裁判字號：臺灣桃園地方法院89年訴字第1669號民事判決
裁判日期：民國91年04月01日
裁判案由：排除侵害等
臺灣桃園地方法院民事判決八十九年度訴字第一六六九號
原告丙○○訴訟代理人甲○○被告乙○○右當事人間請求排除侵害等事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落桃園縣中壢市○○段七之九０地號土地如附圖所示編號七之九０（Ａ）部分，面積一五平方公尺及七之九０（Ｂ）部分，面積一二平方公尺建物拆除，並將上開土地返還原告。
被告應自民國八十八年七月一日起至返還上開土地之日止，按年於次年七月一日給付原告新台幣捌萬柒仟肆佰參拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰貳拾壹萬參仟參佰元供擔保後，得假執行，但被告於假執行程序實施前以新台幣參佰陸拾參萬玖仟柒佰參拾伍元預供擔保後得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣伍萬捌仟貳佰玖拾壹元供擔保後，得假執行，但被告於假執行程序實施前以新台幣壹拾柒萬肆仟捌佰柒拾肆元預供擔保後得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將坐落桃園縣中壢市○○段七之九０地號土地如中壢地政事務所複丈成果圖所示編號七之九０Ａ及七之九０Ｂ建物拆除，並將上開土地返還原告。
二、被告應自民國八十八年六月二十七日起至返還上開土地之日止，按年給付原告新台幣（下同）一十萬九千二百九十六元。
三、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、坐落桃園縣中壢市○○段七之九○地號土地為原告所有，被告未經原告同意，擅自占用上開土地建築房屋，核被告所為顯屬無權占有，其占用之詳細位置及面積，於鈞院八十八年度訴字第八九九號不當得利事件，曾囑託中壢地政事務所鑑界並有成果圖為證。依民法第七百六十七條規定，原告本於所有權之行使，自得訴請排除被告之侵害，拆除地上建築物，將土地返還，並依侵權行為之法律關係，請求被告自民國（下同）八十八年六月二十七日起賠償原告所受之損害，其計算標準，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定計算之金額，被告應按年給付原告如附表關於七之九０地號所示之金額。被告現出租並自住於系爭土地上房屋，無論其與他人間之關係為何，對於原告而言，均屬無權占有，為此提起本件訴訟。
二、被告並非本件七之九○地號土地之所有權人，原告不知上開土地之原所有人有分管協議，原告取得土地當時，因被告不肯拆除地上建築物，原告才先在其他土地上蓋大樓，並未同意被告使用。至於被告所提出之修護協議係因原告蓋大樓時，不小心弄壞被告房子而達成之協議，並非同意被告使用。
參、證據：提出土地登記謄本影本二件、測量成果圖影本一件、判決書影本二件、照片一張為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：（一）原告之訴駁回；（二）訴訟費用由原告負擔；（三）被告如受不利判決，願供擔保免為假執行。添
貳、陳述：
一、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，乃係所有權人對現在的無權占有人行使其所有物返還請求權，惟如占有人係本於正當權源而占有時，則不得請求返還。本件被告有正當權源占有系爭土地，玆分述如后。
二、被告原為土地所有權人：
（一）坐落桃園縣中壢市○○段第七之八九、七之九○地號，原係屬同段之第七之三十六地號，而七之三十六地號原面積○‧○一六○公頃，原為案外人 鄭滿成 所有，被告所有之房屋因先前占用第七之三十六地號部分土地，乃於六十三年九月十二日以每坪壹萬參仟元之價格向鄭滿成購買房屋基地占有第七之三十六地號土地之部分○‧○○二七公頃。
（二）嗣被告依據土地買賣契約對鄭滿成提起土地所有權移轉之訴，案經鈞院以六十九年訴字第一○○五號民事判決，鄭滿成應將被告所買受之○‧○○二七公頃辦理分割並移轉所有權登記與被告。上揭判決確定後，鄭滿成又將系爭土地五分之四賣與案外人 黃羅美英 及 陳雲華 ，因此被告復對鄭滿成、陳雲華、黃羅美英等三人起訴請求土地所有權移轉登記，由鈞院七十一年訴字第六三四號審理，業經兩造在法院成立和解。
