裁判字號：臺灣高等法院臺南分院103年上字第12號民事判決
裁判日期：民國103年05月29日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院臺南分院民事判決103年度上字第12號上訴人 鄭財發 訴訟代理人 黃毓棋 律師被上訴人 黃綵錦 訴訟代理人 黃正彥 律師
黃雅萍 律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國102年11月18日臺灣臺南地方法院第一審判決（101年度訴字第1428號）提起上訴，本院於103年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但有民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。又訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但如請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第2款、第3款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。查上訴人於原審依物之瑕疵擔保責任、撤銷詐欺買賣及不當得利之法律關係，先位聲明：求為判決命①被上訴人應給付伊新台幣（下同）2,248,010元，及自民國101年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息。②被告應給付原告48,010元（依不當得利之法律關係請求）。備位聲明：求為判決命被上訴人應給付伊742,492元，及自101年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息。經原審判決敗訴，其提起上訴後，於103年2月10日具狀減縮訴之聲明，先位聲明：①求為判決命被上訴人應給付伊2,248,010元，及自民國101年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息。備位聲明：
求為判決被上訴人應給付伊742,492元，及自101年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並就前述①請求其中2,200,000元追加依兩造合意解除系爭買賣契約、兩造間成立債務承認契約為請求。並於本院103年5月15日言詞論論期日當庭陳述不再主張撤銷詐欺買賣之法律關係（見本院卷第72頁反面），核屬上訴人系爭買賣契約之法律關係之同一事實而為訴之追加，並為減縮應受判決事項之聲明，依上開說明，應予准許，合先說明。
二、上訴人起訴主張：兩造於101年4月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定價金為2,200,000元，由伊向被上訴人購買坐落臺南市○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）暨其上同段26建號、門牌號碼為臺南市○區○○路○○○巷○○弄○○號之建物（下稱系爭建物），嗣其依約交付價金後，被上訴人乃將上開系爭建物過戶登記予伊名下，惟伊於101年6月間準備入住時，發現⑴系爭建物之木構造屋架（樑、柱）等多處可見白蟻蛀蝕及蟻道，二樓隔間牆面亦有多處遭白蟻蛀蝕成空洞情形，而有坍塌之危險；⑵車庫屋頂會漏水，水會從一樓地板滲出；⑶屋頂搭設之水塔已損壞，致水不停滲漏，須全部更新；⑷系爭建物旁之車庫係屬違建無權占有他人土地；⑸系爭建物並未如被上訴人所稱花費10餘萬元裝潢之瑕疵。又系爭建物二樓遭白蟻蛀蝕之部分，經台灣省土木技師公會鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）修復費用概估為742,492元，已逾系爭建物買賣價金三分之一，系爭建物既有上開白蟻蛀蝕之瑕疵，因認系爭建物已缺乏通常效用之品質及被上訴人所保證之效用及品質，而有物之瑕疵存在，伊乃於101年8月10日以存證信函為解除契約之意思表示，是系爭建物之買賣契約已生解除之效力，被上訴人自應返還買賣價金。