裁判字號：臺灣桃園地方法院92年小上字第109號民事判決
裁判日期：民國94年02月25日
裁判案由：給付管理費
臺灣桃園地方法院民事判決92年度小上字第109號上訴人乙○○○訴訟代理人 林振光 律師被上訴人富豪天下社區管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國92年7月15日本院桃園簡易庭91年度桃小字第919號第一審小額民事判決提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣柒萬貳仟元，及自民國九十一年十月三十日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息部分，與該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用新臺幣貳仟伍佰伍拾壹元，由上訴人負擔新臺幣貳仟貳佰玖拾陸元，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：上訴人未於言詞辯論期日到場，惟其前曾於準備程序到場及具狀聲明、陳述如下：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠按憲法第十五條規定：「人民之生存權、工作權及財產權，
應予保障。」同法第二十三條規定：「以上各條列舉之自由權利，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。」管理費係為購屋者所考慮之事項，如購屋後發現管理費之金額甚高，財產權被剝奪，通常令人難以接受。
㈡上訴人應如何繳納管理費，已於不動產買賣契約書所附之住
戶公約中有明確之約定，且上訴人所有之門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○號之不動產，係有獨立之產權並獨立使用，對於大樓區之公共設施並無公寓大廈管理條例第四十一條所規定「公共設施之使用與管理具有整體不可分性」之情形，故被上訴人請求上訴人負擔大樓住戶之管理費並無理由。
㈢民國87年11月1日起至91年10月止，共計48個月，被上訴人
竟於原審中依未合法通過之系爭規約，起訴請求上訴人給付51個月管理費及遲延利息。
㈣被上訴人於另案（鈞院92年度桃簡調字第17號）所提證物即
被上訴人83年11月份收支報表內，載明上訴人所有之桃園縣桃園市○○街○○號房屋83年9月份之管理費業已繳納之事實，被上訴人竟請求自83年7月起之管理費，其重複請求，顯有詐害上訴人之情形。
㈤縱鈞院認為上訴人有繳納管理費予被上訴人之義務，被上訴
人自83年起，將訴外人 楊明裕 即上訴人之子所擁有的五個停車位，出租予第三人，被上訴人所得之租金收入足以和上訴人應繳納之管理費互為抵銷，上訴人已無繳納管理費之義務，而被上訴人起訴請求上訴人繳納管理費，係無理由。
三、證據：援用原審之立證方法，另補提富豪天下守望相助社區管理委員會收支報表十紙、富豪天下第十屆管理委員會五月份定期會議會議記錄一份、富豪天下總幹事工作報告一份、富豪天下社區給付管理費法律案件一份為證（以上均為影本）。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴人之上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：上訴人稱被上訴人所提出之85年12月22日86年度第一次區分所有人大會紀錄並不合法，但被上訴人已將系爭規約陳報於縣政府，係為合法之文件，且兩造間並無抵銷之事由；另被上訴人僅要收取48個月的管理費。
三、證據：援用原審之立證方法，另補提本院88年度桃小字第65號判決暨確定證明書各一份、本院89年度小上字第4號判決一份、本院債權憑證二紙、本院88年度再微字第2號判決一份、本院88年度小上字第14號判決一份、本院90年度訴字第1601號判決一份、本院93年度桃簡字第470號判決一份為證（以上均為影本）。
理由
甲、程序方面：