（三）依該和解內容為該七之三六地號土地面積○‧○一六○公頃以原物分割成三筆土地，其中分割出之○‧○○二七公頃及○‧○○○五公頃二筆歸鄭滿成所有，另一筆○‧○一二八公頃歸黃羅美英及陳雲華二人共有鈞院之和解筆錄所附之分割實測圖上並記明分割後之○‧○○二七公頃係屬於被告之需地。
（四）又地政事務所依和解筆錄將七之三六地號分割出七之八九地號面積○‧○○○五公頃，七之九○地號，面積○‧○○二七公頃，此七之九○地號即係原土地共有人鄭滿成、黃羅美英、陳雲華依據和解筆錄所載承認同意歸被告取得使用之部分。
（五）如上所述，依據買賣契約、鈞院之民事判決，及被告與原地主鄭滿成、黃羅美英、陳雲華所成立之法院和解筆錄，被告依民法第七五九條已為系爭土地七之九○地號之所有權人。
三、原告明知被告為系爭七之九○地號土地所有人：添
（一）被告所有房屋於五十年許即坐落於系爭七之九○地號，並於六十三年九日十二日向訴外人鄭滿成購買系爭七之九○地號土地已如前述。添
（二）原告早居住系爭七之九○地號土地附近，與訴外人甲○○於七十八年三月十三日結婚後，亦未遷移住址，故應知被告所有房屋已坐落於系爭七之九○地號土地上。添
（三）依一般經驗法則買賣不動產必事先前往現場多次勘查，並查看使用情形，況原告購買系爭土地乃為興建大樓，依常理更需如此，故原告與前地主訂立買賣契約時，豈可能不知被告所有房屋已坐落於系爭七之九○地號土地。原告當時既知情，豈有不詢問前地主其與被告間之關係？
（四）另系爭七之九○地號土地於土地登記謄本上原記載鄭滿成、 王興洞 、陳雲華三人共有，七十八年六月二十二日、七十八年七月七日原告之夫甲○○會同 吳丁旺鑫 、 吳水源 向原地主王興洞、陳雲華購買系爭七之九○地號土地共五分之四持分，旋即於同年九月十五日逕以土地法第三十四條之一規定將上開土地轉賣予原告，惟原告何以需如此輾轉取得系爭七之九○土地所有權？令人生疑。查：
Ⅰ原告之前手為其丈夫甲○○，購買系爭七之九○地號土地時渠等早已結婚
，倘原告欲購買系爭七之九○地號土地，以興建大樓，何需先以丈夫李宗明名義向原地主購買？嗣二個月後，再以原告名義向丈夫甲○○購買？Ⅱ倘謂原告之丈夫甲○○斯時無足夠資金購買系爭七之九○地號土地全部，
故僅能購買系爭七之九○地號土地持分五十分之八，惟何以短短二個月，原告即能湊足所有資金購買系爭七之九○地號土地全部？Ⅲ又吳丁旺鑫、吳水源何以願將系爭七之九○地號土地於購買後短短二個月
即轉賣予原告？頃吳丁旺鑫、吳水源係與原告之丈夫甲○○一同向前地主購買系爭七之九○地號土地，彼此熟稔，故渠等應係與原告通謀以先行購買土地方式以造成具土地法第三十四條之一之適用。
添Ⅳ另購買土地皆以購買土地全部為原則，故原告之丈夫竟未於購買時詢問訴
外人鄭滿成買賣土地持分意願，顯違常理。況倘欲以土地法第三十四條之一規定取得土地全部，依常理亦應以符合土地法第三十四條之一規定最低條件先取得土地持分以減少購買時應支付之價金，惟原告之丈夫卻非如此，種種疑點，皆顯示原告之夫甲○○與原告於七十八年購買系爭七之九○地號土地之初，應係於詢問訴外人鄭滿成後知訴外人鄭滿成已出賣其持分，即鄭滿成已將分管部分出賣予被告，無法將持分轉賣，故渠等始以輾轉方式先向鄭滿成以外之其他二共有人購買土地持分，再立即以土地法第三十四條之一規定轉賣予原告以取得系爭七之九○地號土地。
（五）原告購買土地既為興建大樓，則何以購買土地後未立即訴請被告拆屋還地以利興建大樓？七之九○地號土地面積○‧○○二七公頃，地點於中壢火車站附近，斯時土地價值狂飆，增加此等面積，原告可增加之利潤，不計其數，原告竟未以任何方式請求被告返還土地，甘冒此等損失，顯違一般經驗法則。
（六）系爭七之九○地號土地位於中壢火車站旁，七十八年許又逢土地狂飆時期，當時每坪市價高於七十萬元，原告竟以每坪七萬多元，顯不合理之價值購買系爭土地，並就鄭滿成應得部分以鈞院七十八年度存字第八七七號提存書提存六十二萬九千零二十二元，與市價相去甚遠，顯見原告與其夫李宗明，明知被告為系爭七之九○地號土地所有人，與訴外人鄭滿成通謀，且為規避此等事實，以迂迴之方式製造土地法第三十四條之一規定適用。
（七）退萬步言，原告於施工之際毀損被告房屋，非但未順勢央求被告搬遷，反替被告修補，種種不合理之處，在在顯示原告於購買土地時知被告為系爭七之九○地號土地所有人。