又倘認解除買賣契約對被上訴人顯失公平，則伊依民法第359條但書之規定，備位請求減少價金742,492元，並先位聲明：求為判決命①被上訴人應給付伊2,248,010元，及自101年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息。②被上訴人應給付伊48,010元。備位聲明：求為判決命被上訴人應給付伊742,492元，及自101年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴，並於本院減縮前開先位聲明②之請求，並不再主張撤銷詐欺買賣之法律關係，此部分已確定）。並上訴聲明：先位聲明：①求為判決命被上訴人應給付伊2,248,010元，及自民國101年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息。備位聲明：求為判決被上訴人應給付伊742,492元，及自101年5月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被上訴人則以：依兩造所訂立之系爭買賣契約書，其中第10條第4項約定：「點交之買賣標的物應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」，亦即兩造係約定以系爭建物之現況交屋。上訴人簽約之前多次看屋，伊依簽約時之房屋現況交屋，自不負物之瑕疵擔保責任，伊亦未另行為保證。本件兩造既已約定依房屋現況交屋，又未就白蟻蛀蝕部分約定賣方應負瑕疵擔保責任，上訴人主張系爭建物因白蟻蛀蝕而有減少通常或契約預定之效用，亦與契約約定事項不合。又依系爭鑑定報告，足證白蟻蛀蝕狀況僅為初期，目前現狀無安全疑慮，經防治後即可使用，足認系爭建物並無減少其通常效用，自不得令伊負物之瑕疵擔保責任，上訴人據以主張解除系爭買賣契約返還價金或請求減少價金，自無理由等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人於101年間委由富晟不動產仲介公司代為仲介出售系爭建物。
㈡兩造經上開仲介公司之仲介，於101年4月28日簽訂不動產買
賣契約書，簽約當時上訴人業已知悉系爭房屋前之18弄巷道為私人土地，且系爭建物一樓鐵皮搭建（即售屋廣告刊登車庫）部分係占用上開18弄巷道之土地，及被上訴人有口頭承諾交屋後半年內，系爭建物如有漏水情形願負保固責任。
㈢兩造已於101年5月30日完成系爭建物之移轉登記及買賣價金交付義務。
㈣上訴人占有系爭房屋後約一至二星期內，通知證人 曾盈盈 系
爭房屋防火巷壁角及二樓屋簷下方有漏水情形，嗣經證人聯絡修繕，已由被上訴人支出修繕費用20,000元，此有必剋漏工程行於101年7月9日出具收據為憑。
㈤上訴人於101年8月10日寄發存證信函向被上訴人為解除買賣契約之意思表示。
㈥原審於102年4月26日會同兩造及證人至現場履勘結果，系爭
房地二樓共有二間房間，牆面均有以木皮裝潢，以肉眼觀察為舊式裝潢，材質老舊，顯非近期之裝潢，及部分木皮經外力破壞，可見內部有侵蝕鏤空現象，另一樓門窗外框木質部分亦有經外力破壞，可見內部侵蝕鏤空情形。
五、兩造爭執之事項：㈠被上訴人或其受任人於仲介系爭房地買賣過程中，是否是保
證系爭房屋並無遭白蟻侵蝕之瑕疵？上訴人以此事由主張解除兩造間就系爭房地之買賣契約及負回復原狀義務是否有理由？㈡系爭房屋遭白蟻侵蝕部分，是否屬於重大瑕疵，且無補正之
可能？上訴人據此主張解除兩造間就系爭房地之買賣契約及負回復原狀義務是否有理由？㈢系爭房屋遭白蟻侵蝕之瑕疵如非重大，被上訴人對此是否應
負修繕責任？㈣上訴人主張針對系爭房屋瑕疵修繕及一樓鐵皮搭建範圍，主
張減少價金是否有理由？
