裁判字號：臺灣屏東地方法院91年簡上字第132號民事判決
裁判日期：民國92年03月05日
裁判案由：確認租賃關係不存在
臺灣屏東地方法院民事判決九十一年度簡上字第一三二號
上訴人名邸建設股份有限公司即彰文建設股份有限公司兼法定代理人甲○○上訴人丁○○訴訟代理人 楊水柱 律師被上訴人聯信商業銀行股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○右當事人間請求確認租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國九十一年十月二十九日本院九十年度潮簡字第四六四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人共同負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人丁○○於民國八十五年十二月十日向被上訴人借款新台幣（下同）五百萬元（現尚欠四百五十六萬一千九百五十三元），由上訴人甲○○擔任連帶保證人，並以其所有坐落屏東縣○○鄉○○○段六二五之五地號（重測後改為東寧段三地號）土地及其上門牌編號南寧路三○一號房屋（下稱甲屋）供擔保，為被上訴人設定抵押權，詎自八十八年七月十日起即逾期清償，被上訴人遂於九十年三月十四日聲請本院以九十年度執字第二八四○號拍賣抵押物強制執行；另上訴人丁○○於八十五年九月五日向被上訴人借款四百萬元（現尚欠三百六十一萬一千二百三十六元），並以其所有坐落屏東縣○○鄉○○○段六八一之二及之四地號（重測後改為復興段二三二、二三一地號）土地及其上門牌編號學人路七五七號房屋（下稱乙屋）供擔保，為被上訴人設定抵押權，亦自八十八年七月五日起即逾期清償，並經被上訴人於九十年三月十四日聲請本院以九十年度執字第二八三八號拍賣抵押物強制執行在案。詎上訴人名邸建設股份有限公司（原名彰文建設股份有限公司，於八十八年二月二日更名，下稱上訴人公司）竟於上開執行程序中具狀主張就執行標的甲屋、乙屋有租賃關係存在。然本院民事執行處於九十年六月二十二日調查庭訊時，上訴人公司原法定代理人 張文彬 卻表示並未同意或授權第三人簽訂系爭租賃契約，且上訴人甲○○於借貸契約簽訂之際亦曾出具無租賃切結書，足見上訴人間之租賃關係並非真實存在，係上訴人偽造租賃契約，向法院為不實之陳報，以致本院於系爭不動產拍賣公告上登載與事實不相符合之內容，致上訴人債權受損甚鉅，是原審判決確認上訴人公司與上訴人甲○○間就甲屋，及上訴人公司與上訴人丁○○間就乙屋之租賃關係均不存在，並無不妥等語。並聲明求為判決如主文所示。
二、上訴人則以：㈠關於甲屋部分：上訴人甲○○從事代書業務多年，並在自有居住之甲屋經營大元
代書事務所，於八十二年間籌組成立上訴人公司，由上訴人甲○○實際經營公司業務，並以訴外人張文彬名義為公司之法定代理人，為兼顧上訴人甲○○原有之代書事務所業務，遂將上訴人公司設於甲屋，並由上訴人公司於八十二年三月一日以每月二千元之租金向上訴人甲○○承租甲屋，因上訴人公司同意上訴人甲○○仍可在該址經營代書事務所及居住，故上訴人甲○○僅收取二千元租金，租期為二十年。嗣於八十二年十一月間上訴人公司申請獲准核發內埔金都之建照，有意借款建屋，因被上訴人原為信用合作社（改制前原為保證責任屏東縣屏東市第一信用合作社），僅能借貸社員自然人，無法以公司法人名義借貸，遂以上訴人甲○○、丁○○名義借款，且當時上訴人甲○○即交付內埔金都之建照供被上訴人審酌，其上載明上訴人公司即設址於甲屋，因甲屋原先即掛有大元代書招牌，為免黑道覬覦（當時建設公司被視為肥羊），即未於屋外掛上上訴人公司招牌，僅於一樓辦公室內懸掛上訴人公司之公司執照及營利事業登記證，被上訴人之承辦人員前來辦理貸款手續時，亦知悉上訴人甲○○在甲屋經營上訴人公司，竟諉為不知。