裁判字號：臺灣臺南地方法院92年訴字第817號民事判決
裁判日期：民國92年07月30日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺南地方法院民事判決九十二年度訴字第八一七號
原告乙○○
丙○○被告甲○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，為耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項前段所明定。查本件兩造間因台南縣○○鎮○○段王公廟小段一四一五、一四四九地號耕地發生租佃爭議，業經台南縣新化鎮公所調解及台南縣政府調處均不成立，有調解及調處筆錄在卷可證，嗣經台南縣政府將本事件移送本院處理，並經原告提起訴訟，業已符合上開要件，應予准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：
（一）、緣被告所有坐落台南縣○○鎮○○段王公廟小段一四一五、一四四九地號土
地（該二筆土地以下簡稱系爭土地）出租與訴外人 楊福壽 耕植農作物使用，有三七五租約（租約字號：一四二號）可稽，而原告二人乃楊福壽之子，楊福壽於民國九十年十二月十五日逝世後即繼承續行耕種，惟今前揭三七五租約於九十一年底租約期滿後，原告向台南縣新化鎮公所申請繼承變更及續訂租約，卻均遭被告無理拒絕，故而申請台南縣新化鎮公所耕地租佃委員會調解爭議。
（二）、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」、「耕地
租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：㈠出租人不能自任耕作者。㈡出租人所有收益足以維持一家生活者。㈢出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。」，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第十九條第一項及第二十條分別定有明文。
（三）、今查，依調處程序筆錄所載，被告係以「原告於耕地堆放建築廢棄物」及「
耕地已有五、六年未耕作」為其拒絕辦理繼承承租並收回出租耕地之理由，惟被告所云與事實不符，蓋系爭土地迄今為止仍為原告種植水稻或其他農作物之用，並未將系爭土地變更專為堆放雜物之用，而種植農作物本有其季節性，故原告在休耕短期期間堆放雜物並於種植前移除，在未有其他事證足以證明原告變更系爭土地為非耕地使用時，依情依理應無違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，被告仍應依前揭法文規定與原告續訂租約。
（四）、承上，有關被告陳述：「耕地已有五、六年未耕作」乙節，更屬杜撰之詞，
蓋若系爭土地已有五、六年未耕作，必定雜草叢生或堆積許多雜物，且系爭土地周圍之人必有所怨聲，然從原告於台南縣政府耕地租佃委員會中提出之種植香蕉之照片（拍攝日期：九十二年二月十日）可知，系爭土地日前仍為農作之用，甚且系爭土地果真有五、六年未耕作之事實存在，被告為何未於系爭土地荒廢之時提出原告違反耕地使用目的而解除租約之請求？是從上揭種種跡象觀之，被告所云顯不可採也。
（五）、並聲明：被告應就其所有系爭土地與原告續訂租賃書面契約，並協同原告向地政機關辦理三七五耕地租約繼承變更及續訂租約之登記。
三、被告則以：
（一）、承租人楊福壽死亡，承租期長達五十年，本人收回土地自用，天經地義。
（二）、承租人楊福壽子乙○○、丙○○欲繼承承租，其二子，一任教職，一在外地
工作，並無實際要從事農事之作，只想擁有繼承承租之權利，目的是想得到地主的回饋金，不勞而獲心態昭然。
（三）、承租農地之利益，並非原告二人生活依據的主要來源。
（四）、系爭一四四九號土地，長期並無從事農作之行為。以建築用物或廢土處理之方式從事商業行為，違反農地農用之租佃條款，情形嚴重。
（五）、原告在協調時附有照片證明栽種香蕉，是為了繼承承租，不得已匆匆以堆土機整地，再栽種蕉苗，以掩人耳目，作掩耳盜鈴之舉。
（六）、農地一般都低於路面、水道三、四尺，系爭一四四九號土地卻高於路面無法
灌溉，且碎石參雜於土中，非常明顯無農用之實，有意矇騙仲裁意圖明顯云云，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
（一）、系爭土地為被告所有，原為原告之被繼承人楊福壽所承租耕作，並訂有耕地
