則本件原告勝訴部分，本院自應依職權宣告假執行。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及立證方法，核於判決結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
六、據上結論，原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訴法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款，判決如主文。
中華民國九十三年九月十六日
臺灣士林地方法院民事第二庭
法官林政佑右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年九月二十四日
法院書記官楊錫芬