六、得心證之理由：㈠先位聲明部分：本件所應審究者，在於被上訴人應否就系爭建物對上訴人負物之瑕疵擔保之責任，茲分述如下：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按以買賣標的物如係特定物，其瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則係依瑕疵擔保負其責任。
⑵系爭建物係於58年所興建，被上訴人於101年出售系爭建物
時，系爭建物已興建43年餘，且系爭建物為二層補強磚造、木衍架屋頂建物，而系爭建物二樓為和式木質房間之裝潢等情，有臺灣省土木技師公會就系爭建物所為之鑑定報告及原審102年4月26日現場履勘時所攝之照片6張附卷可稽（見原審卷第122頁至124頁）。查系爭建物二樓為和式房間之裝潢乃為系爭建物之原有建物之室內裝潢，並非系爭建物之一部分，又系爭建物之二樓和式房間之木質隔間牆，雖經臺灣省土木技師公會鑑定結果認為二樓之木質隔間牆確遭白蟻蛀蝕等情，惟觀諸上訴人提出系爭建物101年網路廣告照片，該二樓和式建物為舊式裝潢且上方天花板有翻起脫落之痕跡（見原審101年度補字第464號卷第25頁下方照片），復參酌系爭建物已興建43年，位於臺灣此潮濕多雨之氣候，木質裝潢難免因受潮而引來白蟻，自難認系爭建物本身有何瑕疵。又系爭建物之二樓木質屋架，雖亦經臺灣省土木技師公會鑑定結果認為遭白蟻侵蝕，且有多處有蟻道分佈，白蟻蛀蝕情況並非全面性，多數結構元件並未發現有斷裂、傾斜或沉陷等情（見臺灣省土木技師公會102省土技字第高0475號鑑定報告書第3頁），是認系爭建物為一老舊建物，且其上屋頂本係木衍架屋頂，依一般社會交易常情而言，對於老舊木造屋頂建物，因屋頂木質自然耗損、老化潮濕、引起外來蟲害如白蟻、老鼠、蟑螂侵入，亦無違一般常理，自難僅憑系爭建物二樓木質屋架有白蟻入侵，遽以認定系爭建物於出賣時既存有物之瑕疵。
⑶按土地所有權人對於其所有之土地，原則上均得以自由使
用、處分、收益，而建地最主要之用途係可供建築房屋使用，乃一般人通常觀念上之認知。而被上訴人出賣上訴人系爭建物，登記之土地地目為建地，且系爭建物，為二層補強磚造之房屋，屋齡43餘年，已逾行政院頒佈之「固定資產耐用年數表」所載耐用年數35年，自屬老舊房屋。又兩造所訂立之系爭買賣契約書，其中第10條第4項並約定：
「點交之買賣標的物應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」，亦認兩造係約定以系爭建物之現況交屋為準，足認兩造就系爭建物內二樓和式房間之木質隔間牆及二樓木質屋架部分，就白蟻蛀蝕情形為特別約定，並經證人曾盈盈於原審審理時亦證述：「原告表示木材裝潢的地方有白蟻，當時我告知房子是現況交屋，不在瑕疵擔保的範圍。」等語明確（見原審卷第141頁反面）上訴人亦無法舉證證明被上訴人就系爭建物白蟻部分確有為保證行為。況系爭土地面積達85.01平方尺（約25.71坪），土地及建物於所有權移轉登記時，土地買賣價款載為1,742,705元（即公告現值價值，每平方公尺公告現值為20,500元，見原審卷第193頁）、房屋買賣價款為93,600元等情，亦有臺南市東南地政事務所101年12月28日東南地所登字第0000000000號函檢送系爭建物所有權移轉登申請書等件在卷可稽（見原審卷第35至44頁），則上開土地價款如以土地之公告現值加四成計算，土地價值即達2,439,787元，實高於系爭建物買賣價值，且上訴人以系爭土地及建物（屋齡43年以上價值甚微）向新光銀行設定最高限額抵押權240萬元，借款200萬元，有土地登記簿謄本在卷可按，以系爭土地位於台南市○區○○段，面積達25.71坪，本件房地買賣總價220萬元，益見系爭買賣價款絕大部分是土地價值，是認上訴人應係著重在將來可得拆除土地上建物，另行建築房屋之用，而被上訴人既交付土地予上訴人，且土地地目為建築用地，就被上訴人而言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，被上訴人就系爭建物內二樓和式房間之木質隔間牆之裝潢，及對二樓木質屋架有白蟻蛀蝕情形，自無庸擔保系爭建物內二樓和式房間之木質隔間牆及二樓木質屋架之瑕疵，而負有物之瑕疵擔保責任。
