裁判字號：臺灣臺南地方法院101年訴字第1428號民事判決
裁判日期：民國102年11月18日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺南地方法院民事判決101年度訴字第1428號原告 鄭財發 訴訟代理人 陳惠菊 律師被告 黃綵錦 訴訟代理人 黃正彥 律師
黃雅萍 律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國102年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴時先位聲明原為「被告應給付原告新臺幣（下同）2,248,010元及自民國101年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息」，嗣於本院102年11月4日言詞辯論期日，當庭變更先位聲明為「被告應給付原告2,248,010元及自民國101年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息及原告依據不當得利之法律關係請求修繕費用48,010元」；備位聲明原為「被告應給付原告883,706元，及自101年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息」，嗣於本院102年11月4日言詞辯論期日，當庭變更備位聲明為「減少價金部分是基於二樓白蟻侵蝕部分之瑕疵，依照土木技師公會評估的修繕費用為基準」（見本院卷第235頁背面），而臺灣省土木技師公會估算上開修復費用為742,492元，是原告先位聲明擴張及備位聲明減縮，核其所為均係於同一基礎事實下，擴張先位聲明及減縮備位聲明應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，應予准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：㈠兩造於民國101年4月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
契約書），約定由原告向被告購買坐落臺南市○區○○段○○○○號土地暨其上同段26建號、門牌號碼為臺南市○區○○路○○○巷○○弄○○號之建物（下稱系爭建物），嗣其依約交付價金後，被告乃將上開系爭建物過戶登記予原告名下，然原告於同年6月間準備入住時，陸續發現系爭房地有下列之瑕疵：
⒈二樓木製裝潢脆弱、有剝落情形，且遭白蟻嚴重侵蝕，重要樑柱亦無法倖免，隨時有倒塌之危險。。
⒉車庫屋頂會漏水，水會從一樓地板滲出。
⒊屋頂搭設之水塔已損壞，致水不停滲漏，須全部更新。
⒋系爭建物旁之車庫係屬違建無權占有他人土地，此與當初原
告向被告購買系爭建物時，富晟不動產仲介經紀公司中華加盟店（下稱富晟仲介公司）提供之不動產標的現況說明書上所載有車庫之情況不符。
⒌系爭建物並未如被告所稱花費10餘萬元裝潢。
㈡嗣經原告將上開瑕疵告知當初仲介兩造買賣系爭建物之富晟
仲介公司後，被告僅就滲漏水部分稍作修繕，其餘瑕疵均置之不理，原告認系爭建物已缺乏通常效用之品質及被告所保證之效用及品質，而有物之瑕疵存在，原告乃於101年8月10日以存證信函為解除契約之意思表示，是系爭建物之買賣契約已生解除之效力，被告自應返還買賣價金。又被告刻意隱瞞上開瑕疵，致使原告因陷於錯誤而購買系爭建物，足認被告確有詐欺之故意，原告亦得依民法第92條之規定，並以起訴狀繕本之送達為撤銷購買系爭建物之意思表示，請求被告回復原狀。再者上開系爭房地之買賣契約既經原告解除或經原告撤銷購買系爭建物之意思表示，則原告所支付整修門窗之修繕費用48,010元，依民法不當得利之規定，被告自應返還該利益。
㈢另倘認解除買賣契約對被告顯失公平，則原告依民法第359
條但書之規定，備位請求減少價金，依臺灣省土木技師公會鑑定報告，系爭建物二樓遭白蟻蛀蝕之部分修復費用概估為742,492元，爰以該費用為請求減少價金之基準。
㈣並聲明：
⒈先位聲明：
①被告應給付原告2,248,010元，及自101年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
②被告應給付原告48,010元。
⒉備位聲明：
被告應給付原告742,492元，及自101年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒊願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被告則以：㈠其委託富晟仲介公司出售系爭建物，原告於101年4月28日簽