又上訴人甲○○向被上訴人貸款時，簽立無出租之切結書，乃係為貸得款項及應被上訴人員工之要求而簽立，且上訴人甲○○雖為代書，但主要業務為土地仲介，對銀行貸款作業並不熟悉，於辦理貸款時未曾細看過文件內容，確不知有填寫無租賃之切結書，因此九十年三月間本院民事執行處人員到場查封時，上訴人甲○○即據實陳述「現仍自住，惟有租給彰文建設公司」，然執行人員於筆錄卻誤載為「現仍自住，惟有房間租第三人」等語。又張文彬僅為上訴人公司名義上負責人，上訴人甲○○為實際負責人，有台灣高等法院高雄分院九十年度上更㈡字第二○九號偽文書等案件刑事判決為憑，因此上訴人公司向上訴人甲○○承租甲屋，且租金低廉，張文彬有何立場表示不同意，足證其於民事執行處陳述未同意或授權第三人簽訂系爭租賃契約等語，顯然不實。此外，上訴人所提出之八十三年間南區國稅局潮州稅捐稽徵所函文，及上訴人公司之公司執照、營利事業登記證，亦足證上訴人公司自八十二年設立後確有於甲屋營業迄今，足見上訴人公司確實有承租甲屋甚明等語，資為抗辯。
㈡關於乙屋部分：上訴人公司於八十三年一月間於坐○○○鄉○○○段一七六之一
地號等筆土地上建築內埔金都透天房屋一批，因上訴人丁○○所有坐落忠心崙段六八一之二、六八一之四地號（重測後改為復興段二三二及二三一地號）土地面臨學人路與埔興路交叉口，距內埔金都原先之接待中心及工地不遠，上訴人公司遂向上訴人丁○○租借土地搭建樣品屋兼作接待中心，並於八十三年四月二十三日訂立租地建屋契約，租金每月一千五百元，租期十年，屆滿後樣品屋歸被告丁○○取得，並於簽約時先付一年一萬八千元之租金，嗣上訴人公司鑒於木造樣品屋危險性高，且造價與加強磚造相差不多，而因基地面積不大，一樓不夠使用，故決定建築二樓透天房屋一棟（未申請建照）作為樣品屋兼接待中心，雙方遂於五月十三日協議變更為二樓透天房屋，並於五月份動工，不料因二樓陽台突出侵越國有地，致上訴人丁○○因涉竊占罪嫌而被起訴，當時上訴人公司之名義負責人張文彬並出庭作證稱係被告公司僱工建屋，與丁○○無關（因上訴人丁○○八十年至八十五年之財務狀況良好，利息等所得甚多，為此租地與上訴人公司時，即言明不申報租賃所得，對外表示為借地蓋屋），此有台灣高等法院高雄分院八十五年度上易字第三二號竊占案件刑事判決為憑。八十三年十二月二十三日上訴人丁○○為免遭人申報違建拆除，雙方再協議以上訴人丁○○為起造人名義，申請三樓透天房屋之建照，一、二樓之建造費用由上訴人公司負擔，三樓建造費用由上訴人丁○○負擔，租金俟房屋保存登記後再議，上訴人公司先付十五萬元予上訴人丁○○，並於八十四年一月以上訴人丁○○名義申請建照，八十五年七月二十三日雙方訂立土地房屋租賃契約，租期仍照舊至九十三年四月二十三日，每月租金調至二千元，扣除先前所付租金，全部尚欠五萬元，上訴人公司並於當日給付五萬元予上訴人丁○○，上訴人公司並以該屋作為銷售內埔金都之接待中心，此有廣告海報為憑，惟嗣因房地產價格逐漸下滑，銷售成績不佳，上訴人公司為節省開銷，除八十五年有雇用小姐在接待中心上班外，近幾年則遇有人表示要看屋購買時，始由上訴人甲○○、丁○○或 曾廷蓉 （張文彬之妻）至學人路房屋洽談，平常則少有人在該屋上班，但此不礙上訴人公司仍為該屋承租人，上訴人公司仍為該屋之占有使用人無疑。