裁判字號：臺灣臺北地方法院95年訴字第10124號民事判決
裁判日期：民國96年03月07日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決95年度訴字第10124號原告乙○○訴訟代理人 詹啟章 律師被告丙○○訴訟代理人 郭疆平 律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國96年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台北市○○區○○段四小段十二之二地號土地上同段一三二五建號即門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○弄○○○號之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國九十五年六月一日起至騰空遷讓返還上項房屋之日止，按月給付原告新台幣捌仟捌佰參拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹佰參拾貳萬伍仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按所謂當事人之適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能而言，而此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之。本件原告以其為坐落台北市○○區○○段
4小段12之2地號，應有部分4分之1之土地，及其上同段1325建號即門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○弄○○號房屋（下稱系爭不動產）之所有人，基於所有權、不當得利及侵權行為之法律關係，訴請無權占用系爭不動產之被告遷讓返還系爭不動產，及賠償無權占有期間相當於租金之不當得利，縱系爭不動產實為他人占用，亦屬訴有無理由之問題，要難謂原告對於被告提起本件訴訟於當事人之適格有何欠缺，合先敘明。
二、原告方面：原告前向訴外人 梁緒星 購買系爭不動產，詎被告無權占用系爭不動產多時，經原告於95年5月12日催告被告儘速搬離，被告仍置之不理；而被告無權占用原告房屋，顯已侵害原告權利，致原告受有損害，其並因此受有不法利益，原告依民法第179條或184條第1項前段規定均得向被告請求相當於租金之不當得利。則以系爭不動產坐落土地面積按公告現值計算其價值，加計系爭房屋現值新台幣（下除特別指名美金外，均指新台幣）208,600元，依土地法第97條按上開不動產總值10%計算，每月損害金為34,051元。爰依民法第767條、第179條、第184條第1項前段規定，提起本件訴訟。
並聲明：㈠被告應將坐落台北市○○區○○段4小段12之2地號土地上同段1325建號即門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○弄○○號之房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自95年6月1日起至騰空遷讓返還系爭不動產之時止，按月給付原告34,051元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被告方面:㈠緣系爭不動產之前手梁緒星之父 梁傳播 於74年10月間自美旅
台期間，參加被告配偶 楊鑊鑌 牧師所主持之「基督 信順 服從」耶穌基督教會之主日敬拜聚會，因見該會堂太小，表示願奉獻美金5萬元購置教會會堂，被告配偶楊鑊鑌乃連同其他教友奉獻之25萬元及貸款，於75年間購買台北市○○○路○段○○○巷3之2號之房地作為教會會堂使用，並由梁傳播負擔攤還該房地貸款利息。迄81年2月間，梁傳播因感於其收入未增而年齡有限，恐伊逝世後上開房地貸款成為教會負擔，乃建議售屋還債，餘款承租聚會場所。詎上開房地出售獲利頗豐，除償還貸款、過戶稅費等外，尚有餘款可以重新購置聚會所，乃於81年5、6月間再購置系爭不動產作為聚會所迄今。又因「基督信順服從」教會未能登記為財團法人，無法登記產權，故暫以梁傳播名義登記為產權所有人。
㈡詎梁傳播逝世後，其繼承人梁緒星竟擬奪取已奉獻給教會之
