臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭民事判決 九十年度嘉簡字第一七號
原 告 乙○○○○份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 黃文力 律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 甲○○
右列當事人給付價金事件，本院判決如左：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元，以及從民國九十年二月十七日開始，一直到清償
日為止，按照年息百分之五計算的遲延利息。
原告提起「被告應給付原告新臺幣十五萬元，以及從民國九十年二月十七日開始，一
直到清償日為止，按照年息百分之五計算的遲延利息」部分的訴訟，應駁回。
本案訴訟費用，應由被告負擔三分之二，原告負擔三分之一。
事實及理由
甲、雙方聲明：
一、原告方面：被告應給付原告四十萬元，以及起訴狀繕本送達被告的翌日起至清
償日止，按年息百分之五計算的利息。
二、被告方面：駁回原告訴訟，並主張以四十八萬元違約金，抵銷原告的買賣尾款
。
丙、事實摘要：
被告在八十七被告在八十七年二月七日，和原告簽
訂房屋及土地買賣契約，購買嘉義市○○段
一六七七之七號的土地（面積三十五點０九坪）及房屋，買賣契約上註明：「賣
方（原告）負責於交房屋前開通八米計劃道路（係指稚輝幼稚園無阻並可通行至
彌陀路七０巷），否則本買賣契約不成立，賣方需還買方（被告）所繳之款項並
加計利息」。八十七年十二月十七日，原告通知被告交屋，但是，因連接道路還
未開通，被告不願受領交屋，於是，雙方在八十八年二月二十二日，達成協議，
協議書的主要內容如下；１、原告在道路未通之前，負責提供替代道路。
２、道路完成通行後，被告在接到通知三日內，應結清尾款。
３、被告先保留尾款五十萬元（實際只有四十八萬元），如果道路未在八十八年
十二月三十一日前完成通車，五十萬元尾款，全部由被告沒入，做為補償費
用。
後來，八米連接道路在八十九年三月十六日開通，原告根據買賣契約的法律關係
，起訴向被告催討尾款四十萬元。被告則認為原告違約在先，所保留尾款五十萬
元（實際只有四十八萬元）屬於懲罰性違約金，應可抵銷，而請求駁回原告訴訟
。
丁、雙方爭執點：
一、原告主張：
１、被告向原告 １、被告向原告購買土地及房屋，原
告已經交付並完成移轉登記，而連結彌陀路
七十巷的道路，已在八十九年三月十六日開通，依照雙方八十八年二月二十
二日的協議，道路開通後，被告應結清買賣尾款。
２、原告開通連接彌陀路七十巷道路，雖然延誤數十日，這完全是嘉義市政府未
能及時拆除地上違建物所致，不可歸責於原告。況且，八十八年二月二十二
日，雙方達成協議，連接道路應在八十八年十二月三十一日前，完成通車，
原告只晚了七十五日，並非如被告所說的遲延一年又三個月。
３、協議書上的違約金性質，屬於補償性違約金，所以，原告只請求四十萬元的
買賣尾款，而沒有請求四十八萬元尾款。
４、被告以仲介費、利息支出、各項稅費，以及因為原告遲延而無法順利出賣房
屋，來做為被告所受的損害，原告否認。
二、被告主張：依照協議書的內容，本件違約金的性質，應是懲罰性違約金，並且
，因為原告的遲延開通道路，使被告虧損一百零六萬七千六百四十三元（包含
仲介費、利息損失、各項稅費、登記費、追加工程款等），而主張以違約金抵
銷買賣尾款。
戊、法院判斷：
一、對於積欠原一、對於積欠原告四十萬元的買賣尾款一事，被告並未爭
執。接下來，應該考慮的
是；原告是否必須負起給付遲延的責任？
依照雙方達成的協議，原告在八十八年十二月三十一日之前，必須開通連接彌
陀路七十巷的道路，有協議書附在卷內可以證明。而原告在八十九年三月十六
日，才將連接道路開通，很顯然，原告確實有給付遲延的事實；只是，原告對
於給付遲延應不應該負責？開通連接彌陀路七十巷的道路，牽涉到短竹段１６
２４、１６２６二筆土地的徵收及短竹段１６２５地上違建物拆除等，有關土
地徵收部分，喜義市政府在八十八年四月十二日，已經辦理公告徵收，有八八
府工土字第二六八九一號函可以證明。
而短竹段１６２５地上違建物的拆除，則屬於公權力的行使，並不能夠由原告
決定，原告向嘉義市政府反應，市政府在八十九年二月二十二日，才向原告表
示；會擇期強制拆除地上物，這個事實，也有市政府八九府工土字第一四六七
號函附在卷內可以證明。所以，原告遲延開通接道路，完全是因為市政府未能
及時拆除地上的違建物，遲延的責任，應不可歸責給原告，依照民法第二三０
條規定：「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任
。」，原告可以不必負給付遲延的責任。因此，原告根據買賣契約的法律關係
，向被告請求交付買賣尾款四十萬元，具有法律上的理由，應該准許。
二、其次，被告主張以違約金來抵銷原告的買賣尾款。對於八十八年二月二十二日
協議書第三條關於違約金的約定，雙方都沒有爭執，有爭議的是；本件違約金
的約定，究竟是懲罰性違約金，或者是損害賠償總額預定的違約金？
依照民法第二五０條第二項規定：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不
履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行
債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於
適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」，因此，約定違約
金，除非當事人之間有明文約定「懲罰性違約金」之外，約定違約金一律屬於
「損害賠償總額預定」違約金。
根據協議書第三條的內容：「客戶得保留尾款五十萬元正（實際只有四十八萬
元），如本道路未能於民國八十八年十二月三十一日前開闢完成通車，則尾款
五十萬元，悉由客戶全數沒入，做為補償費用本公司絕無異議。」，本件違約
金的性質，