張文彬確知上訴人公司向上訴人丁○○租地建屋之情事，並於前述台灣高等法院高雄分院八十五年度上易字第三二號竊占案件證述明確，則其於本院民事執行處表示不知租賃之情，顯與事實不符，不足採信，而是否申報房屋租賃所得並非租賃關係之成立要件，自不得執此而否定雙方之租賃關係。另上訴人丁○○為上訴人甲○○之妻，以其名下土地擔保借款事宜，亦由上訴人甲○○出面辦理，未曾細看文件內容，確不知有填寫無租賃切結書。且依一般公司、工廠租地建屋時，均另付租金與地主，其租金即含土地及房屋，並另約定期滿或不使用時將房地均歸地主所有，故房屋之起造人及所有權人均登記為地主所有，應屬常情，以免日後尚須繳納契稅及贈與稅等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、關於甲屋部分：被上訴人主張上訴人甲○○以其所有之甲屋為被上訴人設定抵押權，以供上訴人丁○○向被上訴人借款五百萬元之擔保，並為連帶保證人，詎自八十八年七月十日起該筆借款即逾期清償，被上訴人遂於九十年三月十四日聲請本院以九十年度執字第二八四○號拍賣抵押物強制執行，詎上訴人公司竟於執行程序中主張就甲屋有租賃關係存在，致本院執行處於拍賣公告上登載租賃及拍定後不點交之事實，業經本院依職權調取上開強制執行卷宗閱明，並為上訴人所不爭執，堪信屬實。雖上訴人以前揭情詞置辯，並提出租賃契約書及上訴人甲○○迄九十年度止之各類所得扣繳暨免扣繳憑單、綜合所得稅結算申報書、八十三年間南區國稅局潮州稅稽所之函文、上訴人公司之經濟部公司執照及營利事業登記證等件為證，惟查：
㈠上訴人甲○○於借貸時曾就擔保物出具無租賃切結書，載明甲屋於提供設定抵押
時未曾出租他人等情，且上訴人甲○○就切結書上印文及署押之真正亦不爭執，雖其辯稱係依銀行人員指示在一堆貸款文件空白處簽名，未曾細看文件內容，確不知有填寫無租賃之切結書云云，然上訴人甲○○自陳係執業代書，衡情就不動產抵押借款程序應較一般人熟稔，且依其尚能於原審審理中提出其自八十四年起至九十年度止歷年各類所得扣繳暨免扣繳憑單、綜合所得稅結算申報書影本等文件以觀，足見其顯係思慮謹慎之人，應不可能在辦理抵押貸款時對其所簽署之無租賃切結書未置一詞，是上開辯詞應不足採信。況該切結書既經上訴人甲○○簽名用印，依民事訴訟法第三百五十八條規定，即應推定為真正，而具形式上證據力，足認上開無租賃切結書之內容應堪信為真實。
㈡上訴人公司原法定代理人張文彬於本院執行處九十年六月二十二日調查庭訊問時
，亦證稱並未同意或授權第三人簽訂系爭租賃契約等語，業經本院依職權調取九十年度執字第二八四○號卷宗核閱屬實，上訴人亦不否認張文彬係當時之法定代理人，足認系爭租約，係強制執行之際，由張文彬以外之他人所簽訂，法定代理人張文彬未予同意或授權他人簽訂之事實。
㈢上訴人甲○○雖於九十年三月二十一日本院九十年度執字第二八四○號強制執行
事件實施查封時在場除陳稱甲屋仍由其自住外，並稱有房間租第三人居住等語，有查封筆錄可稽，然依上開強制執行卷內所附現場照片顯示，甲屋僅懸掛上訴人甲○○所經營之大元土地代書事務所招牌，並未懸掛上訴人公司之招牌，且上訴人甲○○於原審審理時自陳其於甲屋建成後即遷入居住，其間雖曾遷出，惟於七十四年間再搬回甲屋居住，並自八十二年起即在該處經營大元土地代書事務所迄今等語（見原審卷二三二頁），核與戶籍謄本所載相符，又甲屋既原由上訴人甲○○經營大元土地代書事務所兼住家之用，而上訴人甲○○復主張係本於上訴人公司實際經營者之地位使用甲屋，則其兼具所有人及出租人以及實際使用人之身分，第三人實難判斷其係本於何種身分占有使用，從而，甲屋自其外觀之使用收益情形，客觀上亦無法判明上訴人甲○○是否有將甲屋出租與上訴人公司使用收益。