系爭不動產，與原告通謀虛偽意思表示，以假買賣方式將系爭不動產過戶給原告，再由原告以善意第三人地位出面對被告主張權利，渠等間買賣系爭不動產之債權行為及物權行為因屬通謀虛偽意思表示而無效，自不得向被告請求遷讓房屋或返還損害賠償金。又原告明知系爭不動產係供被告配偶主持之「基督信說服從」教會使用，被告基於贈與或使用借貸之法律關係，對於原告之前手梁緒星言，係有權使用系爭不動產，原告亦應繼受其前手之瑕疵而不得請求被告遷讓房屋或賠償損害。且系爭不動產既供「基督信順服從」教會使用，非被告一人占用，原告應以全體會眾為被告，方屬當事人適格。縱認原告得請求被告遷讓房屋暨給付損害賠償，依原告與訴外人梁緒星間就系爭不動產之買賣契約約定，原告應另給付被告30萬元補償金，則被告自得以該30萬元債權對原告所得請求之遷讓房屋暨給付損害賠償，主張同時履行抗辯暨抵銷權。並聲明:駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、查坐落台北市○○區○○段4小段12之2地號土地、應有部分4分之1，及其上同段1325建號即門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○弄○○號之房屋為原訴外人梁傳播所有，梁傳播死亡後，由其繼承人梁緒星繼承，梁緒星繼於95年5月17日以買賣為原因，將之移轉登記為原告名義等情，業據原告提出系爭不動產土地及建物登記謄本為證（見本院95年度北簡字第28547號卷，下稱北簡卷，第7、8頁），並經本院依被告聲請向台北市松山地政事務所調閱系爭不動產自81年迄今之所有權移轉登記申辦資料在卷可按（見本院卷第41至第
148頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。本件原告以其為系爭不動產所有權人，主張被告無權占有而訴請被告遷讓房屋及賠償相當於租金之不當得利，被告則以上開情詞置辯，是本件爭執要點應在於：㈠原告與訴外人梁緒星間就系爭不動產之買賣是否為雙方通謀虛偽意思表示而無效？㈡系爭不動產究由何人占用？被告可否執與原告前手間抗辯事由對抗原告？㈢被告所為同時履行及抵銷抗辯有無理由？茲析述如下。
五、原告與訴外人梁緒星間就系爭不動產之買賣是否為雙方通謀虛偽意思表示而無效？㈠按民法第87條之通謀虛偽意思表示，指表意人與相對人相互
明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並需就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院51年台上字第215號判例意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實，應負舉證責任，此觀之民事訴訟法第277條前段規定自明。本件被告抗辯原告與訴外人梁緒星間就系爭不動產所為買賣為雙方通謀虛偽意思表示，係有利於其本人之事實，而此事實又為原告所否認，則被告自應就原告與訴外人梁緒星間對系爭不動產買賣契約有相互明知為非真意之表示乙節，負舉證之責任。
㈡被告抗辯系爭不動產實係由訴外人梁緒星之父梁傳播與被告
配偶楊鑊鑌連同其他教友奉獻之款項購買他棟房屋轉售得利後所購，因無法登記為「基督信順服從」教會所有，故暫以梁傳播名義登記為產權所有人乙節，未據其舉證以明其實，則以系爭不動產自81年間即登記為梁傳播所有， 嗣梁 傳播死亡後，由訴外人梁緒星以繼承人名義辦理分割繼承登記後，再於95年5月17日以買賣為原因，移轉登記為原告名義，已如前述，可以推定原告已取得系爭不動產之所有權。
㈢次查，為出售系爭不動產，訴外人梁緒星委任代理人丁○○
與原告於95年3月12日簽訂不動產買賣契約書，其中第2條約定出售系爭不動產買賣價款為750萬元，第3條並約定關於付款方法為：簽約時，原告應給付訴外人梁緒星100萬元，產權移轉登記為原告名義時，原告再給付400萬元，尾款
250萬元則待系爭不動產遷讓完成後再行給付等語，有原告提出授權書、不動產買賣契約書在卷可按（見本院卷第151至153頁），而原告主張伊於購買系爭不動產當日已託訴外人 林王玉瑛 轉交50萬元價款予在美國之訴外人梁緒星，嗣於95年4月14日匯款50萬元償還訴外人林王玉瑛，其餘第1、
2次款合計450萬元，則於扣除應給付予代書丁○○之費用82,969元後，餘款4,416,011元於95年4月14日匯予在美國之訴外人梁緒星等情，業據其提出匯出匯款申請書2紙、收據1紙為證（見本院卷第37至39頁），則原告已支付訴外人梁緒星第1、2期款之買賣價金合計500萬元，堪予認定。
