宣 示 判 決 筆 錄
原 告 乙○○
訴訟代理人 劉昌崙 律師
趙君宜 律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 陳世源 律師
丁○○
上列當事人間請求返還租金等事件，於民國97年12月5日言詞辯
論終結，於同年12月19日在本院臺北簡易庭第三法庭公開宣示判
決，出席職員如下︰
法 官 羅富美
書記官 方蟾苓
通 譯 何曉瀅
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之事實及理
由要領，記載於下：
主 文：
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣貳萬零捌元由原告負擔。
事實及理由要領：
一、原告原起訴請求被告給付新台幣（下同）0000000元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息6％計算之利息（
見本院卷第2頁）。嗣於訴訟進行中，擴張為請求被告給付
0000000元，及其中0000000元部分自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止按年息6%計算之利息，暨其中73502元部分自民
事準備二暨調查證據聲請狀繕本送達翌日起至清償日止按年
息6%計算之利息（見本院卷第104、192頁），為民事訴訟法
第255條第1項第3款所許，合先敘明。
二、原告主張：原告自民國93年12月10日起承租被告所有門牌號
碼台北市○○區○○○街15之1號2樓房屋（下稱系爭房屋）
，並於93年11月開始裝潢系爭房屋，施工驗收時發現天花板
有水漬，不久排水系統也出現問題，因漏水越來越嚴重，造
成地板積水惡臭，原告遂於95年7月雇工挖開天花板、剷除
地板，發現系爭房屋橫樑漏水，係因屋樑結構老舊所產生的
問題。原告因一直漏水沒有驗收，所以始終沒有營業。被告
明知所交付之系爭房屋全部，因嚴重漏水及排水系統所生之
瑕疵，自始無法使原告為合於契約目的之使用、收益，且經
前承租人多次雇工維修仍無法修復，被告不完全給付之情形
已無法補正，原告得依民法227條第1項準用第226條第1項規
定，請求相當於已給付租金全額即846000元之損害賠償；依
民法第441條反面解釋，原告自始無庸給付租金，被告所收
取原告3年之房屋租金共846000元應屬不當得利，原告亦得
依民法第179條之規定請求返還租金846000元。且因可歸責
於被告之原因導致系爭房屋漏水及給排水系統有嚴重瑕疵，
造成原告無法使用系爭房屋，致原告所有裝潢付諸流水，依
民法第227條第2項規定，被告應賠償原告裝潢費用0000000
元、裝潢設計費用5萬元，共計0000000元之損害等語。對被
告之答辯陳述：原告對外營業不到1個月就沒有使用；被告
為補貼原告於尋找裝修師傅修繕期間無法使用系爭房屋之租
金損失，給予原告2萬元，該2萬元並非修繕費用等語。並聲
明：㈠被告應給付原告0000000元，及其中0000000元部分自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息6%計算之利息，暨
其中73502元部分自民事準備二暨調查證據聲請狀繕本送達
翌日起至清償日止按年息6%計算之利息。㈡願供擔保，請准
宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋於93年11月點交予原告時，並無天花板
漏水及地板積水問題，倘原本就有漏水問題，舊有天花板外
觀會有水漬，原告點收房屋時可輕易察覺。原告委託訴外人
吳德誠 拆除舊有天花板木作時，敲擊震動不慎造成3樓熱水
管破裂致漏水，應由原告負責修繕，原告乃追加防水工程，
但因吳德誠未確實施作防水工程，致新裝修之天花板木作積
水腐蝕及油漆毀損，且因原告委託之吳德誠施作排水工程錯
誤，致地板排水口倒灌，原告已在另訴中向吳德誠請求減少
報酬及損害賠償，經鈞院94年度建字第407號判決確定在案
，原告沒有告知沒有營業，依前案判決可知原告已開始營業
。退步言之，縱使系爭房屋天花板漏水非因原告裝修施工所
致，但並非不能修繕，原告應先定期催告被告修繕。原告在
承租經過21個月後，於95年8月間才告知被告系爭房屋有漏
水需要修繕，被告旋即於95年9月初委由被告之媳婦丁○○
會同原告、原告所找之曾姓修漏人員到場察看，並於95年9
月底將曾姓修漏人員所估全部修繕費2萬元給付原告，但被
告於96年11月間始得知原告未以被告給付之2萬元修繕漏水
，被告乃旋即與系爭房屋樓上3樓之屋主協調將3樓熱水管更