⑷上訴人雖又主張車庫屋頂會漏水，水會從系爭建物之一樓
滲出及屋頂搭設之水塔已損壞，致水不停滲漏，需予以更新，而認系爭建物有漏水瑕疵存在云云。按物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提（最高法院85年度台上字第664號判決意旨參照）；又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是以，上訴人既主張系爭建物於交屋時，即有漏水之瑕疵存在乙節，自應由其負舉證責任。查被上訴人雖就系爭建物曾口頭承諾於交屋後半年內，系爭建物如有漏水情形願負保證之責，且上訴人於系爭建物交屋後約1至2星期後，曾告知富晟仲介公司之員工即證人曾盈盈有關系爭建物防火巷壁角及二樓屋簷下方有漏水情形，嗣經證人曾盈盈聯絡修繕，已由被上訴人支出修繕費用20,000元等情，為兩造所不爭執，足認上訴人於系爭建物交屋後已就系爭建物漏水部分，請求被上訴人修繕完畢，至上訴人雖主張車庫屋頂漏水，水會從系爭建物之一樓滲出云云，然上訴人僅提出系爭建物之平面圖以粉紅色螢光筆標示出其認為漏水之處，惟對此部分並未舉出任何證據以實其說（見原審101年度補字第464號卷第32頁），且原審102年4月26日會同兩造履勘當日清晨有下雨，惟勘驗結果並無滲水乙情，亦有原審製作之勘驗筆錄在卷足憑（見原審卷第114頁），依上開說明，上訴人上開主張車庫屋頂漏水，水會從系爭建物一樓滲出云云，自難可採。
⑸又上訴人主張屋頂搭設之水塔損壞，致水會不斷滲漏需予
以更換云云。然系爭建物屋頂上所搭設之水塔，乃屬設備之一種，非系爭建物主體有何漏水之瑕疵，況依兩造簽訂之系爭契約第10條第4項約定，點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準，即兩造乃約定以系爭建物之現況為交屋，而本件系爭建物既已移轉所有權予上訴人，則上訴人對於系爭建物附設之設備若有損壞時，乃應自負其責，是上訴人主張因水塔損壞，故系爭建物有漏水之瑕疵云云，亦非可採。
⑹另上訴人雖主張車庫無權占有他人土地，亦屬物之瑕疵云
云。惟依證人曾盈盈即仲介兩造買賣系爭建物之房屋仲介人員於原審審理時證述：伊仲介系爭建物之初，即向上訴人之妻表示車庫乃為增建，之後上訴人針對系爭建物出價後，有再去看系爭建物，上訴人也是針對車庫及系爭建物無尾巷道路之問題提出質疑，當時仲介人員有調系爭建物附近之地籍圖給上訴人看，兩造才簽訂系爭契約書等語（見原審卷第140、141頁），足認上訴人於簽訂系爭契約書前針對車庫係增建乙節，知之甚詳。另參酌系爭建物之現況說明書其上內容欄有關「請說明法定停車位、屋頂平台或地下室等約定使用或習慣使用方式」部分，備註說明「說明：車庫」，並未勾選是、否選項，有南北不動產標的現況說明書1紙在卷可稽（見原審101年度補字第464號卷第21頁），是依上開現況說明書之記載，被上訴人並未勾選有車庫，僅於備註說明欄記載有車庫，係表示實際使用情況即系爭建物旁有一車庫存在，非指被上訴人就車庫有所有權，復參諸系爭契約書上有關停車空間欄部分均未勾選，有系爭契約書1紙在卷可稽（見原審101年度補字第464號卷第13頁），足徵兩造於簽訂系爭契約書買賣之標的物範圍，僅為系爭建物及其土地，並未包括車庫在內，從而上訴人主張被上訴人出賣之車庫乃無權占有他人土地，有物之瑕疵云云，亦非可採。
⑺上訴人雖又主張被上訴人並未出資數十萬元整修系爭建物
，故認為系爭建物有物之瑕疵存在云云。惟查，裝潢並非系爭建物原有之一部分，是以縱如上訴人所稱系爭建物被上訴人並未出資數十萬元整修，亦與系爭建物本身有何物之瑕疵無涉，是上訴人主張被上訴人並未出資數十萬元裝潢系爭建物，係屬系爭建物存有物之瑕疵云云，亦非可採。