訂系爭契約書當日，即曾詢問屋況，富晟仲介公司提出系爭建物土地及建物登記謄本、地籍圖、建物結構圖向原告說明系爭建物車庫位於臺南市○區○○路○○○巷○○弄之既成巷道，為58年間經土地全體共有人同意供系爭建物坐落基地之原所有權人興建房屋，有土地使用權同意書可稽，故系爭建物之所有權人得通行使用該既成巷道。
㈡又系爭契約書，其上有關「停車空間」之記載係空白，表示
被告未曾向原告保證系爭建物之車庫有產權。且上開現況說明書記載「請說明法定停車位、屋頂平台或地下室等約定使用或習慣使用方式：車庫」，乃係說明車庫之約定使用狀況及習慣使用方式。至於系爭建物網路廣告之相片為實景拍攝，並無原告所主張上開情事之文字說明。況被告已雇工處理系爭建物漏水部分，且支付修繕費用20,000元。況被告從未向原告表示系爭建物花費10餘萬元裝潢，且富晟仲介公司亦未於廣告中註明，自無使原告陷於錯誤之可能，再者原告於購買系爭建物之前曾多次至現場看屋，豈會無法辨識是否重新裝潢。
㈢原告於購屋時，即已知悉被告並未共有系爭建物前之巷道，
僅有通行使用權，其亦知悉車庫之產權狀況，且被告並未保證無瑕疵，自不負擔保之責。又系爭建物於58年間興建，原告多次前往看屋，又有土地、建物登記謄本參酌，自應知悉該屋之年份，與新建房屋之屋況有別，不得要求被告以新屋之規格負擔保責任。又依系爭契約書第10條第4款「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」，同條第8款「買賣標的之利益危險自標的物交付時起由甲方（即買方）承受負擔。」，兩造係約定以系爭建物之現況交屋，從而原告交屋後3、4個月才主張有瑕疵，依上開約定，應非由被告負責。
㈣至於系爭建物之白蟻部分，依臺灣省土木技師工會鑑定報告
記載，白蟻狀況僅為初期，目前現狀無安全疑慮，經防治後即可使用，並無原告所稱欠缺安全可居住之結構。又被告已16年未居住於系爭建物，也未曾拆除天花板，自無法得知該屋已遭白蟻蛀蝕，且系爭契約書之保固項目就此並未約定，被告亦未另行為保證。又依系爭契約書第11條第4款，須有嚴重毀損不堪修復之情事原告才得以解除契約，系爭建物既然僅須簡易修繕即可，原告自不得主張解除契約。又原告與仲介於101年6月14日會勘系爭建物時，曾表示老舊房屋若有白蟻願意自行處理，縱令拆除，亦願意花費200,000元修理，而系爭建物廣告售價為2,680,000元，最後以2,200,000元成交，益證原告知悉買受屋齡已有40餘年之二手屋須另支出相當費用整修，故於買賣過程將價格壓低480,000元，現原告反要求被告需負擔白蟻之修繕費用顯不合理。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准免予假執行。
四、兩造不爭執事項：⒈被告於101年間委由富晟仲介公司代為仲介出售系爭建物。⒉兩造經富晟仲介公司仲介，於101年4月28日簽訂不動產買賣
契約書，簽約當時原告業已知悉系爭建物前之18弄巷道為私人土地，且系爭建物一樓鐵皮搭建（即售屋廣告刊登車庫）部分係占用上開18弄巷道之土地，及被告有口頭承諾交屋後半年內，系爭建物如有漏水情形願負保固責任。
⒊兩造已於101年5月30日完成系爭建物之移轉登記及買賣價金交付義務。
⒋原告取得占有系爭建物後，自行就門窗及水槽等部分進行修
繕，支付修繕費用48,010元，上開費用有森田鐵材加工所於101年6月27日出具估價單為憑。
⒌原告占有系爭建物後約1至2星期內，通知富晟仲介公司之員
工即證人 曾盈盈 系爭建物防火巷壁角及二樓屋簷下方有漏水情形，嗣經證人聯絡修繕，已由被告支出修繕費用20,000元，此有必剋漏工程行於101年7月9日出具收據為憑。
⒍原告於101年8月10日寄發存證信函向被告為解除買賣契約及
主張受詐欺而為錯誤意思表示撤銷兩造間買賣之意思表示。⒎本院於102年4月26日會同兩造及證人至現場履勘結果，系爭
房地二樓共有二間房間，牆面均有以木皮裝潢，以肉眼觀察為舊式裝潢，材質老舊，顯非近期之裝潢，及部分木皮經外力破壞，可見內部有侵蝕鏤空現象，另一樓門窗外框木質部分亦有經外力破壞，可見內部侵蝕鏤空情形。
五、得心證之理由：㈠先位聲明部分：
本件應審究被告應否就系爭建物對原告負物之瑕疵擔保之責任，及被告及其受任人富晟仲介公司就仲介系爭建物買賣過程中，是否有刻意隱瞞原告主張之上開瑕疵，致原告陷於錯誤而買賣系爭建物，茲分述如下：
1、被告就系爭建物是否有物之瑕疵擔保責任存在？⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⑵本件系爭建物，於58年所建，被告於101年出售上開建物，