被告雖質疑原告交付各期款項金額與買賣契約約定不符云云，惟以系爭不動產買賣出賣人梁緒星僑居美國，關於系爭不動產出賣事宜悉委由訴外人丁○○處理，已如前述，且系爭不動產買賣自簽訂不動產買賣契約至移轉過戶之間僅隔約2個月，則於相距不遠之時間內，為利買受人支付價金及出賣人收受價金方便，渠等間就價金支付方法容有通融作法，尚不違於常情，而以原告於系爭不動產移轉登記於伊名義前，已依約支付合計高達500萬元之第1、2期價款完畢，亦難僅以各期款項交付金額與契約約定不符，遽論原告與訴外人間關於系爭不動產買賣契約即屬通謀虛偽意思表示。此外，被告又未能就其抗辯原告與訴外人梁緒星間互有非真意合意舉證以實其說，難認被告抗辯渠等間就系爭不動產買賣契約為通謀虛偽意思表示為可採，故被告以此抗辯渠等間買賣契約無效，原告非系爭不動產所有權人云云，洵屬無據。
六、系爭不動產究由何人占用？被告可否執與原告前手間抗辯事由對抗原告？㈠按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文。本件原告既已依與訴外人梁緒星間不動產買賣契約約定支付價款，並經移轉登記為系爭不動產之所有人，堪認原告應為系爭不動產之所有權人無訛，則其本於所有權人之地位請求無權占用人返還系爭不動產，核屬有據。被告雖抗辯系爭不動產係由「基督信順服從」教會會眾占有使用，非僅伊一人占用云云，惟經本院於96年1月19日赴現場履勘，系爭不動產除大廳設置數排座椅、講台供教友禮拜聚會使用外，其餘房間、設施皆由被告及其家人使用，有勘驗筆錄在卷可按（見本院卷第
178頁），證人戊○○並證稱：系爭不動產平日由被告一家居住等語（見本院卷第172頁背面），則以被告之親人因與被告共同生活而使用該等房屋，係屬被告之占有輔助人，堪認系爭不動產應係由被告占用無疑。另證人甲○○、己○○到庭具結證稱：渠等禮拜天會到系爭不動產聚會，參加聚會教友不固定，來來去去的，但有一批會比較常來等語（見本院卷第172頁），則系爭不動產固供作「基督信順服從」教會聚會場所使用，但以平日聚會會眾並未居住系爭不動產，其會眾人數也不固定，僅可認係被告及其家人將系爭不動產部分場所供作教會會眾聚會及做禮拜之場所而已，尚難以此認為系爭不動產係由「基督信順服從」教會會眾占有使用，被告此部分所辯即無可信。
㈡次按贈與係指因當事人一方以自己之財產為無償給與於他方
之意思表示，經他方允受而生效力之契約，民法第406條規定甚明，是以必須當事人一方有以財產為無償給與他方之要約，經他方承諾者，始足當之，即當事人雙方就贈與契約內容意思表示合致者，贈與契約始克成立。本件被告抗辯原告前手之被繼承人梁傳播曾將系爭不動產贈與予伊及「基督信順服從」教會，但為原告所否認，而證人戊○○到庭證稱：伊認識梁傳播，之前教會在新生南路，新生南路的房子是梁傳播提供的，他當時有說把房子捐出來作為弟兄聚會使用；之後因為新生南路房子有貸款，梁傳播認為他年紀大了，如果身後沒有辦法付清會是他的遺憾，所以把（新生南路）房子賣掉，用賣掉的現金去購買系爭不動產，這是楊牧師告訴伊的等語（見本院卷第172頁背面），證人甲○○則證稱：
伊是聽別人說梁傳播有找世華銀行買新生南路的房子供教會使用，伊只知道新生南路房子賣掉後，買了和平東路房子，和平東路房子誰買的不知道等語（見本院卷第171頁），證人己○○亦證稱：伊不知道和平東路房子哪裡來的，伊問過一個教友，說房子的來源是眾信徒的奉獻等語（見本院卷第
173頁），則依證人證詞，證人戊○○僅親自見聞梁傳播提供新生南路房地供教會聚會使用，至系爭不動產供教會使用之源由，證人甲○○、戊○○、己○○或稱不知道來源，或稱係聽他人轉述，乃傳聞證據，均難憑採，另僅以「基督信順服從」教會設置系爭不動產現址之事實，亦尚不足證明梁傳播與被告間就系爭不動產已有贈與之合意。此外，被告又未能提出其他證據證明梁傳播生前確有向其為無償贈與系爭不動產之意思表示，並經其允受等情，則被告抗辯其與梁傳播間就系爭不動產已成立贈與契約云云，諉無可採。
㈢被告雖又抗辯梁傳播係將系爭不動產以使用借貸方式提供其
與教會使用，依後手應繼受前手之權利，其取得之權利不能優於前手之權利瑕疵繼受法理，原告亦不得訴請被告遷讓房屋及給付損害金云云，惟按使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，難認有民法第425條之適用，而物之所有人將其所有之物出借他人使用，乃物之所有人與借用人間債之關係，亦難認該物即因此存有何權利瑕疵，致影響受讓人所取得權利內涵，故不動產之所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外，縱經前所有人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該不動產之權利，則系爭不動產既已於95年5月17日登記為原告所有，有原告提出土地及建物登記謄本在卷可按，縱系爭不動產原為梁傳播所有而經其無償提供被告使用，此項使用借貸之債之關係，依法亦不得對抗現為所有人之原告。
㈣綜上，系爭不動產既由被告占用，被告又未能說明其占用系