㈣綜上所述，上訴人甲○○於設定抵押權予被上訴人時，甲屋並無他人租賃權存在
，而租賃契約書，係於強制執行之際所虛設，並未經上訴人公司當時之法定代理人張文彬所同意或授權簽訂，租賃契約書自不成立生效。至上訴人雖提出上訴人甲○○迄九十年度止之各類所得扣繳暨免扣繳憑單、綜合所得稅結算申報書、八十三年間南區國稅局潮州稅稽所之函文、上訴人公司之經濟部公司執照及營利事業登記證等件為證，然此等文件僅能證明上訴人甲○○當時有申報租賃所得及上訴人公司設址於甲屋之事實，尚難以此稅務行政及公司設立登記行政之資料，用以證明租賃關係存在，上訴人上開辯解應不足採。從而，被上訴人訴請確認上訴人公司與上訴人甲○○間就甲屋之租賃關係不存在，即屬有據，應予准許。
四、關於乙屋部分：被上訴人主張上訴人丁○○以其所有之乙屋為被上訴人設定抵押權，向被上訴人借款四百萬元，詎自八十八年七月五日起該筆借款即逾期清償，上訴人遂於九十年三月十四日聲請本院以九十年度執字第二八三八號拍賣抵押物強制執行，詎上訴人公司竟於執行程序中主張就乙屋有租賃關係存在，致本院執行處於拍賣公告上登載租賃及拍定後不點交之事實，業經本院依職權調取上開強制執行卷宗閱明，並為上訴人所不爭執，堪信屬實。至上訴人雖以前揭情詞置辯，並提出租賃契約書等件為證，惟查：
㈠上訴人丁○○雖辯稱原於八十三年四月二十三日簽約將乙屋坐落之土地即重測後
復興段二三二地號及二三一地號土地租與上訴人公司擬作為建築樣品屋之用，租期至九十三年四月二十三日共十年，租金每月一千五百元，於每年四月二十三日前繳納，每次應繳一年，上訴人公司於簽約日給付一萬八千元；嗣於八十三年十二月二十三日協議加列房屋為租賃物（當時尚未建屋完成）；八十五年七月二十三日租約內容，租金每月調為二千元，當日再付五萬元租金全部付清等語。然上開八十三年十二月二十三日協議書第二條係約定「增建第三樓部分建築費用均由甲方（按即上訴人丁○○）負擔，而乙方（按即上訴人公司）所興建其二樓部分未完成，則連同甲方三樓續建完成，一切費用由乙方負擔，但上開費用先由甲方代墊，而後再算。乙方所興建一、二樓房屋於租期內仍保有其所有權利，若未經乙方同意，甲方不得擅自處理。」顯見乙屋實係上訴人公司所建，故在上訴人內部間約定於租期內上訴人公司仍保有其所有權利，而關於不動產之所有權利不外所有權及使用權，則上訴人公司使用自己所建有之乙屋，何以須付房租與上訴人丁○○，足徵上訴人丁○○與上訴人公司間就乙屋所訂租約之真實性已有可議；且該協議書第三條約定「租賃物自即日起增加房屋在內」，惟簽約當時乙屋尚未建成，自無房屋租賃可言，縱認係預為租賃，惟上訴人復辯稱該協議書第七條就租金之給付業載明：「乙方於民國八十三年十二月二十三日付新台幣壹拾伍萬元（以轉帳付之），甲方於當日如數收訖無訛。」云云，而依上訴人所陳，簽約當時乙屋既尚未建成，上訴人公司竟預為給付租金十五萬元，殊難理解，上開各節顯悖常情及事理。參以被告八十五年七月二十三日契約書第六條載明：「租期屆滿如乙方（按即上訴人公司）無意續租時，乙方願將其所建之一、二樓房屋無條件交由甲方永久使用（含所有增設及裝潢部分在內）」等語，益證乙屋雖名義上登記為上訴人丁○○所有，惟上訴人公司與上訴人丁○○間主觀上顯認乙屋一、二樓係上訴人公司所有，自難認其等有何租賃之真意，此參諸其等於八十三年十二月二十三日協議書第二條所約定「乙方（按即被告公司）所興建一、二樓房屋於租期內仍保有其所有權利，若未經乙方同意，甲方（按即上訴人丁○○）不得擅自處理」等語，足徵上訴人所提乙屋之租約僅具形式，並無實質。