上開建物已興建43年餘，且為二層補強磚造、木衍架屋頂建物，而系爭建物二樓為和式木質房間之裝潢等情，有臺灣省土木技師公會就系爭建物所為之鑑定報告及本院102年4月26日現場履勘6張照片附卷可稽（見本院卷第122頁至124頁）。本件系爭建物二樓為和式房間之裝潢乃為系爭建物之原有建物之室內裝潢，並非系爭建物之一部分，又系爭建物之二樓和式房間之木質隔間牆，雖經臺灣省土木技師公會鑑定結果認為二樓之木質隔間牆確遭白蟻侵蝕等情，然觀諸原告提出系爭建物101年網路廣告照片，該二樓和式房屋為舊式裝潢且上方天花板有翻起脫落之痕跡（見101年度補字第464號卷第25頁下方照片），復參酌系爭建物已興建43年，位於臺灣此潮濕多雨之氣候，木質裝潢難免因受潮而引來白蟻，自難認系爭建物本身有何瑕疵。又系爭建物之二樓木質屋架，雖亦經臺灣省土木技師公會鑑定結果認為遭白蟻侵蝕，且有多處有蟻道分佈，白蟻蛀蝕情況並非全面性，多數結構元件並未發現有斷裂、傾斜或沉陷等情（見臺灣省土木技師公會102省土技字第高0475號鑑定報告書第3頁），然本件系爭建物為一老舊建物，且其上屋頂本係木衍架屋頂，依一般社會交易常情而言，對於老舊木造屋頂建物，因屋頂木質自然耗損、老化潮濕、引起外來蟲害如白蟻、老鼠、蟑螂侵入，亦為事理之常，難僅憑系爭建物二樓木質屋架有白蟻入侵即謂系爭建物有物之瑕疵。
⑶原告雖又主張車庫屋頂會漏水，水會從系爭建物之一樓滲出
及屋頂搭設之水塔已損壞，致水不停滲漏，需予以更新，而認系爭建物有漏水瑕疵存在云云。按物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提（最高法院85年度台上字第664號判決意旨參照）；又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是以，原告既主張系爭房屋於交屋時，即有漏水之瑕疵存在乙節，自應由其負舉證責任。查本件被告就系爭建物口頭承諾於交屋後半年內，系爭建物如有漏水情形願負保證之責，且原告於系爭建物交屋後約1至2星期後，曾告知富晟仲介公司之員工即證人曾盈盈有關系爭建物防火巷壁角及二樓屋簷下方有漏水情形，嗣經證人曾盈盈聯絡修繕，已由被告支出修繕費用20,000元等情，為兩造所不爭執，足認原告於系爭建物交屋後已就系爭建物漏水部分，請求被告修繕完畢，至原告雖主張車庫屋頂漏水，水會從系爭建物之一樓滲出云云，然原告僅提出系爭建物之平面圖以粉紅色螢光筆標示出其認為漏水之處，並未提出任何證據以實其說（見101年度補字第464號卷第32頁），依上開說明，原告上開主張車庫屋頂漏水，水會從系爭建物一樓滲出云云，自難可採。又原告主張屋頂搭設之水塔損壞，致水會不斷滲漏需予以更換云云。然系爭建物屋頂上所搭設之水塔，乃屬設備之一種，非系爭建物主體有何漏水之瑕疵，況依兩造簽訂之系爭契約第10條第4項約定，點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準，即兩造乃約定以系爭建物之現況為交屋，而本件系爭建物既已移轉所有權予原告，則原告對於系爭建物附設之設備若有損壞時，乃應自負其責，是原告主張因水塔損壞，故系爭建物有漏水之瑕疵云云，亦非可採。
⑷原告雖主張車庫無權占有他人土地，亦屬物之瑕疵云云。惟
依證人曾盈盈即仲介兩造買賣系爭建物之房屋仲介人員於本院審理時證述： 伊仲介 系爭建物之初，即向原告之妻表示車庫乃為增建，之後原告針對系爭建物出價後，有再去看系爭建物，原告也是針對車庫及系爭建物無尾巷道路之問題提出質疑，當時仲介人員有調系爭建物附近之地籍圖給原告看，兩造才簽訂系爭契約書等語（見本院卷第140、141頁），足認原告於簽訂系爭契約書前針對車庫係增建乙節，知之甚詳。另參酌系爭建物之現況說明書其上內容欄有關「請說明法定停車位、屋頂平台或地下室等約定使用或習慣使用方式」部分，備註說明「說明：車庫」，並未勾選是、否選項，有南北不動產標的現況說明書1紙在卷可稽（見101年度補字第464號卷第21頁），是依上開現況說明書之記載，被告並未勾選有車庫，僅於備註說明欄記載有車庫，係表示實際使用情況即系爭建物旁有一車庫存在，非指被告就車庫有所有權，復參諸系爭契約書上有關停車空間欄部分均未勾選，有系爭契約書1紙在卷可稽（見101年度補字第464號卷第13頁），足徵兩造於簽訂系爭契約書買賣之標的物範圍，僅為系爭建物及其土地，並未包括車庫在內，從而原告主張被告出賣之車庫乃無權占有他人土地，有物之瑕疵云云，自非可採。⑸原告雖又主張被告並未出資數十萬元整修系爭建物，故認為
系爭建物有物之瑕疵存在云云。惟查，裝潢並非系爭建物原有之一部分，是以縱如原告所稱系爭建物被告並未出資數十萬元整修，亦與系爭建物本身有何物之瑕疵無涉，是原告主張被告並未出資數十萬元裝潢系爭建物，係屬系爭建物存有物之瑕疵云云，亦非可採。