爭不動產有何可對原告主張之合法權源，則原告基於物上請求權請求被告返還系爭不動產，即有理由。
七、被告所為同時履行及抵銷抗辯有無理由？按解釋意思表示，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。但如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年上字第1118號判例意旨可以參照。被告雖抗辯原告與訴外人梁緒星於系爭不動產買賣契約約定原告應另給付被告30萬元補償金之約定，係利益第三人契約，其得就此與原告上開請求項目主張同時履行抗辯或抵銷云云，惟依系爭不動產買賣契約末段約定：「本件買賣標的，目前由丙○○占用中，由甲方（即原告）請求遷讓，惟乙方（即訴外人梁緒星）有義務協助甲方訴請遷讓，所需費用含貼補遷讓補償金在參拾萬元之內，全由乙方負擔，屆時自尾款中扣除該項費用」等語（見本院卷第152頁）觀之，乃原告與訴外人梁緒星間就處理被告占用系爭不動產關於遷讓費用分擔之約定，並無何原告需向占用人支付或占用人得向原告請求給付之約定，被告又未能提出其他證據證明其對原告有遷讓補償金之請求權，則被告執此主張同時履行抗辯或抵銷，皆屬無據。
八、另無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被告無權占有系爭不動產，自屬受有相當於租金之不當得利，並致原告因此受有不能利用系爭不動產之損害，則原告依民法第179條、第184條第1項前段規定請求被告返還其自95年6月1日起占用系爭不動產獲有相當於租金之利得，應予准許。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，該規定限額乃房屋租金之最高限額，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定，最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨足資參照。又按上開規定所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法施行法第25條定有明文。而土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。查系爭房屋坐落城市地方，其95年度課稅現值為208,600元，其基地面積為141平方公尺，於93年1月申報地價每平方公尺為31,680元，原告於系爭土地之應有部分為1/4，有原告提出土地登記謄本、房屋稅繳款書可稽（見北簡卷第8頁、第15頁）。本院審酌系爭不動產位於信義區與大安區交界處，距捷運系統木柵線麟光站步行僅需5分鐘，附近有和平高中、大安國小、芳和國中、台北醫學大學、三興國小等教育機構，鄰近多為5層左右公寓式住宅，並有大型超市、社區公園等，交通運輸及民生必要條件取得均屬便利乙節，有原告提出不動產估價報告書附卷可稽（見北簡卷第43至65頁），並經本院赴現場履勘，制有勘驗筆錄在卷可按（見本院卷第178、179頁），認為原告主張被告所受相當於租金之利益按土地及建築物申報總價額年息8%計算為相當。從而，原告依上開規定，請求被告自95年6月1日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月返還不當得利8,835元【算式：（208,600+31,680×141×1/4）×8%÷12＝8835（元以下四捨五入）】，為有理由，應予准許。逾此部分請求，不應准許。
九、綜上所述，原告於95年5月17日取得系爭不動產，而系爭不動產為被告無權占用，則原告本於民法第767條規定請求被告返還系爭不動產，並依民法第179條、第184條第1項前段規定請求被告自95年6月1日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付8,835元為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，兩造陳明願供擔保請准、免為假執行宣告，核無不合，爰各酌定相當擔保准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
十一、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國96年3月7日
臺灣臺北地方法院民事第三庭
法官管靜怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年3月7日
書記官趙郁涵