四、按釋字第三四九號解釋理由謂：「民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得、喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。」，查被告與訴外人鄭滿成即原地主於六十三年九月十二日簽立買賣契約，雖尚未移轉所有權，惟被告對訴外人鄭滿成乃係基於買賣契約之有權占有，原告購買系爭七之九○地號土地時，明知被告與訴外人鄭滿成有買賣契約存在，且基於買賣契約有權占有系爭七之九○地號土地，故依上開解釋理由書意旨，原告應承受前手權利義務，被告自得對抗原告主張有權占有。
五、對於原告係本件七之九○地號土地之所有權人，不爭執。
六、原告同意被告使用系爭七之九○地號土地：
（一）原告購買之初既已明知被告為系爭七之九○地號土地所有人已如前述，故未請求被告拆遷，同意被告繼續使用系爭七之九○地號土地，縱鈞院認其不知，惟於原告之夫甲○○與被告簽立修護協議書時亦應有默示同意被告所有房屋使用原告所有土地之意思。添
（二）又原告既同意被告使用系爭七之九○地號土地，依法被告即為有權占有，於原告未依法定程序通知被告終止使用系爭七之九○地號土地前，原告請求被告拆屋還地，顯然無據。添
參、證據：提出買賣契約書影本一件、民事判決影本一件、和解筆錄影本一件、戶籍資料一件、照片一張、修護協議書影本一件為證，並聲請訊問證人鄭滿成，調閱本院七十八年度存字第八七七號提存事件卷宗及中壢地政事務所七十八年中字第七九七九○號、七十八年中字第七九七九一號本件土地移轉登記資料。
丙、本院依職權勘驗現場，並囑託中壢地政事務所派員測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖一件在卷。
理由
一、原告主張坐落桃園縣中壢市○○段七之九○地號土地（下稱：系爭土地）為原告所有，業據原告提出土地登記謄本一紙為證，復為被告所不爭執，應可採信。
二、原告主張被告所有門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○號建築物占用系爭土地如中壢地政事務所九十年九月五日中地二法字第八八七○○號複丈成果圖七之九○（Ａ）所示部分，面積○‧○○一五公頃；門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號建築物占用系爭土地如同複丈成果圖七之九○（Ｂ）所示部分，面積為○‧○○一二公頃，有複丈成果圖在卷可稽，被告亦不爭執，亦為可採。
三、被告抗辯其非無權占有，本院認定如次：
（一）被告抗辯：其為系爭土地之原所有權人，其於六十三年九月十二日以每坪壹萬參仟元之價格向訴外人鄭滿成購買房屋基地占有同段第七之三十六地號土地之部分○‧○○二七公頃。依本院六十九年度訴字第一○○五號民事判決及七十一年度訴字第六三四號和解筆錄，按依民法第七五九條規定，其已為系爭土地之所有權人云云。惟按「不動產物權因法院之判決而取得者，不以須登記為要件，固為民法第七百五十九條所明定。為此之所謂判決，惟形成判決始足當之，不包含其他判決在內。關於命被上訴人 陳某 辦理所有權移轉登記之確定判決，性質上既非形成判決，尚須上訴人根據該確定判決辦畢所有權移轉登記後，始能取得所有權，自難謂上訴人於該所有權移轉登記事件判決確定時，即取得系爭土地之所有權」（最高法院六十五年台上字第一七九七號判例參照）。準此，本件被告上開主張縱然為真，但上開民事判決及和解筆錄均非形成判決之性質，是被告主張其依據上開判決及和解筆錄已經取得系爭土地之所有權云云，尚非可採。
（二）被告另主張：被告與訴外人鄭滿成於六十三年九月十二日簽立買賣契約，雖尚未移轉所有權，惟被告對訴外人鄭滿成乃係基於買賣契約之有權占有，原告購買系爭土地時，明知被告與訴外人鄭滿成有買賣契約存在，且基於買賣契約有權占有系爭土地，故依上開大法官會議釋字第三四九號解釋理由書意旨，原告應承受前手權利義務，被告自得對抗原告主張有權占有等語。惟查民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力，此為實體法之大原則。而上開大法官會議解釋認為共有人與其他共有人原訂立之分割或分管契約，於共有人將應有部分讓與第三人，該契約雖係債之契約，於第三人明知或可得而知時，仍生效力，係為滿足維持法律秩序之安定性之要求，不使其他共有人依該等契約所取得之權益，因共有人將其應有部分讓與明知或可得而知之第三人，致受無法救濟之損害，亦即，在特定情形下，債之契約之效力始及於明知或可得而知該契約存在之第三人，而非泛指凡明知或可得而知特定債之契約存在之第三人，均應受該契約之拘束。