2、被告是否有刻意隱瞞原告主張之上開瑕疵，至原告陷於錯誤而買賣系爭建物？⑴被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意
人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例要旨參照）。又民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884號判例要旨參照）。
⑵本件原告雖主張被告刻意隱匿系爭建物二樓有白蟻侵蝕情形
，對原告為詐欺云云。惟查，本件系爭建物木質支架及二樓木質隔間牆雖確遭白蟻蛀蝕等情，已如前述，然原告並未提出任何證據舉證證明被告或及被告委任之富晟仲介公司有何刻意隱瞞系爭建物有白蟻之情事，僅以系爭建物有白蟻蛀蝕，依上開說明，難認被告有何就系爭建物白蟻蛀蝕部分，有何詐欺之情事。
⑶原告雖又主張車庫屋頂漏水水會從一樓地板滲出，認遭被告
詐欺云云。惟查本件原告並未舉證證明車庫屋頂漏水導致一樓地板滲水情形，是原告主張被告刻意隱匿車庫屋頂漏水水會從一樓地板滲出，顯係詐欺云云，自非可採。
⑷原告雖另主張被告刻意隱匿屋頂搭設之水塔損壞，認為被告
顯有詐欺之情云云。惟查，兩造就系爭建物建物之買賣，乃約定以現況交屋等情，已如上述，則系爭建物於交屋後，其設備水塔有損壞，被告並無維修之責，況原告亦未舉證證明，被告交付系爭建物之前，被告有何刻意隱匿水塔損壞而不告知原告之事，是難以系爭建物交屋後水塔損壞即認被告有詐欺原告之情形。
⑸原告雖又主張被告刻意隱匿無車庫之所有權，係無權占有他
人土地，且與系爭建物之現況說明書記載不符，顯係詐欺原告云云。惟查，證人曾盈盈於本院審理時證述：伊仲介系爭建物之初，原告針對車庫及系爭建物無尾巷道路之問題提出質疑，當時有調系爭建物附近之地籍圖給原告看，兩造才簽訂系爭契約書等語（見本院卷第140、141頁），是以原告於簽訂系爭契約書前，已曾就車庫相關問題質詢仲介人員，又觀諸系爭建物之現況說明書其上內容欄有關「請說明法定停車位、屋頂平台或地下室等約定使用或習慣使用方式」部分，備註說明「說明：車庫」，並未勾選是、否選項，有南北不動產標的現況說明書1紙在卷可稽（見101年度補字第464號卷第21頁），依上開現況說明書之記載，被告並未勾選有車庫，僅於備註說明欄記載有車庫，係表示習慣使用方式為有一車庫存在，非指被告就車庫有所有權，復參諸系爭契約書上有關停車空間欄部分均未勾選，益徵兩造間之買賣契約範疇並未包括車庫，是原告主張被告刻意隱匿系爭車庫無權占有他人土地云云，自非可採。
3、又原告主張依買賣契約之瑕疵擔保責任解除契約，或依受詐欺而為意思表示主張撤銷買賣契約請求回復原狀，均為無理由，已如前述，則被告就本件買賣既無瑕疵擔保責任，則原告主張修繕系爭建物支出修理白鐵窗、白鐵門、身門、錏板鐵門、鐵棚、鋼板水切、白鐵水朝、落水管等共計48,010元，請求依不當得利之法律關係，請求被告返還云云，亦屬無理由。
二、備位聲明：原告主張依賣賣契約之瑕疵擔保責任請求減少價金即臺灣省土木技師公會鑑定系爭建物有白蟻蛀蝕需整修之費用共計742,492元云云。惟查，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。然如前所述，被告無庸對原告負物之瑕疵擔保責任，則原告主張依民法第359條規定，請求減少價金742,492元，亦屬無據。
三、綜上所述，原告先位主張依物之擔保責任解除契約或受詐欺而為意思表示，主張撤銷買賣契約，請求原告返還系爭建物之買賣價金及依不當得利之法律關係請求被告給付原告業已支付之修繕費用，均屬無理由，應予駁回。至備位主張被告依物之瑕疵擔保責任請求減少價金即系爭建物遭白蟻蛀蝕需回復之費用，亦無理由，應予駁回。原告之請求既無理由，應予駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
四、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87第1項、第78條分別定有明文，本件原告之訴為無理由，本件訴訟費用，由原告負擔。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法經本院審酌後，核與判決結論不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國102年11月18日
民事第一庭法官葉淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年11月19日
書記官蔡曉卿