臺灣桃園地方法院小額民事判決 107年度壢小字第429號
原 告 呂姿鈺
被 告 許明春
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年5月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬參仟元，及自民國一○七年三月十三
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣參佰伍拾伍元由被告負擔，
餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳萬參仟元為原告預供擔保
得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
因契約涉訟者，如經當事人定有債務履行地，得由該履行地
之法院管轄，民事訴訟法第12條定有明文。雙務契約當事人
互負之債務，其債務履行地非在同一法院管轄區域以內時，
各該債務履行地之法院俱有管轄權。經查，本件兩造因租賃
契約而涉訟，而因租賃之房屋所在地位於桃園市○鎮區○○
路0段00號3樓之5號房屋（下稱系爭房屋），是租賃物位於
本院轄區，揆諸上開規定，本院自有管轄權，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於民國103年12月14日向被告承租系爭房屋
，約定租期自103年12月16日至107年12月16日，每月租金新
臺幣（下同）11,500元，押租金23,000元，並簽訂租賃契約
在案（下稱系爭租約）。詎被告因其未申報租賃所得而被處
罰鍰14,000元，竟欲將該罰鍰轉嫁由原告負擔，原告隨即向
被告表示不願意繳交該罰鍰，被告竟強制原告搬離。原告遂
於106年12月14日搬離系爭房屋，並於搬離翌日與被告約定
點交房屋及返還押租金，被告又要求原告先繳畢水電費、瓦
斯費後始退還上開押租金，詎原告依其指示繳納水電費費後
，被告竟將系爭房屋換鎖後逕行離去，迄今尚未返還押租金
。又被告片面終止系爭租約，應賠償原告相當於1個月租金
之違約金11,500元及搬遷費15,000元。另因原告汰換傢俱（
含新沙發1組、大茶几1組）而支出15,300元，亦應由被告
負擔，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明
：㈠被告應給付原告64,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，是年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣
告假執行。
二、被告則以：伊確實未返還押租金予原告，惟係因原告搬離後
並未將系爭房屋點交予被告，且屋內之玻璃壞掉，又原告搬
離時未打掃乾淨，故原告應先賠償伊之損害，伊再返還押租
金；因原告違約在先，且原告亦同意提前解約，故伊無須賠
償違約金及搬遷費；又原告主張汰換傢俱之原因亦與伊無關
等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張原告前向被告承租系爭房屋，約定租期自103年12
月16日至107年12月16日，每月租金新臺幣（下同）11,500
元，押租金23,000元，兩造並簽訂租賃契約；系爭租約已提
前於106年12月15日終止乙情，業據其提出與所述相符之系
爭租約、存證信函及回執等件為證（見本院卷第6頁至第10
頁、第18頁至第23頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實
。
四、原告復主張被告單方提前終止系爭租約，應給付原告違約金
11,500元、搬遷費15,000元及傢俱費15,300元並返還押租金
23,000元等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本院
應酌審者厥為：㈠系爭房屋是否已點交予被告？㈡被告可否
以原告造成系爭房屋玻璃毀損且未將系爭房屋回復原狀造成
被告損失為由抵充押租金？㈢系爭租約是否為被告片面終止
？原告以被告片面終止租約為由，請求被告給付一個月租金
11,500元之違約金，有無理由？㈣原告以被告片面終止系爭
租約為由須負擔原告搬遷費15,000元，有無理由？㈤原告支
出之傢俱費15,300元是否應由被告負擔？
㈠系爭房屋是否已點交？
按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅
，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還
押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例
意旨參照）。又依系爭租約第5條約定：「乙方（即原告）
應於訂約時，交於甲方（即被告）23,000元作為押租保證金
，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息
退還押租保證金」（見本院卷第7頁）。經查，系爭租約已
於106年12月15日終止，原告已於當日搬離乙情，為兩造所
不爭執，惟被告辯稱原告並未將系爭房屋點交予伊云云，然
按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人
時，發生效力，民法第95條第1項前段定有明文。所謂達到
，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對
人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，
即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人
之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力（最高法院
54年台上第952號判例意旨參照）。查被告於本院107年5
月11日言詞辯論期日自承：管委會有通知伊原告將系爭房屋
的鑰匙及磁卡放在管委會。但伊尚未拿取等語（見本院卷第
