裁判字號：臺灣臺北地方法院92年簡上字第261號民事判決
裁判日期：民國92年07月23日
裁判案由：給付違約金
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度簡上字第二六一號
上訴人乙○○訴訟代理人 謝恩華 律師被上訴人甲○○右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國九十二年三月二十四日本院新店簡易庭第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決所命給付之金額超過新台幣壹拾貳萬元本息部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：縱認兩造就門牌號碼台北市○○區○○路二段二五二號十一樓之四（下稱十一樓之四）房屋，已達成買賣合意，但系爭買賣要約書上記載之買賣標的物為「台北市○○區○○路二段二五二號八樓之四（下稱八樓之四）房屋」，並非十一樓之四房屋；且買賣要約書上面積記載為「四四‧三一平方公尺」，與十一樓之四房屋之登記面積不合，故上訴人之意思表示有所錯誤，自得依民法第八十八條第一項規定撤銷要約之意思表示，系爭買賣要約既經撤銷，上訴人自無庸依買賣要約書第五條約定負給付違約金之責。縱認上訴人仍應負給付違約金之責，但被上訴人所述之損害，均是其個人理財問題，並非上訴人違約所造成。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：兩造就系爭十一樓之四房屋於九十一年十一月十八日簽立買賣要約書，約定三日後即同年月二十一日簽立正式買賣契約書，並依序給付各期款項，惟上訴人屆期並未出面簽約及付款。因上訴人違約致他人對系爭十一樓之四房屋有所疑慮，致房屋價格有所貶損，迄至九十二年四月間方以新台幣（下同）八百二十五萬元之價格出售；再被上訴人原預期系爭十一樓之四房屋可順利出售，故於九十一年四、五月間即已訂購另外之不動產，惟因上訴人違約致其仍必須以貸款方式繳納房屋價款；又因上訴人未依約給付買賣價金，致被上訴人未能進場買股票，喪失投資機會，故遭受損害。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並補提出不動產說明書、產權調查表各乙份為證。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：兩造於九十一年十一月十八日簽立買賣要約書，約定將於九十一年十一月二十一日簽立正式買賣契約書，並依序給付各期買賣價款，但上訴人未於約定日期出面簽立買賣契約書及給付各期買賣價金，顯已違約，自應依系爭買賣要約書第五條約定，給付被上訴人按總價即八百十萬元百分之三計算之違約金二十四萬三千元等情，求為命上訴人給付違約金二十四萬三千元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年一月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算法定遲延利息之判決。
上訴人則以：其所欲購買者為八樓之四房屋，並非被上訴人欲出售之十一樓之四房屋，故不論八樓之四或十一樓之四房屋，兩造均未達成買賣合意。縱認兩造就十一樓之四房屋已達成買賣合意，但系爭買賣要約書上記載之買賣標的物為八樓之四房屋，且房屋總面積記載為「四四‧三一平方公尺」，與十一樓之四房屋之登記面積不符，故上訴人之意思表示有所錯誤，自得依民法第八十八條第一項規定撤銷系爭買賣要約，上訴人當毋庸給付被上訴人違約金。縱認上訴人應負給付違約金責任，然被上訴人所述之損害，僅是其個人理財行為，並非上訴人違約行為所造成等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張兩造於九十一年十一月十八日就系爭十一樓之四房屋簽立買賣要約書，約定兩造應於同年十一月二十一日簽立正式買賣契約書，上訴人並應依序給付各期價款之事實，業據上訴人提出買賣要約書乙份為證（見原審卷第五頁），堪信為真實。至於被上訴人主張上訴人並未依約履行，請求上訴人給付違約金，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
（一）證人即信義房屋仲介人員 何興榮 於原審證稱，兩造簽立要約書前數日，伊曾帶上訴人看系爭十一樓之四房屋，簽要約書前並有將系爭十一樓之四房屋之不動產說明書、權狀及謄本等文件交上訴人閱覽（見原審卷第二五頁至第二六頁）。上訴人於簽立系爭買賣要約書前至現場所看之不動產，及所閱覽買賣標的物之相關資料均是關於系爭十一樓之四房屋，足證上訴人簽立系爭買賣要約書所認識及所欲購買之不動產均為系爭十一樓之四房屋。況上訴人簽立系爭買賣要約書，係透過信義房屋之仲介，為兩造所不爭執，並有買賣要約書乙份在卷可查（見原審卷第五頁），但信義房屋並未仲介八樓之四房屋，亦經證人何興榮到場證述明確（見原審卷第二八頁），故上訴人殊無可能透過信義房屋簽立八樓之四房屋之買賣要約書，益證上訴人於九十一年十一月十八日簽立系爭買賣要約書，其所欲購買之買賣標的物即為被上訴人所欲出售之系爭十一樓之四房屋，故自難認上訴人有何認識錯誤或表示錯誤之情事。
