台灣士林地方法院民事簡易判決 98年度湖簡字第2424號
原 告
即反訴被告 乙○○
訴訟代理人 劉錦樹 律師
複代理人 何嘉昇 律師
被 告
即反訴原告 甲○○
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國98年12月22日辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌佰壹拾玖元及自民國九十八年六月九日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
反訴原告之訴駁回。
本訴之訴訟費用新台幣參萬玖仟貳佰拾元，由被告負擔新台幣壹
萬參仟元，餘由原告負擔。
反訴訴訟費用新台幣參仟貳佰元，由反訴原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
訴訟標的及理由要領：
壹、本訴部分：
一、原告之主張：
1、被告曾向原告承租台北市○○路○○○巷○○號1樓房屋（以
下簡稱系爭房屋），每月租金新台幣（以下同）85,000元
，租期至98年6月30日止，嗣被告未經原告同意，逕將系
爭房屋轉租予天湘美容有限公司（以下簡稱天湘公司），
原告於97年元月間始知轉租之情事，依法終止租約，為被
告與次承租人天湘公司均不給付租金、不當得利及返還房
屋，原告不得已提起訴訟，請求被告及次承租人天湘公司
返還房屋，並給付租金及不當得利，經台灣士林地方法院
內湖簡易庭以97年度湖簡字第2558號判決確定後，被告仍
不履行，嗣經聲請台灣台北地方法院以98年度執字第
12169號，於98年5月6日執行返還房屋完畢。
2、依兩造契約第5條第2款約定「乙方應依房屋點交時之現
狀使用....，乙方如有實施內部裝修之必要時，應先經
甲方同意，並不得影響建物結構且於交還房屋時，應自行
回復原狀」，被告並未回復原狀，更有多處損懷系爭房屋
之情事，應負損害賠償之責。由於原告收回系爭房屋擬自
行使用，不能任房屋長久閒置，為保全證據，遂請民間公
證人 陳永星 於98年5月9日親至現場體驗，於同年月12日
做成北院民公星字第0146號公證書，就系爭房屋損壞之情
形即未回復原狀之私權事實公證。
3、由於被告為回復原狀及損害之修復，不能久懸不理，原告
於請求公證後，即委請威路琴設計事業有限公司估價，修
復總費用為985,600元，並已動工裝修。
4、另被告應負擔水費5,880元、電費11,089元、瓦斯費
2,300元，共計19,269元，依租約第7條第1款之約定，
自得請求被告給付。
5、以上原告得向被告請求賠償損害共計1,004,869元（
985,600元＋19,269元），與被告押金請求權30萬元抵銷
後，尚應給付原告704,869元。
6、爰依民法第227條、231條、432條、433條、及契約第
5條第2款之約定，訴請被告給付704,869元及自起訴狀
繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息。並願供擔保請准宣告假執行。
7、於被告答辯後之陳述：
①本件租賃關係雖係由被告甲○○於96年2月承接訴外人黃
莉莉之租約，然於被告承租本件不動產當時，雙方即合意
約定由被告甲○○負回復原狀之義務。是以被告甲○○方
在房屋租賃現況確認書及契約書所附之每一張現況照片上
蓋章確認，此不容被告事後否認，被告辯稱將三溫暖拆除
回復花園狀態並非被告義務云云，洵無可採。
②在98年5月3日時，原告為求能盡早擺脫被告重新生活，
退而求其次，同意如被告甲○○在同年月6日強制執行之
前支付原告40萬元以作為本件房屋回復原狀費用，水電費
則按實際金額另計，以解決本事件，因此原告方於5月4
日繳納被告所積欠之水、電、瓦斯等費用。至此原告本以
為可終結此一耗時長達兩年的夢魘。不料隔日即5月5日
原告與被告聯絡時，被告竟又反悔，表示僅願支付5萬元
，雙方對於回復原狀費用因此未能達成和解。
③被告所提出被證1、2之繳款書與帳號簡訊，乃係被告表
示其需要而由原告提供給被告，原告並不知被告事後將該
繳款書另外提供給第三人天湘公司辦理營業登記使用。
④系爭房屋原裝潢之時間，經原告詢問當時負責設計之陳連