換後，已徹底解決漏水問題等語，資為抗辯。並聲明：㈠原
告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔
保請准宣告免為假執行。
四、查兩造於93年11月2日訂立租賃契約，約定租賃期間自93年
12月10日起至98年12月10日止，租金每月23500元，原告嗣
已支付被告3年租金共計846000元，自96年12月10日起未再
支付租金之事實，為兩造所不爭執，並有原告提出之房屋租
賃契約書、租金支票附卷可稽（見本院卷第5至8頁、第30至
41頁），堪信為真實。
五、茲先就原告請求相當於已給付租金全額即846000元之損害賠
償部分，論述如下：
㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於
債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民
法第227條第1項、第226條第1項固分別定有明文。
㈡查原告主張：系爭房屋漏水，係因屋樑結構老舊所致，被告
明知系爭房屋全部，因嚴重漏水及排水系統所生之瑕疵，自
始無法使原告為合於契約目的之使用、收益，且經前承租人
多次雇工維修仍無法修復，被告不完全給付之情形已無法補
正云云，為被告所否認，原告雖提出 李元台 證明書1紙及聲
請訊問證人 葉植薇 為證，但被告否認系爭房屋前承租人李元
台證明書1紙為真正，而證人葉植薇證稱：「系爭房屋是從6
、7年前就開始有漏水、排水系統阻塞的問題，....，讓我
沒有辦法做生意，但我還是有續租。原本我是承租該址的一
、二樓，二樓沒有承租是因為原告需要擴張經營婚紗店所以
我們就終止了。我有告訴原告二樓漏水很嚴重。漏水的事情
我是直接打電話通知被告，我只是告知發生的事情，並沒有
要求他來修復，我都是自己僱工修繕，我也沒有請求修繕費
用。我雖然僱工修繕但始終沒有辦法徹底修復。」云云，其
所述漏水嚴重致無法營業卻仍續租云云，與常情不合，且證
人葉植薇係前承租人李元台之同居人，其證述與其同居人李
元台有利害關係，又未提出任何曾經雇工修繕之物證，證人
葉植薇之證詞，尚難採信。原告就其主張：被告明知所交付
之系爭房屋全部，因嚴重漏水及排水系統所生之瑕疵，自始
無法使原告為合於契約目的之使用、收益，且經前承租人多
次僱工維修仍無法修復云云，復未能另行確切舉證證明以實
其說，自難認有因可歸責於被告之事由，致為不完全給付之
情形。是原告主張依民法227條第1項準用第226條第1項規定
，請求相當於已給付租金全額即846000元之損害賠償，洵無
足取。
㈢況按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人
負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人
於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請
求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430條定有
明文。故在租賃物有修繕之必要時，承租人應先定期催告出
租人修繕，倘出租人不為修繕之情況下，承租人才可依430
條選擇終止租約或自行修繕而請求償還費用或於租金中扣除
之。本件縱若原告主張：系爭房屋全部，因嚴重漏水及排水
系統有問題，原告對外營業不到1個月就沒有使用，可歸責
於被告之事由，致為不完全給付云云屬實，但查，本件系爭
房屋之漏水可修復，並非不能補正之事實，經證人 李正義 結
證稱：「我大約於96年11月初左右去看過系爭房屋，是被告
訴訟代理人丁○○和我一起去現場看，看到2樓後面天花板
漏水，所以應該是3樓漏水...，我研判是3樓熱水管線漏水
造成，我當天有將3樓熱水器冷水水管關起來，第二天去現
場看漏水情況有改善。之後請3樓房東更換熱水管，2樓我建
議被告順便更換冷水管，漏水現象是3樓造成，與2樓無關。
3樓熱水管也是我更換的，前後共大約3天。後來我沒有再
進去過，但有問過被告訴 代鍾 小姐有沒有再漏水？但我有看
過1樓就沒有漏水現象。3樓我總共修繕約新臺幣18000元。2
樓更換明管大約新臺幣8000元。」等語明確，且原告自承系
爭房屋目前外觀無漏水現象（見本院卷第180頁），證人即
被告之受僱人甲○○亦證稱系爭房屋現況外觀目前看來沒有
漏水狀況（見本院卷第187頁）。故縱若原告主張不完全給
付云云屬實，亦僅得依給付遲延之規定行使權利，而非準用
給付不能之規定，原告自應先定期催告補正而不補正時，始