42頁），是原告將系爭房屋鑰匙置放於管委會，為被告所知
悉，應認原告為所為點交之意思表示業已達到被告而生效力
。況被告亦稱：兩造約定於106年12月15日點交系爭房屋，
伊到場詢問原告有無繳納水電、瓦斯費，原告表示須2小時
時間完成繳納，伊待至當晚12時仍未見原告，伊便將系爭房
屋鎖頭更換，再行離去等語（見本院卷第42頁反面），又原
告已將屋內物品遷空搬離乙情，為兩造所不爭執，且被告亦
更換系爭房屋之鑰匙並為持有保管，顯見被告對於系爭房屋
有事實上管領之力，自難謂原告尚未將系爭房屋返還予原告
。從而，原告既已將系爭房屋騰空遷讓返還被告，依上開約
定，被告自應返還押租金23,000元予原告。
㈡被告可否以原告造成系爭房屋玻璃毀損且未將系爭房屋回復
原狀造成被告損失為由抵充押租金？
⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年臺上字第
1631號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者
，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明
文。按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約
定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應
以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務，
致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法
或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者
，不在此限。民法第438條第1項、第432條第1項前段、
第2項定有明文。依此規定，承租人應依約定方法為租賃物
之使用收益，而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益
租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使
用、收益租賃物之義務，依上開規定，原告僅就因其故意或
過失所致之房屋毀損負損害賠償之責，如為自然耗損之損害
，則由被告負責修繕之至明。被告辯稱原告應負擔系爭房屋
玻璃毀損之責任云云，自應就系爭房屋玻璃毀損係可歸責於
原告負舉證責任。
⒉查，被告所辯，固據其提出照片為證（見本院卷第49頁），
然前揭照片僅能證明系爭房屋玻璃確有裂痕之事實，尚無法
證明該等裂痕係可歸責於原告之行為所致。且被告所提之照
片均為106年間所拍攝，此為被告自承：伊無出租前之照片
可提供等語（見本院卷第43頁），是該等照片充其量僅能證
明系爭房屋玻璃有裂痕之情形，至該等裂痕為為何時所生、
是否為原告所致、現況是否與原告承租時之狀態不同等，均
屬不能證明，並考量系爭房屋自103年12月16日出租予原告
，至106年12月15日由被告收回，期間長達3年之久，被告
所稱之房屋玻璃乃屬房屋附屬設備，其經使用所生裂痕，應
屬自然耗損，況縱有損壞，除出租人得證明係因承租人之非
正常使用，而有故意或過失導致毀損之情形外，尚難認承租
人應負擔該部分之修繕費用，本件被告復未就系爭房屋玻璃
毀損可歸責於原告乙情舉證以實其說，自難以此遽認系爭房
屋玻璃之損害，係因於原告未依正常方式為使用所致。是被
告請求被告給付此賠償費用，難認有據。
⒊被告又辯稱系爭房屋很髒亂云云，固據其提出系爭房屋照片
為證（見本院卷第50頁至第53頁），然觀諸照片所示系爭房
屋牆面有些微汙漬，尚難認有明顯且達嚴重之程度，衡以系
爭房屋作為住家使用已3年有餘，屋內附屬設備使用多年，
有所耗壞在所難免，此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本
身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具等），本即有折
舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀
態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消
滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使
用，恆少有不必重新裝潢或整修者。承租人對租賃期間因其
使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，應回復至出租前未
改裝之狀態，但於租賃期間系爭房屋於正常使用下之自然折
舊及減損不應要求被告回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如
此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益
之本質，且要求被告負此程度之回復義務亦屬過苛，是被告
以此為由請求抵充押租金，自難認有據，應予駁回。
㈢系爭租約是否為被告片面終止？原告以被告片面終止租約為
由，請求被告給付一個月租金11,500元之違約金，有無理由
？
⒈依系爭租約第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽定為4年
……」、第18條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃
期間乙方若擬提前搬離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金
，乙方決無異議。……3..租賃期間乙方無違約情況下，甲
方擬解約時需經乙方同意。」，是系爭租約為定有期限之租
賃契約，雙方於租賃期間內本不得任意提前終止租賃契約，
惟依系爭租約第18條之設計，使雙方當事人均取得提前終止
租賃契約之權利，惟承租方即原告需賠償出租方即被告1個
月之租金作為損害賠償；而出租方即被告則需得承租人即原
告之同意。然此應指單方片面終止租約之情形，如係因雙方
合意終止，自無合約書第18條規定之適用，先予敘明。