在本件情形，縱然認為原告於向訴外人鄭滿成買受系爭土地時，明知鄭滿成已將系爭土地出賣與被告並交付占有，但在原告受系爭土地所有權移轉登記而取得所有權後，對於占有土地之被告請求排除侵害並返還土地時，仍應認被告不得主張原告應受被告與鄭滿成間買賣契約之拘束，而被告如受有損害，仍非不得依其與鄭滿成間之買賣關係，對於出賣人鄭滿成為主張，其權利尚非無救濟之途徑，是與上開大法官解釋之對象上開情事不同，準此被告主張原告明知鄭滿成已將系爭土地售予被告並交付占有，應承受鄭滿成之義務，被告非無權占有云云，並非可採。
（三）被告又抗辯：原告購買系爭土地之初，未請求被告拆遷，應認是同意被告使用，縱不然，於原告之夫與被告簽立修復協議書時應有默示同意被告使用之意思，被告非無權占有云云。原告否認。查原告取得系爭土地所有權後，縱未即請求被告拆遷，係其行使權利之自由選擇，不能遽認同意被告使用；又原告所提出修復協議書是於同段七之三六等土地上興建房屋之建商甲○○與被告所簽立，被告又未主張、證明甲○○係代理原告為之，自不得主張原告應受拘束，況且，依協議書內容係建商興建房屋時造成被告房屋漏水而同意予以修復而已，不能認為原告有同意被告使用之意思表示。是被告此項主張亦不可採。
（四）綜上，被告抗辯其非無權占有系爭土地云云，不可採信。
四、從而，原告本於民法第七百六十七條之規定，請求被告將坐落桃園縣中壢市○○段七之九０地號土地如附圖所示編號七之九０（Ａ）部分，面積一五平方公尺及七之九０（Ｂ）部分，面積一二平方公尺建物拆除，並將上開土地返還原告為有理由，應予准許。
五、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。被告無正當權源占用原告之土地，其所受之利益為使用本身，惟被告所受之利益，依其性質不能返還，依社會通常之觀念，被告所受之利益以可獲得相當之租金來計算。被告無正當權源占用原告之土地，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益。次按租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條另定有明文。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度，承租人租用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八年台上字第三０七一號判例參照）。本件被告占用之土地坐落桃園縣中壢市○○段，系爭土地一面面臨寬約二十公尺四線道道路，為省道之一部，另一面面臨寬約十公尺之馬路，有本院履勘筆錄在卷可稽，又被告現將建物出租他人使用，為被告所不爭執，本院衡諸該建物基地之位置，被告使用基地之經濟價值及所受利益等情，認系爭土地基地租金以基地申報地價年息百之八為適當。查本件被告占用系爭土地之面積為０．００二七公頃，又系爭土地於八十六年七月至八十八年六月之申報地價為四萬零四百八十元，業經本院八十八年度訴字第八九九號確定判決認定在案，有民事判決在卷可稽，又八十九年度當期申報地價亦為四萬零四百八十元，此有土地登記謄本可稽。從而原告得請求被告自八十八年七月一日起至返還系爭土地時止按年返還相當於租金之利得為八萬七千四百三十七元（40480x27x8%=87437）；至於原告請求被告返還八十八年六月二十七日起至同年月三十日止之不當利得部分，業經本院八十八年度訴字第八九九號及臺灣高等法院八十九年度上易字第二五一號判決被告應返還確定在案，有民事判決在卷可稽，原告又就此部分起訴請求，顯欠缺訴之利益，不能准許，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中華民國九十一年四月一日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官林望民右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年四月一日~B法院書記官劉文松