⑻上訴人復主張：伊於101年8月10日以存證信函向被上訴人
為解除買賣契約之意思表示，嗣被上訴人於101年9月13日以民事抗告狀表示「同意」伊返還價金之請求，並送達予伊，兩造應已合意解除系爭買賣契約，亦成立「債務承認契約」，伊據以請求回復原狀返還價金2,200,000元，自屬適法等語，惟此部分為被上訴人所否認，經查：
①按意思表示，指將企圖發生一定私法上效果的意思，表
示於外部的行為，客觀要件之外部的表示行為，係指客觀上可認為其在表示某種法律效果意思，在主觀要件分為行為意思，即表意人自覺地從事某項行為；表示意識，即行為人認識其行為具有某種法律行為上之意義；效果意思，即行為人欲依其表示發生法特定法律效果的意思。被上訴人雖於101年9月13日於另案訴訟救助事件提出民事抗告狀記載「本人同意議合返還當時契約所簽定內容之載明：價金220萬元，而自始鄭財發不曾與抗告人 黃綵綿 協調聯絡過。」等語，觀上開前後文，被上訴人顯係僅表示兩造應先協調商議，在客觀要件上，被上訴人應無與上訴人解除系爭買賣契約之意思表示存在，另然被上訴人訴訟代理人於原審審理時陳述：「被告無法接受解除契約。」等語（見原審卷第26頁反面），並對上訴人主張返還價金或減少價金之各項請求權，亦逐一加以辯駁，足認被上訴人於上開抗告狀所為之陳述，應非其與上訴人欲解除系爭買賣契約之意思表示，則兩造間並無合意解除系爭買賣契約，上訴人依兩造已合意解除系爭買賣契約，據以請求返還價金2,200,000元，自屬無據。
②又按債務承認契約乃承認一定債務存在之無因契約，我
民法雖未明認上述契約，但依契約自由原則，於不背於法律強行規定及公序良俗之範圍內，當事人間自可有效成立。至民法第144條第2項所定之「以契約承認」則係債務人於消滅時效完成後以契約承認其債務，雖具債務承認之性質，惟債務承認契約非以該條規定為限，最高法院102年度台上字第428號判決意旨參照。債務承認契約之成立並不以具備一定形式要件為必要，雙方當事人苟有互相意思表示一致者，即足當之。查被上訴人於上開抗告狀所為之陳述，亦認並非有何承認債務契約之意思表示，則被上訴人既無承認債務，兩造間即無成立債務承認契約可言，上訴人依兩造間承認債務契約，據以請求返還價金2,200,000元，亦屬無據。
㈡備位聲明：
上訴人主張依賣賣契約之瑕疵擔保責任請求減少價金即臺灣省土木技師公會鑑定系爭建物有白蟻蛀蝕需整修之費用共計742,492元云云。惟查，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。惟被上訴人無庸擔保系爭建物內二樓和式房間之木質隔間牆及二樓木質屋架之瑕疵，而負有物之瑕疵擔保責任，已如上述，則上訴人主張依民法第359條規定，請求減少價金742,492元，亦屬無據。
七、綜上所述，上訴人先位主張依物之瑕疵擔保責任而解除系爭買賣契約，請求被上訴人返還系爭建物之買賣價金，為無理由，不應准許。至備位主張被上訴人依物之瑕疵擔保責任請求減少價金即系爭建物遭白蟻蛀蝕需回復之費用，亦無理由，亦不應准許。原審為上訴人此部分敗訴之判決，於法尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院審理追加依兩造已合意解除系爭買賣契約、兩造已成立債務承認契約，請求被上訴人返還價金2,200,000元，亦無理由，應予駁回。
八、又兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
九、據上論結，本件上訴人之上訴，為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年5月29日
民事第六庭審判長法官李素靖
法官田玉芬法官吳森豐上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月30日
書記官魏安里【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。