一、按對於小額程序之第一審裁判之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項定有明文。次按，認定事實應憑證據，至證據之取捨，法院得依調查之結果，以其自由心證而斷定之。最高法院著有十八年上字第二一四七號判例可資參照。而上開條文所謂法規，包含最高法院之判例在內。查原判決主文第一項係命上訴人給付被上訴人新台幣（下同）76,500元及自91年10月30日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之遲延利息。綜合其事實及理由欄第一段、第四段之記載，可知其肯認被上訴人主張上訴人積欠自87年11月份起至91年10月份止，按月1,
500元計算之管理費之事實為真正，被上訴人請求上訴人如數給付為有理由，惟上開期間共計48個月，則被上訴人應給付之總額應為72,000元（計算式：1500×48＝72000），原判決命上訴人給付76,500元及遲延利息，其認定事實即有不憑證據之瑕疵，而有判決不適用法規之違背法令事由，是以，上訴人依前揭法條，對原審小額程序之第一審判決提起上訴，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人於上訴人提起本件上訴後，其法定代理人已由吳嘉月變更為甲○○，有伊提出之富豪天下社區第十二屆管理委員會新任功能委員名單一份在卷可稽，並具狀聲明由甲○○承受本件訴訟，核無不符，應予准許。
三、本件上訴人未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，准為一造辯論判決。
乙、實體方面：
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人為富豪天下社區（下稱系爭社區）中，門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，應按月繳納住戶管理費1,500元，詎上訴人自87年11月起拒不繳納管理費，迄至91年10月止，總共積欠管理費76,500元，屢經催討未果；上訴人雖屬系爭社區透天區之住戶，然系爭社區自建商申請興建時，即於建築執照設計圖樣上標明大樓區及透天區二部分，所使用之基地均相同，就建物外貌及內部設施觀之，大樓區及透天區均屬整體建設，透天區除專有部分外並設有諸如自透天區地下室通往大樓區地下一樓、二樓之停車場及防空避難室之通道等公用部分，上訴人既為系爭社區住戶，自應受系爭社區依法所訂定之住戶規約拘束，繳納管理費，且系爭社區自82年成立後，及依內政部所訂定「公寓大廈及社區安全管理辦法」第十四條規定召開住戶大會制訂規約，共同約定社區內82年12月12日、83年12月16日分別召開之第一、二、三屆住戶大會，嗣於85年12月22日召開86年度第一次區分所有權人大會，基於透天區住戶不需使用電梯及使用中庭較為不便等因素之考量，決議修訂社區住會規約及管理收費標準，酌減透天區住戶之管理費1,000元後，決議上開收費標準，上訴人仍不繳納，爰基於系爭社區住戶大會決議、住戶規約第十條第五款及92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第十條及第二十一條之規定（以下同，按本件管理費收取原因事實發生於該條例92年12月31日修正前），起訴請求上訴人給付管理費。
二、上訴人則以：其雖為系爭社區之住戶，然居住於別墅區，為獨門獨戶建築，完全與社區內之大廈無涉，且系爭房屋為上訴人獨立所有、使用，並無區分為數部分之情形，又系爭社區之公共設施完全屬於大廈區之區分所有權人所共有，上訴人無權亦無法使用公共設施，顯見系爭房屋不屬於公寓大廈管理條例第三條第一款之「公寓大廈」。系爭房屋與系爭社區之間，對於公共設施並無所謂「整體不可分」的關係，應不屬於公寓大廈管理條例第四十一條準用之範圍。另上訴人並非公寓大廈管理條例所稱「區分所有權人」，當非管理委員會成員，被上訴人依公寓大廈管理條例第二十一條請求繳交管理費，自屬無據。被上訴人所提出之「社區規約」並未經合法通過及表決同意人數，無拘束上訴人之效力。且上訴人所擁有之系爭房屋為獨立建物，面對馬路，上訴人之訪客並無需經過大樓管理員或警衛人員之登記與管理，被上訴人以上訴人所不知之公寓大廈及社區安全管理辦法為其主張依據，如何得以依該辦法開會並成立管理委員會，又如何能以所謂會議紀錄拘束上訴人？被上訴人向其收取管理費違反憲法保障人民財產權之意旨。再者，自87年11月1日起至91年10月止，共計為48個月，被上訴人於原審起訴請求51個月之管理費。綜上，被上訴人之請求為無理由等語資為抗辯。