得依給付遲延之規定請求損害賠償。本件原告既未定期催告
被告為完全之給付，則縱若原告主張不完全給付云云屬實，
被告亦無遲延責任，即無遲延損害賠償之問題，故原告主張
依227條第1項得準用第226條第1項規定，請求相當於已給付
租金全額846000元之損害賠償，依法無據。
六、次就原告依不當得利請求返還租金846000元部分，論述如下
：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179條定有明文。
㈡惟原告主張：依第441條反面解釋，原告可免支付租金之義
務，自得依不當得利之規定請求返還云云，被告否認不當得
利，並辯稱：原告在承租系爭房屋21個月後，於95年8月間
才告知被告系爭房屋有漏水需要修繕等語。經查，本件原告
未先定期催告被告修繕，而系爭房屋之漏水可修復，本件無
準用給付不能之餘地等情，已詳如前㈢所述，堪認縱若原
告主張不能使用租賃物云云屬實，亦係因原告不依法定期催
告被告修繕，且任由在原告管領之下之系爭房屋長期處於不
修復之狀態下所致，原告上開主張，顯不足取。且承租人本
即有依約支付租金之義務，原告也未主張終止租約，並繼續
支付租金，應認原告受領自93年12月10日起至96年12月9日
止之租金共計846000元，係有法律上原因。是原告依民法第
179條之規定，請求被告返還自93年12月10日起至96年12月9
日止之租金共計846000元，亦屬無據。
七、關於原告請求賠償裝潢費用0000000元、裝潢設計費用5萬元
之損害部分，論述如下：
㈠按因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠
償。民法第227條第2項定有明文。
㈡查原告主張：因可歸責於被告之原因導致系爭房屋漏水及給
排水系統有嚴重瑕疵，造成原告無法使用系爭房屋，致原告
所有裝潢付諸流水，依民法第227條第2項規定，被告應賠償
原告裝潢費用、裝潢設計費用共計0000000元之損害云云，
原告雖提出記載愛國東路及新店門市之工程委任合約書1份
（見本院卷第81至82頁），及估價單、傳真支票各1紙為證
（見本院卷第107頁、第114頁），但被告否認有賠償責任，
且對原告所支出系爭房屋之裝潢費用金額有爭執，並對上揭
工程委任合約書、估價單，及模糊不清之傳真紙之真正有爭
執。且依民法第430條之規定，原告應先定期催告被告修繕
，倘被告不為修繕之情況下，原告才可依430條選擇終止租
約或自行修繕而請求償還費用或於租金中扣除之，如有其他
損害，方得依227條第2項請求賠償。原告既未定期催告被告
修繕，則其主張依第227條第2項請求賠償裝潢費用，即非有
據。況原告未能舉證證明本件有因可歸責於被告之事由，致
為不完全給付之情形，已詳如前㈡所述，，足認本件與民
法第227條第2項之規定不符。是原告依民法第227條第2項規
定，請求被告賠償裝潢費用0000000元、裝潢設計費用5萬元
，共計0000000元之損害，亦不應准許。
八、綜上所述，原告依民法227條第1項準用第226條第1項規定，
請求相當於已給付租金全額即846000元之損害賠償，及原告
依民法第179條之規定，請求被告返還租金846000元，暨原
告依民法第227條第2項規定，請求被告賠償裝潢費用000000
0元、裝潢設計費用5萬元，均屬無據，不應准許。從而，原
告請求被告給付0000000元，及其中0000000元部分自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止按年息6%計算之利息，暨其中
73502元部分自民事準備二暨調查證據聲請狀繕本送達翌日
起至清償日止按年息6%計算之利息，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁
回之。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，及證人 蔡銘盛 、 林文爵 等之證詞、證人甲○○之其他證
詞等，經審酌後，認均與本件之結論不生影響，爰不再一一
論述，併予敘明。
十、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示金額
。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
計 算 書：
項 目金 額
第一審裁判費 20008元
合 計 20008元
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 12 月 19 日
書記官 方蟾苓