武設計師後，其正確時間應為87年年底，當年裝潢時，扣
除大型家具外，其設計與裝潢之費用亦達700萬元左右，
甚至系爭房屋之裝潢亦經當期室內設計雜誌D＆D裝飾設
計雜誌以七頁全版大篇幅介紹，足徵系爭房屋之裝潢確有
前開價值，如考量物價上漲之因素，該裝潢於今日之價值
顯遠遠不止700萬元。
⑤原告本次整修之費用雖總計達220萬元左右，然而對於外
牆欄杆、冷氣等屬自然消耗，或是當時租賃契約未記載之
項目如錄影監視系統等，均未要求被告賠償。甚至本件兩
造間之房屋租賃契約書第8條第2項雖約定「乙方（即被
告甲○○）於租期期滿或甲方（即原告乙○○）行使租約
終止權後，不交還標的物時，自租賃期滿或租約終止之翌
日起，乙方應支付按租金（未滿壹月依比例計算之）貳倍
之違約金予甲方做為懲罰性違約金，如甲方有其他損害，
乙方仍應負賠償責任」，換言之，被告甲○○在原告於97
年9月25日依約終止租約起至98年5月6日經強制執行取
回房屋止合計7個月又11天期間，應按每月租金8萬5千
元之2倍即17萬元，賠償原告至少119萬元。然而原告並
未以舉證上更簡便、更明確之方式，逕依上開約定請求被
告給付懲罰性違約金，而是費時費力地整理計算回復原狀
之修繕費用，目的即是希望能讓被告明白知道，承租他人
房屋應按承租原狀返還此一基本道理。
8、提出租賃契約書、公證書、工程報價單、水、電、瓦斯費
收據、台灣士林地方法院97年度湖簡字第2558號判決暨確
定證明書、修繕後照片、修繕費用收據、修繕費用明細表
、D＆D裝飾設計雜誌節本（87年第13期）等為證。
二、被告之答辯：
1、對於系爭房屋之租期、租金、已付押租金30萬元，即原告
於98年5月6日經強制執行取回系爭房屋等情不爭執。
2、原告知情且同意被告將系爭房屋轉租予天湘公司。
蓋被告於96年2月承接前手 黃莉莉 及系爭房屋後，開始經
營美容事業，至96年9月間因天湘公司有意接手，被告乃
洽原告，告知天湘公司原承接租約之事，原告當時以方便
收租及簡化租賃關係為由，同意採取被告轉租天湘公司，
而非直接由天湘公司向原告承租，當時原告並提供房屋稅
單予天湘公司辦理公司開業稅籍，進行報稅。旋即天湘公
司乃進行系爭房屋之裝潢，當時原告之先生尚時常赴現場
監督，事後也非常滿意裝潢之結果。原告為收取租金，主
動提供銀行之個人帳戶與被告，方便天湘公司所開立之租
金支票存入帳戶對兌現。
3、原告主張應回復原狀云云，惟查：
①系爭房屋在98年5月6日法院進行點交前，原告要求被告
將前後遮雨棚及後面三溫暖區拆除、花園恢復，及同意退
還押租金，被告旋趕在98年5月4日雇工進行拆除，花園
部分亦請設計公司報價約5萬元即可回復原狀，如今原告
非但不願返還押租金30萬元，且空口要求賠償，令人無法
接受。
②被告於96年2月間接手訴外人黃莉莉之經營，當時系爭房
屋後陽台區已設有三溫暖區，當時原告並未要求黃莉莉回
復原狀，故將該三溫暖區拆除，回復為花園狀態並非被告
之義務。
③被告於96年2月間接手系爭房屋時，系爭房屋以使用近10
年，96年9月頂讓予天湘公司並進行裝潢時，當時原告亦
同意，並滿意其裝潢，金再要求被告回復原狀，顯無道理
，縱需回復原狀，亦應扣除自然耗損及折舊。
④系爭房屋經法院於98年5月6日點交，公證人實際體驗日
期為98年5月9日，公證書做成之日為98年5月20日，是
該公證書無法證明點交時系爭房屋之狀態，且原告舉出之
工程報價單，其數量、單價均過高，偏離市價。
4、提出天湘公司所開立之租金之扣繳憑單、簡訊翻拍照片、
報價單等為證，並聲請傳訊證人 蕭芝蘋 、 羅佩榕 、 林奕丞
等為證。
貳、反訴部分：
一、反訴原告之主張：
反訴原告曾向反訴被告承租台北市○○路○○○巷○○號1樓
房屋（以下簡稱系爭房屋），每月租金85,000元，租期至
98年6月30日止，當時並交付30萬元之押租金與反訴被告
，嗣反訴被告與反訴原告終止租約，並於98年5月6日取
回系爭房屋，然反訴被告竟拒絕返還押租金30萬元，爰訴
請反訴被告給付30萬元及自反訴狀繕本送達之翌日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、反訴被告之答辯：
1、對於收受押租金30萬元尚未返還一事不爭執。