⒉按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。原告主張被告於
租賃期限屆滿前單方終止系爭租約云云，為被告所否認。經
查，原告於本院107年5月11日言詞辯論期日自稱：因被告
表示遭追討房屋稅14,000元而要求原告繳納，原告遂表示其
不願意租了，被告就表示同意，之後被告又表示要原告繳納
罰金，被告便會繼續出租系爭房屋予原告，但原告表示其就
是不租了，其係於106年11月13、14日向被告不願意繳納罰
款且不再續租系爭房屋，並告知被告其於106年12月16日搬
離等語（見本院卷第41頁反面），核與被告所稱：因兩造前
有約定原告不得將該租約拿去報稅，被告因此遭裁罰之罰款
遂而要求原告繳納，原告表示不願意繳納，伊便向原告表示
如果不依照系爭租約之約定就不要租了，原告表示好，原告
又表示請伊給他1個多月的時間，就是到106年12月15日等
語（見本院卷第41頁反面至第42頁），互核渠等陳述可知，
兩造均稱由其發出終止系爭租約之要約意思表示，並得對方
之承諾，是姑且不論發出要約之一方為何人，然該等要約均
已得他造之同意而視為承諾，應認兩造就系爭租約提前終止
已達意思表示合致，是系爭租約已於106年12月15日經兩造
合意終止乙節，堪予認定。原告雖稱係遭被告強制搬離云云
，惟系爭租約期限既尚未屆滿，依原告所主張，被告亦非以
法定或約定終止契約之事由向原告為終止契約之意思表示，
若原告確不同意被告終止契約之要約，則依法自可繼續承租
系爭房屋而為占有使用，原告反向被告提出不予承租之意思
表示，並於106年12月15日搬離系爭房屋，由此具體情事顯
可認為原告已有合意終止系爭租約之意，是原告上開主張，
應無足採。
⒊從而，系爭租約既已經兩造合意終止，則被告收回系爭房屋
並無違反兩造契約約定，是以原告主張被告提前終止系爭租
約而請求被告給付一個月租金11,500元之違約金，於法自屬
無據，不應准許。原告雖稱依據民法第453條被告應給付違
約金云云，然按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方
於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第45
0條第3項之規定，先期通知，為民法第453條所明定。依
上規定之反面解釋，即定有期限租賃契約之終止，必須於租
期屆滿時始可為之，倘欲於租期屆滿前終止租約，除經契約
當事人雙方同意外，必須於租約中載明當事人之一方得任意
終止，否則即不得任意終止。本件系爭租約經兩造合意終止
，業如前所述，自無民法第453條規定之適用，是原告此部
分主張，亦屬無據，應予駁回。
㈣原告以被告片面終止系爭租約為由須負擔原告搬遷費15,000
元，有無理由？
原告另主張被告應給付搬遷費15,000元云云，然兩造既係合
意終止系爭租約，被告即無何債務不履行之情事，原告復未
提出被告有何其他應負賠償責任之依據，是原告上開請求，
亦乏憑據，不應准許。
㈤原告支出之傢俱費15,300元是否應由被告負擔？
按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生
產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃
物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物
之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在
此限，民法第432條訂有明文。原告主張被告應給付傢俱費
15,300元云云，固據其提出估價單、統一發票等件為證（見
本院卷第16頁至第17頁），然查，上開傢俱（即新沙發1組
、大茶几1組）為被告所有，且汰換沙發及茶几之原因部分
遭原告損壞故而予以汰換等語，為原告自承在卷（見本院卷
第43頁反面），是原告未予妥善保管承租物所生之損害，依
上開規定可知，本應由原告負債務不履行損害賠償之責，原
告徒將此部分之責任轉嫁由被告負擔，自於法有違，不應准
許。是原告此部分主張，要屬無據，應予駁回。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前
段、第203條分別定有明文。本件之請求，其給付並無確定
期限，而本件起訴狀繕本係於107年3月12日補充送達於被
告，有本院之送達證書附卷可證（見本院卷第28頁），是以
，原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即107年3月
13日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，亦認有據
，應予准許。
六、綜上所述，原告爰依租賃契約之法律關係請求被告返還押租
金23,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年3月13日起
至清償日，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、本件係依民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被
告敗訴之判決，爰依同法第436條之20規定，依職權宣告假
執行，並依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。又法院應
依職權宣告假執行者，本 無庸 原告為聲請，若原告仍聲請願
供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院
仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本
件訴訟費用額如主文第3項所示。
中華民國107年5月31日
中壢簡易庭法官陳幽蘭
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年6月1日
書記官龍明珠
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。