三、本件被上訴人主張上訴人為系爭社區之住戶，應按月繳納住戶管理費1,500元，上訴人自87年11月間起拒絕繳納，計積欠87年11月起至91年10月止之管理費，經多次催告迄今仍不繳納之事實，業據提出存證信函、管理費催繳單等為證，且上訴人對於未繳納管理費之事實並不爭執，被上訴人上開之主張堪信為真實。又被上訴人主張該社區自82年成立後，即依內政部所定「公寓大廈及社區安全管理辦法」第十四條規定召開住戶大會制定規約，共同約定社區內住戶之管理費用及其他相關事宜，依「富豪天下守望相助社區管理規約」於82年3月21日、82年12月12日、83年12月16日分別召開之第
一、二、三屆住戶大會及85年12月22日召開86年度第一次區分所有權人大會，均以全體住戶或區分所有權人過半數出席，出席人數過半數之同意，決議上開管理費收費標準等情，並據其提出公寓大廈管理組織報備證明、歷次住戶大會紀錄等為證，上訴人對此復不爭執，自亦堪信為真實。
四、惟上訴人抗辯：上訴人所居住之系爭房屋為透天厝，在構造上與大樓區並未具整體不可分性，上訴人並無使用大樓之中庭及公共設施，上訴人所有之建築物與大廈區之間，對於公共設施並無所謂有整體不可分的關係，其非系爭社區之區分所有權人，自不受被上訴人所提出之規約及區分所有權人會議決議拘束等語。是本件主要之爭點厥為上訴人係別墅區之㈠按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有
明確界限得區分為數部份之建築物及其基地；又多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。公寓大廈管理條例第三條第一款及第四十一條分別定有明文。上訴人雖以前詞辯稱系爭房屋並無公寓大廈管理條例之適用，惟該條例之適用，不僅限於公寓大廈之區分所有建築物，參諸立法當時有該條例第四十一條之訂定，可見各式獨立建物，並非區分所有建物，應無公寓大廈管理條例之適用云云，即不足採。而上訴人之系爭房屋有無公寓大廈管理條例之適用仍應就具體情形加以判斷。
㈡查該社區分為大廈區及別墅區二部分，別墅區包圍於大廈區
之四周圍，屬集合式住宅社區，內部之公共設施相通，地下一樓均規劃為停車場，上訴人之系爭房屋雖係位於別墅區，為獨立使用之建築物，惟別墅區之多項公共設施如化糞池、電力設備、污水處理等系統均使用大廈區之設備，並由社區統籌管理等情，有地籍圖、總配置圖各一份附卷可稽，上訴人對於上開公共設施雖無區分所有權，然其就使用、管理該等公共設施之事宜，與該社區內之其他住戶有整體不可分性，依公寓大廈管理條例第四十一條之規定，自有公寓大廈管理條例之適用，且關於公共設施管理及組織準用規定，並不以對於公共設施具區分所有權為必要，故上訴人與系爭社區之大廈區分所有權人同為社區成員，除有組織全體區分所有權人會議及議決社區規約之權外，並負遵守社區規約、區分所有權人會議、管理委員會等決議之義務，自屬當然，是上訴人抗辯該社區之公共設施完全屬於大廈區之區分所有權人所共有，別墅區之建築物所有權人並無應有區分所有權之部分，其非屬系爭社區之區分所有權人之成員，而不受規約及區分所有權人會議決議拘束云云，要屬無據。
㈢又按公寓大廈之起造人於申請建造執照，應檢附專有部分、
共用部分標示詳細圖說及住戶規約草約。前項規約草約於第一次區分所有權人會議召開前，視同規約。公寓大廈管理條例第四十四條第一、二項定有明文。查依上訴人與建商之買賣契約中所附之住戶公約第17、18條可知：大樓住戶及使用地下車庫之別墅住戶有按時繳付管理費之義務及應尊重多數人之決議，以達社區和諧自治之目的，此有上訴人所提出之上開契約書附於原審卷第84頁為憑，此種由建商在房屋預售時即將住戶公約列為買賣契約的附件，視為契約的一部分，與契約內文有同等效力。而公寓大廈管理條例第二十三條規定，即本於住戶自治的精神，明文宣示，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。是上訴人既於買賣建物時與建商訂立住戶公約，即應受該規約之拘束，而負有繳交管理費之義務。
㈣綜上，本件別墅區之住戶應有公寓大廈管理條例之適用，應
屬無疑，則系爭社區之管理費，既經住戶大會決議通過，上訴人即應受其拘束而負繳納管理費之義務，至若上訴人對該及異議程序救濟，如此始符合全體區分所有權人自治自律之精神。