㈡上訴人另辯稱其等於協議變更為二樓透天房屋並動工後，不料因二樓陽台突出侵
越國有地，致上訴人丁○○因涉竊占罪嫌而被起訴，當時上訴人公司之名義負責人張文彬並出庭作證稱係上訴人公司僱工建屋，與丁○○無關（因上訴人丁○○八十年至八十五年之財務狀況良好，利息等所得甚多，為此租地與上訴人公司時，即言明不申報租賃所得，對外表示為借地蓋屋），此有台灣高等法院高雄分院八十五年度上易字第三二號竊占案件刑事判決為憑云云，然查上訴人丁○○於上開竊占案件一、二審審理中，就乙屋與坐落土地之使用關係供稱：「那是我的親戚借我的土地建預售屋接待中心，就是彰文建設公司的負責人張文彬」，「沒有訂合約書，因為是自己人嘛，亦沒有合建，張文彬亦沒有給我什麼錢」（見本院八十四年度易字第二○六六號刑事卷宗第八至九頁）；「我的土地借張文彬蓋招待所，約二十八坪」（見台灣高等法院高雄分院八十五年度上易字第三二號刑事卷宗第三十六及三十七頁），而證人張文彬則於一審到庭證稱：「我在那裡因蓋內埔金都房屋出售，就委由 高之雄 廣告公司代為推銷，後來賣得不怎麼好，我們想再繼續賣，就於八十三年四月二十幾號八時許，我去找丁○○，事先未打電話，當時他們夫妻二人在，我跟他說高之雄的廣告公司沒有做了，我看中你的那塊土地借我蓋銷售中心，並未講到要蓋怎樣的，約談了半個多小時，丁○○答應了，我就走了」（見本院八十四年度易字第二○六六號刑事卷宗第二十五頁）；嗣於第二審並具結證稱：「我興建賣房屋的招待中心，因為雨季多颱風，所以用磚造，沒有申請執照，我沒有故意要占用領空，而且以後賣房子賣完後就要拆掉，我們向丁○○講好借他的土地要蓋二樓的接待中心及辦公室後，就由我的手下水泥工執行去蓋」（見台灣高等法院高雄分院八十五年度上易字第三二號刑事卷宗第十九頁），綜上所陳，上訴人丁○○及上訴人公司前法定代理人張文彬在上開竊占案件一、二審審理中，就乙屋與坐落土地之使用關係屢稱係使用借貸之事實，顯與其等在本件所為租賃之主張未符，而上訴人就此進而辯稱因上訴人丁○○於八十年至八十五年間之財務狀況良好，利息等所得甚多，為此租地與上訴人公司時，即言明不申報租賃所得，對外表示為借地蓋屋等語，然上訴人間上開約明對外否認租賃關係存在之辯詞，核與被上訴人所稱上訴人丁○○向其借款時曾經出具無租賃切結書之情節適相吻合，上訴人丁○○另辯稱於文件空白處簽名，未曾細看內容，不知有填寫無租賃切結書云云，委無可採。
㈢綜上所述，乙屋租約內容顯有自相矛盾及違常之情，且上訴人公司縱曾有使用乙
屋之情，客觀上亦僅係出於使用借賃，上訴人所提出之租賃契約書等文件，應不足以證明租賃關係存在。從而，被上訴人訴請確認上訴人公司與上訴人丁○○間就乙屋之租賃關係不存在，即非無據，亦應准許。
五、綜上，原審判決確認上訴人公司與上訴人甲○○間就甲屋，及上訴人公司與上訴人丁○○間就乙屋之租賃關係均不存在，並無不當，上訴意旨請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年三月五日
臺灣屏東地方法院民事第二庭~B審判長法官阮世賢~B法官胡宴彰~B法官王炳人右正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
~B法院書記官洪榮華中華民國九十二年三月五日