（二）至系爭買賣要約書上所載標的物樓層之字形雖與「八」近似，且面積記載為「四四‧三一平方公尺」，而與買賣標的物為十一樓之四房屋及該房屋之實際面積約四十四坪不符。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。又解釋書據，應於文義及論理上詳為推求，不得拘泥於字面；復應以過去事實及其他一切證據資料為斷（最高法院十九年上字第五八號及第四五三號判例參照）。本件綜合被上訴人擬出售之房屋僅有系爭十一樓之四房屋，上訴人至現場查看之房屋係上開十一樓之四房屋，所閱覽之房屋相關資料亦係系爭十一樓之四房屋，及仲介公司信義房屋所仲介之房屋亦係系爭十一樓之四房屋等情以觀，自堪兩造訂定買賣要約書之真意在預約買賣系爭十一樓之四房屋。故依上開說明，自不得拘泥於契約所使用之文字，而應以當事人之真意為依據。是本件縱如上訴人所云，上開買賣要約書有將十一樓誤載為八，或面積單位坪誤載為平方公尺之情事，惟仍不影響本件兩造真意在買賣系爭十一樓之四房屋之認定。故上訴人抗辯伊有錯誤之意思表示，故系爭買賣要約應予撤銷，從而系爭買賣要約書並不成立云云，即非可取。
三、兩造間所訂定之買賣要約書既係有效存在，上訴人自應依約與被上訴人訂定買賣契約，乃上訴人竟拒不履約，自應負債務不履行之損害賠償責任，故被上訴人主張依系爭買賣要約書第五條之約定，請求上訴人賠付違約金，即屬有據。惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；又違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額（民法第二百五十條第一、二項分別定有明文）。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第二百五十二條亦規定甚明。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依該規定核減至相當之數額，亦即法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院七十九年台上字第一六一二號判例參照）。而審核當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。經查系爭買賣要約書第五條固約定：「違約賠償：本預約成立生效後，買方或賣方如有一方違反本要約書內容而不履行簽立本約之義務時，應支付他方買賣總價款百分之三之損害賠償金額。」（見原審卷第五頁）。惟查被上訴人雖稱因上訴人未依約於九十一年十一月二十一日簽立正式買賣契約書，致他人對於系爭十一樓之四房屋有所疑慮，使該房屋市價有所貶損，而伊因而受有損害云云，然為上訴人所否認。而查被上訴人已於九十二年四月間出售系爭十一樓之四房屋，出售價格為八百二十五萬元，業經被上訴人自陳在卷（見本院卷第三三頁），被上訴人事後將系爭十一樓之四房屋出售與他人之價格，顯高於兩造前約定之買賣總價八百十萬元（見原審卷第五頁之買賣要約書），足見上訴人未依約簽立買賣契約書，並未造成系爭十一樓之四房屋之市價貶損，故被上訴人所為受有此部分損害之主張，即無足取。被上訴人再云因上訴人未依約給付買賣價金致其未能買進股票，喪失投資機會。惟查股票投資非必能獲利，購買股票而遭套牢或認賠賣出者，亦所在多有，故被上訴人此部分主張，亦不足取。再查上訴人原應於九十一年十一月二十一日簽立正式買賣契約，並給付第一期款一百六十二萬元；稅捐機關核發稅單後五日內給付第二期款八十一萬元，及於交屋、交權狀或貸款撥款後，給付尾款五百六十七萬元（見原審卷第五頁之買賣要約書付款方式之約定），惟上訴人均違約而未交付，致被上訴人於九十一年至九十二年間仍必須貸款以支付被上訴人另外購屋之價款，已經被上訴人陳述在卷（見本院卷第三三頁），而上訴人對於被上訴人確曾貸款以支付另購不動產之價金部分，亦不爭執，故堪認被上訴人確受有支出另筆貸款利息之損害。爰審酌被上訴人於九十二年四月間方將系爭十一樓之四房屋出售、九十一年十一月間至九十二年四月間一般銀行房屋貸款之利率為週年利率百分之三‧二至三‧五之間等情狀，認為兩造約定以買賣總價款百分之三計算違約金所得金額即二十四萬三千元，顯屬過高，應予酌減為十二萬元，始為相當。
四、綜上所述，被上訴人依系爭買賣要約書第五條違約賠償之約定，請求上訴人給付違約金十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年一月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。至被上訴人超過上開範圍之請求，則屬無據，不應准許。從而，原審就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
五、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如
主文。中華民國九十二年七月二十三日
民事第三庭審判長法官謝碧莉
法官林振芳法官黃書苑右正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國九十二年七月二十三日
書記官趙淑華