㈤至於，上訴人抗辯被上訴人依公寓大廈及社區安全管理辦法
向其請求管理費，有違憲法第十五條、二十三條及正當法律程序等語。按，憲法第十五條固規定：「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。」惟此係指國家對人民而言，是能否適用於私法領域，已非無疑；又人民之財產權並非一種絕對之權利，於一定條件下仍受法律之拘束，此觀諸憲法第二十三條之規定自明；再者，憲法之規定於私法領域中不能發生直接效力，縱前揭憲法規定與私法領域有關，上訴人亦不能直接援以主張公寓大廈及社區安全管理辦法因牴觸憲法而無效，而應於私法領域中探究被上訴人之請求有無妥適之依據及有無抵觸法律上強制或禁止之規定，本件被上訴人係依上開住戶會議及區分所有權人大會之決議事項請求上訴人給付管理費，與公寓大廈管理條例之規定並無不符，已如前述，基於私法自治及使用者付費之原則，上訴人既為被上訴人所屬社區之一員，其對於該社區為全體住戶使用、管理所支出之費用即有負擔之義務，上訴人復未舉證證明公寓大廈及社區安全管理辦法有何其他違背法令或憲法之情事，是上訴人抗辯公寓大廈及社區安全管理辦法係屬行政命令，已抵觸公寓大管理條例及憲法規定僅法律可限制人民之財產權，被上訴人所為並有違反正當法律程序云云，並不足採。
五、又按，當事人於小額訴訟之第二審程序不得提出新攻擊或防禦方法，為民事訴訟法第四百三十六條之二十八前段所明定。經查，上訴人於本件上訴時所另提出：㈠被上訴人於本件起訴請求自83年7月起之管理費，惟上訴人已繳納至83年9月份之管理費，被上訴人重複請求，顯有詐害上訴人之情形㈡被上訴人自83年起，將訴外人楊明裕即上訴人之子所擁有的五個停車位，出租予第三人，被上訴人所得之租金收入足以和上訴人應繳納之管理費互為抵銷，上訴人已無繳納管理費之義務等語，經核因屬提出新攻擊防禦方法，依上開法律規定，不得於本件訴訟程序中主張，本院自無從審究，此部分上訴難認為合法。且查，本件被上訴人所請求上訴人給付之管理費係自87年11月起算；又上訴人欲以訴外人即其子楊明裕對被上訴人之債權，與被上訴人本件對上訴人之請求互為抵銷，因與民法第三百三十四條關於抵銷之規定，以「二人互負債務」為前題之要件相違背，上開抗辯，依上訴人之陳述即知顯然無據，附此敘明。
六、末按，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。民法第二百三十三條第一項定有明文。又區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會應向該區分所有權人另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之十計算，系爭社區住戶規約第十條第五款亦規定甚明。查，本件上訴人積欠自87年11月起至91年10月止按月1,500元計算之管理費，既如前述，從而，被上訴人起訴請求上訴人給付72,000元（計算式：1500×48＝72000），及自起訴狀繕本送達之翌日即91年10月30日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於被上訴人雖於聲明中請求依職權而為假執行，惟此僅係促使法院注意職權之發動，就上開駁回被上訴人請求部份，爰不另為駁回之諭知，併此敘明。再上開應准許部分，金額在十萬元以下，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，與判決基礎無涉，爰不一一論述，附此敘明。
八、本件為小額訴訟事件，並依職權確定本件第一審、第二審訴訟費用額共計2,551元（第一審裁判費843元、送達郵費44
1元，第二審裁判費1267元），由上訴人負擔十分之九即2296元（元以下四捨五入），餘255元由被上訴人負擔。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之三十二第一項、第二項、第四百三十六條之十九第一項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第七十九條，判決如主文。
中華民國94年2月25日
臺灣桃園地方法院民事第二庭
審判長法官劉克聖
法官張震武法官范明達上列正本證明與原本無異不得上訴中華民國94年2月25日
書記官李燕枝