租約，租期至九十一年十二月三十一日止。楊福壽於租期中即九十年十二月十五日死亡，其繼承人為配偶 楊金治 、長男乙○○、參男丙○○（次男楊文哲於000年00月0日出生，四十年四月二十八日死亡），繼承人間已約定由原告繼承系爭土地之承租權。
（二）、被告與楊福壽之租約內容為：租期自八十六年一月三十一日起至九十一年十
二月三十一日。系爭一四一五地號土地之年租金依正產物稻米年總收獲量一九九六台斤以千分之三七五計算為七四八台斤，系爭一四四九地號土地之年租金依正產物稻米年總收獲量一二０六台斤以千分之三七五計算為四五二台斤。
五、得心證之理由：本案爭執之關鍵在於，原告在系爭一四四九地號土地堆放廢土及未從事農作之時間有多久？經查，
（一）、被告主張系爭一四四九地號土地於九十一年十月九日起至同年十二月二十四
日有堆放廢土之事實，業據提出照片二十二張為證，原告亦自承那段時間正好沒有耕作，是被告主張系爭一四四九地號土地於九十一年十月九日起至同年十二月二十四日有堆放廢土，堪信為真實。
（二）、被告另主張系爭一四四九地號土地有五、六年未從事耕作，然為原告所否認
，辯稱：堆放廢土係短暫的行為，其僅在作物收成後，下一季作物種植前堆放云云。經查，從被告於九十一年十月九日在系爭一四四九地號土地拍攝之前開照片觀之，系爭一四四九地號土地於九十一年十月九日並未從事農作，該土地除堆放廢土外，餘皆雜草叢生，且已非常茂密高大，從該雜草生長情形判斷，該雜草至少已生長二、三個月，亦即至遲在九十一年七、八月初左右，原告即未在系爭一四四九地號土地從事耕作。原告雖主張系爭一四四九地號土地在九十一年間有種植蕃薯、芒果、香蕉等作物，惟原告並未舉證以實其說，其上開主張是否可採，即有可疑。又原告主張其堆放廢土係短暫的行為，其僅在作物收成後，下一季作物種植前堆放而已，然芒果、香蕉均非按季收成之作物，屬多年生作物，是原告主張系爭一四四九地號土地在九十一年間有種植芒果、香蕉；堆放廢土係短暫的行為，其僅在作物收成後，下一季作物種植前堆放云云，並不可採。況若原告於九十一年間確有在系爭一四四九地號土地種植芒果、香蕉，衡情豈會為了短暫堆放廢土，而砍除該等作物？
（三）、綜上可知，原告至少自九十一年七、八月初左右起至同年十二月二十四日止
並未在系爭一四四九地號土地從事耕作，且至少自九十一年十月九日起至同年十二月二十四日有在該土地上堆放廢土。按耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人，否則原訂租約應屬無效，此觀耕地三七五減租條例第十六條第一項第二項之規定至明。所謂不自任耕作，兼指轉租、將耕地借與他人使用及承租人無正當理由不自耕作而任其荒蕪在內（最高法院五十六年台上字第一五二０號判例、七十九年台上字第二七六九號判決參照）。原告未在系爭一四四九地號土地上耕作時間既長達五個月以上，已超過一個耕作季節，且其中超過二個月以上時間在該土地堆放廢土，揆諸上開說明，堪認原告在系爭一四四九地號土地上不自任耕作。
（四）、按耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人，否則原訂
租約應屬無效。所謂原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指同一租約全部無效，且係無待於終止，即當然向後失其效力，租賃關係因而消滅，且不因工廠拆除後承租人再行耕作而回復有效（最高法院四十六年台上第五十七號判例、七十九年台上字第二四二二號判決、八十三年度台上字三０四八判決參照）。原告未在系爭一四四九地號土地上自任耕作，已如前述，而原告之被繼承人楊福壽又係以同一租約承租系爭一四一五、一四四九地號土地，則揆諸上開說明，系爭耕地租約因原告未自任耕作而全部無效，且不因原告嗣後將上開廢土移除後再行耕作而回復有效。
六、綜上所述，系爭耕地租約既因原告未自任耕作而全部無效，且不因原告嗣後將上開廢土移除後再行耕作而回復有效，則原告訴請被告應就其所有系爭土地與原告續訂租賃書面契約，並協同原告向地政機關辦理三七五耕地租約繼承變更及續訂租約之登記，即屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，爰不予一一論列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段。中華民國九十二年七月三十日
臺灣臺南地方法院民事第四庭~B法官蘇正賢右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中華民國九十二年七月三十日~B法院書記官林木村