2、上揭所示，反訴被告得向反訴原告請求賠償損害共計
1,004,869元，經與被告押金請求權30萬元抵銷後，尚應
給付原告704,869元，已無押租金可退還。
參、理由要領：
一、本訴部分：
1、原告主張之前揭事實，業據其提出租賃契約書、公證書、工
程報價單、水、電、瓦斯費收據、台灣士林地方法院97年度
湖簡字第2558號判決暨確定證明書、修繕後照片、修繕費用
收據、修繕費用明細表、D＆D裝飾設計雜誌節本（87年第
13期）等為證；被告則以前詞置辯。
2、經查兩造所不爭執之不動產租賃契約書，原是訴外人黃莉莉
與原告簽訂，租期原自93年7月1日起至98年6月30日止，
嗣於96年2月間由被告甲○○承接訴外人黃莉莉之租約，因
此原租約之承租人改為「甲○○」並經原告及被告甲○○蓋
章確認，有該不動產租賃契約書在卷足憑，是系爭房屋租賃
關係應存在於原告與被告之間，並以該不動產租賃契約書延
續為兩造租賃關係之依據。因此被告於承租後將系爭房屋轉
租第三人天湘公司，無論是否經原告之同意，該次租賃關係
僅存在於第三人天湘公司與被告之間，與原告無涉，是被告
聲請傳訊證人蕭芝蘋、羅佩榕、林奕丞，用以證明原告同意
被告將系爭房屋轉租第三人天湘公司云云，顯無必要，核先
敘明。
3、依兩造所簽定之不動產租賃契約書契約第5條第2款約定「
乙方應依房屋點交時之現狀使用....，乙方如有實施內部
裝修之必要時，應先經甲方同意，並不得影響建物結構且於
交還房屋時，應自行回復原狀」，嗣因被告積欠租金，經原
告終止租約，並訴請返還房屋及給付租金，經台灣士林地方
法院內湖簡易庭以97年度湖簡字第2558號判決確定後，並於
98年5月6日經台灣台北地方法院強制執行返還系爭房屋房
屋完畢，而系爭房屋尚未回復原狀及損壞之部分，業經民間
公證人陳永星於98年5月12日做成北院民公星字第0146號公
證書，有該公證書一份在卷足憑；系爭房屋尚未回復原狀及
損壞之部分，經本院送請台北市市內設計裝修商業同業公會
鑑定結果，經扣除自然損害部分與折舊後，認所需回復原狀
及修復費用為281,550元，有該公會出具之鑑定報告一份在
卷可資作證；另被告應負擔而未給付水費5,880元、電費
11,089元、瓦斯費2,300元，共計19,269元亦應應由被告負
給付之義務。以上原告得向被告請求賠償損害共計300,819
元（281,550元＋19,269元），經與被告押金請求權30萬元
抵銷後，被告尚應給付原告819元。
4、從而原告訴請被告給付819元及自起訴狀繕本送達之翌日（
98年6月9日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁
回。
5、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決基礎無
涉，本院自無庸一一審究，並此敘明。
6、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序所
為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3
款規定，就原告勝訴之部分應依職權宣告假執行，並依職權
確定訴訟費用額共為39,210元（第一審裁判費7,710元、鑑
定費31,500元），其中1,000元部分應由被告負擔13,000元
，餘由原告負擔。
二、反訴部分：
1、反訴原告主張其尚有押租金30萬元置於反訴被告處，反訴被
告尚未返還等情，為反訴被告所不爭執，然辯稱反訴原告應
賠償反訴被告之前揭損害部分，應先以該30萬元押租金抵銷
等語。
2、經查反訴原告應賠償反訴被告300,819元等情，已如前述，
經以押租金30萬元抵銷後，反訴原告尚應給付反訴被告819
元，從而反訴原告訴請反訴被告返還押租金30萬元及法定利
息，為無理由應予駁回。並依職權確定反訴訴訟費用3,200
元（第一審裁判費3,200元）由反訴原告負擔。
中 華 民 國 99 年 1 月 8 日
內湖簡易庭法官張國棟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 1 月 8 日
書記官劉芷含